6,082
19
0
Trenger råd. Vurderer å kjøpe hus som trenger mye oppussing.
16
0
Hei
Vurderer å kjøpe et hus fra 1929. Huset trenger mye oppussing. Har en mill kr til å pusse opp for etter kjøp.
Er det naivt å gå igang med slike prosjekt? Kommer man i mål med en million kroner?
Det må taes et bad, kjøkken, oppussing av stue og noen flere rom.
Kjelleren har noe saltutslag(dårlig ventilasjon i følge takst). Mesteparten av kjeller og grunnmur er over bakkenivå. Observert mit i bjelkelag i kjellertak.
Skifer-tak, ingen lekkasjer, men takrenner bør byttes. Noe råte i noen vannbord. Observert mit i takkonstruksjonen.
Klekdning er ok, noe slitne bord. Observert råte i en bunnsvill.
Noen som har noen gode råd?
Vi er to unge voksne, uten barn. Ingen av oss er håndverkere men vi er handy(mener vi selv :))
Har lest at mange undervurderer oppussing og ender opp med å angre.
Vurderer å kjøpe et hus fra 1929. Huset trenger mye oppussing. Har en mill kr til å pusse opp for etter kjøp.
Er det naivt å gå igang med slike prosjekt? Kommer man i mål med en million kroner?
Det må taes et bad, kjøkken, oppussing av stue og noen flere rom.
Kjelleren har noe saltutslag(dårlig ventilasjon i følge takst). Mesteparten av kjeller og grunnmur er over bakkenivå. Observert mit i bjelkelag i kjellertak.
Skifer-tak, ingen lekkasjer, men takrenner bør byttes. Noe råte i noen vannbord. Observert mit i takkonstruksjonen.
Klekdning er ok, noe slitne bord. Observert råte i en bunnsvill.
Noen som har noen gode råd?
Vi er to unge voksne, uten barn. Ingen av oss er håndverkere men vi er handy(mener vi selv :))
Har lest at mange undervurderer oppussing og ender opp med å angre.
Er elektrisk og VVS byttet ut fra før ?
Det er urealistisk uten hovedvekt av egeninnsats.
Har heller ikke inspisert el anlegget. Er automatsikringer og 3x60 amp inntaksikringer.
Regner med at det må gjøres endel utbedringer på el anlegget. Har gode kontakter innefor bransjen så skal kunne få både materiell og elektriker billig.
VVS.
Avløpsrør fra hus er rehabilitert.
Som sagt så et bad og et toalett totalt pusses opp. Det er gammel standard pr idag.
"Kjelleren har noe saltutslag(dårlig ventilasjon i følge takst)" er standarden for å gå fri for alle krav rundt fukt i kjeller, så den reelle standarden her kan være interessant å finne ut av. (Våren er ofte bedre enn resten av året).
Lite som slår et eldre klassisk hus med høyt under taket synes jeg. Men tenker også at det er et så voldsomt prosjekt at det bør ligge et sted man får igjen pengene, og kanskje også føler seg sikker på at man vil bo der en god del
Sett opp alle poster du kommer på i et regneark. Gå så tilbake å justere alle tall en god del opp. Alle småting blir store summer. Legg så til alt de andre ramser opp av fallgruver. Nyttig øvelse, og noen ganger kjipt å se totalsummen
Jeg skal prøve å få med meg en fagkyndig til å sjekke ut huset.
Huset ligger slikt til at det er et sted vi kan se for oss å bo i mange mange år.
Prøver å sette opp liste og regnestykke men føler det er vanskelig.
Med mindre det er snakk om en ganske normal oppussing med 1-2 større prosjekter så er det ikke noe man bør begynne på med tanke om å gjør raske penger osv. Jeg har gjort egeninnsats på en leilighet og det var en grei og rask sak. Nå er vi på full renovering (skifte kanskje 95% av bygningsmasse) og som det står i signaturen til flere på forumet: Læringskurven er bratt/ huset blir din nye hobby.
Ikke kast deg uti noe med mindre det er en plass du kunne tenkt deg å bli boende. Ellers er det ikke verdt det.
Men dere bør føle dere sikre på at det er et sted dere virkelig ønsker å bo, for det er et stort slit. Noen venner av oss kjøpte et hus som er ca like gammelt som deres, muligens i litt dårligere stand. Dette var tre år siden, og de er nå snart ferdige med alt det utvendige slik at de kan begynne inne... Det skal sies at de ikke har jobbet konstant, økonomien har bremset ting litt, men jeg vil definitivt ikke si de har ligget på latsiden.
Slik du beskriver det vil det ikke være mulig å egentlig vite hvor mye jobb det blir. Det vet man først når man begynner å rive og åpne opp ting. Det er også en del ting du ikke nevner: Vinduene, er de ok? Isolasjon? Piper og ildsteder, hva med dem? Er huset verneverdig?
Huset koster 3,2 mill.
Ja, det ligger i et området vi ønsker å bo leeenge.
Vinduene er gamle.
Det er blitt etterisolert en gang i tiden, vha innblåsning.
Pipen skal være ok.
Det som skremmer meg er at stort sett alle sier at det kommer til å koste mye mer enn planlagt. Og at hvis de kunne bestemt seg på ny så hadde de bygget nytt.
Jeg blir som vanlig nysgjerrig på hvordan huset ser ut, men skjønner at dere ikke vil legge link til noe som er tilsalgs. Personlig synes jeg at enkelte hus fra den tiden er verdt nesten "hva som helst" av jobb. De har masse fine klassiske detaljer, stor tomt, ligger på en høyde osv. Mens andre er herjet med opp igjennom årene med feil kledning, husmorvinduer og rare tilbygg.
Skal dere bo der i mange mange år kan man jo se for seg en flerårig plan for å bli ferdig. Først få huset til "sunn" tilstand, og ta de viktigste rommene først osv. Men kommer jo igjen an på ting vi ikke vet (størrelse). Kanskje behøver man ha alle rommene klarer med en gang.
Kremt, jeg tenker det passer å bytte ut over litt tid med i en mye lenger periode enn man opprinnelig så for seg...
Dette kan være at de som er mest misfornøyd også er de som er mest høylydt. Dette er spekulasjon fra min side, men jeg bare vet at selvseleksjon (dvs. hvem som på eget initiativ gidder å ytre et eller annet) gir en bias som favoriserer ekstreme verdier (enten at man er veldig fornøyd eller veldig misfornøyd). Sjangsen for å bli positivt overrasket er vel ganske mye lavere enn å bli negativt overrasket mph husrenovering, så jeg forventer at det man hører er mere negativt enn virkeligheten.
I forhold til spørreundersøkelser og statistikk er gyldigheten til konklusjoner helt avhengig av at det er brukt det som kalles et representativt utvalg. Selvseleksjon gir et så utrolig dårlig utvalg at om man leser en undersøkelse og oppdager at det er brukt selvseleksjon kan man i bunn og grunn stoppe å lese der og da og avskrive den som søppel (med mindre undersøkelsen eksplisitt adresserer konsekvensene av at det er brukt selvseleksjon og prøver å kompensere for effektene).
Jeg har selv hatt et omfattende prosjekt gående i "mange" år, og selvfølgelig ville jeg ikke gjort det igjen, men det betyr ikke at jeg synes det var feil å gjøre det denne ene gangen.
Man vet ikke hva man går til, og bra er det! :)
Det er umulig for andre å spå hva dere burde gjøre og hvordan det vil gå. Ingen hus er like, ingen forhold er like og ingen mennesker er like.
Jeg har gjort alt selv, men har tatt det i mitt tempo. Det har blitt en hobby, og man lærer mye underveis. Min samboer har vært veldig tålmodig og har etterhvert forstått at hun må hjelpe til.
Problemet jeg ofte ser med (unge) førstegangs-oppussere, er at de begynner i feil ende. Ofte i håp om å slippe så mye jobb. Man bare tar en lett oppussing innvendig, og oppdager senere at huset er kaldt pga manglende isolasjon, trekkfullt pga manglende vindsperre og vinduene burde vært byttet og kanskje flyttet.
Så først og fremst må dere tenke grundig igjennom hvilket resultat dere ønsker og hvilke krav dere stiller til komfort osv.
Huset mitt er fra 1933, og har nå fått balansert ventilasjon, vannbåren gulvvarme, nye bjelkelag i begge etasjer, påbygg på 35kvm grunnflate i to etasjer pluss full kjeller, 20 cm isolasjon i vegger, gulv og tak, vindsperre og ny kledning, deler av grunnmur er skiftet, gulvet i kjelleren er fjernet, senket og isolert, drenering og markisolasjon er på plass, alle vinduer og dører er skiftet, noe bæring er bygget om, bad og soverom er flyttet, alle innvendig flater er nye, nytt bad og kjøkken og i tillegg har vi satt opp en terrasse og overbygget inngangsparti, et par støttemurer ute, fjernet hekk og planert ny plen.
I sommer er planen å rive uthuset og bygge ny trippel garasje.
Jeg gjør svært sjelden noe på vinteren, reiser ikke på sommerferie og har brukt 7 år :o
Innleid hjelp begrenser seg til gulvlegger på badet og (billig) elektriker.
Totalkost ca 1 mill.
Ble du skremt no? ;D
Nå skal det jo sies at det er fordeler med gamle hus også.
Ofte representerer de en byggkvalitet nye hus bare kan drømme om, man kan ta en renovering over laaaang tid, og derved holde kostnader lave der og da, og man kan som oftest bo i huset under dette.
Altså ett alternativ til å låne mere penger, der det ikke er renter på samme måte.
Kunne du/dere tenke dere å bo i huset som det er nå, og hva er det evt. som måtte gjøres før dere har en standard som dere kan leve med?
Er det praktisk mulig å ta en gradvis renovering over tid, noen hus er dette lett, andre vrient med å bo der samtidig.
Forøvrig, så er vel ikke hus fra 20-40-tallet de mest solide alltid, er meg bekjent brukt mye spinkle dimensjoner, som ikke ble brukt før det, og iallefall ikke etter, eks. huset jeg leide før, der takkonstruksjonen var utelukkende 2x4, hus fra 20-30-tallet, og det jeg har nå, der det utelukkende er brukt 4,5 x 4,5" med unntak av gulvbjelker i hele huset.
Men igjen, ett hus som har stått i 100 år har bevist at det tåler tidens tann.
En vesentlig fordel med å totalrenovere gammelt kontra nytt er at man ofte ikke trenger å spørre noen - les kommunen, man trenger ikke å forholde seg til noen standard, kun til sin egen lommebok. Og man kan fleske i vei dagen etter overtakelse!
Men aldri så mye totalrenovert - Du må regne med å måtte kompromisse her og der, eventuelt blø litt over middels. Når kundene våre spør om ditt og datt er mulig, svarer jeg som regel at alt er mulig, spørs bare hva du er villig til å betale for det!
.Thag
Hage er som oftest ferdig opparbeidet, og selv om den ikke alltid er strøken, er det ofte mye mindre som skal til for å få den bra.
Beliggenheten på tomtene er ofte bedre på 100 år gamle hus enn på nye - de tenkte på en annen måte da man plasserte tomter, og de beste tomtene fra den tiden er jo gjerne opptatt - så man kan ikke uten videre bygge nytt der...
Det er gjerne de beste husene fra byggetiden som fremdeles står, med de fineste tomtene, og mye bra håndverk. Kan være mye jobb å sette i stand, men mye mindre papirarbeid (trenger som oftest ikke søke) - og huset er som oftest beboelig under renovering (i motsetning til bygging der du må vente til huset er ferdig før du får flytte inn).
Tror du kommer langt med en million, og uansett kan man ofte lage OK mellomløsninger som gjør at man kan ta de tingene som er viktig. Bør heller akseptere middels overflater for å få tett, varmt hus med gode vinduer, overflater er uansett mye lettere å ta rom for rom senere - og kan finansieres på ordinære lønnsutbetalinger. Ofte vil du "bo deg inn i huset" for å finne ut hvordan du egentlig vil ha det uansett, mens skifte av kledning, etterisolering, bytte vinduer, elektrisk etc. krever mye større investeringer - men kan gjerne gjøres uten særlig risiko for å gjøre dobbeltarbeid...
Får se hva jeg lander på senere i uken.
Anser valgfrihet med tanke på planløsning som den største begrensningen i mitt gamle hus. Har for eksempel en bærevegg som deler kjelleren min i to som gjør det vanskelig å få rominndelingen nøyaktig slik jeg ønsker. Det ville selvsagt vært lettere å skreddersy ønsker i et nybygg. På den annen side forandrer gjerne bruksønskene seg uansett etter hvert, slik at problemet også senere kan oppstå selv om du bygger nytt.