40,708
40
4
Kuppe boligen før visning, Er det mulig og hvordan gå frem?
830
Stavanger
1
Morna..
Litt usikker på plasseringen av emnet men prøver meg her!
Vi er på bolig jakt og tenkte og prøve meg på en frekkis da jeg har en kompis av meg som gjort det samme tidligere, han er desverre gått bort så får ikke spurt han.
Er blitt lagt ut en bolig for salg, og vi er veldig interesserte og er også interessert i og betale litt over takst men er redd den kan gå ganske mye mer over takst da vi har vært på en del visninger. Vi er ganske godt inni markede nå og kanskje ikke selger er det eller bare er interessert i og bli kvitt det så fort som muligt?
Legger ut min tanke her, rett meg hvis jeg tar feil eller kom med tips og råd.
For meg som kjøper har det jo ingen ting og si om en eiendomsmegler står og hilser meg velkommen når alt av papirer er i min hånd fra før av, er det muligt og ringe selger og tilby han et bud bak meglers rygg og friste med at hvis han selger til meg trenger han evt bare og betale det "ble ikke salg" gebyret hos megler og tjene ennå noen tusen kroner? Vi skal til og selge vår bolig og hos oss er en del av avtalen at hvis vi ikke vil eller får solgt underveis og avbryter salget slipper vi og betale en eneste krone.
Er det mulig og prøve seg på denne frekkisen, noen som har gjort det tidligere?? Har fra en tid til annen sett annonser på finn få ny overskrift som lyder som følger "BOLIG SOLGT VED BUD UTENOM MEGLER, VISNING AVLYST" referere også til denne linken http://www.dinside.no/844486/ikke-selg-boligen-for-visning
mvh Kenneth
Litt usikker på plasseringen av emnet men prøver meg her!
Vi er på bolig jakt og tenkte og prøve meg på en frekkis da jeg har en kompis av meg som gjort det samme tidligere, han er desverre gått bort så får ikke spurt han.
Er blitt lagt ut en bolig for salg, og vi er veldig interesserte og er også interessert i og betale litt over takst men er redd den kan gå ganske mye mer over takst da vi har vært på en del visninger. Vi er ganske godt inni markede nå og kanskje ikke selger er det eller bare er interessert i og bli kvitt det så fort som muligt?
Legger ut min tanke her, rett meg hvis jeg tar feil eller kom med tips og råd.
For meg som kjøper har det jo ingen ting og si om en eiendomsmegler står og hilser meg velkommen når alt av papirer er i min hånd fra før av, er det muligt og ringe selger og tilby han et bud bak meglers rygg og friste med at hvis han selger til meg trenger han evt bare og betale det "ble ikke salg" gebyret hos megler og tjene ennå noen tusen kroner? Vi skal til og selge vår bolig og hos oss er en del av avtalen at hvis vi ikke vil eller får solgt underveis og avbryter salget slipper vi og betale en eneste krone.
Er det mulig og prøve seg på denne frekkisen, noen som har gjort det tidligere?? Har fra en tid til annen sett annonser på finn få ny overskrift som lyder som følger "BOLIG SOLGT VED BUD UTENOM MEGLER, VISNING AVLYST" referere også til denne linken http://www.dinside.no/844486/ikke-selg-boligen-for-visning
mvh Kenneth
Signatur
Da vi kjøpte huset vi bor i nå for vel et år siden avtalte vi privat visning med en gang det var lagt ut på Finn, før den oppførte visningen. Selger brukte ikke megler, så det var ikke noe "galt" i det. Da leverte vi inn bud på takst et par dager før fellesvisningen, med frist til kl. 1800 dagen etter visningen. Det gjorde at noen interesserte ikke rakk å snakke med banken, og de interesserte som håpet på et billig kupp ikke gadd å by. Vi slapp budrunde, og fikk derfor tilslaget. Men at denne taktikken fungerte for oss betyr jo ikke nødvendigvis at den fungerer for dere, man må ha litt flaks også.
Jeg ville nok prøvd meg på overnevnte taktikk, men flere meglere vil fraråde private visninger før første fellesvisning. Det er derfor ikke sikkert at selger går med på det. Hva du bør by er også et spørsmål, jeg tror du gjør lurt i å legge deg nær takst, eller på et antatt attraktivt objekt 20-100000 over takst. Det er lettere å få goodwill fra selger hvis du er litt i overkant.
En telefon var tatt til megler og møte med bildetaking mm var avtalt men ble kansellert naturlig nok..
Er det lagt ut for salg gjennom megler må vel salget gå gjennom megler. (mulig ulike regler fra megler til megler) Om selger trekker megler ut er det en "karantenetid" der selger ikke kan selge selv. (erfart gjennom en kompis i bergen).
Hvis noen er så kin på huset at de vil kjøre på med slike tricks, så er det for meg en sterk indikator på at prisen vil gå mye høyere ved å kjøre fellesvisning og budrunde.
Den eneste grunnen kjøper har for å gjøre noe sånt er jo å presse prisen ned.
Du slipper alt styret med å rydde før visning.
Du slipper å ha huset fullt av folk som "snoker" i skuffer og skap.
Du kan finne roen etter gjenomført salg 2 uker før du ellers kunne ha funnet den.
Problemet som selger at at du ikke lengere vet om du faktisk oppnådde markedspris.
Som Kjøper:
Du slipper usikkerheten som en budrunde medfører.
Du vil trolig spare noen kroner (men det kan jo være at prisen på boligen ender under forhåndsbudet også).
Vi hadde en innom på privat visning i forkant (som vurderte et annet hus med visning helgen før i samme område). Det skulle ha vært et MEGET godt bud (200' over takst eller deromkring) i forkant for at vi skulle ha akseptert det.
Er det derimot ikke avertert visninger, enten fordi selger/megler ikke er kommet så langt, eller at alle averterte visninger er holdt uten at huset er solgt, står man fritt til å gi bud med en så kort frist at det kan være vanskelig for andre å komme med bud.
(bud direkte til selger derimot...)
Å tilby megler et mindre beløp for å "kjøpe han ut" er mer en god løsning.
Det blir helt feil om en avtaler med en megler at megler skal gjøre en jobb og så avbryte denne og snyte megler for oppgjør.
Jeg kjøpte en leilighet for noen få år siden som jeg ringte opp megler før det hadde vært visning og la inn bud på prisantydning som jeg lot stå i 30 min. Gjorde det klart at fikk jeg ikke den leiligheten så hadde jeg en annen klar. Fikk den og naboleiligheten ble solgt 15% høyere i pris 3 uker etter så det ble et godt kjøp.
Faren var at jeg ikke var på visning og gjorde det hele over nett/tlf. Fikk nøkkelen i posten og møtte aldri hverken selger eller megler.
Hei, takk for mange gode svar og meninger!
La spesielt merke til dette inlegget og det er jo netopp dette som er grunnen til og prøve og kjøpe det før visning.
Etter og ha vært på boligjakt i 4mnd nå VET jeg med sikkert het at dette objektet til 2.6 mil vil gå MINIMUM 300.000kr over takst. Det kan jeg med slående sikkerhet påstå..
Prisenantydnigen er satt "kunstig" lav i dette tilfellet noe jeg har sett tidligere også, garanert for og trekke en hel del forskjellige folk og få i gang en skikkelig budrunde.
Det jeg hadde håpet på var jo at selger ikke har fulgt like godt med i timen og at hvis jeg da byr 2.8 f.eks som er 200.000 over takst så høres jo det ganske bra ut.
Kanskje en litt skitten og utspekulert måte og handle bolig på men helt ærlig så driter jeg loddrett i dem andre som evt er interessert i denne plassen, slik som dem helt sikkert tenker selv.
Angående megler naff hadde det ikke brydd meg personelig og bryte en avtale, det du sier med og kjøpe ut megler er jo nettopp det man vil prøve og unngå her for selges del tenker jeg. At han kun må stå for dokumentene som er blitt gjort og slippe og betale meglervederlaget.
Kenneth
Men personlig ville jeg som selger ikke gjøre det på den måten om det ikke var noen veldig spesielle hensyn.
Selger ville vente til offentlig visning, da gjenstår det se.. Skal på visning på mandag.. håper jeg får detta altså :)
Kenneth
At DU kan tenke deg å bryte avtaler er knekkende likegyldig for SELGER og MEGLER.
Dette har vært forsøkt flere ganger tidligere; kjøper går rett på selger og de blir enige over en kaffekopp. Megler får telefon og beskjed om at huset er trukket fra markedet. Et par dager etterpå selges huset privat med advokat som kontraktstransportør.
Megler går til sak mot selger OG VINNER ALLTID!!!
Det er så god retspraksis på dette - INGEN meglere starter ett oppdrag uten kontrakt - og den burde man som selger lese før man signerer. Man binder seg til megleren for en periode. Punktum!
Hvis selger trekker seg fra en avtale er det mulig og gjøre det uten at det blir et kontraksbrudd som resulterer i saksøking og sure miner..
Kjenner da flere som har gjort det på dette vise uten og bli hudfletta eller saksøkt, ærlig talt.. Dummeste jeg har lest noen gang.
Du må gjerne karakterisere meg som DUM, men da burde du sette deg litt bedre inn i fagfeltet.
Les kontrakten selger tegner med megler.
Ingen meglere er villig til å starte jobben, lage prospekt, hente inn informasjon, lage annonser osv - og la selger avtale direkte med kjøper.
Spar deg for slike karakteristikker, Amatør!
Bare så vi har det på det rette..
Tipper at du er en eiendomsmegler siden du kom med de glosene du gjorde, vil også vennligst be deg om og referer til en sak der megler har saksøkt selger fordi han solgte før visning.
Vi er i prosessen med og selge vår plass akkurat nå og jeg kommer ALDRI I VERDEN til og gå med på at jeg ikke kan trekke meg hvis jeg ombestemmer meg eller får inn et godt tilslag som jeg er fornøyd med FØR visningen.
Uten og være en eiendomsmegler vet jeg at hvis et salg kommer til rette utenom eiendomsmegleren så må selger da stå til ansvar for kostnadene som er påløpt, slik som fotografering, tilstandsrapport, kommunale papirer o.l.
Ikke kom her og fortell meg at en selger ikke kan velge og selge bak meglers rygg for og så bli saksøkt så sant han står for utgiftene som er påløpt fram til gjeldene dag.
Uansett, hadde jeg en åpen dialog med megler om dette. Hadde vi gått for denne løsningen ville vi spart foto og annonsering+ at det hadde vært praktisk selvsagt. Det slo meg ikke at jeg skulle gjøre dette for å vri meg unna kostnader til megler. Jeg syntes da vi hadde en forpliktende avtale med megler selv om vi skulle få en lettvint løsning.
Greit nok, du har min stemme 8)
Men du er jo heller ingen sympatisk fyr om du gjennomfører planen!
Jeg har kjøpt 2 eiendommer og begge gangene tok jeg en "innersvin" og jeg hjalp også venninna til kona med en "innersving", men begge tåler dagens lys.
Det gjør ikke denne planen synes jeg.
Tenk heller på at selger alltid vil ha mest mulig, men frykter minst mulig. Hver situasjon er forskjellig og mennesker er forskjellig....
Du må lage deg en "risikoanalyse" der du enten kommer Før alle fordi du frykter at eiendommen går. Eller "you can play it cool" og stille opp etterpå.
Hadde det vært en smørbrødliste til og lure selger/kjøper, så hadde den ikke virket likevel...Rett og slett fordi "alle " ville vist om den. Eller at den virket og da er det lite sannsynlig at de ville fortalt det her til alle sammen ;)
Lykke til.
Hei.
Som nevnt i tidligere post har jeg snakker med selger men han ville ha en budrunde på huset sitt.. Har ingen verdens problem med det, det kan gå begge veier for min del.
Ble paff av påstanden til CopyCat, det var det hele :-)
Visning på mandag, wohoo!! Da får vi se hva som skjer
Men lykke til uansett!
Et vel så god taktikk kan være å holde kortene tettere til brystet - ved at man legger inn et tullebud f.eks på to mill. Dette budet setter man frist på til 24 timer etter siste annonserte visning. Så kan man legge inn ett forholdsvis godt bud for å sjekke interessen hos andre...
Dersom det er andre interessenter kan man være avventende og se an om det kommer inn bud. På slutten av en budrunde vil som regel budene øke med mindre og mindre, og det er da man kliner til og legger inn ett bud som er godt over tidligere bud.
En tredje metode er en metode som meglerne hater, men de kan ikke nekte deg det: Å legge inn skjult bud. Når man legger inn bud, kan man samtidig legge forutsetninger for budet. Ved skjult bud legger man som forutsetning/vilkår for budet at megler ikke kan informere andre enn selger om budet. Andre interessenter som kanskje sitter på gjerdet får ikke anledning til å vurdere om de vil by over - det er et forhold kun mellom deg og selger/megler. - enten aksepterer selger det, eller ikke...
Det kalles "selgers aksept", og det er få som vet om denne muligheten.
Da kan man legge inn bud uten å risikere å sette i gang en stor budrunde.
Regelen om at man ikke kan legge inn bud før 24 timer etter visning er endret til 12 timer, siden de fleste visninger er på kveldstid, og dette har ført til myye kveldsarbeid for meglerne.
Meglere har ofte litt for mange prosjekter gående, og er man heldig vil megler råde selger til å akseptere budet.
Har også forstått det slik at meglere ikke tjener veldig mye på å selge over takst, og mange satser på mange salg rundt takst fremfor "få" salg til langt over takst.
Boligen er lagt ut for salg. Selger får en telefon/besøk av noen som er intr i boligen. Kjøperen gir selgeren et bud, som kjøper godtar. Boligen blir solgt uten visning (på finn blir det stående "solgt"). Megler får ikke den summen han skulle ha hatt, men istedet brukes denne megleren til å ordne pappirer og det formelle.
Hos oss skulle megler ha 70 000kr for å selge bolige på "normalt vis" (med visning/budrunde/annonsering etc.) Når kjøpet tok en annen vending, ble salget kostende 15 000kr.
Denne endringen er bla beskrevet her:
http://www.bygg.no/2010/06/nye-budregler-fra-1-juli
Det er slik jeg har ment hele veien, må jo selvsagt spørre deg også da om du ble saksøkt av megleren?
Nettopp!
Nei, hvorfor skulle han det? *klø*
Han fikk betalt for pairarbeidet han gjorde (samt annonsering). Vi skaffet kjøperen selv, og behovet for visning var der ikke lengre.
Har man skrevet en en kontrakt på fastpris med megler blir kansje saken anderledes.
Ofte er fotografering og annonsering eksterne firma som man får regning fra seperat.
Nei, hvorfor skulle han det.. Det ble påpekt tidligere i tråden at dette skjedde hele veien hvis selger solgte bak meglers rygg. Greit og høre det fra noen som har vært i samme situasjon.
Jeg står ved min kommentar fortsatt. Les standard meglerkontrakt. Hvis du selger bak meglers rygg er du HELT avhengig av å få til en slags avtale med megler. Megler kan med kontrakten i ryggen kreve full oppgjør og kompensasjon. Nok en gang, les kontrakten med din megler.
Jeg kikker nå på kontrakten fra de siste 3 boligkjøp og der er denne formuleringen tatt inn i dokumentet.
Betaler man megler de påløpte kostnader ordner det seg riktignok nesten alltid.
Men, å tro at du kan "kortslutte" meglers salgsprosess uten at han får noe godtgjørelse - det er nok en utopi.
Kuppe boligen før visning er vel ikke enkelt vil eg tro, er den satt ut via megler så er det vel kontrakten som eventuelt åpner for om man kan "bypasse" megler.
Jeg kjøpte for en tid tilbake en eiendom som hadde stått/stod via megler uten å gå via megler, den hadde imidlertid ligget noen måneder uten bud og kunne dermed fristilles, først og fremst en fordel for selger da som slapp rimlig ut fra salget til megler, for meg et avslag som jeg var fornøyd med uten at det var betraktet som et bud og slik sett slapp en budrunde på noe jeg ville "ha".
Man finner imidlertid ikke ut om man da gav under/over markedspris men det var ikke så viktig for meg.
Det jeg imidlertid ikke likte og som er en ulempe som ikke er nevnt i denne tråden er selve oppgjøret.
Megler og advokater har den muligheten at man kan sette inn penger på en sperret konto, det vanlige er jo at man ønsker skjøte før man betaler, og banken vil gjerne ikke låne ut/betale før dette forholdet er i orden.
Det ordnet seg for oss, men jeg synes det var noe styr, slik sett vil man gå utenom megler så bør man kansje betale for å ta oppgjøret hos en advokat og det koster også noe.
Da er man vel plutselig over på en annen problemstilling vil jeg tru... Dog er det sikkert mulig og forhandle seg ut av den hvis megler/selger er tidlig i kjøpeprosessen.
Kenneth
I mitt tilfelle ville jeg da betale megler den avtalte pris. Fotograf og annonse ville utgått og gjort salgskostnaden mindre selvsagt.
§ 7-3. Oppdragstakerens krav på vederlag
(1) Oppdragstakeren har krav på vederlag dersom handel kommer i stand i oppdragstiden. Dette gjelder selv om det ikke skyldes oppdragstakerens innsats at handel er kommet i stand. Handel er kommet i stand når partene er endelig bundet.
(2) Oppdragstakeren har også krav på vederlag dersom handel er kommet i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute med noen
1. som oppdragstakeren har forhandlet med i oppdragstiden, eller
2. som etter forespørsel har fått opplysninger om eiendommen fra oppdragstakeren i oppdragstiden.
Hvorfor ville dette utgått? Megler har mest sannsynlig hatt utgifter til dette ettersom du har funnet frem til objektet.
Det var jo interessant at noen tok seg tid til å sitere eiendomsmeglerloven ;)
Det er slik jeg forstår loven helt åpenbart at megler har krav på vederlag - selv om megler IKKE har bidratt til at handel komemr i stand. Tidligere domsavsigelser har satt dette vederlaget tilsvarende 100% kompensasjon, f.eks. 2,4% av salgssum osv.
I de tre kjøp/salg-kontraktene jeg sitter med fra mine tre siste skifte av bolig (altså 6 kjøp/salg kontrakter) har eiendomsmegler tydeliggjort dette området ved å beskrive detaljert følgene av eiendomsmeglerlovens §7.
Spesielt dette punktet er nok tungt for enkelte her inne å svelge:
Oppdragstakeren har også krav på vederlag dersom handel er kommet i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute med noen.... som etter forespørsel har fått opplysninger om eiendommen fra oppdragstakeren i oppdragstiden.
Det er sikkert ønskelig å ta noen "snarveier" - men før man gjør det bør man ikke legge så mye vekt på råd fra "Amatører" og passe på å ha sitt på det tørre.
Man kan si hva man vil om eiendomsmeglere, men i denne type saker står de ofte meget sterkt.
Et eksempel fra virkeligheten:
På Ullevål hageby i Oslo var det en case for noen år siden. En gammel dame annonserte huset til salgs. Ingen bud resulterte i salg. Salgsprosessen varte i nesten ett helt år med gjenntatte annonseringer på nett og i avisene. Ingen bud ble akseptert. Oppdraget avsluttet. Oppdargstiden på 12 mnd var avsluttet.
Etter 2-3 mnd ringer det en mann (NRK-ansatt b-kjendis) og tilbyr prisforlangende + 10%. Han skulle ha denne eiendommen - koste hva det koste vil!! Den gamle damen blir glad og aksepterer forslaget. Den gamle damen kontakter advokat som forestår salget. Alle er lykkelige.
Eiendomsmegleren sender så brev til den gamle damen. Han har oppdaget at eiendommen er solgt. Han kan også dokumentere at kjøperen (den NRK-ansatte) hadde bestillt et enkelt prospekt via Finn.no
Resultatet ble at megleren fikk full utbetaling for jobben og dekket sine utgifter iht. kontrakt. I dette tilfellet var det avtalt 3,2% meglerhonorar + diverse utgifter dekket (fotograf, megler, annonsering osv)
Megler min sa at vi sparte dette om vi fikk salg før han bestilte dette. Han hadde også endel interessenter som han informerte i forkant som kunne ført til salg før fotograferingen.