12 691    23    0  

Budsjett - langtidsplanlegging av boligdrømmen

 92     0
Hei alle boligbyggere, håndtverkere, hobbysnekkere og eksperter.

Vi er en familie på fem som har en plan og en drøm om å kunne bygge hus om noen år. Dette kommer til å skje om en 4 år cirka. Dette pga at eldstemann skal få gå ferdig ungdomsskole der vi bor i dag. Flytter vi etter han er ferdig med det så rekker vi å flytte før de to minste starter på skolen.
Vi har ikke tomt, men vet hvilken kommune vi ønsker å bo i og venter til dette er mulig. Skulle drømmetomten dukke opp før dette så har vi finansiering iorden til å kunne kjøpe tomt og vente med bygging så fremt vi ikke da bryter kontrakt med byggeplikt innen to år eller lignende.

Pr i dag har vi litt over 1.000.000 i ordinære inntekter. Av lån har vi 150.000 i studielån og 250.000 i billån. Inntekten vil nok øke noe på 4 år, men dette er marginalt. Studielånet er halvert og det er billånet også før det er aktuelt og starte byggingen.

Summert da:
Inntekt 1.100.000
Studielån 75.000
Billån 125.000

Hustype har vi bestemt oss for.
http://www.overhallahus.no/boliger/hus-med-2-etg/nora-med-valm/

Dette er, ifølge W, ferdig bestemt og ok er det. Liker huset kjempegodt.

Vi kommer nå til å bruke tiden fremover til å revidere planløsning og få et pristilbud, jobbe med budsjett og til syvende og sist prate med banken for å finne ut om dettte er realistisk og hvlke økonomiske rammer som må være på plass for at dette er mulig.
Vi er godt fornøyd med plassen vi bor på i dag, men boligdrømmen klarer man ikke helt og gi slipp på. Ergo skulle det da vise seg at dette er totalt umulig nå så får vi heller vente.

Sett bort fra det at ingen vet hvor boligprisene ligger om noen år, ei heller renta, så er det jo mye som kan påvirke drømmen vår, jeg kan derfor ikke gjøre annet enn å ta utgangspunkt i hvordan prisene og renten er i dag. Ihvertfall som en begynnelse.
Ved et salg av vår bolig i dag til meglers prisvurdering, vil vi sitte igjen med ca 1.000.000 i egenkapital.

Følgende punkter er foreløbig kommet på budsjettet:

Husbudsjett

Byggesett.          1.500 000
Tomt                  1.000 000
Elektriker.              150.000
Rørlegger.              150.000
Grunnmur.              200.000
VBV.                        80.000
Kjøkken.                100.000
Bad.                      100.000
Garasje.                  150.000
Peis.                        30.000
Gulv.                        50.000
Maling, sparkling.      20.000
Snekkerarbeid.        300.000
Tapet.                      10.000
Tillegg hus.              200.000

Totalt.                4.040.000

Budsjettsprekk + 10%

Totalt                4.400.000

Forklaring til budsjett:

Opparbeidelse av tomta (så fremt den ikke er skrå og det må sprenges) ligger i prisen på grunnmur. Det kan hende jeg har tatt i på tomteprisen, men det kan jo hende at det koster dette om 4 år.
Jeg har sett meg fullstendig blind på punktene og trenger litt input på hvilke åpenbare mangler dette budsjettet innehar.

Kort forklaring om kompetanse og yrkesvalg:

Jobber med utstyrslogistikken hos en entreprenør innen VA, betong og tømmer og har da tilgang på utstyr til alle deler av prosessen. Har selv pusset opp 3 leiligheter helt fra grunn og har en far som har satt opp utallige eneboliger og hytter så vi kommer til å administrere byggeprosessen selv.

Hva sier forummedlemmene til budsjett og også eventuelt lån kontra inntekt?

Setter umåtelig pris på noen tilbakemeldinger som kan gjøre budsjettet så realistisk som mulig.

Ha en fortsatt fin kveld videre Smile

   #1
 827     Kongsberg     0
Hei.
Du skriver at opparbeidelse av tomt er inkludert i grunnmur. Gjelder dette også gressplen/beplantning og gårdsplass (asfalt/belegningsstein/etc)? Hvis ikke er det punkter du bør ha med i budsjettet.

Ellers er det litt vanskelig å si hvordan du har truffet på de andre postene når du skriver du har tilgang til utstyr til alle deler av prosessen. Tenker du her på verktøy eller materialer eller begge deler?

Jeg synes kanskje rør, elektro og grunnmur ser litt lave ut for et såpass stort hus.

Hva med belysning?
Signatur
  (trådstarter)
   #2
 92     0
Hei!
Med opparbeidelse på tomt så tenkte jeg mest på klargjøring av tomta til støping. Plen, beplantning og gårdsplass har jeg ikke tenkt på faktisk. Vet litt lite om priser her så det kan hende jeg utelater dette fra budsjettet foreløbig. Ikke for å lure oss selv, men enten så setter jeg det inn på et senere tidspunkt eller så kan det hende at uteplassen blir et pågående prosjekt finansiert av egen lønning.

Angående tilgang på utstyr så forklarte jeg meg litt flåsete. Her mente jeg at jeg har tilgang på verktøy.
Alt av tømmerutstyr
Gravemaskin
Massebil
Komprimeringsutstyr
Laser/kikkert
Byggstrømsskap
Etc etc
Altså en del å spare på utstyr som trengs til egeninnsatsen og kanskje mest å spare på kostnaden med grunnarbeidet.
Er enig i at elektrisk er lagt litt lavt. Ser det nå. Plusse på 100' til der kanskje. Har også satt eget punkt på VBV. Har en kone som er interiørarkitekt så jeg kan aldri se for meg at hun tar til takke med sortimentet rørleggeren har på diverse kraner, batteri osv. Smile Noe av dette har jeg lagt under postene kjøkken og bad også.
Posten på grunnmuren skal jeg regne litt mer på ser jeg. Kanskje snakke litt med betongavdelingen på jobb. Kanskje de har en kvmpris til meg.
Belysning er sant ja. Kanskje lage et punkt som heter innredning heller noe? Der slike ting og garderobeskap, skap på vaskerom osv kan stå.

Sentralstøvsuger og ventilasjon er inkludert i byggesettet forresten.

Tusen takk for tilbakemelding.
hro
   #3
 1 574     Trondheim     0
Det synes jo som om du har de beste forutsetninger til å gjøre kalkyle av byggekostnadene selv ev sammen med din far.

Du skriver at det er den andre part i forholdet som har interiørarkitektkompetansen. Her vil valg av materialer innvendig utgjøre forskjell. Simpleste kvalitet vs moderat kvalitet på til eks gulv, bad kjøkken utgjør fort 100-200.000 og hva om det er tenkt å endre fra moderat kvalitet til ypperste. Pluss da på nye 100-200.000.

Vil og anta dere bor et sted i dag og har en del møbler som skal flyttes på. Regn med flyttekostnader - det væres seg innleid manpower eller kompiser. I tilleggl dukker det opp en masse saker og ting man bare "må ha" ved flytting, spesielt ved overgang fra liten til større bolig. Regn her med mellom 50-100.000,-

Du skriver videre at du har pusset opp tre leiligheter fra grunnen av. Her har du ikke realisert noen gevinst og opparbeidet egenkapital? Ang belåingsevne, har dere per i dag en inntekt på ca 1.mill og forventer ca 1.1 om fire år. Ingen egenkapital, men redusert studielån og billån ville fått meg som bankrådgiver å spekulere på hvor alle pengene går. Men en slik inntekt, burde det være mulig ha nedbetalt både studielån og billån innen fire år - og viser banken at dere har god betalingsevne.
Signatur
   #4
 1 806     Sør-Trøndelag     0
De har vell ca. 1.000' i egenkapital ved salg av bolig, så det vil hjelpe. Bankene er som regel samarbeidsvillige straks du er under 80% (eller var det mer nå?).

Slik jeg leser tallene dine, så har du planlagt en del egeninnsats. Kjøkken kan virke litt lavt, spesielt dersom du har planer om ekstra ovn, micro, kaffemaskin mm... Benkeplate til kjøkken alene kan jo komme seg til 60.000 om man velger stein.

Du har også skrevet vannbåren varme, men ikke nevnt varmepumpe og evt. borehull. Dette er fra 50' - 200'.

Ville nok også økt rørlegger og elektriker med 50' hver. Ekstra vask på badet, badekar, elko pluss, spotter, flere utelys mm.

Er det byggesett + snekker som utgjør oppsatt hus? Skal vell godt gjøres å få noen tømrere til å sette opp et byggesett for 300'? Nå har jeg ikke lest leveransebeskrivelse til denne boligprodusenten, men ofte når det er byggesett, så er det mye som ikke er med.

Elementpipe blir 20'-30'.

Opparbeidelse av tomt og grunnmur til 200' høres lite ut. Tror tall som 1.500 pr. m2 er blitt nevnt i forumet tidligere, og gravearbeider starter gjerne på 200' og oppover.

Kommunale avgifter, tilknytning vann og kloakk. I kommunen min ble det 30'-40'.
Saksbehandlingsgebyrer (28')
Belysning (dette er ikke med fra elektriker med unntak av spotter).
Garderobe 50'.
Byggestrøm.
Renteutgifter.
Signatur
  (trådstarter)
   #5
 92     0
@ hro:
Ja vi har forsåvidt de beste forutsetninger for å ta en kalkyle på hva dette kan komme seg på, men flere hoder tenker bedre og jeg ønsker og kunne få med meg alle aspekter med byggingen og at planleggingsfasen skal brukes så godt som mulig så når de dagen jeg skal bygge nærmer seg så er det meste i boks.
Det er min fru som er interiørstjernen ja kan du si. Skjønner at valg av materiale vil kunne utgjøre store forskjeller i pris. Ingen av oss er hot shots med meget godt betalte jobber og vi må garantert forsake mye hvis vi nå bygger og renten stiger, men hovedmålet må være en bolig vi trives i med gode løsninger og billige pene designelementer(vi er vel ikke de første som har det målet Smile )
Flytting fra stedet vi bor i dag er nok godt dekket inn med egne kjøretøy og gode venner som stiller opp på dugnad. Noen vil nok kalle meg dumsnill, men jeg stiller bestandig opp med mine tommeltotter hvis det er noen som trenger hjelp med noe. Naturligvis vanker det den vanlige dugnadsbelønningen i form av pizza og pils, men det holder jeg ut av budsjettet :)
Som du poengterer så vil det dukke opp ting man ser man trenger når man flytter til noe større så en interiørpost skal definitivt på budsjettet.

Vi har en egenkapital som tidligere nevnt på anslagsvis 1 mill. Dette er da egenkapital bygd opp av oppussing og salg av tidligere bosteder. Denne egenkapitalen kunne vært større, men det ble da tidigere også brukt som egenkapital for kjøp av bil.
Noe jeg sterkt vurderer er å endre nedbetalingstiden på boliglånet vi har i dag for heller og øke avdragene på bilen så denne kan være utbetalt innen vi skal bygge. Vi har pr i dag 17 års nedbetalingstid på boliglånet så en omrokkering der vil nok sørge for at vi stiller bedre økonomisk om 4-5 år. Studielånet har gi bundet renten på så der er vi nok låst i 5 år til. Det positive da er at da er mitt studielån nedbetalt og vi vil da øke avdragene på min kones lån.

@ stefanvh:

Er enig i at kjøkken kanskje er litt lavt. Der vil det også komme en reduksjon på byggesettet (sikkert mikroskopisk liten) men vi trekker ut Sigdalkjøkkenet og setter inn ikeakjøkken med et annet merke på benkeplate, vask og hvitevarer. Stein og heltre er uaktuelt så kosten på en benkeplate skal ikke bli mer enn ca 20.000,- vil jeg anslå.
Jeg har definitivt planlagt mye egeninnsats. Om jeg kan få gjøre det meste innendørs så gjør jeg gjerne det. Det jeg kanskje kan kalkulere inn i budsjettet her er 4 uker ferie fra jobb feks.
Vannbåren varme er noe jeg er litt spent på kosten på. Luft til vann blir nok løsningen her så boring blir det ikke, men og prate med en rørlegger for å finne ut litt kostnader er nok en lur idé.
Det er byggesett og snekker som er ferdig oppsatt hus. Da kommer huset levert som elementer som heises på plass og det er kun taket som i hovedsak snekres på stedet. Ytterveggene er grunnet, isolert og plastet klar for påmontering av plater innvendig. En eller to bærevegger i første etasje og resten er bare lettvegger.

Må selvsagt finlese på leveringsbeskrivelsen før jeg kan regne på materialer som ikke er inkludert, men angående oppsettet av huset så tok jeg et kjapt regnestykke i sted. Husprodusenten lover ferdig oppsatt hus på fem dager. Regner jeg da 300' i totalpris så tilsvarer det 60' pr dag i arbeidspenger. Deler jeg dette på 8 timers arbeidsdag så tilsvarer det en timessats på 7500,-. Da kan 7 tømrere holde på for 1070,- kr pr time i 5 dager. Mulig regnestykket mitt er banalt enkelt og totalt ukorrekt, men jeg skal selvsagt få nøyaktig pris på oppsett av produsenten samt sjekke med min egen arbeidsgiver hva de skal ha for å gjøre denne jobben. Korrigér meg gjerne så får jeg i det minste en god latter av min egen uvitenhet :)
Pipe nevner du og den har jeg helt glemt av. Dette må skrives inn.
Som sagt så jobber jeg til en totalentreprenør og det er derfor jeg har regnet så lavt på opparbeidelse og grunnmur. Gravemaskin for jeg låne til selvkost. Dette gjelder også bortkjøring av masse, tilkjøring av ny masse osv. Har også rørleggere som kan hjelpe til med bunnledning og alt annet rør som jeg kan for lite om enda.
Byggstrøm må jeg betale for forbruk og oppkobling. Strømskap kan jeg stille med selv.

Setter stor pris på tilbakemeldingene så langt og kritiske spørsmål. Jeg leser flittig om byggeprosessen og prøver og sette meg inn i alt jeg kan for lite om. Håpet er at drømmen om en enebolig kan realiseres med sparing og måtehold og et nøkternt materialvalg selv om jeg bor sammen med et interiørmonster Grin :D

God helg alle på byggebolig.no og gjerne kommenter og opplys meg videre!
  (trådstarter)
   #7
 92     0
Hehe. Det var et overraskende og positivt innlegg. Ikke at de andre innleggene har vært fine, men litt positiv boost er knall det. God helg til deg thoran Smile

  (trådstarter)
   #8
 92     0
Har saumfart leveringsbetingelsene nå. Husleveranse som byggesett er som følger:

- 12mm grunnede sponplater innvendig på alle vegger.
- hvitfolierte takplater
- hvite formpressede dører med enkel profil
- sponplater på gulv andre etasje
- 48x98 (tofir som jeg er så harry og kalle det) til alle invendige vegger
- 70mm isolasjon i indre vegger.
- våtromsplater på alle bad
- trapp lakkert furu med alt nødvendig tilbehør
- foringer til vinduer og dører
- listverk (dører, vindu, gulv og tak)
- HTH-kjøkken (ikke Sigdal som tidligere skrevet) i glatt hvit.
- kjøkkenventilator
- enkel garderobe i alle soverom
- enkel baderomsinnredning med vask
- balansert ventilasjon
- sentralstøvsuger

Det som ikke omfattes av leveransen er:

- VVS
- Elektrisk
- gulv
- maling
- belysning
- innredning vaskerom
- flis
- oppvarming
- peis
- pipe


Bestiller jeg montering av byggesettet kommer jeg til å bestille "ferdig utvendig". Da er alt klart til maling/beising utvendig. Altså det som gjenstår er maling og veranda/platt.
Innvendig er da reisverket til bæreveggene satt opp. Ellers ankommer alt levert i precut og huset står tomt. Tømrerne er da helt ferdige og jeg står mye friere til å jobbe uten alt for knallharde frister (bortsett fra W sine da  ::) )
   #9
 827     Kongsberg     0
Bare hyggelig :)

Jeg har sett litt mer på budsjettet og synes kanskje at det på gulv er litt lite. Med husets areal har du i underkant av 230 kr pr m2 som kan bli litt snaut. Det avhenger selvsagt av deres valg.

Signatur
  (trådstarter)
   #10
 92     0
Ser at budsjettet for gulv er noe lavt ja. Erfaringen vår fra tidligere leiligheter er at vi er meget fornøyd med Pergo som gulv. Dette er nok noe vi kommer til å velge i huset også. Har justert litt på budsjettet også. Ikke på totalsum enda, men har trukket fra alle rom som skal ha flis og da har jeg en kvadratmeterpris på 295,- tilgjengelig. Her er det jo da ikke regnet med noe underlag så denne posten må nok noe opp ja.