1,295
5
1
Verdistigning på oppussing...
16
0
Hei hei
Allerede ved starten av dette innlegget, ser jeg problematikken med hele innlegget.
Det er jo kun megler og takstmann, og helst flere fra forskjellige firma, som kan gi en konkret tilbakemelding på dette - og dernest den endelige salgssum som gir svaret.
Men jeg prøver likevel å få noen synsinger herfra, så får vi se hvor det tar oss hen.
Jeg har nå i lengre tid drevet med oppussing av en enebolig fra 1928.
Hadde jeg visst hva jeg vet nå hvor mye alt vil koste og den tid som har medgått, så ville jeg nok revet hele huset og bygd nytt på tomta. Men det alternativet er nå relativt utelukket, tatt i betraktning den kostnad jeg har lagt i dette.
Huset er som sagt en enebolig fra 1928 i Stavanger, 160 kvm og 360kvm tomt.
Stavanger har opplevd en stor prisnedgang de siste 5 årene.
Boligen ble kjøpt sommer 2010 for 3 100 000 kr.
I august 2012 ble huset gitt en verdi på 4 100 000 kr, mens i janaur 2015 fikk jeg et anslag på 3 500 000 kr (samme meglerfirma, Eiendomsmegler 1)
Siden denne taksten har jeg gjort relativt store inngrep, og skal snart ha en ny runde med meglere som kan gi en pris.
Da er jeg spent på hva jeg kan forvente i prisøkning etter alle disse inngrepene;
* Hele grunnmuren er skiftet ut, fra gråstein/pusset teglstein (TG2) til Vartdal veggsystem med tosidig isolering.
* Ny drenering rundt hele huset (tidl TG2)
* Gravd ut kjeller fra å være 35 kvm med halvparten under 190cm (ikke målbart BRA), til 50kvm med 220cm takhøyde.
* Selvsagt skiftet ut gulv i kjeller og lagt radonduk, isolasjon m.m.
* Byttet ut røropplegg, både vann og kloakk.
* Varme i alle gulv kjeller med fliser.
* Nytt kjøkken, bad, soverom, stue (tidl TG2 kjøkken og bad, soverom ikke målbart pga høyde).
* Nye vinduer montert 90cm over gulv og 10% lysforhold i alle rom, samt tilfredsstiller krav til rømningsveier.
* Nytt elektrisk i henhold til dagens krav med antall stikk og 6punkts stikk ved TV.
* Lydhimling fra kjeller og opp til første etasje.
* Byttet ut kledning på huset til royalimpregnert, nye renner (tidl TG2).
* Skiftet alle vinduer og dører (tidl TG2).
* Nytt bad hovedhus.
* Ny kjøkkeninnredning og gulv hovedhus.
* Skiftet ut balkong, både underlag, dekke og gjerde (tidl TG2).
* Rehabilitert pipe (tidl TG2, spes pga manglende sotluke)
Snittpris på brukte boliger i Stavanger var i 2017 32.500 kr/kvm
Snittpris på alle boliger i Stavanger pr januar 2018 var 35.200 kr/kvm.
Snittpris på alle boliger i min bydel pr mai 2017 var 38.300 kr/kvm.
Disse tallene er jo gjerne ikke representable for min bolig, men det gir et utgangspunkt.
Så, hva mener dere jeg gjerne kan forvente på en takst?
Jeg har brukt rundt 2 millioner, så break-even må være minst 5 millioner.
Selv om mye er fornyet, er det jo fortsatt mye som er gammelt på huset.
Likevel er store investeringer som rør, drenering og grunnmur nå tatt, med en forventet levetid på 20-60 år.
Vinduer og dører, samt kledning har en forventet levetid på 20-40 år.
Setter pris på alle tilbakemeldinger, og forstår jo at det er vanskelig å svare på dette.
Både marked, lokasjon, landskap og svært mange andre faktorer vil spille inn.
I tillegg avhenger også pris på om den rette kjøper kommer innom...
Allerede ved starten av dette innlegget, ser jeg problematikken med hele innlegget.
Det er jo kun megler og takstmann, og helst flere fra forskjellige firma, som kan gi en konkret tilbakemelding på dette - og dernest den endelige salgssum som gir svaret.
Men jeg prøver likevel å få noen synsinger herfra, så får vi se hvor det tar oss hen.
Jeg har nå i lengre tid drevet med oppussing av en enebolig fra 1928.
Hadde jeg visst hva jeg vet nå hvor mye alt vil koste og den tid som har medgått, så ville jeg nok revet hele huset og bygd nytt på tomta. Men det alternativet er nå relativt utelukket, tatt i betraktning den kostnad jeg har lagt i dette.
Huset er som sagt en enebolig fra 1928 i Stavanger, 160 kvm og 360kvm tomt.
Stavanger har opplevd en stor prisnedgang de siste 5 årene.
Boligen ble kjøpt sommer 2010 for 3 100 000 kr.
I august 2012 ble huset gitt en verdi på 4 100 000 kr, mens i janaur 2015 fikk jeg et anslag på 3 500 000 kr (samme meglerfirma, Eiendomsmegler 1)
Siden denne taksten har jeg gjort relativt store inngrep, og skal snart ha en ny runde med meglere som kan gi en pris.
Da er jeg spent på hva jeg kan forvente i prisøkning etter alle disse inngrepene;
* Hele grunnmuren er skiftet ut, fra gråstein/pusset teglstein (TG2) til Vartdal veggsystem med tosidig isolering.
* Ny drenering rundt hele huset (tidl TG2)
* Gravd ut kjeller fra å være 35 kvm med halvparten under 190cm (ikke målbart BRA), til 50kvm med 220cm takhøyde.
* Selvsagt skiftet ut gulv i kjeller og lagt radonduk, isolasjon m.m.
* Byttet ut røropplegg, både vann og kloakk.
* Varme i alle gulv kjeller med fliser.
* Nytt kjøkken, bad, soverom, stue (tidl TG2 kjøkken og bad, soverom ikke målbart pga høyde).
* Nye vinduer montert 90cm over gulv og 10% lysforhold i alle rom, samt tilfredsstiller krav til rømningsveier.
* Nytt elektrisk i henhold til dagens krav med antall stikk og 6punkts stikk ved TV.
* Lydhimling fra kjeller og opp til første etasje.
* Byttet ut kledning på huset til royalimpregnert, nye renner (tidl TG2).
* Skiftet alle vinduer og dører (tidl TG2).
* Nytt bad hovedhus.
* Ny kjøkkeninnredning og gulv hovedhus.
* Skiftet ut balkong, både underlag, dekke og gjerde (tidl TG2).
* Rehabilitert pipe (tidl TG2, spes pga manglende sotluke)
Snittpris på brukte boliger i Stavanger var i 2017 32.500 kr/kvm
Snittpris på alle boliger i Stavanger pr januar 2018 var 35.200 kr/kvm.
Snittpris på alle boliger i min bydel pr mai 2017 var 38.300 kr/kvm.
Disse tallene er jo gjerne ikke representable for min bolig, men det gir et utgangspunkt.
Så, hva mener dere jeg gjerne kan forvente på en takst?
Jeg har brukt rundt 2 millioner, så break-even må være minst 5 millioner.
Selv om mye er fornyet, er det jo fortsatt mye som er gammelt på huset.
Likevel er store investeringer som rør, drenering og grunnmur nå tatt, med en forventet levetid på 20-60 år.
Vinduer og dører, samt kledning har en forventet levetid på 20-40 år.
Setter pris på alle tilbakemeldinger, og forstår jo at det er vanskelig å svare på dette.
Både marked, lokasjon, landskap og svært mange andre faktorer vil spille inn.
I tillegg avhenger også pris på om den rette kjøper kommer innom...
Som megleren sier så er ser jo tomta vår som gjør eiendommen. Huset i seg selv trenger en solid jobb og hus i gaten som har gjort deler eller det meste av de største utbedringene ligger i prissjiktet 5.500.000-6.500.000 avhenting av material valg, utsikt, solforhold osv.
Jeg trur at du helt klart sitter igjen med hvertfall det du har investert. x faktoren en megler ikke kan ta med i en verdivurdering er jo antall budgivere som setter i gang en budkamp.
Dei fleste som var interessert i bustaden brydde seg lite om drenering og liknande. Somme vurderte å flytta rett inn, mens andre vurderte å totalrenovera på ny.
Kjøpar var ein kjenning som hadde vore på besøk fleire gongar og derfor var godt kjend me kva som var i bra stand og ikkje. I tillegg traff bustaden kjøpar på grunn av enkelte løysingar som falt i smak.
I dag held me på med renovering som kjem til å kosta langt meir enn det vil vera mogleg å få for bustaden i framtida.