141    5    0  

SSB indeksregulering av hele byggeperioden

 3     0
Er i disse dager i forhandling med totalentreprenør ang. nyoppføring av enebolig av tre på eid tomt.

Bruker byggeblankett 3425 som utgangspunkt til kontrakt.
Underleverandørtilbudene ble innhentet i februar og tilbud/kalkyle ble oversendt meg i begynnelsen av mars. Kalkylen har forbehold: "Prisene på matriell og utstyr justeres ihht prisnivå på oppstartsdato for prosjektet", noe som her er start grunnarbeid i juni. 

Byggeblankett åpner i utgangspunkt for justering av vederlag i henhold til SSB indeks "Enebolig i tre, i alt" fra tilbud mottat (mars) til start betongarbeid (juli/august). 

Pga usikkerhet fremover ønsker nå entrepenør å indeksregulere vederlaget under hele byggeprosessen (juni 2022 til juli 2023) .

Er det noen her som har erfaring med lignende justering? Er og usikker på om Bustadoppføringslova §3 tillater at punkt 6.3 i blankett 3425 utgår/endres, selv om indeksregulering i seg selv ikke er hjemlet i loven (basert på min Googling).

For info: Endringer (som det blir en del av) prises og betales i henhold til de faktiske kostnader + påslag så ingen indeksregulering av de

EDIT: Ser nå at denne skulle ligget under "Lov og Rett"-forumet. Mod må gjerne flytte innlegget.
Siste redigering: 4. mai 2022 13:37:05 av AndreVonDrei

   #1
 3 531     Asker     0
Men hva er da prisen? da må det være spesifisert i det oprinnelige tilbudet hva de tror totalkostnaden av materialer blir, samt hvilken pris de beregner hver enkelt materiale til å være. All risiko faller jo på deg. Ellers kan de jo bare si at de trodde lm pris på 48x98 skulle være 19,- og at den ble 39,-. Du må ha mulighet til å ettergå det. Det er derfor det benyttes SSB index. Jeg ville sett etter en alternaltiv entreprenør. Dette høres ut som noe det blir krangel om. Det er fult mulig for byggmester å bestille bortimot alle materialene ved oppstart, uten å få dem levert. I en totalentreprise er det vanlig at de priser inn en god del risiko. Her har de da i praksis fjernet den risikoen, og du tar all. Uten avslag i pris.
Signatur
  (trådstarter)
   #2
 3     0
Vederlaget er "fastpris" der jeg har innsikt i lønns- og materialkostnadene til totalentrepenøren (tømrer) men bare tilbudene og entrepenørens påslag til de andre fagene:
SSB indeksregulering av hele byggeperioden - 0d965b04983d4429bfce5fd77d658185.png - AndreVonDrei

Om kalkyle inkludere 48x98 løpemeterpris på 19,- men det ender opp på 39,- så skal ikke jeg betale noe mer enn kalkylepris + SSB indeksjustering for fakturaene.

Enig med at entrepenør har mulighet til å bestille og legge på lager for økt profitt, men er mest bekymret for at de andre fagene har priset inn "fastpris-premium" som jeg risikerer å måtte betale dobbelt for i form av indeksjusteringen

Edit: XXXX og YYYY er henholdsvis prisinformasjon og produkt/leverandør. Mottok alle tilbudene fra de andre fagene som vedlegg til kalkylen men de har ikke lønn- og materialkostnade skilt ut. Kjøkken er "egeninnsats"
   #3
 3 531     Asker     0
Men du må da evt ha index regulering for hvert avdrag og i henhold til % del av bygget som er ferdig. Det skal jo utelukkende sørge for at de ikke får 50% økning i kostnader på materialer og deretter får en kjempesmell.

Merk at du også bør ha spesifisert at en evt nedgang i index, skal medføre at du betaler en lavere pris. Så her går det begge veier.

En annen ting er at jeg ville ha spesifiser hvilken måned som skal benyttes, ellers kan det bli ekstra kostnader ved evt forsinkelser. Jeg ville tenkt noe slik som:

Avdrag 1: Index i henhold til oppstart
Avdrag 2: Index i henhold til maksimalt 3 mnd etter oppstartsdato, eller på fakturatidspunkt dersom faktura/fremgang er TIDLIGERE.
Avdrag 3: ..... samme som over.

Da har dere egentlig tatt all krangel ut av likningen. Så eneste ukjete er selve oppstartsmnd. Det viktige her er egentlig fremgang og ikke fakturatidspunkt. Typisk står det at man betaler 10% når de starter opp, 30% når huset er tett etc...

Husk at index regulering vil medføre at tilbudet sannsynligvis blir 150-350k dyrere når dere har betalt alt.
Signatur
  (trådstarter)
   #4
 3     0
Fakturaene er i utgangspunktet som følger (vederlag er her kalkylen/totalfastpris uten justering, datoer er indikative):

Avdrag 1: Klargjort for betongarbeid (X % av vederlag); Juni 2022.

Avdrag 2: Ferdigstilling av betongarbeid (YY % av vederlag); Juli/August 2022

Avdrag 3: Reist og tett (ZZ % av vederlag);Oktober 2022

Avdrag 4: Klar for maler (ÆÆ% av vederlag); Februar 2023

Avdrag 5: Maler ferdig (ØØ% av vederlag); Juni 2023

Avdrag 6: Overtakelsesprotokoll (eks. mangler) (ÅÅ % av vederlag); Juli 2023


Indekstillegget som legges til hver faktura er da som følger:

Avdrag 1: (X % av vederlag) * (IndeksJuni2022 - IndeksMars2022)/IndeksMars2022

Avdrag 2: (YY % av vederlag) * (IndeksJuli2022 - IndeksMars2022)/IndeksMars2022

Avdrag 3: (ZZ % av vederlag) * (IndeksOktober2022 - IndeksMars2022)/IndeksMars2022

Avdrag 4: (ÆÆ % av vederlag) * (IndeksFebruar2023 - IndeksMars2022)/IndeksMars2022

Avdrag 5: (ØØ % av vederlag) * (IndeksJuni2023 - IndeksMars2022)/IndeksMars2022

Avdrag 6: (ÅÅ % av vederlag) * (IndeksJuli2023 - IndeksMars2022)/IndeksMars2022


Alt er da normalisert mot når tilbudet ble fremlagt (Mars 2022). Ingen underleverandører kan da kreve prisjustering mot meg direkte og entrepenør får da dekket sin og underleverandørs prisøkning ved å spise av påslaget og indekstillegget.

Om indeksen synker under indeksen for mars 2022 (134.8 ) blir indekstillegget negativt og dette beløpet blir trukket av faktura.

Om indeksenveksten blir like stiv som i 2021 ser det ut til å bli en god del nord for 350K. Bruker nå gjennomsnittet for 1/3/5 siste år for å regne ut henholdsvis høy/medium/lav eksponering for indeksjustering
   #5
 3 531     Asker     0
Jeg ville egentlig tenkt at det kun er for 1-4 jeg hadde godtatt index regulering. En annen ting er at en av hovedmotivene for total leveranse er at man vet hva summen blir. Synes det vannes litt ut her. Samt startpris bør være noe levere, da det vanligvis er priset inn en del av dette.
Signatur