9,686
20
0
ByggeBimbo: Har vi råd til å bygge?
16
0
Vi har veldig lyst å bygge nytt, men er veldig usikker på hva det "egentlig" koster å føre opp et hus. For at det skal være aktuelt å gå i gang med byggingen må vi være sikker på at månedlige utgifter ikke øker i forhold til hva de ligger på i dag.
Men jeg syns det er så utrolig vanskelig å vite hva vi kan forvente av utgifter. Kanskje noen med litt byggeerfaring kan "synse litt" sammen med meg?
Per i dag eier vi en litt eldre enebolig. Leieinntekter i kjeller generer 5000 inn i mnd. Vi har et lån på 3.3mill, fordelt på 25 års nedbetaling. Verdi på boligen ligger mellom 4.1 og 4.3mill. Ved salg vil vi altså få fra 700.000 i egenkapital+ BSU på 180.000. Tomt ligger på 1.2mill. Det er lov å innrede enten 2 hybler eller en leilighet i sokkel. Ved innreding av leilighet tilkommer kr150.000 i tomtepris. To hybler gir en inntekt på ca 6000kr. Ei leilighet med to soverom minimum 7000kr.
Kan vi klare å bygge en enebolig (med eller uten utleie) og (helst dobbel) garasje, uten å gå opp i månedlige utgifter? Ser for meg at vi kan fordele et nytt lån på 30 år i stedet for 25, da vi fortsatt er relativt unge. Vi må ha minimum 4 soverom i hovedboenhet. Stort kjøkken. Og helst to stuer.
Vi er ikke særlig "handy" av oss, så eneste egeninnsats vil være å male. Evt innrede noen soverom/boder.
Men jeg syns det er så utrolig vanskelig å vite hva vi kan forvente av utgifter. Kanskje noen med litt byggeerfaring kan "synse litt" sammen med meg?
Per i dag eier vi en litt eldre enebolig. Leieinntekter i kjeller generer 5000 inn i mnd. Vi har et lån på 3.3mill, fordelt på 25 års nedbetaling. Verdi på boligen ligger mellom 4.1 og 4.3mill. Ved salg vil vi altså få fra 700.000 i egenkapital+ BSU på 180.000. Tomt ligger på 1.2mill. Det er lov å innrede enten 2 hybler eller en leilighet i sokkel. Ved innreding av leilighet tilkommer kr150.000 i tomtepris. To hybler gir en inntekt på ca 6000kr. Ei leilighet med to soverom minimum 7000kr.
Kan vi klare å bygge en enebolig (med eller uten utleie) og (helst dobbel) garasje, uten å gå opp i månedlige utgifter? Ser for meg at vi kan fordele et nytt lån på 30 år i stedet for 25, da vi fortsatt er relativt unge. Vi må ha minimum 4 soverom i hovedboenhet. Stort kjøkken. Og helst to stuer.
Vi er ikke særlig "handy" av oss, så eneste egeninnsats vil være å male. Evt innrede noen soverom/boder.
Du skriver jo ingenting om deres inntekt så jeg legger til grunn at dere får innvilget et lån på 3,5 m, noe som vil gi omtrent den samme innbetalingen på lånet som dagens lån, dog med 30 års nedbetaling.
Da har dere 3,5 m + 880 k = 4,38 m til å dekke alle kostnader.
Med den egenkapitalen du legger til grunn er det min oppfatning at det kan være greit å bygge uten utleieenhet. Å bygge en utleieenhet betyr en del hundre tusen i investeringer, særlig når dere ikke legger ned noen egeninnsats. Her må du også øke tomtekostnadene med 150 k. Da blir fort lånebeløpet veldig høyt.
I så fall legger vi til grunn en kostnad til innkjøp av tomt på 1,2 m. Dersom tomten er grei å opparbeide, vil du kanskje kunne klare det for kr 180 k (spekulativt tall, men enkelt å forholde seg til..)
Da har du 3 m igjen å bygge hus, evt med garasje for. Man ser av forumet her at folk bygger til svært ulik m2 pris. Tar man utgangspunkt i en m2 pris på 18 k, noe som bør være mulig å få til, så sier kalkultatoren at du kan bygge et hus på omkring 165 m2.
Min byggeblogg her på forumet: http://www.byggebolig.no/index.php/topic,24165.0.html
Tillegg i tomteprisen gjelder kun ved utleieleilighet, ikke med hybler. Vi har jo i dag inntekter i form av utleie, så derfor blir jeg litt skeptisk til å bygge uten utleie. Særlig siden litt av målet er å ikke gå opp i månedlige utgifter. Trodde alltid det lønte seg å bygge med utleie? Nok en illusjon knust, eller? Skal vi ikke ha utleie, tror jeg ikke vi klarer et lån på 3.5mill. Vi har 47.000 inn pr mnd (netto) og forsørger to (etter hvert 3) barn.
Jeg kan gjerne gjøre en beregning, men forstår ikke helt det med at 2 hybler gir 6000 kr, mens en leilighet med 2 soverom gir 7000? Eller mener du hver hybel gir 6000kr?
Snakker vi hybelleiligheter her, dvs 2 leiligheter med egen inngang, eller hybler som deler bad/kjøkken etc?
Norrmalt vil jo 2 boenheter gi høyere inntekt kontra en boenhet, hvis de vil bruke samme antall kvm.
Jeg bygger med 2 hybelleiligheter av ca 40 kvm hver, som vil gi en inntekt på ca 6500-7000 kr pr stk. Hvis jeg bygget en 3 roms leilighet i stede, ville ikke dette gitt 13-14000 kr eller mer. Så for meg er det en klar fordel å bygge 2 enheter, selv om det er økte kostnader.
Lettere å beregne hvis du kan fortelle hvilken kostnad dere har på lån og nedbetaling for øyeblikket?
**
Godt at du spør, når jeg ikke klarer å få med nok informasjon... ::)
I dag betaler vi 17.000 i renter og avdrag, og har 5000 inn i leie (inkl strøm) Inntektene er lave fordi dette er snakk om en kjeller, og ikke sokkel.
Klausulen er at det kan ENTEN bygges leilighet, mot økt tomtepris på 150.000 - ELLER to HYBLER med felles kjøkken og bad(altså ikke to hybelleiligheter) uten prisøkning. BRA for bileilighet/hybler kan ikke utgjøre mer enn 40% av eneboligen.
Området vi vil bygge i ligger nært en videregående skole, så utleie av hybler vil nok gå greit. Men jeg ser ikke for meg at vi vil få mer enn 3000pr hybel. Ei treroms leilighet i dette området kan vi ta 7000, kanskje 8000 for. Uten strøm.
En annen ting som kan være greit å ta med i betraktning, er jo at normalt vil særlig strømutgiftene gå noe ned når dere bygger nytt, med mindre dere bygger betraktelig større eller mer lukseriøst enn dere har det i dag.
Sånn umiddelbart burde dere være i stand til å håndtere dette, slik jeg ser det, men jeg har ikke finregnet på det.
Personlig ville jeg nok satset på to hybler, siden det mest sannsynlig vil ta en god stund før ekstrakostnaden med leiligheten er inntjent.
Hvis det skulle koste ca 1 mill (noe det sikkert ikke gjør) å bygge denne kjelleren med 1 leilighet, vil jo inntektene fra leie dekke dette veldig greit. Et lån på 1 mill vil koste ved gjennomsnittlig 6% rente (tatt god høyde) i 25 år, ca 5000 kr i starten. Da er skattefradrag tatt med.
Så å droppe utleie vil være dumt spør du meg. Tenk hvilken deilig skattefri inntekt det vil være om 25 år, når du har nedbetalt lånet? Du vil uansett tjene penger fra første dag på dette. Men dette er du jo klar over allerede.
Forøvrig ville definitivt gått for en leilighet kontra 2 hybler for elever i vidergående. De går vel heller ikke på skole hele året regner jeg med.
Angående det med økt tomtepris, bør det vel være mulig å unngå det? Du kan i stede for å lage en ferdig leilighet, lage et bad, 2 soverom og opplegg for en bar. Så kan du når du vil sette opp et kjøkken i stede for den tiltenkte baren, sette inn en branndør mellom din egen enhet og leiligheten, og vips har du en utleieleilighet. ;)
Spør du meg virker det ikke veldig logisk at en 3 roms leilighet er dyrere enn 2 hybler. Jeg tipper det kommer på omtrent samme pris, kan ikke se noen grunn til noe annet. Rommene som koster er jo bad og kjøkken, og dette blir jo likt uansett. Vet ikke hvilke krav det er til ventilasjon, men det er mulig at 2 hybler kan dele samme anlegg. Da blir også det samme pris. Alt i alt er det en minimal forskjell på kostnaden mellom disse to alternativene.
Hvis man da regner at man får inn mer leie for 3 roms leilighet, samt at man trenger mindre jobb i forhold til færre leieavtaler, synes det ene alternativet er hakket bedre enn det andre.
Egne prosjektfilmer på YouTube
Fikk ikke med meg at det ikke tilkommer 150k ekstra hvis man bygger hybel istede for leilighet. Da er jo saken en annen selvfølgelig. Skjønner ikke helt logikken i det men...
Uten at vi skal synse i hjel denne tråden, så koster det ikke 100000 for noen meter ekstra innervegg, det er lommerusk, og det samme med gulv. Et bedre kjøkken kan i verste fall komme på noen tusenlapper ekstra, men tar jeg en titt på hva nybygde 2-3 roms leiligheter har som standard kjøkkenløsning for tiden, er ikke det imponerende syn.
Uansett så er de få tusenlappene her ikke avgjørende for om hun har råd til å bygge hus eller ikke.
Hovedproblemet er vel at for å bygge et hus med 4 soverom, 2 stuer, og en kjeller innredet med hybel, dobbel garasje etc så skal det godt gjøres å komme under 3 millioner, som jeg skjønner trådstarter omtrent har til rådighet. Vet jo ikke hva grunnarbeidet vil komme på, men tror det vil holde utrolig hardt.
Er nok flere her inne som kunne klart det, men da med veldig mye egeninnsats og "vennestjenester".