Cluet er jo at vi har tatt saken vår like langt som wangas, så når de sier det TELLER areal så er det vel slik. Hjelper lite hvordan vi tolker ting forskjellig så lenge Statens bygningsetat og kommunen sier det teller areal, da er det slik. Skulle de mot all formodning behandle saken til wangas annderledes så skal jeg heller legge meg flat, men som sagt tidligere er det litt forskjellig fra kommune til kommune hvor strenge de er på dette punktet.
Hvis kommunen til wangas snur på dette området med de så er det nok flere andre i samme reguleringsplan som vil også ha dette trukket fra sitt bruksareal. INGETING hadde jo vært bedre enn at de hadde fått det godkjent, syns huset så vanvittig tøft ut med overbygget, men allikevel ga det enda litt mer særpreg til huset med det nye "spanske taket" :)
Men inntil de har vært hos bygningsetaten så legger jeg meg flat Jeg jobber hverken i kommune eller bygningsetaten, men har vært gjennom samme mølja som wangas i flere mnd i fjord. Ting tar tid før du klarer få et klart svar slike plasser, somregel henviser de bare til be.no og nekter å uttale seg noe særlig mer før du får et møte slik vi gjorde.
Wangas: masse lykke til, håper det ordner seg slik dere vil, men gjør det ikke det så ser huset utrolig fancy ut med enda mer særpreg slik det er nå, og senere kan dere legge glass over så er taket tett
Jeg har selv slåss mot gjenstridige saksbehandlere i flere etater, i noen tilfeller i mange år, og jeg vet at det handler om å ikke gi seg dersom det ikke er tvil om at man har rett. Og i denne saken er det altså ingen tvil om at dere begge har rett. At offentlige etater gjør feil er vel ingen nyhet for mange, heller ikke at de ikke vil innrømme feil. Men til zoodels vil jeg si at det ikke er rett at både kommunene og Statens bygningstekniske etat har annen tolkning. Jeg påviste jo at Statens bygningstekniske etat sin veiledning viser at dere har rett - for der står det altså krystallklart at det KUN er i tilfeller der det er etasje over at overbygd terrasse skal regnes med i BRA. Og det er ikke snakk om tolkning, det er krystallklart for alle som kan lese. Så jeg anbefaler dere begge om å stå på, og vis til hvor klart det faktisk står i veilederen som regjeringen selv har fått utarbeidet.
Hadde enda saksbehandlere i kommunen hatt evnen til logisk tekning og evt til å revurdere sin posisjon når de tar feil så hadde det jo vært enkelt. Men slik er det nok ikke. Jeg har ført en (etter min mening) overbevisende argumentasjon ovenfor saksbehandleren, men han ender bare med å si "Nei, slik har ikke vi tolket dette tidligere, vi vil fortsette å behandle søknadene slik vi oppfatter regelverket". Men han åpner for å endre praksis om statens byggtekniske etat sier noe annet. Derfor må vi ta dette videre for en endelig avklaring.
Har dere fått noe videre avklaring på dette området her ??? Eller ble det som først fryktet, at overbygget teller med areal?
Søknaden er behandlet hos teknisk etat. De har fremdeles problemer med taket vårt selv om det nå er åpent. Utrolig irriterende og kjedelig. I tillegg liker de ikke høyden på huset (selv om den er innenfor planen) og vil at vi skal senke huset 1 meter i terrenget. Vårt hus vil da ligge en meter under huset ved siden av. Ikke spesielt hensiktsmessig mener vi. I tillegg har vi et hus foran som vi ønsker å få fri sikt over. Vi søker nå om disp. fra kravet til takvinkel slik av vi kan endre fra 14 til 10 grader. Fasaden vil da bli lavere og saksbehandler sier han vil godta den da. I tillegg må plassering i forhold til tomtegrenser behandles på nytt.
Situasjonen er nå at planutvalget i kommunen skal behandle byggesøknaden i februar. Så inntil vi får utfallet derfra er vi like langt..... De vil da behandle alle forhold, også taket. Vi jobber nå med å få en uttalelse fra SBE som vil hjelpe oss å få dette igjennom.
Jeg skal komme med en situasjonsoppdatering når vi har fått svar fra statens byggtekniske etat.
Da har jeg snakket med to rådgivere i statens byggtekniske etat. Den ene var allerede blitt kontaktet av kommunen og hadde gitt råd om at taket skulle telle med i areal uavhengig av om det var spiler eller åpent. Vanskelig for oss å forstå dette ut ifra gjeldende regelverk. Men når SBE gir kommunen dette rådet blir det vanskelig å få overbevist de om noe annet.
Saksbehandler to, Holsbrekke, som har skrevet veillederen til NS 3940, sier at ved all beregning av areal legges volumet huset fyller til grunn. Alle konstruksjoner som øker dette uavhengig om de er tette eller ikke skal regnes med. Han sier at vi like vel bør kunne få igjennom en slik konstruksjon vi har tegnet, men at vi da må argumentere for at dette kun er en konstruksjon som er nødvendig for å fullføre de arkitektoniske linjene. Det er viktig at vi presiserer overfor kommunen at det er arkitekturen som styrer valget av overbygg og ikke et forsøk på å sniktilegne seg ekstra areal ved for eksempel å planlegge å tette dette igjen senere.
Arkitekten har vært i dialog med kommunen igjen angående dette og stresser at det er akitektoniske valg som ligger bak konstruksjonen. Så får vi se om det er lite snev av fornuft igjen i kommunen. Alternativene om det ikke går igjennom er en klage til fylkesmannen og da eventuelt en rettsak om det ikke går igjennom, eller så må vi tegne om hele huset for å oppfylle de kravene som stilles, men som det er umulig å lese seg til ifra regelverket.
Off blir trist av å lese, det er ikke slik det skal være å bygge drømmehuset MEN han ene av de to mener jo faktisk at dere bør kunne få det gjennom så d er vel verd noe:) Får bare håpe arktitektene er flinke til å snakke for seg, det er de somregel også. Blir en lang venteperiode om det til slutt må dra ut med rettsak, så håper at kommunen har litt fornuft igjen og lar dere gjennomføre dette.
Taket er jo trossalt ikke tett. Og det gir en arkitektonisk flott finish på hele huset, men huset er fremdels spesielt og stilrent om dere skulle velge å ta bort taket. Dere kan jo gjøre slik som det er tegnet hos oss en ramme rundt huset ( se bilde) Dvs at dere da beholder fasongen på huset, bare det vil ikke være hull i taket på terassetaket, det blir nå bare et åpent tak med ramme rundt som dere evt kan dekke med seilduk som dere kan styre eletrisk senere, da kan dere fremdels være under tak på dager med dårlig norskt vær Dette er vår plan på den lille terassen , denne ønsket vi i utgangspunktet tett, men som med dere teller overbygget areal også hos oss...
En ramme rundt kan da ikke telle, det skal de streve lenge om å overbevise om. Men hvis dette går rettens vei, så har de jo ikke vært en liknendes sak tidligere regner jeg med, da må de nok også godkjenne dette for dere, så endre loven mer spesifisert etterpå. For slkal du tolke de lovene som gjelder nå med overbygget areal så er jo ikke dette overbygget. :(
Lykke til i kampen videre !:) føler mer dere i denne kampen
Da er det på tide med den endelige posten angående dette problemet. Vi kan begynne med konklusjonen: Vi har tegnet om huset slik at det er ca 25 kvm mindre siden arealet på takterassen ble regnet med uansett hva vi fant på av gode løsninger.
Jeg vil oppsummere saksgangen kort her: 1. Vi forsøker oss på å bruke regelen som står i veilederen til NS3940 om at takutstikk som ligger mer enn 5 meter over planert terreng ikke skal regnes med i BRA. Dette blir blankt avvist da dette kun gjelder for takutstikk over terreng, ikke over bygg/terasse. Vi forstår logikken i argumentasjonen, men det er jo ikke mulig å lese dette ut ifra gjeldende regelverk og veilederen til dette. Vi har gitt oss på dette punktet da kommunen har støtte fra statens byggtekniske etat og neste instans da blir en klage til fylkesmannen (som vil bli avvist siden BE har uttalt seg) og igjen da en rettssak hvor vi må argumentere for at regelverket ikke er klart. Sannsynligheten for at BE vil bli avgjørende når de blir innkalt som sakkyndige er stor så vi vil mest sannsynlig tape rettssaken.
2. Vi tegner om taket og istedenfor å ha tak over hele terassen lar vi det kun være en ramme rundt uten tett tak over terassen. Grunnen til rammen er for å beholde det arkitektoniske uttrykket uten å måtte tegne om hele huset. Kommunen liker ikke ideen og mener det er n måte å sniktilegne seg areal på. De kontakter BE som gir de medhold fordi rammen vil øke bygningens volum. Arealbestemmelsene i NS3940 og i reguleringsplanen er laget med tanke på å begrense bygningens volum og de argumenterer med at alle bygningsdeler som øker volumet også skal regnes med i BRA/BYA. BE er like vel ikke så bombastiske her siden de mener det må være rom for skjønn hos kommunen dersom det er klart at rammen kun er for å fullføre arkitekturen og ikke for å tilegne seg mer areal. Kommunen har ikke vlagt å legge seg på den tolkningen og har regnet med hele arealet i BRA. NEste steg blir da her som i punkt en fylkesmannen og eventuelt rettsak. Her ville vi nok hatt en sterkere sak i og med at dette er noe vi kan argumentere med at håndheves svært ulikt andre steder. Problemet er da tiden en slik sak vil ta og kostnadene i form av penger og innsats. Vi har valgt å ikke ta disse kostnadene nå. Vi har heller ikke mer tid å avse til å avvente byggestart. Arkitekten vil ta dette videre med arkitektforeningen siden det får store konsekvenser for alle som tegner moderne hus med ulike "rammer" og utstikk som en normalt ikke vil regne med i BRA. En slik tolkning som er lagt til grunn i vårt tilfellel innebærer etter vår mening en betydelig innstramming i regelverket. Det må derfor informeres om til arkitekter og kommuner. I tillegg er det selvsagt et åpent spørsmål om BE har mulighet til å stramme inn regelverket slik uten at lovgiver (departementet) har vært involvert i saken.
Enden på visa er at vi tegner et mindre hus med tett tak over terrassen. Uttrykket blir tyngre synes vi og volumet et omtrent det samme siden vi kun har strammet litt inn på bredden av huset. Lengden er omtrent den samme fortsatt. Utseendemessig ser huset mer massivt ut nå enn det gjorde med et åpent tak og ramme. Men det er konsekvensen av idiotien i kommunen.
Hvis kommunen til wangas snur på dette området med de så er det nok flere andre i samme reguleringsplan som vil også ha dette trukket fra sitt bruksareal. INGETING hadde jo vært bedre enn at de hadde fått det godkjent, syns huset så vanvittig tøft ut med overbygget, men allikevel ga det enda litt mer særpreg til huset med det nye "spanske taket"
Men inntil de har vært hos bygningsetaten så legger jeg meg flat
Wangas: masse lykke til, håper det ordner seg slik dere vil, men gjør det ikke det så ser huset utrolig fancy ut med enda mer særpreg slik det er nå, og senere kan dere legge glass over så er taket tett
At offentlige etater gjør feil er vel ingen nyhet for mange, heller ikke at de ikke vil innrømme feil. Men til zoodels vil jeg si at det ikke er rett at både kommunene og Statens bygningstekniske etat har annen tolkning. Jeg påviste jo at Statens bygningstekniske etat sin veiledning viser at dere har rett - for der står det altså krystallklart at det KUN er i tilfeller der det er etasje over at overbygd terrasse skal regnes med i BRA. Og det er ikke snakk om tolkning, det er krystallklart for alle som kan lese.
Så jeg anbefaler dere begge om å stå på, og vis til hvor klart det faktisk står i veilederen som regjeringen selv har fått utarbeidet.
Har dere fått noe videre avklaring på dette området her ??? Eller ble det som først fryktet, at overbygget teller med areal?
Situasjonen er nå at planutvalget i kommunen skal behandle byggesøknaden i februar. Så inntil vi får utfallet derfra er vi like langt..... De vil da behandle alle forhold, også taket. Vi jobber nå med å få en uttalelse fra SBE som vil hjelpe oss å få dette igjennom.
Jeg skal komme med en situasjonsoppdatering når vi har fått svar fra statens byggtekniske etat.
(Send meg epost på en PM for å få tilgang)
Saksbehandler to, Holsbrekke, som har skrevet veillederen til NS 3940, sier at ved all beregning av areal legges volumet huset fyller til grunn. Alle konstruksjoner som øker dette uavhengig om de er tette eller ikke skal regnes med. Han sier at vi like vel bør kunne få igjennom en slik konstruksjon vi har tegnet, men at vi da må argumentere for at dette kun er en konstruksjon som er nødvendig for å fullføre de arkitektoniske linjene. Det er viktig at vi presiserer overfor kommunen at det er arkitekturen som styrer valget av overbygg og ikke et forsøk på å sniktilegne seg ekstra areal ved for eksempel å planlegge å tette dette igjen senere.
Arkitekten har vært i dialog med kommunen igjen angående dette og stresser at det er akitektoniske valg som ligger bak konstruksjonen. Så får vi se om det er lite snev av fornuft igjen i kommunen. Alternativene om det ikke går igjennom er en klage til fylkesmannen og da eventuelt en rettsak om det ikke går igjennom, eller så må vi tegne om hele huset for å oppfylle de kravene som stilles, men som det er umulig å lese seg til ifra regelverket.
(Send meg epost på en PM for å få tilgang)
Taket er jo trossalt ikke tett. Og det gir en arkitektonisk flott finish på hele huset, men huset er fremdels spesielt og stilrent om dere skulle velge å ta bort taket. Dere kan jo gjøre slik som det er tegnet hos oss en ramme rundt huset ( se bilde) Dvs at dere da beholder fasongen på huset, bare det vil ikke være hull i taket på terassetaket, det blir nå bare et åpent tak med ramme rundt som dere evt kan dekke med seilduk som dere kan styre eletrisk senere, da kan dere fremdels være under tak på dager med dårlig norskt vær
Oversiktbilde av uteområdet.pdf
(Send meg epost på en PM for å få tilgang)
Lykke til i kampen videre !:) føler mer dere i denne kampen
Jeg vil oppsummere saksgangen kort her:
1. Vi forsøker oss på å bruke regelen som står i veilederen til NS3940 om at takutstikk som ligger mer enn 5 meter over planert terreng ikke skal regnes med i BRA. Dette blir blankt avvist da dette kun gjelder for takutstikk over terreng, ikke over bygg/terasse. Vi forstår logikken i argumentasjonen, men det er jo ikke mulig å lese dette ut ifra gjeldende regelverk og veilederen til dette. Vi har gitt oss på dette punktet da kommunen har støtte fra statens byggtekniske etat og neste instans da blir en klage til fylkesmannen (som vil bli avvist siden BE har uttalt seg) og igjen da en rettssak hvor vi må argumentere for at regelverket ikke er klart. Sannsynligheten for at BE vil bli avgjørende når de blir innkalt som sakkyndige er stor så vi vil mest sannsynlig tape rettssaken.
2. Vi tegner om taket og istedenfor å ha tak over hele terassen lar vi det kun være en ramme rundt uten tett tak over terassen. Grunnen til rammen er for å beholde det arkitektoniske uttrykket uten å måtte tegne om hele huset. Kommunen liker ikke ideen og mener det er n måte å sniktilegne seg areal på. De kontakter BE som gir de medhold fordi rammen vil øke bygningens volum. Arealbestemmelsene i NS3940 og i reguleringsplanen er laget med tanke på å begrense bygningens volum og de argumenterer med at alle bygningsdeler som øker volumet også skal regnes med i BRA/BYA. BE er like vel ikke så bombastiske her siden de mener det må være rom for skjønn hos kommunen dersom det er klart at rammen kun er for å fullføre arkitekturen og ikke for å tilegne seg mer areal. Kommunen har ikke vlagt å legge seg på den tolkningen og har regnet med hele arealet i BRA. NEste steg blir da her som i punkt en fylkesmannen og eventuelt rettsak. Her ville vi nok hatt en sterkere sak i og med at dette er noe vi kan argumentere med at håndheves svært ulikt andre steder. Problemet er da tiden en slik sak vil ta og kostnadene i form av penger og innsats. Vi har valgt å ikke ta disse kostnadene nå. Vi har heller ikke mer tid å avse til å avvente byggestart. Arkitekten vil ta dette videre med arkitektforeningen siden det får store konsekvenser for alle som tegner moderne hus med ulike "rammer" og utstikk som en normalt ikke vil regne med i BRA. En slik tolkning som er lagt til grunn i vårt tilfellel innebærer etter vår mening en betydelig innstramming i regelverket. Det må derfor informeres om til arkitekter og kommuner. I tillegg er det selvsagt et åpent spørsmål om BE har mulighet til å stramme inn regelverket slik uten at lovgiver (departementet) har vært involvert i saken.
Enden på visa er at vi tegner et mindre hus med tett tak over terrassen. Uttrykket blir tyngre synes vi og volumet et omtrent det samme siden vi kun har strammet litt inn på bredden av huset. Lengden er omtrent den samme fortsatt. Utseendemessig ser huset mer massivt ut nå enn det gjorde med et åpent tak og ramme. Men det er konsekvensen av idiotien i kommunen.
(Send meg epost på en PM for å få tilgang)