Jeg forutsetter at du har brukt byggeblankett 3425. Stemmer det? Det du har å forholde deg til er kontrakten hvor det står 6 mnd etter byggestart.

Men det kan selvsagt være slik at du har et poeng siden du har en mail som sier at de skal igangsette umiddelbart. For å gi et mer presist svar må jeg vite hvorfor dere ikke tok inn dette i kontrakten og hvorfor ble ikke bygging igangsatt? Har du selv tatt opp det du oppfatter som forsinkelse av start med entreprenør?

At det ikke kom inn i kontrakten var vel en glipp..

Bygging skulle igangsettes umiddelbart pga maskinene for graving av tomt allerede stod på nabotomta. Deretter ble utbygger ikke fornøyd med firmaet brukt til grunnarbeid, og dermed ble det en del forsinkelse før de fant et nytt firma og kom i gang med gravinga. Dette er hovedforsinkelsen. Forsinkelse nr 2 kom når de fant en vann/leir-lomme under graving og måtte konsultere geolog + grave ekstra og fylle ekstra for å sikre tomta. Sistnevnte setter jeg bare pris på at de gjør ordentlig selvfølgelig, men hovedforsinkelsen ligger altså i selve igangsettingen.

Har ikke tatt opp dette med entrepenør enda, vil ikke gjøre meg upopulær før jeg vet om jeg har noe å klage på eller ikke.

Kan du ikke legge ut en kopi av avtalen din her, så er det lettere å tolke spm.
Fjern evt navn og summer dersom du ikke vil ha med det.

Ok, her følger det meste, noe er utelatt:

Kontraktens bestemmelser utfylles av bustadoppføringslova av 13. juni nr. 43 1997 og annen bakgrunnsrett. Kontrakten gjelder avtaler som i tillegg til bolig omfatter rett til grunn etter lovens § 1 b)


K O N T R A K T
om oppføring av bolig – betaling ved overtakelse

Mellom    er det i dag, den ……8.februar………………, inngått kontrakt på de vilkår som fremgår av dette dokumentet med bilag.

Selgeren har prosjektert 1 - en - enebolig. Kontrakten gjelder oppføring av bolig. Boligen skal oppføres slik det fremgår av denne kontrakten med vedlegg.

Alle gebyrer og avgifter til det offentlige i forbindelse med utbyggingen og tilknytningsavgifter for vann, avløp og lignende er inkludert i vederlaget. Evt. gebyr for tilknytning for elektrisitet og bredbånd er ikke inkludert. Det samme gjelder meglerprovisjon og øvrige salgsomkostninger, samt bestillingsgebyr, ordregebyr, ekspedisjonsgebyr for skriving av regning. Evt. tilknytting for bredbånd/kabel-tv dekkes av kjøper.

Forskudd kr. ------- betales til meglers klientkonto en måned etter at bygging er igangsatt. Alternativt kan kjøper utstede en bankgaranti for beløpet. Beløpet er å regne som sikkerhet for riktig oppfyllelse av kontrakten og vil ikke bli utbetalt Selger før overtakelse i henhold til beskrivelse.     

Resterende vederlag, kr. ------ + omkostninger skal betales før overtakelse, jf. punkt 5. Vederlaget skal ikke indeksreguleres.

Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Omkostningene forfaller til betaling ved overtakelse.


Partene kan kreve justering av vederlaget ved endringer og tilleggsarbeid etter bustadoppføringslova § 42.

Selgeren kan kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som kommer av forhold på Kjøperens side, jf. bustadoppføringslova § 43. Nye offentligrettslige krav som gjelder Selgerens ytelse, anses som Kjøperens forhold bare dersom Selgeren ved avtaleinngåelsen ikke burde ha regnet med de nye kravene. Selgeren skal uten ugrunnet opphold varsle Kjøperen om justeringer av vederlaget.

For justering av vederlaget som følge av Kjøpers endringsordrer vises til kontraktens punkt 6.


Kjøperen skal senest 14 dager etter avtaleinngåelsen, eventuelt 14 dager etter bortfall av partenes vilkår for bindende avtale, jf. punkt 11, stille sikkerhet i form av et for prosjektet godkjent finansieringsbevis eller en tilsvarende bankgaranti for oppfyllelsen av avtaleforpliktelsene. 

Det skal ved fastsettelsen av sikkerheten, tas hensyn til eventuell forskuddsbetaling.

Selgeren skal frafalle sine rettigheter i henhold til ovennevnte sikkerhet når han har fått kontraktsmessig oppfyllelse.


Selgeren skal senest 14 dager etter avtaleinngåelsen, eventuelt senest 14 dager etter bortfall av partenes vilkår for bindende avtale, jf. punkt 11, stille sikkerhet for oppfyllelsen av sine avtaleforpliktelser, herunder eventuelt forsinkelsesansvar.

Sikkerheten skal gjelde frem til to år etter overtagelsen.

For krav Kjøperen fremsetter før overtagelsen skal sikkerheten utgjøre minst 2 % av vederlaget.

For krav Kjøperen fremsetter senere, skal sikkerheten utgjøre minst 3 % av vederlaget.

Dersom det ikke er reklamert innen to år etter overtagelsen eller de reklamerte forhold er utbedret, skal Kjøperen returnere garantien til Selger.

Kjøpesummen og omkostningene må betales fullt ut til meglerens klientkonto før Kjøperen kan overta boligen.


Kjøperen eller representant for kjøper skal ikke medvirke eller yte noen form av egeninnsats i byggeprosjektet.

Kjøperen kan ikke kreve endringer eller tilleggsarbeider eller selv foreta slike uten at partene inngår skriftlig tilleggsavtale om det. I avtalen skal det bestemmes hvilket vederlag som skal betales for endringene eller tilleggsarbeidet
Kjøperen kan ikke kreve å få utført endringer eller tilleggsarbeider som vil endre vederlaget mer enn 15 %.

Selgeren skal skriftlig klargjøre for Kjøperen de kostnadsmessige og tidsmessige konsekvenser av de endringene Kjøperen krever.

Selgeren kan kreve at Kjøperen stiller sikkerhet for krav på tilleggsvederlag.

Selgeren har rett til å foreta mindre endringer i konstruksjon og materialvalg som ikke reduserer boligens kvalitet, uten at dette gir rett til endring av avtalt pris. Selgeren skal så langt det er praktisk mulig informere Kjøperen om slike endringer.

Boligen skal være fullført i henhold til beskrivelse og klar til overtagelse 6 måneder etter byggestart. Selgeren kan kreve overtagelse før fristen hvis boligen er ferdig. Selgeren kan også kreve tilleggsfrist hvis vilkårene i bustadoppføringslovens § 11 er oppfylt.

Selgeren skal med minst 14 dagers varsel gi Kjøperen skriftlig melding om når eiendommen vil bli ferdig til overtakelse og innkalle til overtakelsesforretning.

Eiendommen skal overtas ved overtakelsesforretning hvor begge parter deltar. Det skal ved overtakelsesforretningen føres protokoll. I protokollen skal det nedtegnes hvem som var til stede, forhold som påberopes som mangel, om Selgeren aksepterer forholdene som mangler, eventuelle frister for retting av mangler, om eiendommen overtas eller nektes overtatt og eventuelt beløp som kreves tilbakeholdt hos megler. Protokollen skal signeres av begge parter.

Dersom ikke annet er avtalt, og forutsatt at vederlag og omkostninger er betalt, utleveres nøklene til eiendommen i forbindelse med overtakelsesforretningen. Dersom Selgeren utleverer nøkler til Kjøperen før betaling, bærer Selgeren selv risikoen og megler er uten ansvar for dette.

Selgeren skal normalt innkalle til ettårsbefaring, og den skal avholdes omtrent ett år etter at kjøper overtok boligen. Som for overtakelsesforretningen skal det føres protokoll.

Selgerens ytelse er forsinket når overtakelse ikke skjer til avtalt tid justert for eventuell tilleggsfrist.  Kjøperens krav ved forsinkelse fremgår av bustadoppføringslovens kapittel III.

Jeg fortsetter å spørre :)

Vi har nå kommet frem til at byggestart = 2.mars, dvs det skal være ferdig 2.september, så de har fremdeles litt tid, men de mener selv at de blir 1 mnd forsinket.

Jeg skal gjøre egeninnsats i form av vegger og gulv selv. Totalt 2 uker. I mitt hode får de da 2 uker ekstra på seg til å holde tidsfristen siden jeg har "stjelt" 2 uker av tiden de kunne brukt.

I deres hode betyr dette en delvis overtagelse og tilhørende betaling før min egeninnsats, og så fullstendig betaling når alt er ferdigstilt.

Blir det riktig da? Og nok en gang.. hva med dagbøter oppi det her?

Jeg er ikke ekspert på dette, men kan prøve å gi deg MITT svar. Mange jurister og liksomjurister  her på forumet, som sikkert kan dette bedre enn meg.

I utgangspunktet er jeg litt enig med Selger. Dersom du går inn i huset og begynner å jobbe, ville jeg sett på dette som en delovertakelse. Du kan ripe borti ei dør når du løfter inn parketten og deretter be Selger skifte dør pga skade. Du har jo ikke overtatt noe hus... Det er ikke du som har gjort det. De risikerer en god del ved å la deg jobbe i huset. Hvem sin forsikring går det forresten på dersom huset skulle brenne ned mens du arbeider i de 2 ukene?
Jeg ville ikke laget så mye støy for de 2 ekstra ukene de bruker, Men det er meg. Og jeg er sikker på at jeg får mye motbør fra andre brukere på dette.

Er det ikke sagt en dato i eposten mellom dere, vil du nok ha en dårlig sak. Begreper som "umiddelbart", "uten ugrunnet opphold", "innen rimelig tid" etc gir rom for tolkning...

En siste ting; Er ikke kontrakten veldig Selger-vennlig. La spesielt merke til dette: "Selgeren har rett til å foreta mindre endringer i konstruksjon og materialval.g som ikke reduserer boligens kvalitet, uten at dette gir rett til endring av avtalt pris. Selgeren skal så langt det er praktisk mulig informere Kjøperen om slike endringer."

Jeg regner med at dere av en eller anne grunn IKKE har benyttet byggeblankett 3425, men en skriftlig avtale som er tuftet på byggeblanketten. I og for seg ikke noe feil, men det krever at dere kjenner loven. Av § 11 fremgår det at entreprenøren skal bruke den avtalte tiden, og har krav på tilleggstid DERSOM du eller noen du er ansvarlig for forårsaker forsinkelse. Det vil si at i de 6 mnd som entreprenør har avtalt er din 2 uker inntatt.

Uttrykket overtakelse kan tolkes og med fare for å ta feil vil jeg hevde at så lenge du kan få en midlertidig brukstillatelse til det tidspunktet kan du ikke kreve dagmulkt. Dersom du ikke får midlertidig brukstillatelse har du krav på dagmulkt. I stedet for å tidlig varsle steilhet ifm dagmulkt ville jeg ha fremforhandlet f.eks hvitevarer eller oppgradert gulv eller tilsvarende. En fornøyd entreprenør er mer verdifull for deg enn en som du har dårlig kjemi med. Dog, ingen kan nekte deg  å "stå på krava", men man kommer normalt sett lengst med samarbeid og kompromis. Derfor tror jeg du får mer igjen også økonomisk ved å få oppgraderinger istedet for dagmulkt.

Tror uansett at dette må vektlegges før man går i strupen på Selger:

torstef Tuesday, August 10, 2010

Er det ikke sagt en dato i eposten mellom dere, vil du nok ha en dårlig sak. Begreper som "umiddelbart", "uten ugrunnet opphold", "innen rimelig tid" etc gir rom for tolkning...

Enig i at man kan nevne det overfor Selger og heller prøve å få inn en naturalytelse av noe slag...

Mitt forslag er at du på overtagelsen leier inn en konsulent med erfaring til å ta besikting og det hele. En proff til å anmerke hva som må utbedres og om huset er ferdigstilt i rett tid i forhold til kontrakten.

For min del. Jeg vil kreve dagsbøter fra dag 1 om ikke gymmester har gitt meg noen ekstra goder underveis. Min byggmester gav meg noen småting som han ikke tok fortjeneste på og det synes jeg er grunnlag for å ikke regne dagbøter før kanskje etter 1 uke.

Men deretter. Knallhardt. Det er en del av overenskomsten at dersom det ikke er ferdig i tide skal det betales dagsbøter. Hvor ofte tar byggmesteren og sier "skulle egentlig krevet deg for tyve tusen her, men det slår vi en strek over"?

Siste nytt er at vi er enige om at det er forsinket.

Men.. de har nå utarbeidet et skriv der de ønsker at vi signerer på at vi ikke kommer til å kreve forsinkelsesrenter fordi det oppsto problemer under utgraving av tomt.

Disse problemene er greie nok, jeg setter jo pris på at tomten blir opparbeidet på en forsvarlig måte. Hovedproblemet her er jo at de brukte 3 mnd på å begynne å grave, så det er det som er hovedforsinkelsen, ikke den korte tiden de brukte på å grave litt ekstra når de endelig satt i gang.

I første omgang har jeg sagt at jeg ikke kommer til å signere på det. Samtidig vil jeg ikke falle i unåde hos utbygger.

Er jeg helt urimelig nå? Jeg vil jo bare ha et sted å bo.. og hva er vitsen med en kontrakt hvis den ikke skal holdes, og det vare utarbeides en ny når den første sklir ut?