5,122
11
0
hjemmel - kjøpers rett til å rette mangler ifm boligkjøp
469
Kløfta
0
Hei,
Noen som kan hjelpe meg til hvor det er hjemlet at kjøper av eiendom i visse tilfeller kan rette mangler på denne selv?
Hovedregelen er jo at selger har rett til å rette mangler, men mente å huske at dersom der er umiddelbar fare for liv og helse el.l så kan kjøper rette mangelen selv uten å miste retten til å få dette dekket av selger/eierskifteforsikring senere.
Jeg ringte eierskifteforsikringsselskapet i dag og fikk snakke med en jurist, som bekreftet at det er slik. Jeg glemte imidlertid å spørre om hvor dette er hjemlet.
For oss, så er det konkret snakk om manglende jording/jordfeil, og vi er blitt bl.a bedt om å ikke dusje før dette er utbedret.
(juristen spurte: "er det fare for brann?" jeg svarte: "Det er fare for å dø av elektrisk sjokk i dusjen, og det er ikke måten jeg ønsker å forlate denne verden!" ;D)
Har ikke spesielt lyst til å vente på at selger for å få fikset dette.
Men jeg finner altså ikke hjemmelen til det...
Noen som kan hjelpe meg til hvor det er hjemlet at kjøper av eiendom i visse tilfeller kan rette mangler på denne selv?
Hovedregelen er jo at selger har rett til å rette mangler, men mente å huske at dersom der er umiddelbar fare for liv og helse el.l så kan kjøper rette mangelen selv uten å miste retten til å få dette dekket av selger/eierskifteforsikring senere.
Jeg ringte eierskifteforsikringsselskapet i dag og fikk snakke med en jurist, som bekreftet at det er slik. Jeg glemte imidlertid å spørre om hvor dette er hjemlet.
For oss, så er det konkret snakk om manglende jording/jordfeil, og vi er blitt bl.a bedt om å ikke dusje før dette er utbedret.
(juristen spurte: "er det fare for brann?" jeg svarte: "Det er fare for å dø av elektrisk sjokk i dusjen, og det er ikke måten jeg ønsker å forlate denne verden!" ;D)
Har ikke spesielt lyst til å vente på at selger for å få fikset dette.
Men jeg finner altså ikke hjemmelen til det...
§ 4-10. Retting av manglar
(1) Tilbyr seljaren seg å rette ein mangel ved eigedomen, må kjøparen godta dette dersom rettinga ikkje vil føre med seg urimeleg ulempe for kjøparen, og kjøparen ikkje har særleg grunn til å motsetje seg rettinga.
Det vil vel kunne hevdes at det er en urimelig ulempe for oss at vi ikke kan/vil flytte inn før jordingsfeilen er utbedret?
Bestemmelsen i Avhendingslova som gjelder retting er § 4-10:
§ 4-10. Retting av manglar
(1) Tilbyr seljaren seg å rette ein mangel ved eigedomen, må kjøparen godta dette dersom rettinga ikkje vil føre med seg urimeleg ulempe for kjøparen, og kjøparen ikkje har særleg grunn til å motsetje seg rettinga.
(2) Har seljaren ført opp hus eller anna innretning for sal, kan kjøparen krevje at seljaren rettar mangelen dersom retting kan skje utan urimeleg kostnad eller ulempe for seljaren. Det same gjeld ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd.
(3) Rettinga skal skje innan rimeleg tid etter at kjøparen har gjort mangelen gjeldande og gjort det mogeleg for seljaren å rette. Rettinga skal skje for seljarens rekning.
(4) Vert mangelen ikkje retta, kan kjøparen krevje prisavslag etter § 4-12 eller heve etter § 4-13. Dette gjeld likevel ikkje dersom kjøparen avviser retting som seljaren har rett til å utføre etter fyrste ledd. Dersom seljaren har plikt til å rette mangelen, og dette ikkje vert gjort, kan kjøparen krevje skadebot for forsvarlege kostnader ved å få mangelen retta.
Merk at retting kan nektes dersom det vil medføre urimelig ulempe for kjøperen, samt at selgeren ikke kan vente urimelig lenge med å foreta retting.
Nå vet jeg ikke om du spurte konkret, men slik jeg ser det, burde selskapet (i alle fall på forespørsel) gitt deg grønt lys på at du kunne rette forholdet mot å sørge for å dokumentere det ordentlig. Selskapet retter jo så godt som aldri, og saksbehandler burde utvist forståelse for din situasjon.
www.eierskifteadvokaten.no
Denne regningen ble sendt til meg og megler sa at det var slik regelverket var i forbindelse med elektrisk anlegg. der er en ansvarlig for oppretting av enhver feil som fører til mangellapp ved tilsyn.
Noen som vet om jeg ble lurt, eller er det slik??
Dette er bare en av mange mangler vi har reklamert på mot selger og selgers eierskifteforsikring. Vi har både hatt tilstandsrapport og elsjekk på boligen. På elsjekken fant de både ulovlige, brannfarlige og farlige innstallasjoner, og vi har bedt dem komme med en pris på hva det vil koste å utbedre manglene. Det mangler nok utjevningsjord, samt at det i utleiedelen i boligen ikke er jording overhodet. Elektrikeren som utførte elsjekken sa at det så ut som en del av innstallasjonene var gjort av en som ikke er elektriker. Av andre ting vi har reklamert på kan vi nevne: lekasje i tak, hvor taksmannen fant fukt utover normale verdier i undertaket, Oppråtnet gulv i en bod (åpenbar skjult mangel), da selger har innrømmet at det stammer fra lekasje fra et kjøleskap, det lekker fra en stoppekran på hovedvanninntak.
I tillegg ble boligen annonsert med utleiedel. På overtakelsen ble det klart at leiligheten ikke var godkjent for utleie. Det ble da inngått en avtale som sa at dette var en vesentlig mangel ved kjøpet, og det ble avtalt at jeg skulle holde igjen 200.000 av kjøpesummen som sikkerhet for at mangelen ble utbedret. Leiligheten er nå godkjent, og pengene er utbetalt til selger. Mangelen kan nok likevel hensyntas, da alle mangleneved kjøpet - kumulativt sett, uansett vil være innenfor det som er å regne som en vesentlig mangel.
Blir nok uansett spennende å se hvordan det gå med reklamasjonen. Blir nok avslag slik de har for vane å gjøre, så får vi se om jeg og min frie rettshjelp fra boligforsikringen kommer noen vei...
Det første som slår meg er at her har megleren tatt en "spansk en".og lurt deg... Ville spurt om hvilket regelverk og i hvilken regel det sto...
Hva mente du med dette?
At eierskifteforsikringene forsøker å sno seg unna den reelle kostnaden ved å rette en mangel/skade ved å heller bare erstatte med et pengebeløp og trekke fra på gunn av av boligdelens alder?
Dette er nok desverre vårt inntrykk også, at forsikringsselskapene trenerer sakene til kjøperne ikke gidder mer... Men vi har nå engang lagt ut for kostnadene ved takst og elsjekk allerede, og når (hvis) forsikringsselskapet bestrider/avviser kravet, så har vi gratis rettshjelp hos forsikringsselskapet vi har valgt. Tror jeg gladelig kommer til å betale egenandelen på 4.000 for å få en advokat til å krangle med dem i stedet for meg...
1. Vedrørende retting
Det ble spurt om hva jeg mente med at "selskapet retter så godt som aldri".
Denne problemstillingen forutsetter at forholdet utgjør en mangel i lovens forstand, hvilket igjen innebærer at kjøper kan gjøre gjeldene mangelsbeføyelser (retting, prisavslag, heving mm).
Det er et alminnelig obligasjonsrettslig prinsipp at selger har rett til å foreta retting av mangler. Dersom selger vil rette forholdet er dette noe kjøper må finne seg i. Dette vil jo ofte være billigere for en selger - typisk en entreprenør. Det er først dersom selger ikke retter at det er aktuelt å kreve prisavslag.
Med tanke på eierskifteselskapene så utbetaler disse (når man er enige om at mangel foreligger) så godt som alltid prisavslag, og utfører så godt som aldri retting.
Det eneste tilfellet jeg kjenner til er fra da jeg selv arbeidet i et eierskifteforsikringsselskap. Jeg hadde en sak der en hytte hadde soppskade i krypkjelleren, og kjøper hadde tatt ut forliksklage. Min sakkyndige sa at utbedring kunne koste alt fra kr. 5.000 til kr. 190.000 (som var kravet). Vi forlikte mot at selskapet skulle påkoste retting – og rettingen kostet omkring kr. 190.000! ;D
2. Angående feil ved el-anlegg
Spørsmålet var om du ble lurt av megler.
Med bakgrunn i det du skriver er min umuddelbare reaksjon at "Ja, det ble du!".
Hvorvidt eiendommen har en mangel reguleres av Avhendlingslova. Brudd på andre bestemmelser kan selvfølgelig medføre en mangel etter Avhendingslova, men mangelsspørsmålet vurderes alltid etter Avhendingslova.
www.eierskifteadvokaten.no