1,124
3
2
Hva får man gjort for en million?
38
0
Vi kjøpte hus i fjor fra 1957 som var totalrenovert for 6 år siden, med unntak av kjelleren. Husprisene her i området er veldig lave, så vi fikk huset for 1.2, og planlegger nå å bygge ut.
Planen er å renovere sokkel/kjeller og bygge et tilbygg til sokkel/1 etg, men jeg er usikker på hvor mye vi får gjort med det vi har tilgjengelig.
Vi fikk en forhåndstakst for tilbygg på 40 kvm og kjeller som gir oss en sluttverdi på 2.7 mill (med vanlig til god standard på løsningene). Dersom vi skal ligge under 85% lån kan vi altså pusse opp for ca 1 mill. Kjelleren må isoleres på utsiden, gulvet må pigges opp og senkes, fuktsperre + isolering, dreneringen må senkes - full pakke altså. Og så tilbygg på 7 x 3 m.
Vi er innstilt på å gjøre mye selv, og vi kan få det aller meste av elektrikerarbeidet gratis. Men råbygg, drenering, rørlegger til nytt bad, nytt gulv i kjelleren, utvide trappeoppgangen - den slags som vi ikke synes vi er handy nok til å ta - vil vi sette ut. Og så er det jo materialkostnader.
Har vi nubbsjangs til å få gjort dette på budsjett? Vi har pratet med flere entrepenører, men de nekter å gi oss et ordentlig prisforslag med mindre vi ber dem tegne hele greia, og vi er ikke helt der i prosessen.
Planen er å renovere sokkel/kjeller og bygge et tilbygg til sokkel/1 etg, men jeg er usikker på hvor mye vi får gjort med det vi har tilgjengelig.
Vi fikk en forhåndstakst for tilbygg på 40 kvm og kjeller som gir oss en sluttverdi på 2.7 mill (med vanlig til god standard på løsningene). Dersom vi skal ligge under 85% lån kan vi altså pusse opp for ca 1 mill. Kjelleren må isoleres på utsiden, gulvet må pigges opp og senkes, fuktsperre + isolering, dreneringen må senkes - full pakke altså. Og så tilbygg på 7 x 3 m.
Vi er innstilt på å gjøre mye selv, og vi kan få det aller meste av elektrikerarbeidet gratis. Men råbygg, drenering, rørlegger til nytt bad, nytt gulv i kjelleren, utvide trappeoppgangen - den slags som vi ikke synes vi er handy nok til å ta - vil vi sette ut. Og så er det jo materialkostnader.
Har vi nubbsjangs til å få gjort dette på budsjett? Vi har pratet med flere entrepenører, men de nekter å gi oss et ordentlig prisforslag med mindre vi ber dem tegne hele greia, og vi er ikke helt der i prosessen.
Jeg kan skjønne at de ikke vil gi dere en ordentlig pris uten et skikkelig grunnlag å gi en pris på, men at de krever at de skal få ta hele tegneprosessen er litt drøyt. Få tegnet opp huset, i alle fall noen grove skisser, men regn med at jo mer uspesifisert anbudsgrunnlaget er, jo mer er uspesifisert i tilbudet. Gi det samme grunnlaget til alle dere er i kontakt med, så får dere tall basert på det samme materialet.
Og så kan det hende det kan være lurt å alliere seg med noen som kan materien litt mer enn dere kan selv. Kan være mye plunder, irritasjon og penger å spare her..
.Thag
Hva med å hoppe i det? For det første kommer en veldig langt med en million, hvor langt er usikkert ref. min innledning. Det betyr at dere setter opp en prioritert liste over hva dere ønsker, det blir noe ala Maslows behovspyramide, altså en må ha fundament, vegger og tak! Tak har dere i kjelleren, men det ønskes å øke takhøyden. Denne jobben bør da sannsynligvis gå hånd i hånd med utgraving/tilrettelegging av grunnen for tilbygget. Det er ikke sikkert, men jeg vil tro det er mest lønnsomt å kjøre dette samlet, altså kombinert med drenering og isolering av kjeller (2/3 del av isolasjon legges på utsiden av mur, 1/3 del på innside). Eventuelt kan en hoppe rett på grunnarbeide for tilbygg, eller gjøre kjelleren først. Mitt råd er å begynne på tilbygget, det er gjerne noe enklere og en ser mer av hvordan de moderne prinsippene fungerer, som en forsøker å gjennomføre i kjelleren (Her må det leses mellom linjene for ikke alt lar seg gjennomføre ala ett nybygg når en oppgraderer en kjeller, men det vil dere se!). Kjelleren er jo der uansett og er tett m.m. Igjen jeg kjenner ikke konkret behovet deres mtp drenering, fukt, kjellerhøyde etc.
Videre setter dere opp vegger og tak. I etasjeskillet (antar det blir brukt treverk) benytter dere feks I-bjelker fra feks Hunton (eller tilsvarende). Når tilbygget er tett og alt arbeidet frem til nå er gjort så teller dere kroner og ører og ser hva dere har igjen til resterende arbeide. Med I-bjelker kan en lett bore traseer for rør og annet.
Med 40 kvaderatmeter råbygg vil jeg anta at dere kan sette opp det hele uten bærende innervegger, og dermed sette opp innervegger selv, og google og "byggebolige" dere opp på en del emner og områder som kreves for å lage både bad, toalett og andre rom.
Dette høres enkelt ut, men dere bør ha en overordnet plan for hvor dere skal ha vannrør (i sålen på nydelen) og annet. Men igjen er ikke det nødvendigvis riktig. En kan sette opp bygget og deretter støpe kjellergulvet - kanskje ikke ideelt og helt etter boken, men det fungerer.
Så konklusjonen min er. Dere har huset, dere ser ut til å ha penga, så er det bare å sette igang med plan og tegning, gjøre så mye selv som en kan og la andre gjøre resten!
Klarer dere å sette opp nybygget/råbygget med budsjettpris til la oss si 600.000,- så er der godt med penger igjen til stendere, plater, sparkel, gulv, fliser og annet. Hvor langt en kommer avhenger av hvilke prissjikt en legger seg på på finish og materialer.
Sørg for å få en vanvittig god avtale på byggesjappa, som gir i snitt minimum 25% på alle netto priser.
En kan sikkert få en total-ferdig-ferdig-pris hos en byggmester eller tilsvarende, men da ryker nok millionen og vel så det. Det vil også være vanskeligere å slippe til med egenarbeid, annet enn å koste sagmugg og rydde mellom arbeidsdagene til snekkerne og de andre håndtverkerne!
Med deres ønske om å gjøre en del selv så vil jeg si følgende: Ved å mer eller mindre hoppe i det (etter noe planlegging), dele jobben opp i håndterbare mindre prosjekter til mer eller mindre oversiktlige kostnader i 50-100.000 kroners klassen, så lærer dere langt mer på veien, og kommer sannsynligvis best ut av det. Dere vil sannsynligvis se at det ikke er rakettforskning hverken det ene eller det andre håndverket.
Lykke til.