Takk for svar. Vi har i utgangspunktet ikke problem med at arealet består som lekeplass. Problemet oppstår når gjeldende plan ikke har rekkefølgekrav men kommunen likevel krever opparbeidelse.
Vi ønsker å rydde opp i tomtegrenser/bestemmelser ved å gjennomføre en mindre endring av plan. Kommunen krever da opparbeidelse av lekeplass som en del av planendring. Dette er snakk om 2-3 tomter for enebolig som ifølge kommuneplan ikke utløser krav om lekeplass.
Når kommunen ikke har midler til opparbeidelse av lekeplass, det ikke foreligger rekkefølgekrav i gjeldende plan og det heller ikke utløses krav om lekeplass ifølge kommuneplan ser vi ikke annen løsning enn å omregulere arealet til bolig. Hvis arealet består som lekeplass i endret plan må det jo opparbeides.
Dersom kommunen velger å tolke dette som et viktig natur/friluftsområde (og kreve ny/full planprosess) - kan vi fortsatt kreve saken behandlet som en mindre endring og få saken vurdert av politisk planutvalg?
Det virker jo rart dersom administrasjonen ensidig skal kunne vurdere hva som er «viktig natur/friluftsområde ref PBL 12-14. Det vil jo i så tilfelle gi administrasjonen et trumfkort som kan spilles ukritisk når administrasjonen finner det for godt?
Kommunen har anledning til å legge inn eksplisitt krav om opparbeiding av lekeplass når planen endres til flere boliger, selv om opparbeidingskravet ikke var like tydelig før. Det er vanlig, og enda vanligere i dag enn tidligere, at denne type krav stilles til utbygginger. Denne type krav må være forholdsmessig og ha en saklig sammenheng med utbyggingen. Umiddelbart framstår det for meg som kommunen kan stille et slikt krav dersom det reguleres inn flere boliger.
Dersom du forsøker å fjerne lekeplassen og regulere bolig der istedenfor, er dette noe kommunen kan og skal vurdere. Det ligger i kjernen av planmyndighetens oppgaver å vurdere slike arealdisponeringer og sørge for at det er tilstrekkelig med leke-, ute- eller friområder i tilknytning til boligfelt.
Om saken vurderes av administrasjonen alene eller om det blir en politisk behandling, kommer an på sakstypen og praksisen i den enkelte kommune. For din del må du uansett forholde deg til "kommunen" slik de har organisert sin planvirksomhet. Som regel vil det være mulig å få de fleste type plansaker politisk behandlet, i alle fall i en eventuell klageomgang.
Vær oppmerksom på at man i plansaker har mye mindre "rettigheter" enn i byggesaker. Ofte på dette forumet snakkes det om hvilke rettigheter man har til å bygge sånn eller slik, ut fra loven, plangrunnlaget, naboinnsigelser og liknende. Når det gjelder plansaker, finnes det ingen automatiske rettigheter noen har til et gitt resultat eller til innholdet i planen. Det er kommunen som planmyndighet som bestemmer dette i siste instans, gitt at ikke andre myndigheter har innsigelser. Vurderingene til kommunen må likevel oppfylle allminnelige forvaltningsrettslige krav til sakens opplysning, saklighet og grundighet. Men det er ingen som har "rett på" å f. eks. få regulert en boligtomt der dette ikke var avklart fra før.
Enig med siste her, fra sak i annen kommune har jeg jo hørt om at utbygger har fått ansvar for opparbeiding av turvei, nå var kostnadene her så store at det aldri ble noe av. Så at en lekeplass skal forsvinne ved omregulering er jeg veldig usikker på, kanskje det bare er å kaste penger ut av vindu.
Tusen tak for gode tilbakemeldinger. I dette tilfellet reduseres antall boliger tillatt i området i forhold til gjeldende plan (antallet reduseres med 1 bolig). Dette fordi vi ønsker større tomt å bygge på.
Hva foreslår dere som en løsning når det ikke er rekkefølgekrav i gjeldende plan og kommuneplan ikke gir krav om etablering av lekeplass før et område fortettes med 7 boliger? En sandlekeplass koster fort 200 000kr og det kan ikke være rimelig at 3 eneboliger alene skal stilles til ansvar for opparbeidelse og vedlikehold av en lekeplass? Området ble utbygd for flere tiår siden og det er ikke flere ubebygde tomter i dette området.
Kommunen har anledning til å legge inn eksplisitt krav om opparbeiding av lekeplass når planen endres til flere boliger, selv om opparbeidingskravet ikke var like tydelig før. Det er vanlig, og enda vanligere i dag enn tidligere, at denne type krav stilles til utbygginger. Denne type krav må være forholdsmessig og ha en saklig sammenheng med utbyggingen. Umiddelbart framstår det for meg som kommunen kan stille et slikt krav dersom det reguleres inn flere boliger.
Dersom du forsøker å fjerne lekeplassen og regulere bolig der istedenfor, er dette noe kommunen kan og skal vurdere. Det ligger i kjernen av planmyndighetens oppgaver å vurdere slike arealdisponeringer og sørge for at det er tilstrekkelig med leke-, ute- eller friområder i tilknytning til boligfelt.
Om saken vurderes av administrasjonen alene eller om det blir en politisk behandling, kommer an på sakstypen og praksisen i den enkelte kommune. For din del må du uansett forholde deg til "kommunen" slik de har organisert sin planvirksomhet. Som regel vil det være mulig å få de fleste type plansaker politisk behandlet, i alle fall i en eventuell klageomgang.
Vær oppmerksom på at man i plansaker har mye mindre "rettigheter" enn i byggesaker. Ofte på dette forumet snakkes det om hvilke rettigheter man har til å bygge sånn eller slik, ut fra loven, plangrunnlaget, naboinnsigelser og liknende. Når det gjelder plansaker, finnes det ingen automatiske rettigheter noen har til et gitt resultat eller til innholdet i planen. Det er kommunen som planmyndighet som bestemmer dette i siste instans, gitt at ikke andre myndigheter har innsigelser. Vurderingene til kommunen må likevel oppfylle allminnelige forvaltningsrettslige krav til sakens opplysning, saklighet og grundighet. Men det er ingen som har "rett på" å f. eks. få regulert en boligtomt der dette ikke var avklart fra før.
Hva foreslår dere som en løsning når det ikke er rekkefølgekrav i gjeldende plan og kommuneplan ikke gir krav om etablering av lekeplass før et område fortettes med 7 boliger? En sandlekeplass koster fort 200 000kr og det kan ikke være rimelig at 3 eneboliger alene skal stilles til ansvar for opparbeidelse og vedlikehold av en lekeplass? Området ble utbygd for flere tiår siden og det er ikke flere ubebygde tomter i dette området.