1 020    24    5  

Hvor mye vil det koste å bygge dette huset?

 33     0
Hei! Vi er i gang med å planlegge hus, og venter på plantegningene fra arkitekten, så vi kan snakke med et byggefirma. 

Hvor mye tror dere det vil koste for 150 m2 i to etasjer, pluss integrert garasje på 18 m2, og kjeller på 50 m2 og loft på 30 m2? De to sistenevnte med 189 i takhøyde og de to etasjene på 240 og 270. 

Vi skal ha to bad, et wc, et kjøkken og vaskerom, ellers åpen stue/kjøkkenløsning, soverom og walkincloset, tv-stue, to barnerom og et kontor. 

Leser at man skal regne 28.000 kr per m2, men gjelder det også arealer som garasje, loft og kjeller? Disse skal ikke innredes, men bare brukes til bod og teknisk rom. Hvordan spiller de økte materialkostnadene inn på dette utgangspunktet? Hvor høye utgifter bør man regne med?

   #1
 20     0
Det lurte vi på også da vi satte i gang. Vi leverte skisse av ønsket romløsning. Spurte så ett husfirma om hva dette kostet. Vi fikk pris og tilbud. Samt mail med dette er totalkost på huset med alt du ønsker. Kan si de bommet, så langt med 45%. Dette hevder dette firmaet at er vår feil for de leverer bare matrialpakker. Hva du enn gjør bruk advokat til kontrakter
   #2
 3 042     Asker     0
Hva en entreprenør gir som pris (og faktura) er bare en del av kaka. Ta alle arealer og gang med 28k er nok ikke helt bak mål. Vær klar for 30+ Og glad dersom mindre.

Fakturaene Entreprenør hadde til oss utgjorde ca 75% av total minus tomtepris. Ca.
Signatur
  (trådstarter)
   #3
 33     0
Det lurte vi på også da vi satte i gang. Vi leverte skisse av ønsket romløsning. Spurte så ett husfirma om hva dette kostet. Vi fikk pris og tilbud. Samt mail med dette er totalkost på huset med alt du ønsker. Kan si de bommet, så langt med 45%. Dette hevder dette firmaet at er vår feil for de leverer bare matrialpakker. Hva du enn gjør bruk advokat til kontrakter


Ai ai ai, det var voldsomt, men hadde dere ikke kontrakt? Jeg er jurist, så skal nok passe på å ha papirene i orden i hvert fall!
  (trådstarter)
   #4
 33     1
Hva en entreprenør gir som pris (og faktura) er bare en del av kaka. Ta alle arealer og gang med 28k er nok ikke helt bak mål. Vær klar for 30+ Og glad dersom mindre.

Fakturaene Entreprenør hadde til oss utgjorde ca 75% av total minus tomtepris. Ca.


Så man bør regne med at det koster 25% mer enn hva entreprenør gir i tilbud? Hvordan stiller det seg ved et rammelån? Vi får jo ikke låne mer penger enn det vi får låne. Vi har heldigvis ubelånt tomt fra før, så den utgiften slipper vi.
   #5
 458     Oslo     1
Så man bør regne med at det koster 25% mer enn hva entreprenør gir i tilbud? Hvordan stiller det seg ved et rammelån? Vi får jo ikke låne mer penger enn det vi får låne. Vi har heldigvis ubelånt tomt fra før, så den utgiften slipper vi.

Blir vanskelig ved rammelån, men ved byggelån så tar banken høyde for at budsjettet kommer til å sprekke siden de har erfaring med at det i e fleste tilfeller gjør det. Selv hadde jeg ikke tatt høye for dette så jeg fikk først avslag siden banken ikke var klar over at jeg selv hadde kalkulert med en usikkerhetspost på 20 %. Når de la 20 % oppå der igjen så ble betjeningsevnen litt i minste laget.

I alle "profesjonelle" byggeprosjekter kalkuleres det som regel med en usikkerhet på 10-15 %. Siden de fleste boligbyggere er amatører bør du regne med anda litt mer, opp mot 20 %. Det er alltid masse ting man ikke har tenkt på eller tar for gitt at entreprenøren har med i kontrakten. Et forskriftsmessig bygd hus er i praksis veldig sjeldent et nøkkelferdig hus. I tillegg dukker det alltid opp uforutsette ting som man ikke klarer å ta høyde for uansett kompetansenivå.
Signatur
  (trådstarter)
   #6
 33     0
Så man bør regne med at det koster 25% mer enn hva entreprenør gir i tilbud? Hvordan stiller det seg ved et rammelån? Vi får jo ikke låne mer penger enn det vi får låne. Vi har heldigvis ubelånt tomt fra før, så den utgiften slipper vi.

Blir vanskelig ved rammelån, men ved byggelån så tar banken høyde for at budsjettet kommer til å sprekke siden de har erfaring med at det i e fleste tilfeller gjør det. Selv hadde jeg ikke tatt høye for dette så jeg fikk først avslag siden banken ikke var klar over at jeg selv hadde kalkulert med en usikkerhetspost på 20 %. Når de la 20 % oppå der igjen så ble betjeningsevnen litt i minste laget.

I alle "profesjonelle" byggeprosjekter kalkuleres det som regel med en usikkerhet på 10-15 %. Siden de fleste boligbyggere er amatører bør du regne med anda litt mer, opp mot 20 %. Det er alltid masse ting man ikke har tenkt på eller tar for gitt at entreprenøren har med i kontrakten. Et forskriftsmessig bygd hus er i praksis veldig sjeldent et nøkkelferdig hus. I tillegg dukker det alltid opp uforutsette ting som man ikke klarer å ta høyde for uansett kompetansenivå.


Ser jeg skrev rammelån, men jeg mente byggelån. Vi håpte på muligheten for litt høyere byggelån enn hva vi ville fått i boliglån, siden tomta er ubelånt, vi har godt med EK og vi kommer til å bygge et hus som vil ha en verdi på godt over det dobbelte av hva det koster å bygge den. Men det er kanskje ikke mulig om banken tar høyde for sprekk? Synes det er litt utfordrende å skulle ha alle avtaler og planer på plass, før avtale med banken kan inngås.
   #7
 458     Oslo     0
Denne usikkerheten som bankene beregner er sjeldent noe de kommuniserer til lånetakerne. Det hadde sikkert blitt for stor hvilepute for mange. Du søker om x antall kroner i lån og får du det godkjent har banken altså beregnet et tillegg i sine systemer. Derfor er det vanskelig å få lånt helt opp til smertegrensen på byggelån, slik man kan med vanlig boliglån.

Man kan ikke stille en tomt som direkte sikkerhet av samme årsak som de ikke kan ta sikkerhet i det halvferdige huset. Det er alt for stor risiko for banken, hvis alt går skeis, å måtte ferdigstille/rivet huset for å få realisert verdien av tomta. Denne risikoen er for øvrig grunnen til at man betaler så mye i byggelånsrente og har så tett oppfølging fra bankens side under byggingen.

Det sagt så får du nok litt goodwill med en ferdig tomt, slik at de f.eks. lettere kan benytte seg av unntaksregelen, siden huset går betydelig opp i verdi ved ferdigstillelse som du nevner. Men du må nok som sagt se bort i fra x % sikkerhet av tomteverdien.
Signatur

   #8
 3 042     Asker     0
De 25% var ting som ikke skulle inn i kontrakten. Graving, betong, uteområder, oppgraderinger. Og det var da snakk om 1,5-2 mil ish
Signatur
  (trådstarter)
   #9
 33     0
Denne usikkerheten som bankene beregner er sjeldent noe de kommuniserer til lånetakerne. Det hadde sikkert blitt for stor hvilepute for mange. Du søker om x antall kroner i lån og får du det godkjent har banken altså beregnet et tillegg i sine systemer. Derfor er det vanskelig å få lånt helt opp til smertegrensen på byggelån, slik man kan med vanlig boliglån.

Man kan ikke stille en tomt som direkte sikkerhet av samme årsak som de ikke kan ta sikkerhet i det halvferdige huset. Det er alt for stor risiko for banken, hvis alt går skeis, å måtte ferdigstille/rivet huset for å få realisert verdien av tomta. Denne risikoen er for øvrig grunnen til at man betaler så mye i byggelånsrente og har så tett oppfølging fra bankens side under byggingen.

Det sagt så får du nok litt goodwill med en ferdig tomt, slik at de f.eks. lettere kan benytte seg av unntaksregelen, siden huset går betydelig opp i verdi ved ferdigstillelse som du nevner. Men du må nok som sagt se bort i fra x % sikkerhet av tomteverdien.


Hm, det gir mening. Takk for god forklaring. Vi har også muligheten til å ha ekstra sikkerhet i bolig gjennom kausjonist, vil det eventuelt hjelpe på?
   #10
 20     0
De 25% var ting som ikke skulle inn i kontrakten. Graving, betong, uteområder, oppgraderinger. Og det var da snakk om 1,5-2 mil ish

Vær grundig med kontrakt på graving, vi endte på 1,3 mill + bare på graving og sprengning. Var ikke vi som valgte entreprenør men husleverandør sin salgsrepresentant. De startet før vi fikk noen papirer på dette.