8,654
3
1
Hvilken Net yield er vanlig når man kjøper for utleie i Oslo?
53
Oslo
0
Hei,
Jeg vurderer å investere enten i en eksisterende bygg, for å leie ut, eller evt investere i et nybygg prosjekt.
Hva forventer man som oftest i net yield på slike investeringer i og omkring Oslo?
Jeg vurderer å investere enten i en eksisterende bygg, for å leie ut, eller evt investere i et nybygg prosjekt.
Hva forventer man som oftest i net yield på slike investeringer i og omkring Oslo?
Å det betyr ??? ??? ???
"Maybe in life it's impossible to give 100 per cent to your job. Okay, I'll accept 98 per cent" Rafa Benite
Leie inntekter / Kjøpspris bolig
eksempel: 200'000 / 2'000'000 = 10% gross yield
Net Yield:
Leie inntekter - forsikring - kommunale utgifter etc / Kjøpspris
eksempel: 200'000 - 10'000 - 20'000 / 2'000'000 = 8.5%
Om noen andre bruker andre utregninger, som f.eks dekningsbidrag etc så vil jeg gjerne høre om det.
Så egentlig blir spørsmålet. Hvilke utregninger gjør du når du skal vurdere 3-4 bolig investeringer for utleie eller nybygg utvikling. Og hva er vanlig for investering i Oslo området.
Mye mer brukt på næringsbygg der leieavtalen ofte er lang, og hvor leietaker ofte ønsker andre til å eie og drifte bygget. Yielden er dermed kjent for begge parter.
(etter "driv med det du kan best"-prinsippet).
Det interssante vil være kapitalkostnaden og inndekningen for denne, samt alternativ avkastning på egenkapital. Regnet sammen med fremtidig salgsverdi (etter hvor langsiktig man er) avgjør om lønnsomheten er god eller dårlig - og vil selvsagt variere fra prosjekt til prosjekt og fra investor til investor.
I tider med høye renter på innskudd og lån vil altså lønnsomheten være mye mindre (både pga høyere utgifter, men også høyere alternative inntekter på egenkapitalen (bankinnskudd)) enn ved lav rente på innskudd og lån. Denne faktoren er håpløs å beregne og vil dermed utelukkende handle om å slå markedet.
Man kan regne renter på innskudd i bank som "markedsavkastning", og det er denne man måler seg mot.
Så har man jo i tillegg denne ukjente faktoren, "verdistigning", som også er spekulativ og dermed vanskelig å tallfeste.
For vår del har ideen vært å finne beliggenheter som er undervurdert og latt den årlige avkastningen seile litt sin egen vei. Men, du vet, å tenke akkurat som markedet er ikke en eksakt vitenskap....
Alt i alt tror jeg den fasiten du leter etter er umulig å finne. Man må nesten ta for seg prospekt for prospekt, sammenlikne annonser både for salg og utleie, leke med tallene og være edruelig i forhold til fremtiden.
TJ