Har ikke fått bygd selv ennå (unntaktt garasje) så har bare erfaring fra om-, til- og på-bygging. Noe jeg har tenkt mye på er å ha god tid i planleggingsfasen. Legg merke til hvordan andre har det av løsninger og samle inntrykk. Prrøv å definere behov og se litt framover hvordan dere som familie kan tenkes å utvikles. Kan også anbefale oss på forumet for å få innspill på løsninger
Kan ikke du forklare isolasjonsløsningen litt bedre - gjerne med en tegning. Forstår ikke hva du mener...
Om jeg forstod det riktig; Om du har 20cm isolasjon i bjelkelaget, så kapper du av de siste 20cm og snur disse på høykant og setter på plass igjen. Uten helt å forstå hvorfor, så vil jeg anta at isolasjonen er "tettere" på flatsiden, så når du snur blokken med isolasjon, vil du få stående (tett?) isolasjon mot yttervegg.
Oppgaven til isolasjonen er å få luften til å stå mest mulig i ro inni isolasjonssjiktet. Noe av det viktigste en gjør er at absolutt hele hulrommet må fylles og alle skjøter må passe100% i hverandre. Dersom en snur isolasjonen slik som han beskriver vil en få mer stillestående luft inni isolasjonen enn om den står på tvers. Rundt vinduer, i smale felt, er det ofte en fordel å snu isolasjonen feil vei for det er da lettere å fylle hele hulrommet selv om isolsjonsverdien går litt ned i selve isolsjonen.
Korrekt oppfattet! Min erfaring er at det er svært vanskelig å unngå folder i isolasjonen om du bare dytter den på plass under svilla. Folder gir luftgjennomgang.
Da dropper jeg min udmerkede tegning. Godt forklart, men det er en forutsetning at kappingen av isolasjonen er helt nøyaktig.
Jeg vet ikke om dette emnet har vært oppe før men det som jeg synes er mest interessant er å høre om erfaringer fra de som har bygget hus.
Vi er i ferd med å ferdigstille en relativt omfattende arkitekttegnet bolig på 435 kvm BRA, fasade bestående av sprøytebetong og sibirsk lerk, designer-vinduer, 320 kvm vannbåren varme (trinnlydsisolerende) og to borrehull i hagen, hybel-leilighet på 55 kvm i sokkel-etg, innebygget garasje, KNX styringssystem for sterkstrøm, omfattende svakstrømsopplegg, +++. Målet har vært et så vedlikeholdsfritt hus som mulig. Alle innervegger er isolert og kledd med spon, våtrom med rupanel og våtromsplater, Protan topp-membran.
Jeg er førstegangsbygger og var på det nivået at jeg spurte hva en bunnsvill var på første byggemøte. Lærekurven har vært utrolig bratt og veldig spennende.
Vi hyrte inn mesteparten av aktørene selv, men fikk tømrerfirmaet til å ta byggherre- og koordineringsansvaret - sistnevnte på timer, altså uten påslag på kontraktene. Dette har fungert helt glimrende. Tømrer leverte også tak- og blikkenslager-arbeider. Byggeleder er både snekker og ingeniørutdannet samt at han er griseflink på estetikk, statikk osv. Hele pakka. I tillegg er han en knakende fin type som er lett å prate og samarbeide med. Får jeg ikke tak i han på telefon, ringer han med en gang han får tid. Løsningsorientert og ikke problemorientert. Han har snekret masse på boligen selv, og har vært en bauta gjennom hele prosessen. Alle tillegg og fratrekk fra tømrer og alle de andre aktørene har vært rettferdige, ryddige og oversiktlige.
Samtlige fagfolk som har vært med har vært profesjonelle, kunnskapsrike, hyggelige og ivrige etter å utføre tildelte arbeider med best mulig kvalitet. Alt fra snekkere til ventilasjonsfolk til flislegger. Masse kommunikasjon på email, alle har vært raskt tilbake med svar på spm. Ingen problemer, bare utfordringer som det finnes en løsning på. Så vidt jeg har sett har aktørene samarbeidet bra og koordineringen har det ikke vært noe problemer med - jeg har tatt en del av denne jobben selv. Alle har levert til avtalt tid og til avtalt pris. Alle store milepæler ble nådd med toppen noen dagers forsinkelse.
Tilbakemeldinger fra uavhgengige profesjonelle i bransjen har vært at arbeidene holder veldig høy fagmessig kvalitet. Trykktesten endte på 1.3 utskiftinger per time, enda vi byggde etter TEK 97 med krav på under 4.5 - mange har sagt at dette nesten ikke skulle vært mulig.
Jeg er faktisk veldig stolt av at vi bygger en bolig av veldig høy kvalitet, men fremdeles holder oss under 15000 kr/kvm BRA - de fleste helt plaine ferdighus ligger etter det jeg forstår fort på 20.000 kr/kvm BRA.
Jeg kan ikke få understreket nok viktigheten av at kjemien med aktørene generelt og byggeleder spesielt, stemmer. Hvis ikke dette fungerer fra dag én er etter min mening løpet kjørt.
Siden vi enda ikke har bodd i huset, så vet jeg heller ikke hva jeg konstruksjonsmessig kommer til å angre på. Foreløpig konstaterer jeg at vi nok skulle slått til med én rad til med vinduer i topp-etasjen (jeg visste ikke at min bedre halvdel ikke skulle ha skapseksjoner over kjøkkenbenk i det hele tatt) samt hatt side-vinduer på utstikkeren bak. Er ellers veldig fornøyd med rominndeling, særlig innebygget garasje, vaskerom med ytterdør og teknisk rom på 11 kvm som inneholder ALT. Hadde jeg visst at terrenget ble som det ble, hadde jeg sløyfet vinduet i kinorommet - det ble dyrt og ikke særlig hensiktsmessig.
Veldig fornøyd med at vi i hovedsak valgte I-bjelker som etasjeskiller (og ikke elementdekke overalt) - mye lettere å skjule tekniske fremføringer. Fornøyd med at vi brukte hulldekke under garasje og ikke Leca-plank. Hulldekke er et mye bedre produkt, tåler lengre spenn. Ekstremt fornøyd med sprøytebetong løsningen i kombinasjon med sibirsk lerk. Veldig spennende utseende, knallsterkt og helt vedlikeholdsfritt. Veldig førnøyd med valmet Ektafil-belagt tak og gesims (altså ikke helt funkis). Utrolig fornøyd med Velfac vinduer - noe helt spesielt.
Når de gjelder det økonomiske, så har ALT vi har kjørt på rene timer + materialpåslag gått over budsjett. Dette gjelder gravearbeider, balansert ventilasjon og prosjektering utover plan-tegninger. Jeg råder alle til å få fastpriser på de forsjellige oppgavene. Med gode prosjektbeskrivelser så kan man hente inn anbud fra flere aktører, og det er da man drar nytte av konkurranseprinsippet. Med timepris + materialpåslag så er det jo ingen grenser for hva det kan koste. Dette har ingenting med firmaene som har gjort disse oppgavene for meg å gjøre, alle disse er veldig ryddige og profesjonelle.
Jeg er veldig fornøyd med at jeg sa fra med en gang at huset skulle trykktestes og termograferes (ble bakt inn i kontrakt med tømrer). Dette har fått aktørene til "å skjerpe seg" betraktelig - testen kostet 5000 + moms. Latterlig billig "forsikring" spør du meg.
Hvis jeg skulle gjort noe annerledes, så skulle jeg ha hatt huset ferdig prosjektert før jeg gikk til en eneste aktør. Muligens helt ned til 1:50 arbeidstegninger. Hos oss ble arbeidstegninger og materialspesifikasjonen til etterhvert som vi prosjekterte, i samarbeid med tømrer - selv om jobben fortsatt formelt ikke var gitt til de. Dette hadde ikke gått hadde vi ikke hatt en så bra aktør å jobbe med - det ble aldri aktuelt å gå til noen andre, og dermed ble det heller ikke noen ordentlig konkurranse. Når det er sagt - jeg angrer ikke et sekund, for samarbeidsklima, kvalitet og god fremdrift teller MYE mer enn noen få tusenlapper. Når jeg hører alle skrekkhistoriene, så skjønner jeg at det å velge billigste aktør fort kan koste mye mer som følge av feil, mangler og samarbeidsproblemer. Billigst er IKKE best. En viktig del av din oppgave som byggherre er å sørge for at aktørene tjener penger(!). Det er IKKE veldedighet de bedriver - det er business. Du er bare ett prosjekt i mengden, og du skal passe deg for å gjøre livet surt for de. De skal selvsagt heller ikke gjøre livet ditt surt - de er derfor vi har kontrakter som regulerer samarbeidet.
Jeg hadde ALDRI kjøpt en prosjektert bolig eller brukt en av de svære entrepenørene - de har systemer som er kalibrert til å flå deg for penger. Alle endringer koster skjorta, tar du bort noe får du ingenting igjen for det. Block Watne bygde hus for foreldrene mine for 7-8 år siden - deres hus er et "bog standard" "lykkebo" og kostet det samme per kvm BRA DA som vårt gjør NÅ - uten at det engang er tatt høyde for prisstigning.
Som sagt - bruk tid til å få laget et solid sett tegninger (plan-, fasade-, snitt, fundamentplan), statikkberegninger og varmetapsramme, og en så detaljert materialspesifikasjon som mulig. Da har du et godt utgangspunkt til å hente sammenlignbare anbud. Velg partnere med omhu - velg lokale, solide og mellomstore firmaer som har god økonomi og har vært noen år i bransjen. Nystartede selskaper med 20 polakker - styr unna. Rotete anbud med hundre stavefeil og omfattende mangler - styr unna.
Jeg var tidlig inne på tanken på å hyre inn en ekstern byggteknisk kontrollør, hadde et initielt møte også (lærte mye av det faktisk). Dette hadde nok kostet 20-50.000 og hadde helt sikkert vært vel anvendte penger. Jeg slo det fra meg iom at jeg samarbeidet såpass bra med alle aktørene - jeg tok altså sjansen på at det skulle gå bra, og det gjorde det jo også. Uansett så virker det som at mange av skrekkhistoriene som går igjen kunnne vært unngått dersom flere benyttet seg av slike tjenester. En billig forsikring når man legger flere millioner på bordet. Det er jo egentlig helt vilt å IKKE gjøre det når man tenker etter. Hvis man har kontrakter (f.eks Byggblankett 3426) mot alle aktører, og en profesjonell kontrollør som følger opp ved viktige milepæler, så har man et godt fundament og høyere sjanse for en vellykket gjennomføring.
Djeeeisus sjekkte ud byggebloggen, fantastisk hus men kan ikke fatte hvordan du har fått alt det så billig, under 15.000 pr kvm på et så stort hus med SÅ mye extra stash??? Lyst å hive ut budsjettet og triksene for å få det såååå billig ????
ttmm666: bestiller ein slik prosess vi også Høyres heilt herlig ut! Eg håpar vi er godt på veg i alle fall; vi får grundige byggetegningar av arkitekten før vi har anbudsrunden.
Djeeeisus sjekkte ud byggebloggen, fantastisk hus men kan ikke fatte hvordan du har fått alt det så billig, under 15.000 pr kvm på et så stort hus med SÅ mye extra stash??? Lyst å hive ut budsjettet og triksene for å få det såååå billig ????
Det er egentlig ingen triks. Det faktum at jeg kontrollerte kontraktene mot enkeltaktørene har vært helt utslagsgivende. I tillegg ble disse kontraktene forhandlet når finanskrisen slo inn for fullt, det har kanskje gitt litt lavere priser. Merk også at mye av sokkeletg og hybel-leilighet er uinnredet, men det ser ut til at vi hvertfall får sistnevnte ferdig uten at vi bryter 15000 kr/kvm BRA grensen. Da mangler vi innredning (tømrerarbeider) av hobbyrom, kino og soverom i sokkel-etg, samt bad og badstu (faktisk er noe av dette også tatt med i budsjett uten at det sprekker 15000-grensen). Elektro og sanitær er helt eller delvis ferdig, og ferdigstillelse er uansett priset inn i eksisterende busjett (unntagen for kinorom - dette har jeg tatt helt ut av elektro-spekken, men har blir det mest svakstrøm uansett.)
Alle betalinger er sirlig kostnadsført helt ned til de 8 kronene jeg betalte for en klemring til en vannslange, så jeg vet på krona hva stort sett hvert eneste element i det huset har kostet.
Merk også at jo større man bygger, jo lavere skal stort sett gj.snitt kvm pris bli - det er jo de tekniske rommene som koster (våtrom, kjøkken), og hvis disse ikke er svært store eller svært mange, så skal i teorien prisen gå ned.
Vi har valgt IKEA kjøkken og hvitevarer, samt IKEA garderober og diverse lagringsløsninger. Baderomsutstyr er handlet på konkursbo, diverse salg osv. Masse armatur er også handlet på diverse salg og tilbud. Lagerplass før/under byggeperioden er et MUST. Fliser fikk vi også veldig bra priser på - har litt kontakter her og der.
Dette minner meg på et par andre råd: Insister på en kontrakt med rørlegger uten fliser og utstyr - med mindre de gir deg VELDIG gode priser - du står mye friere hvis du kan handle dette selv. Samme med elektro - få fastpris på røropplegg og trekking - armatur kan du kjøpe mye billigere selv. Montering kan de ta på timer. Mye av det samme kan sies om gulver, dører, vinduer osv. Vi endte likevel opp med å ta parkett gjennom tømrer, selv om vi kunne få samme rabatten som han fra Montér (ad andre kontakter). Jeg synes det var en fornuftig pris og garanti at de la på 10% på nettoprisen og tok 110 kr/kvm for legging. Det samme gjorde vi med inner- og ytterdører samt garasjeporter.
Vinduer handlet vi også selv, tømrer tok en avtalt pris for montering og ansvar på byggeplass.
Vi har gjort minimalt med egeninnsats - litt rydding nå og da, samt at vi la duk og malte gang og teknisk rom i sokkel-etasjen. I hybel-leiligheten planlegger vi også noe sparkling/maling av gips og maling av preget mdf. Jeg har mye mer tro på å la profesjonelle gjøre det de kan, og så kan vi heller tjene penger på andre ting som VI kan. Selvgjort er ikke alltid velgjort.
Dessverre vil jeg ikke gå så langt som til å frigi budsjettet mitt - det blir litt for "intimt". En blendet versjon av mitt viktigste regneark har jeg publisert tidligere - se her.
Thank Ju det gjorde jafall saken litt lettere og forstå, og takk for gode tips:) Vi er midt i bygging selv, så gode tips kommer alltid godt med :) Et flott hus du ser ut til å ende opp med jafall:)
Det er egentlig ingen triks. Det faktum at jeg kontrollerte kontraktene mot enkeltaktørene har vært helt utslagsgivende. I tillegg ble disse kontraktene forhandlet når finanskrisen slo inn for fullt, det har kanskje gitt litt lavere priser. Merk også at mye av sokkeletg og hybel-leilighet er uinnredet, men det ser ut til at vi hvertfall får sistnevnte ferdig uten at vi bryter 15000 kr/kvm BRA grensen. Da mangler vi innredning (tømrerarbeider) av hobbyrom, kino og soverom i sokkel-etg, samt bad og badstu (faktisk er noe av dette også tatt med i budsjett uten at det sprekker 15000-grensen). Elektro og sanitær er helt eller delvis ferdig, og ferdigstillelse er uansett priset inn i eksisterende busjett (unntagen for kinorom - dette har jeg tatt helt ut av elektro-spekken, men har blir det mest svakstrøm uansett.)
Alle betalinger er sirlig kostnadsført helt ned til de 8 kronene jeg betalte for en klemring til en vannslange, så jeg vet på krona hva stort sett hvert eneste element i det huset har kostet.
Merk også at jo større man bygger, jo lavere skal stort sett gj.snitt kvm pris bli - det er jo de tekniske rommene som koster (våtrom, kjøkken), og hvis disse ikke er svært store eller svært mange, så skal i teorien prisen gå ned.
Vi har valgt IKEA kjøkken og hvitevarer, samt IKEA garderober og diverse lagringsløsninger. Baderomsutstyr er handlet på konkursbo, diverse salg osv. Masse armatur er også handlet på diverse salg og tilbud. Lagerplass før/under byggeperioden er et MUST. Fliser fikk vi også veldig bra priser på - har litt kontakter her og der.
Dette minner meg på et par andre råd: Insister på en kontrakt med rørlegger uten fliser og utstyr - med mindre de gir deg VELDIG gode priser - du står mye friere hvis du kan handle dette selv. Samme med elektro - få fastpris på røropplegg og trekking - armatur kan du kjøpe mye billigere selv. Montering kan de ta på timer. Mye av det samme kan sies om gulver, dører, vinduer osv. Vi endte likevel opp med å ta parkett gjennom tømrer, selv om vi kunne få samme rabatten som han fra Montér (ad andre kontakter). Jeg synes det var en fornuftig pris og garanti at de la på 10% på nettoprisen og tok 110 kr/kvm for legging. Det samme gjorde vi med inner- og ytterdører samt garasjeporter.
Vinduer handlet vi også selv, tømrer tok en avtalt pris for montering og ansvar på byggeplass.
Vi har gjort minimalt med egeninnsats - litt rydding nå og da, samt at vi la duk og malte gang og teknisk rom i sokkel-etasjen. I hybel-leiligheten planlegger vi også noe sparkling/maling av gips og maling av preget mdf. Jeg har mye mer tro på å la profesjonelle gjøre det de kan, og så kan vi heller tjene penger på andre ting som VI kan. Selvgjort er ikke alltid velgjort.
Dessverre vil jeg ikke gå så langt som til å frigi budsjettet mitt - det blir litt for "intimt". En blendet versjon av mitt viktigste regneark har jeg publisert tidligere - se her.
Egne prosjektfilmer på YouTube
Snurre:
Kan ikke du forklare isolasjonsløsningen litt bedre - gjerne med en tegning.
Forstår ikke hva du mener...
Om jeg forstod det riktig;
Om du har 20cm isolasjon i bjelkelaget, så kapper du av de siste 20cm og snur disse på høykant og setter på plass igjen. Uten helt å forstå hvorfor, så vil jeg anta at isolasjonen er "tettere" på flatsiden, så når du snur blokken med isolasjon, vil du få stående (tett?) isolasjon mot yttervegg.
Korrekt oppfattet! Min erfaring er at det er svært vanskelig å unngå folder i isolasjonen om du bare dytter den på plass under svilla. Folder gir luftgjennomgang.
Da dropper jeg min udmerkede tegning. Godt forklart, men det er en forutsetning at kappingen av isolasjonen er helt nøyaktig.
Vi er i ferd med å ferdigstille en relativt omfattende arkitekttegnet bolig på 435 kvm BRA, fasade bestående av sprøytebetong og sibirsk lerk, designer-vinduer, 320 kvm vannbåren varme (trinnlydsisolerende) og to borrehull i hagen, hybel-leilighet på 55 kvm i sokkel-etg, innebygget garasje, KNX styringssystem for sterkstrøm, omfattende svakstrømsopplegg, +++. Målet har vært et så vedlikeholdsfritt hus som mulig. Alle innervegger er isolert og kledd med spon, våtrom med rupanel og våtromsplater, Protan topp-membran.
Jeg er førstegangsbygger og var på det nivået at jeg spurte hva en bunnsvill var på første byggemøte. Lærekurven har vært utrolig bratt og veldig spennende.
Vi hyrte inn mesteparten av aktørene selv, men fikk tømrerfirmaet til å ta byggherre- og koordineringsansvaret - sistnevnte på timer, altså uten påslag på kontraktene. Dette har fungert helt glimrende. Tømrer leverte også tak- og blikkenslager-arbeider. Byggeleder er både snekker og ingeniørutdannet samt at han er griseflink på estetikk, statikk osv. Hele pakka. I tillegg er han en knakende fin type som er lett å prate og samarbeide med. Får jeg ikke tak i han på telefon, ringer han med en gang han får tid. Løsningsorientert og ikke problemorientert. Han har snekret masse på boligen selv, og har vært en bauta gjennom hele prosessen. Alle tillegg og fratrekk fra tømrer og alle de andre aktørene har vært rettferdige, ryddige og oversiktlige.
Samtlige fagfolk som har vært med har vært profesjonelle, kunnskapsrike, hyggelige og ivrige etter å utføre tildelte arbeider med best mulig kvalitet. Alt fra snekkere til ventilasjonsfolk til flislegger. Masse kommunikasjon på email, alle har vært raskt tilbake med svar på spm. Ingen problemer, bare utfordringer som det finnes en løsning på. Så vidt jeg har sett har aktørene samarbeidet bra og koordineringen har det ikke vært noe problemer med - jeg har tatt en del av denne jobben selv. Alle har levert til avtalt tid og til avtalt pris. Alle store milepæler ble nådd med toppen noen dagers forsinkelse.
Tilbakemeldinger fra uavhgengige profesjonelle i bransjen har vært at arbeidene holder veldig høy fagmessig kvalitet. Trykktesten endte på 1.3 utskiftinger per time, enda vi byggde etter TEK 97 med krav på under 4.5 - mange har sagt at dette nesten ikke skulle vært mulig.
Jeg er faktisk veldig stolt av at vi bygger en bolig av veldig høy kvalitet, men fremdeles holder oss under 15000 kr/kvm BRA - de fleste helt plaine ferdighus ligger etter det jeg forstår fort på 20.000 kr/kvm BRA.
Jeg kan ikke få understreket nok viktigheten av at kjemien med aktørene generelt og byggeleder spesielt, stemmer. Hvis ikke dette fungerer fra dag én er etter min mening løpet kjørt.
Siden vi enda ikke har bodd i huset, så vet jeg heller ikke hva jeg konstruksjonsmessig kommer til å angre på. Foreløpig konstaterer jeg at vi nok skulle slått til med én rad til med vinduer i topp-etasjen (jeg visste ikke at min bedre halvdel ikke skulle ha skapseksjoner over kjøkkenbenk i det hele tatt) samt hatt side-vinduer på utstikkeren bak. Er ellers veldig fornøyd med rominndeling, særlig innebygget garasje, vaskerom med ytterdør og teknisk rom på 11 kvm som inneholder ALT. Hadde jeg visst at terrenget ble som det ble, hadde jeg sløyfet vinduet i kinorommet - det ble dyrt og ikke særlig hensiktsmessig.
Veldig fornøyd med at vi i hovedsak valgte I-bjelker som etasjeskiller (og ikke elementdekke overalt) - mye lettere å skjule tekniske fremføringer. Fornøyd med at vi brukte hulldekke under garasje og ikke Leca-plank. Hulldekke er et mye bedre produkt, tåler lengre spenn. Ekstremt fornøyd med sprøytebetong løsningen i kombinasjon med sibirsk lerk. Veldig spennende utseende, knallsterkt og helt vedlikeholdsfritt. Veldig førnøyd med valmet Ektafil-belagt tak og gesims (altså ikke helt funkis). Utrolig fornøyd med Velfac vinduer - noe helt spesielt.
Når de gjelder det økonomiske, så har ALT vi har kjørt på rene timer + materialpåslag gått over budsjett. Dette gjelder gravearbeider, balansert ventilasjon og prosjektering utover plan-tegninger. Jeg råder alle til å få fastpriser på de forsjellige oppgavene. Med gode prosjektbeskrivelser så kan man hente inn anbud fra flere aktører, og det er da man drar nytte av konkurranseprinsippet. Med timepris + materialpåslag så er det jo ingen grenser for hva det kan koste. Dette har ingenting med firmaene som har gjort disse oppgavene for meg å gjøre, alle disse er veldig ryddige og profesjonelle.
Jeg er veldig fornøyd med at jeg sa fra med en gang at huset skulle trykktestes og termograferes (ble bakt inn i kontrakt med tømrer). Dette har fått aktørene til "å skjerpe seg" betraktelig - testen kostet 5000 + moms. Latterlig billig "forsikring" spør du meg.
Hvis jeg skulle gjort noe annerledes, så skulle jeg ha hatt huset ferdig prosjektert før jeg gikk til en eneste aktør. Muligens helt ned til 1:50 arbeidstegninger. Hos oss ble arbeidstegninger og materialspesifikasjonen til etterhvert som vi prosjekterte, i samarbeid med tømrer - selv om jobben fortsatt formelt ikke var gitt til de. Dette hadde ikke gått hadde vi ikke hatt en så bra aktør å jobbe med - det ble aldri aktuelt å gå til noen andre, og dermed ble det heller ikke noen ordentlig konkurranse. Når det er sagt - jeg angrer ikke et sekund, for samarbeidsklima, kvalitet og god fremdrift teller MYE mer enn noen få tusenlapper. Når jeg hører alle skrekkhistoriene, så skjønner jeg at det å velge billigste aktør fort kan koste mye mer som følge av feil, mangler og samarbeidsproblemer. Billigst er IKKE best. En viktig del av din oppgave som byggherre er å sørge for at aktørene tjener penger(!). Det er IKKE veldedighet de bedriver - det er business. Du er bare ett prosjekt i mengden, og du skal passe deg for å gjøre livet surt for de. De skal selvsagt heller ikke gjøre livet ditt surt - de er derfor vi har kontrakter som regulerer samarbeidet.
Jeg hadde ALDRI kjøpt en prosjektert bolig eller brukt en av de svære entrepenørene - de har systemer som er kalibrert til å flå deg for penger. Alle endringer koster skjorta, tar du bort noe får du ingenting igjen for det. Block Watne bygde hus for foreldrene mine for 7-8 år siden - deres hus er et "bog standard" "lykkebo" og kostet det samme per kvm BRA DA som vårt gjør NÅ - uten at det engang er tatt høyde for prisstigning.
Som sagt - bruk tid til å få laget et solid sett tegninger (plan-, fasade-, snitt, fundamentplan), statikkberegninger og varmetapsramme, og en så detaljert materialspesifikasjon som mulig. Da har du et godt utgangspunkt til å hente sammenlignbare anbud. Velg partnere med omhu - velg lokale, solide og mellomstore firmaer som har god økonomi og har vært noen år i bransjen. Nystartede selskaper med 20 polakker - styr unna. Rotete anbud med hundre stavefeil og omfattende mangler - styr unna.
Jeg var tidlig inne på tanken på å hyre inn en ekstern byggteknisk kontrollør, hadde et initielt møte også (lærte mye av det faktisk). Dette hadde nok kostet 20-50.000 og hadde helt sikkert vært vel anvendte penger. Jeg slo det fra meg iom at jeg samarbeidet såpass bra med alle aktørene - jeg tok altså sjansen på at det skulle gå bra, og det gjorde det jo også. Uansett så virker det som at mange av skrekkhistoriene som går igjen kunnne vært unngått dersom flere benyttet seg av slike tjenester. En billig forsikring når man legger flere millioner på bordet. Det er jo egentlig helt vilt å IKKE gjøre det når man tenker etter. Hvis man har kontrakter (f.eks Byggblankett 3426) mot alle aktører, og en profesjonell kontrollør som følger opp ved viktige milepæler, så har man et godt fundament og høyere sjanse for en vellykket gjennomføring.
Mens jeg husker det: Som førstegangsbygger - les gjennom lovverket, Byggherreforskriften ( http://www.lovdata.no/cgi-wift/ldles?doc=/sf/sf/sf-19950421-0377.html) og Bustadoppføringslova (http://www.lovdata.no/all/nl-19970613-043.html og http://www.cappelen-krefting.no/bok/index.html). Dette er vel anvendt tid, og du skjønner mye mer av plikter og rettigheter - som at man f.eks aldri skal betale en aktør mer enn tilførte materialer og utførte arbeider. ALDRI betal noe på forskudd. Forlanger en aktør forskuddsbetaling - walk away.
Dette var litt "from the top of my head" - det er sikkert mye mer.
Det er egentlig ingen triks. Det faktum at jeg kontrollerte kontraktene mot enkeltaktørene har vært helt utslagsgivende. I tillegg ble disse kontraktene forhandlet når finanskrisen slo inn for fullt, det har kanskje gitt litt lavere priser. Merk også at mye av sokkeletg og hybel-leilighet er uinnredet, men det ser ut til at vi hvertfall får sistnevnte ferdig uten at vi bryter 15000 kr/kvm BRA grensen. Da mangler vi innredning (tømrerarbeider) av hobbyrom, kino og soverom i sokkel-etg, samt bad og badstu (faktisk er noe av dette også tatt med i budsjett uten at det sprekker 15000-grensen). Elektro og sanitær er helt eller delvis ferdig, og ferdigstillelse er uansett priset inn i eksisterende busjett (unntagen for kinorom - dette har jeg tatt helt ut av elektro-spekken, men har blir det mest svakstrøm uansett.)
Alle betalinger er sirlig kostnadsført helt ned til de 8 kronene jeg betalte for en klemring til en vannslange, så jeg vet på krona hva stort sett hvert eneste element i det huset har kostet.
Merk også at jo større man bygger, jo lavere skal stort sett gj.snitt kvm pris bli - det er jo de tekniske rommene som koster (våtrom, kjøkken), og hvis disse ikke er svært store eller svært mange, så skal i teorien prisen gå ned.
Vi har valgt IKEA kjøkken og hvitevarer, samt IKEA garderober og diverse lagringsløsninger. Baderomsutstyr er handlet på konkursbo, diverse salg osv. Masse armatur er også handlet på diverse salg og tilbud. Lagerplass før/under byggeperioden er et MUST. Fliser fikk vi også veldig bra priser på - har litt kontakter her og der.
Dette minner meg på et par andre råd: Insister på en kontrakt med rørlegger uten fliser og utstyr - med mindre de gir deg VELDIG gode priser - du står mye friere hvis du kan handle dette selv. Samme med elektro - få fastpris på røropplegg og trekking - armatur kan du kjøpe mye billigere selv. Montering kan de ta på timer. Mye av det samme kan sies om gulver, dører, vinduer osv. Vi endte likevel opp med å ta parkett gjennom tømrer, selv om vi kunne få samme rabatten som han fra Montér (ad andre kontakter). Jeg synes det var en fornuftig pris og garanti at de la på 10% på nettoprisen og tok 110 kr/kvm for legging. Det samme gjorde vi med inner- og ytterdører samt garasjeporter.
Vinduer handlet vi også selv, tømrer tok en avtalt pris for montering og ansvar på byggeplass.
Vi har gjort minimalt med egeninnsats - litt rydding nå og da, samt at vi la duk og malte gang og teknisk rom i sokkel-etasjen. I hybel-leiligheten planlegger vi også noe sparkling/maling av gips og maling av preget mdf. Jeg har mye mer tro på å la profesjonelle gjøre det de kan, og så kan vi heller tjene penger på andre ting som VI kan. Selvgjort er ikke alltid velgjort.
Dessverre vil jeg ikke gå så langt som til å frigi budsjettet mitt - det blir litt for "intimt". En blendet versjon av mitt viktigste regneark har jeg publisert tidligere - se her.
Thank Ju det gjorde jafall saken litt lettere og forstå, og takk for gode tips:) Vi er midt i bygging selv, så gode tips kommer alltid godt med :) Et flott hus du ser ut til å ende opp med jafall:)