4,983
10
0
Byggesøknad etter utbygging er skjedd
53
Oslo
0
Hei,
Jeg vurderer å innvestere i en kombinasjonsbolig, med næring i 1 etg (utleid på 10 årskontrakt, ingen mulighet for oppsigelse), og utleie av leilighet i 2 og 3 etasje, samt kjeller 3 års kontrakter med 3mnd oppsigelse.
Byggesøknad ikke innsendt:
Kjelleretasjen er ombygd fra boder/kjellerrom til bl.a. 3-roms leilighet. Baderom og kjøkken etablert på loftet. Byggesøknad vedr. dette er ikke innsendt. Det presiseres at
en evt. godkjennelse av dette er kjøpers risiko.
Mitt spørsmål er, hvor stor risiko er det rundt en bolig som dette hvor kjeller/ loft har blitt omgjort til leilighet for utleie. Arbeidet som er utført ser veldig proffesionelt ut.
Skal forhøre meg om at det er blitt utført av Mester folk.
Jeg vurderer å innvestere i en kombinasjonsbolig, med næring i 1 etg (utleid på 10 årskontrakt, ingen mulighet for oppsigelse), og utleie av leilighet i 2 og 3 etasje, samt kjeller 3 års kontrakter med 3mnd oppsigelse.
Byggesøknad ikke innsendt:
Kjelleretasjen er ombygd fra boder/kjellerrom til bl.a. 3-roms leilighet. Baderom og kjøkken etablert på loftet. Byggesøknad vedr. dette er ikke innsendt. Det presiseres at
en evt. godkjennelse av dette er kjøpers risiko.
Mitt spørsmål er, hvor stor risiko er det rundt en bolig som dette hvor kjeller/ loft har blitt omgjort til leilighet for utleie. Arbeidet som er utført ser veldig proffesionelt ut.
Skal forhøre meg om at det er blitt utført av Mester folk.
Takst: 10'000'000 (10.10.08)
Prisantydning: 8'900'000
Bud: 8'000'000 (per i dag)
Pris per kvm: 20'500
Detaljer:
Kjeller: 3 romsleielighet 64kvm + div lager, varmtvannsrom (totalt 115kvm) (nyoppusset 2007)
1.etg: Næringslokale 115 kvm, nyoppusset 2007
2. etg: Nytt bad, ellers grei standard, 5 roms leilighet 115 kvm
3. etg/loft: hybel kjøkken ,2 soverom og nytt bad, ellers grei standard. 46 kvm
Leiekontrakter:
1etg, Næringslokalet: 420'000 (10 års kontrakt)
Kjeller leilighet: 96'000 (3 årskontrakt, 3mnd gjensidig oppsigelse)
2etg og loft: Eiendomsselskap: 300'000 per år (3 års kontrakt, 3mnd gjensidig oppsigelse)
Leste i en anne tråd her at du hadde ca 1 mill... i dagens marked tror jeg IKKE du har sjans til å få lån til et så stort prosjekt. Husk også i regnestykket ditt at du må betale 28% skatt av overskuddet her... du må derfor betale nærmere 250 lapper i året i skatt for dette her og sitter da igjen med 5-600 ( noe som ikke vil dekke rentekonstnadene dine engang...)
Men for all del, lykke til! gøy å ha noe og holde på med
Personlig ville jeg nok ikke tatt i et slikt prosjekt, synes det stinker litt...
Det er du som ender opp med all risiko, så pris og avkastningsmuligheter bør gjenspeile dette...
Ved omregulering, er det feks nok parkeringsplasser pr boenhet i henhold til kravene ?
Pass også på..... er det andre budet reelt ?
Har fått et inntrykk av at amatører lett blir rævkjørt av spekulanter og deres kompismeglere i forbindelse med bygårdstransaskjoner.
Det at det er bygd leiligheter uten å søke om det, gir jo i seg selv en indikasjon på at selger ikke er av den mest troverdige typen... ?
Jeg er helt enig med deg. Gir ikke akkurat stor troverdighet at selger bygger uten tilatelse.
@snuble:
Jeg vil ikke gå inn i dette prosjektet alene. Om jeg skulle gått inn i prosjektet så ville hatt minst 20-25% egenkapital. Altså 1.6-2 mill.
Snuble man får vel også fradrag på renteutgiftene før skatt... slik at man betaler ikke 28% skatt av leieinnteketene på 857 000 kr..
Leieinntekter 857'
Skatt (28%) 214'
Skattefradrag(renter) 166'
Da kan man jo trekke fra alle driftskostnader man har ved dette også?
F.eks vedlikehold av bygget, kommunale avgifter, forsikringer etc.
Men du kan ikke trekke fra 100% av rentekostnadene på lånet? her kan man bare trekke fra 28%...