6,709
7
0
Kjøp av brukt bolig: Boligsalgsrapport eller Verdi og lånetakst?
120
Vestlandet
0
Er i den situasjonen at jeg "må" kjøpe en bolig i Bergensområdet nå.
Situasjonen her er lav tilgang på brukte boliger, rift om de som er og kraftig økning i prisene som resultat.
Egentlig en ugunstig tid å kjøpe på, men igjen det kan jo bli verre...
Vårt ønske om en enebolig på et stramt budsjett gjør at vi ser på hus i alderen 30 år ++
I den aldersgruppen er det naturlig at mange bygningselementer nærmer seg forventet levetid, og det er svært viktig å være nøye med å se over objektene slik at man har klart for seg hvor du må sette av penger til rehabilitering og ikke minst hvilke bygningselementer du kan forvente varer litt til.
Når attraktive objekt går på førstegangsvisning så er det begrenset handlingsrom for å stille med egen takstmann. Ikke minst pga kostnad da vi går på 3 til 4 visninger i uken.
Vi må da stole på takst og egenerklæring.
De aller fleste boliger her i Bergen selges med kun en Verdi og Lånetakst.
Spissformulert så inneholder ikke den stort mer enn areal, foreslått salgspris og en oppsummering av hva du selv kan se på visning.
Boligsalgsrapporten inneholder mer innformasjon om husets tekniske tilstand, og virker for meg som et tryggere underlag å basere et huskjøp på.
Etter hva jeg forstår er det ikke mer enn ca 3-4000 i prisforskjell på boligsalgsrapport og låne og verditakst. Forsvinnende lite når man ser på de totale megler og markedsføringskostnader.
Hva er da motivasjonen til at de fleste eiendommer selges utelukkende med verdi og lånetakst?
Er det bevisst valg for å kamuflere kjente eller antatte feil og mangler?
Virker som noen eiendomsmeglerforetak utelukkende kjører på verdi og lånetakst, skal man av den grunn være svært skeptisk til å kjøpe hus gjennom dem?
Noen andre som har erfaring eler kunnskap om slikt?
Situasjonen her er lav tilgang på brukte boliger, rift om de som er og kraftig økning i prisene som resultat.
Egentlig en ugunstig tid å kjøpe på, men igjen det kan jo bli verre...
Vårt ønske om en enebolig på et stramt budsjett gjør at vi ser på hus i alderen 30 år ++
I den aldersgruppen er det naturlig at mange bygningselementer nærmer seg forventet levetid, og det er svært viktig å være nøye med å se over objektene slik at man har klart for seg hvor du må sette av penger til rehabilitering og ikke minst hvilke bygningselementer du kan forvente varer litt til.
Når attraktive objekt går på førstegangsvisning så er det begrenset handlingsrom for å stille med egen takstmann. Ikke minst pga kostnad da vi går på 3 til 4 visninger i uken.
Vi må da stole på takst og egenerklæring.
De aller fleste boliger her i Bergen selges med kun en Verdi og Lånetakst.
Spissformulert så inneholder ikke den stort mer enn areal, foreslått salgspris og en oppsummering av hva du selv kan se på visning.
Boligsalgsrapporten inneholder mer innformasjon om husets tekniske tilstand, og virker for meg som et tryggere underlag å basere et huskjøp på.
Etter hva jeg forstår er det ikke mer enn ca 3-4000 i prisforskjell på boligsalgsrapport og låne og verditakst. Forsvinnende lite når man ser på de totale megler og markedsføringskostnader.
Hva er da motivasjonen til at de fleste eiendommer selges utelukkende med verdi og lånetakst?
Er det bevisst valg for å kamuflere kjente eller antatte feil og mangler?
Virker som noen eiendomsmeglerforetak utelukkende kjører på verdi og lånetakst, skal man av den grunn være svært skeptisk til å kjøpe hus gjennom dem?
Noen andre som har erfaring eler kunnskap om slikt?
Jeg solgte selv et 28 år gammelt hus for et par år siden og valgte da å bestille en bolisalgsrapport/tilstandsrapport på huset. Noe som kostet ca 6000,- mer enn vanlig takst. Dette valgte jeg å gjøre fordi jeg var noe usikker på husets tilstand, og for å være sikker på at alle feil og mangler ville fremkomme i salgsoppgaven. En trygghet for meg som selger og for event. kjøper.
Jeg ville ikke stole utelukkende på at alt kommer frem i en boligsalgsrapport. Den er riktignok spesifisert med "karaktersetting" 1-3 på feil og /eller slitasje /elding av div elementer i boligen samt opplyst om antatt normal "levetid".
Men.... som det også sto i boligsalgsrapporten: "takstmann har ikke flyttet på møbler og gjentander under taksering" Med andre ord, taksten baserer seg på hva takstmannen ser med det blotte øyet, ved hjelp av fuktmåler, og hans kompetanse på hva som er normal levetid på div byggkonstruksjoner. Ja, og så har han så klart kunnskap om hvor han skal kikke ekstra etter for å finne de mest vanlige feil og mangler. Lykke til med boligjakten ;D
Det er en VANNVITTIG stor forskjell på verdi-/lånetakst og en tilstands-/boligsalgsrapport ..
En verditakst går like lite tilverks som det du selv gjør på visning - gjerne mindre også, da takstmannen ikke flytter på noe somhelst. Det eneste han kanskje gjør av tilstandsanalyse er at han muligens måler fall på badet samt enkel fuktsøking i dusjsone samt kanskje foran kjøkkenbenken.....
Går selv under utdanning som takstmann og ser hvor stor forskjell det er på verditakseringen og tilstandsanalysene vi går gjennom.
Nå veit jeg ikke hvordan ting er nede i Bergen siden det er langt utenfor mitt virkeområde, men her oppe i Ålesund m/omegn blir det hvertfall benyttet boligsalgsrapporter oftere og oftere.
Det er ikke uten grunn at Takstutvalget har kommet frem til sin utredning NOU 2009: 6.
http://www.regjeringen.no/nb/dep/bld/dok/nouer/2009/nou-2009-06.html?id=548534
Lykke til med boligkjøpet - MEN .... jeg anbefaler en boligsalgsrapport på det sterkeste....
Du som kjøper står mye sterkere i en evt. sak mot selger
Selv har jeg opplevd at verditaksering av borettslagsleilighet kan variere stort mellom takstmenn. 3 identiske leiligheter i samme borettslag har fått kr 20-30.000,- i variasjon i "byggekostnader som for nybygg". Og de samme 3 leilighetene som ligger innenfor en radius på 100 m har fått tomtekostnader taksert til kr 200.000, 300.000, og 400.000,- Dette gir jo selvfølgelig utslag på normalverdien, som igjen påvirker markedsverdien. Hadde vært kjekt om noen med kompetanse på området kunne gitt meg en forklaring.
Varierende tomtekostnader er ikke noe ukjent forhold, men dersom de ligger med noenlunde lik beliggenhet, solforhold og andre faktorer, synes jeg variasjonen er for stor....
MEN ... jeg kjøpte tomt til 540,- kr pr m² - naboen min gav 210,- kr pr m² for sin uten at jeg synes det var noe rart i det --> pga beliggenheten....
Hva gjelder feil som takstmenn ikke oppdager - er det "selvsagt" at takstmenn ikke kan oppdage alle skjulte feil - MEN man finner mye mer ved en bsr kontra en vanlig vt.... (oooh ... faguttrykk
Jorunn, du sier at det er selger som bestemmer om huset skal selges med vt eller bsr.
Men kan ikke megler styre mye? Hvis megler sier du kan selge med vt men vi anbefaler sterkt å utarbeide en bsr, så ville ihvertfall jeg lytte til megleren som fagmann.
Jeg har aldri solgt eiendom, men hva er normal rekkefølge ved salg: går man selv ut å leier inn en takstmann, for så å ta taksten med til en bolig megler, eller henvender man seg til en boligselger som så anbefaler en takstmann?
Jeg helt enig i at BSR er å foretrekke når jeg skal kjøpe bolig. Ikke nødvendigvis pga prisen som settes (jeg står jo fritt til å by det jeg er villig til å betale) men pga de feil som avdekkes
og synligjøring av byggetekniske detaljer som må byttes i en gittt tidshorisont.
Jeg prøver derfor å gjøre meg opp en mening om hvorfor så få hus her i Bergen kommer med BSR. Hva er bakenforliggende årsak? Kan det være bevisste ønsker om å skjule mangler man antar er der?
Eksempel: så på et 30 år gammelt hus. Skrånende tomt kjeller i betong eller leca uten synlig knotteplast på utside. innside foret ut og svarte flekker på gips i en bod mot bakvegg.
Terrenget hadde bekker på begge sider av huset i hagen...
Taket var tekket med betongstein fra byggeår.
Huset var til salgs med VT. den omtale ikke grunnen, dreneringen eller taket. Sto ingenting om fuktmåling var foretatt overhodet.
Jeg kjenner nabolaget godt alle hus er bygget slutten på 70 tallet på samme viset og med ganske like tomter. Når flere hus siste årene har tatt opp drenering og/eller byttet tak er det ikke urimelig å anta at det gjelder huset jeg så på også.
VT omtalte det altså ikke, og det skal den kansje heller ikke gjøre.
Kan det være motivet for å selge kun med verditakst? Hvis du antar at det er feil ikke spør, ikke vit og selg uten å lyve. DVS velg verditakst fordi den ikke avdekker noen ting, og du får solgt huset uansett..
Hvis den hypotesen min er riktig, er det da boligmeglere som oppfordrer til bruk av VT for å gjøre huset mer lettsolgt?
Tomteprisene i Bergen varierer stort. Alt fra i underkant av 1000,- pr m2 til over 4000,- alt etter hvor attraktivt boligområdet er. Og her tror jeg Bergen -sør har den høyeste tomteprisen. Jeg vil anbefale deg å bruke tid og kikke deg nøye om hvor det svarer seg økonomisk å kjøpe hus. Det er ingen problemer å spare inn 1-1,5 millioner ved å kjøpe et hus som ikke ligger innenfor de mest etterspurte områdene. Jeg har erfart at hus nå blir solgt for 300- 800.000 over markedsverdi i de mest populære områdene :o
Ang takst. Takstmann skal være helt uavhengig av megler. Det er selger selv som skal og bør velge takstmann. Og det er selger som selv avgjør hvilken type takst som ønskes. Takstmann kan kontaktes og takst kan bli gjort før megler kommer inn i bilde. Men, en takstrapporten bør ikke være eldre enn 6 mnd den dagen boligen ligger ute for salg.
Da jeg ba om boligsalgsrapport på min bolig var jeg innforstått med at det kunne bli avslørt feil og mangler som jeg ikke var klar over, og som kunne medføre at verdien på boligen ble satt ned. (Feil og mangler som ikke en vanlig verditakst ville avslørt.)
Jeg har tro på at det er lettere å få solgt dersom "alt" kommer på bordet, og at det er fare for å miste kjøpere fordi det er for mye usikkerhet. Og mitt hus ble solgt over takst. Ærlighet varer lengst :D Det du beskriver om grunn og grunnmur ville blitt beskrevet i en boligsalgsrapport. Og etter det jeg vet, så er kan det bli kostbart å drenere på nytt rundt huset.
Dette siden folk føler seg tryggere når de kjøper en bolig de vet mer om. Det er trossalt ikke mye man får sett på når man er på en visning på 10-15 minutter.
Har vært på visninger der man omtrent kan lukte nymalte vegger - samtidig som man kjenner sopplukten