Min anbefaling, la være. Kommunen vet best.

Det kommer jo helt an på hva som faktisk står i merknadene til nabovarselet.

Det er feks ofte at man kan adressere bekymringer naboene kommer med på en god måte, evt ved å gjøre små justeringer på tiltaket. En nabomerknad kan jo også peke på områder der man har gjort feil i søknaden, feks behov for dispensasjoner etc.

Takk for svar.
Klagen går bl.a ut på at de vil bevare skogholtet slik det er, med ekorn, grevling og diverse fuglearter (ja, det står det). Dessuten er det et rekreasjonsområde for alle i boligfeltet. Det er min svoger som eier skogen. Med en så stor inngripen som to boligtomter vil utgjøre, krever naboer at det må utarbeides en ny reguleringsplan for området. I følge kommunens behandler kan det søkes om disp fra reguleringsplanen på inntil to tomter.
I klagen står det at de protester på det kraftigste at disp blir gitt. De vil bevare skogen slik den er. Den er av dårlig kvalitet, og min svoger skulle ha ryddet i den for lenge siden. Det kan hende han tar den jobben nå....

Må det utarbeides en ny reguleringsplan for området, kommer grunneier til å søke om å få lagt ut adskillig flere tomter enn de to det er søkt disp på. Da blir det temmelig få trær igjen der.

For meg høres det vel mere ut som at de ikke vil ha flere naboer, men velger å bruke dyrelivet og rekreasjonsområdet som den saklige grunnen idet de sikkert vet at det ellers vil være nesten umulig for dem å stanse utbyggingen deres. Ny reguleringsplan koster som du sikkert vet en liten formue...sannsynligvis nok til at dere skrinlegger hele prosjektet og heller finner en annen tomt?

Dersom jeg var dere ville jeg ikke kommentert dette i det hele tatt. Kommunene pleier å ha god oversikt over sårbart dyreliv osv og ville neppe ha antydet at dere kunne søke om disp dersom de vet det neppe vil innvilges. Så lenge din svoger som tydeligvis er grunneier ikke har noen innsigelser tror jeg ikke naboene har så mye de skal ha sagt. Jeg håper ialfall ikke det.

Dette høres ut som begynnelsen på en klassisk nabokrangel bare i større omfang. Det kommer nok til å skape stort engasjement.

Svar på spørsmålet ditt:

Om denne skogen ligger i et LNF- område er den ikke nabolagets rekreasjonsområde. Området som er beregnet til rekreasjon for det aktuelle boligfeltet er felt ned i reguleringsplanen og kan under ingen omstendigheter være et LNF-område. Derfor kan de i utganspunktet ikke påberope den retten de hevder å ha.

Vern rundt dyreliv er en selvfølge, og vil alltid bli vurdert i søknadsprosessen du nå skal gjennom.

Ikke bekymre deg, ting tar kanskje bare litt lenger tid mtp dine fremtidige naboers tilbakemeldinger.

Lykke til og oppdater oss gjerne med dramaet som ulmer i skogområdene dine

Bjørn

Takk for kommentarene, Kaptein Sabeltann og Bjørn.

Min svoger grunneieren vil gi min mann og meg ei tomt. I følge kommunens plan- og bygningsbehandler skulle denne søknaden om disp gå som varm kniv i smør. Skogen er av liten verdi i kroner og øre, og teknisk og landbruk har ingen innvendinger til å fradele skogområdet til to boligtomter, som ja, ligger i et LNF-område. Hvis en ny reguleringsplan må utarbeides, vil min svoger se seg nødt til å legge ut 12-14 tomter pga kostnaden en slik plan vil utgjøre.

Nei, 3 av 15 potensielle naboer vil ikke ha oss der. De vil heller ha ekorn og grevling innpå seg. Nå skal det sies at boligfeltet ligger fint til, med grøntarealer på alle sider. Ett eller to hus i dette skogholtet er det god plass til!

Jeg kjenner faktisk ingen uro mht å bygge hus der, til tross for at de tre ikke ønsker oss i nabolaget. Velger å håpe på at de kan skille sak og person...

Det er desverre skremmende mange som ønsker å bestemme over andres eiendom, men heldigvis er det foreløpig ikke så ofte de vinner frem. Med de uttalelsene dere har fått fra kommunens folk og da særlig landbruksavdelingen tror jeg dere trygt kan slå dere til ro med at naboenes protester ikke blir tillagt nevneverdig vekt.

Forøvrig kan det godt tenkes at dere etterhvert kommer til å få et godt forhold også til de få som ikke vil ha dere der i utgangspunktet. Ofte er det slik at noen prøver seg, for det koster jo ikke dem noe, men i det øyeblikk de innser at slaget er tapt så handler det om å gjøre det beste ut av situasjonen. Lykke til med prosjektet

Bjørn, takk for informasjon ang. "retten" til å boltre seg fritt i LNF-område. Og Kaptein Sabeltann, klagerne skriver altså at de vil bevare den fine skogen slik den er. Det kan nok provosere sjøl den mest sindige grunneier til å vise råderett over egen eiendom. Det kan ende med at han hogger ned hvert eneste tre.

Vi aner ikke hvor lang tid dette tar. To uker etter at kvitterte nabovarsler og søknad om tiltak var levert, lå papirene fremdeles på saksbehandlers kontor - urørt.

Hvis det ellers er hjemmel for det, kan jo grunneier begynne med å hugge det som i alle fall må ned - om dere vet hvor huset skal stå.

Bjørn, takk for informasjon ang. "retten" til å boltre seg fritt i LNF-område. Og Kaptein Sabeltann, klagerne skriver altså at de vil bevare den fine skogen slik den er. Det kan nok provosere sjøl den mest sindige grunneier til å vise råderett over egen eiendom. Det kan ende med at han hogger ned hvert eneste tre.
KjellG, vi har tenkt å begynne trefelling nå før jul, uansett om når svaret fra kommunen kommer. Vi vet akkurat hvor vi ønsker at huset skal stå.

Vi aner ikke hvor lang tid dette tar. To uker etter at kvitterte nabovarsler og søknad om tiltak var levert, lå papirene fremdeles på saksbehandlers kontor - urørt.

Jeg ville i høyeste grad kommentert nabomerknadene. Men hold dere for all del saklig og bygg argumentene på dokumenterbare fakta. En faglig uttalelse om skogens kvalitet og dyreliv eller lignende er gull verdt.

Vis forståelse for at naboene sine ønsker, men vis at det fortsatt vil være masse skog.  En søkers kommentar til nabomerknader må ikke bli en nedrakkelse av naboens synspunkter, men prøv å heller få det til å bli en beroligelse for deres bekymringer.

Ansvarlig søker skal kommentere nabomerknader. Men det er ikke noe poeng i å kommentere innspill som bare går på synseføling.

Fakta er at dette ikke er en skog. Det er en gjengrodd del av en eiendom, som eies privat.

Vi eide også en slik tomt, en ubebygget tomt i et nabolag som hadde blitt skog etter 30 år. Naboene var indignerte over at vi vurderte å ta trær, og mente at dette ville ødelegge nærmiljøet deres. Såklart vil det bli forandringer!

Jeg ville ikke gått i diskusjon eller forsøkt å "berolige" ved å si at det fortsatt blir mye skog igjen, vi brant oss på det da det viste seg at mange av trærne vi planla å beholde ikke egnet seg til å stå selvstendig...

Lykke til!

Takk for svaret, Ebe.
Min mann og jeg har allerede skrevet et tilsvar,  men min svoger mener det er best å la være å sende det. Vi må tross alt ha hans underskrift. Merknadene er saklige, og som du påpeker, så passer vi oss vel for ikke å oppfattes som ironiske eller ufine. Vi har skrevet om skogens beskaffenhet  (bonitet 1 på kommunens kart), og at ved en evt. ny reguleringsplan vil mye av skogen forsvinne. Som tidligere nevnt,  er det masse skog ellers rundt dette etablerte boligområdet.

I klagen bemerkes også at kommunen har tatt noe av boligfeltets friareal til bygging av ny kommunal bolig. Siden kommunen har "tatt seg til rette" og vedtatt slik bygging, mener klagerne at nok er nok.  Det blir mindre og mindre arealer for dem å bevege seg på. Altså, presteboligen er bygd på et område som er tegnet inn på kartet som friareal til boligfeltet, og som ikke ligger inntil min svogers skogområde.

Krika9, forstår jeg deg rett at min svoger (som er søker) skal kommentere merknaden? Hva hvis han ikke gjør det? Blir saken da trenert, eller ikke behandlet??

Det blir mye tekst fra meg, men jeg legger inn klagen som har kommet her:

"Vi har mottatt varsel om at det søkes dispensasjon fra reguleringsplan xxx boligfelt for fradeling av to boligtomter med tilhørende adkomstveg i skogområdet bak (øst for) våre tomter.

Det omsøkte området er idag regulert til jordbruk og er svært attraktivt friluftsområde for barn og voksne i området. Skogholtet er tilholdssted for bl.a grevling og ekorn, samt en rekke fuglearter. Det er tidligere tatt en del av det friområdet som ligger sørvest i planen til bolig for ny xxx (kommunalt ansatt person). Det er også regulert inn en rekke boliger vest for ballplassen som ikke er utbygd. Det vil si at det blir mindre og mindre grønne arealer for beboerne.

I kommuneplanen er det avsatt et område langs de nordlige tomtene for utvidelse av boligfeltet. Dette omfatter også tomter på søkerens eiendom (noe min svoger ikke vet noe om, så dette stemmer ikke!)

Dersom det skal kunne godkjennes utvidelse av boligfeltet mot øst, er dette så alvorlig endring at det må forlanges reguleringsplan for dette. Vi som er naboer ser det som så viktig område, at det bør være en selvfølge at alle sider ved saken belyses, og at nye tomter sees i sammenheng med eksisterende bebyggelse slik at helheten i området tas vare på og alle berørte får muligheter til å komme med innspill.

Det vil være mye bedre for boligfeltet om det i stedet for bygging av ny veg inn i skogområdet blir lagt opp til 2 eller 3 nye boligtomter langs den eksisterende veg vis a vis tomtene som er bebygd med 2- og 4-mannsboliger. Det kan gjøres uten av det fine området med skog blir ødelagt.

Vi protesterer på det kraftigste på det forslaget som foreligger og ber om at det ikke blir gitt dispensasjon for dette."

Ikke send tilsvar på naboklagen. Det er det beste rådet jeg kan gi. Har årevis med erfaring rundt dette da jeg har jobbet som eiendomskonsulent i et av norges største entreprenør/ eiendomsselskap.

Er vel riktig som det sies her at det er ansvarlig søker som (evnt.) skal kommentere innkommene merknader (er forsåvidt h*n merknadene skal sendes til og).

Tror det er lurt å bemerke evnt. faktafeil og momenter som evnt. trengs å presiseres (ofte baserer en del merknader seg på misforståelser/manglende forståelse/kunnskap). Vurderinger bør man overlate til saksbehandler.

Boris, det er sikkert et kompetent råd men kan du utdype litt hvorfor man ikke bør sende tilsvar?

når det gjelder den type merknader, gjelder det å kommentere nøkternt.

"Losing the battle, winning the war" prøver jeg å tenke. De har bestemt seg for at det ikke blir bra med hus der. Dere mener at det blir bra. Dere klarer ikke å overbevise dem uansett hva som skrives i tilsvaret.

Men- rent teknisk bør dere kommentere brevet til kommunen. Har dere forresten sjekket kommuneplanen?

Et helt enkelt;
"Vi har lest bemerkningene og mener at dette ikke trekker frem noe nytt som er vesentlig ifm behandling av saken.
Vi anser at fordelene ved å utnytte tomten/bygge hus er langt større enn eventuelle ulemper.

Med vennlig hilsen,
XX"

På situasjonskart skal det vel også stå om det er kartlagt biologisk mangfold i området. Hvis det ikke er noe spesielt eller mistanke om noe er ikke akkurat grevling det jeg er så opptatt av.

Og at byggefeltet er anlagt slik at man må til naboen for å få litt grøntareal sier vel mer om byggefeltets regulering.

BorisIV Sunday, November 1, 2015

Ikke send tilsvar på naboklagen. Det er det beste rådet jeg kan gi. Har årevis med erfaring rundt dette da jeg har jobbet som eiendomskonsulent i et av norges største entreprenør/ eiendomsselskap.

Kan du utdype den erfaringen? Jeg jobber som byggesaksbehandler og ville ikke gitt et slikt råd. Jeg vil anbefale å kommentere alle nabomerknader. Det er mange skjønnsvurderinger i en byggesak, og ved skjønn er det alltid bra å ha så mye informasjon som mulig. Spesielt uenighet om faktafeil, egne vurderinger av problemstillinger og generell klarhet i saken er viktig.

Man kan gjøre det kort og generelt, slik Krika9 nevner, eller utdype mer. Men som jeg sa, det er viktig å ikke bli hovmodig.

Og for å være sikker; det er ikke naboen man skal sende kommentarene til. Man sender inn både søknad, nabovarsel, nabomerknad og kommentar til nabomerknad til kommunen.

Det står forresten i SAK10 § 5-4 bokstav n at man "må legge ved en beskrivelse for hva som er hjort for å imøtekomme nabomerknader, eventuelt begrunnelsee for hvorfor disse ikke er imøtekommet".

Så jeg ville absolutt kommentert merknadene...

Hei
For det første så består klagen av vern av fugleliv. Dette regner jeg med ikke ansvarlig søker har kunnskap til å uttales seg om. Videre består resten av klagen i at området forringes av borthugging av skogen. Så vidt jeg forstår er ikke skogen vernet og grunneier kan hogge denne ned om han vil, om det så skulle gå utover dyrelivet. Dette vet saksbehandler, -derfor faller det i sin egen urimelighet at dette vektlegges i sakbehandlingen.
Når det gjelder faktaopplysningen rundt regulert område på søkers eiendom, som anses å være feil, vet selvfølgelig sakbehandler dette også.
Er sakbehandleren objektiv og gjør jobben sin vil ikke denne klagen ha noe å si. Skulle han derimot farges av klagen på urettmessig vil dette kunne ankes til fylket.
Klages det på klagen kan klager plutselig finne på å klage på klagen på klagen. Diskusjon rundt selvsagte ting fører ingen steder.

Bjørn

Normalt skal klager på nabovarsel stilles til byggherre og så oversender byggherre disse med tilsvar til kommunen. For reguleringsplan er det kanskje anderledes. Ellers har Ebe svart over og Ebe tar ellers aldri feil i slike saker så jeg ville gjort som Ebe skriver.

Er uenig grunnet innholdet i klagen som dere sikker forstår. Jeg hadde heller tatt et møte med saksbehandler og vært spørrende om hva som kan og bør gjøres med klagen. Det tror jeg Ebe er enig i?

Bjørn

HSt Sunday, November 1, 2015

Normalt skal klager på nabovarsel stilles til byggherre og så oversender byggherre disse med tilsvar til kommunen. For reguleringsplan er det kanskje anderledes. Ellers har Ebe svart over og Ebe tar ellers aldri feil i slike saker så jeg ville gjort som Ebe skriver.

Alt du sier/synser her er feil.

Her er PBL §10-2 Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Dersom du kan tipse saksbehandler om hvilke fordeler som er klart større enn ulempene, syns jeg du skal gi tilsvar.
Min anbefalinger derfor å stole på at han fortsatt mener det han har sagt til deg. Han bør kunne dette.
Jeg mener at å bygge hus på LNF område er en vesentlig tilsidesettingfrå formålet. Synes ikke du?
Jeg har tatt feil før

Takk for alle kommentarer!
Landbruk og teknisk har gitt sin godkjenning til å fradele skogareal til boligformål.

Jeg vet ikke helt hva jeg skal mene ang. nåværende plan- og bygningsbehandlers kompetanse. Vi har fått adskillig mer hjelp her i forumet enn det vi har fått av kommunen! Mye tas på den lettvinte måten, men vi har flere ganger i denne prosessen erfart at vi må gjøre ting om igjen. F.eks ble 5 nabovarsler gjort om til 15, etter at fristen på 16 dager hadde utløpt for de 5 første naboene. Vi syntes 5 var veldig få, men neida, saksbehandler visste best! Det ble altså ti til....

En av klagerne er faktisk forgjengeren til nåværende saksbehandler. Før klagen kom, fikk vi høre at dette kom til å gå fort og greit, for det er jo han som skal behandle saken! Etter klagen fikk pipa en litt annen lyd - nå må saken antakelig innom både kommunestyre og Fylkesmann! Jeg har altså mine tvil om behandlers kompetanse på alle områder her.

Bluesman Sunday, November 1, 2015

HSt Sunday, November 1, 2015

Normalt skal klager på nabovarsel stilles til byggherre og så oversender byggherre disse med tilsvar til kommunen. For reguleringsplan er det kanskje anderledes. Ellers har Ebe svart over og Ebe tar ellers aldri feil i slike saker så jeg ville gjort som Ebe skriver.

Alt du sier/synser her er feil.

og jeg er sikker på at ditt svar er feil
Saksbehandling ved søknad er :
1. Ansvarlig søker sender ut nabovarsel.
2. Etter dette må en vente 14 dager
3. Naboer sender evt. klage/innsigelser til ansvarlig søker i denne perioden
4. Ansvarlig søker sender søknaden til kommunen sammen med
- Alle mottatte klager o.l. sammen med søkers tilsvar på disse
5. Kommunen behandler saken
Poenget var å få frem at tilsvar på en klage er normalt et krav.
I saken virket det som om byggherre var ansvarlig søker slik jeg skrev.
Og for sikkerhetsskyld skrev jeg at kanskje er prosessen annerledes ved reguleringspaner, men at Ebe er eksperten her (noe som igjen er korrekt).
I neste post lister du opp kravene for å få dispensasjon, her er vi enig.

BorisIV Sunday, November 1, 2015

Hei
For det første så består klagen av vern av fugleliv. Dette regner jeg med ikke ansvarlig søker har kunnskap til å uttales seg om. Videre består resten av klagen i at området forringes av borthugging av skogen. Så vidt jeg forstår er ikke skogen vernet og grunneier kan hogge denne ned om han vil, om det så skulle gå utover dyrelivet. Dette vet saksbehandler, -derfor faller det i sin egen urimelighet at dette vektlegges i sakbehandlingen.
Når det gjelder faktaopplysningen rundt regulert område på søkers eiendom, som anses å være feil, vet selvfølgelig sakbehandler dette også.
Er sakbehandleren objektiv og gjør jobben sin vil ikke denne klagen ha noe å si. Skulle han derimot farges av klagen på urettmessig vil dette kunne ankes til fylket.
Klages det på klagen kan klager plutselig finne på å klage på klagen på klagen. Diskusjon rundt selvsagte ting fører ingen steder.

Bjørn

Selv om jeg er enig i mye av resonnementet ditt, så er jeg uenig i konklusjonen din. Selv om ikke søker kanskje er noen fugleekspert, så er vel neppe naboen det heller.

At saksbehandler ikke skal farges av en klage er viktig, men de er tross alt bare vanlig mennesker de også. Da er det alltid best om man har hørt begge sidene av saken. En nabomerknad belyser ofte sider av saken som søker ikke en gang har nevnt i sin søknad. Jeg tviler at søker har nevnt fuglelivet i sin dispensasjonssøknad. Dermed mener jeg at det er på sin plass at også søker kommenterer sitt syn på merknaden, selv om det er saksbehandler som skal vite hva som til slutt er juridisk relevant til saken.

Jeg ser ingen bakdel med merknader og kommentarer fra begge sider når man skal vurdere saken. En nabo kan ikke klage på en søkers kommentarer til nabomerknader. Dette er prosessledende arbeid som ikke kan klages på. Det er saksbehandlers vedtak man kan klage på. Kommentarene ser jo ofte ikke naboen en gang.

BorisIV Sunday, November 1, 2015

Er uenig grunnet innholdet i klagen som dere sikker forstår. Jeg hadde heller tatt et møte med saksbehandler og vært spørrende om hva som kan og bør gjøres med klagen. Det tror jeg Ebe er enig i?

Bjørn

Hehe...
Pga stor saksmengde hadde jeg ikke brukt tiden til å stille opp i et slikt møte, for å si det slik. Jeg hadde bare svart i forespørselen om møte med en mail om at søker må kommentere nabomerknaden med sine faglige vurderinger, så vurderer jeg hva som er relevant og ikke.

HSt Sunday, November 1, 2015

Normalt skal klager på nabovarsel stilles til byggherre og så oversender byggherre disse med tilsvar til kommunen. For reguleringsplan er det kanskje anderledes. Ellers har Ebe svart over og Ebe tar ellers aldri feil i slike saker så jeg ville gjort som Ebe skriver.

Nåja... Selv om det er hyggelig at det jeg bidrar med her på forumet blir satt pris på, så kan alle ta feil. Jeg har selv blitt rettmessig korrigert her inne på byggesaksregler. Jo mer man jobber med byggeregler, jo mer vet man at man aldri kan være 100% sikker før man har lest reglene ordrett i hvert enkelt tilfelle. Også da kan man ta feil

HSt Monday, November 2, 2015

Og for sikkerhetsskyld skrev jeg at kanskje er prosessen annerledes ved reguleringspaner, men at Ebe er eksperten her (noe som igjen er korrekt).

Reglene for nabovarsling er like uansett om området er regulert eller ikke. Dette er generelle regler for hva en byggesøknad skal inneholde.

Mange takk for alle svar!

Et spørsmål til: Kan naboklagen være årsak til at søknaden nå er sendt til høring hos Fylkeskommunen og Fylkesmannen, eller er det vanlig at søknad om dispensasjon går dit? Trodde dette ble avklart innad i kommunen, jeg.

Er det noen som vet hvor lang tid en sånn høring kan ta? Når svar fra fylkets representanter kommer, er det klart for byggesøknad da, tror dere? Kommunen har sagt sitt fra før da, eller?? Ikke så enkelt å få svar på dette hos saksbehandler her.

Søknad om dispensasjon fra LNF/kommuneplan skal behandles hos Fylkesmannen, det er helt vanlig.

Saksbehandlingstid er inntil 3 måneder.

Ved innvilget dispensasjon, skal kommunen gjøre et vedtak. Dette vedtaket kan også påklages av naboer - en eventuell klage går også til fylkesmannen.

Så saken må inn til Fylkesmannen en gang til, hvis naboene klager på Fylkesmannens og kommunens vedtak??
Teknisk og landbruk har ingen innvendinger til at det blir utskilt to tomter fra skogområdet. Har ikke kommunen allerede vedtatt det da, så søknaden er ferdigbehandlet der?

Gosjameg, så lite jeg kan....

Denne oversikten er ganske utfyllende:

Har byggesaksavdelingen i kommunen fattet førstegangsvedtak? Det høres som saken bare er sendt på høring i forbindelse med selve byggesøknaden. Det er noe annet enn når en klage skal behandles etter at kommunen har fattet vedtak.

Er den sendt på høring så har fylkesmannen fire uker på seg å gi en uttalelse. Fylkesmannen skal ikke fatte noe vedtak før noen eventuelt har klaget på kommunen sitt førstegangsvedtak. Kmunen har 12 uker på å fatte vedtak, i tillegg til maksimalt fire uker der saken er på høring.

At andre avdelinger i kommunen har sagt seg positive vil ikke si at kommunen har avgjort noe, det er kun byggesaksavdelingen som kan gi tillatelse etter plan- og bygningsloven. Men byggesak tar fagavdelingenes uttalelser med i vurderingen av dispensasjonen.

Takk, Krika9 og Ebe.
Fattet førstegangsvedtak? Aj... Vi vet ikke...!

Det er altså levert søknad om tiltak... Tror dette blir for vanskelig for meg/oss - vi vet jo så lite om hva de driver på med på kommunen...!
Saksbehandler mener vi får svar før jul - da vet vi mer om veien videre, sier han.

Takk til alle dere som har brukt av sin tid til å prøve å hjelpe oss som ikke skjønner stort av dette!

Etter hva du forklarer, så har kommunen ikke fattet sitt vedtak ennå. Dere har ikke fått "tillatelse til tiltak", "rammetillatelse" eller "avslag på søknad" virker det som. Da ligger den bare fire uker hos fylkesmannen på høring.



Kommunen har ut over dette vanlig saksbehandlingstid i saken.

Du har rett Ebe, vi har ikke fått sånne tilbakemeldinger ennå.
Det er nå 6 uker igjen til jul, så et svar kan vi da forvente før julen ringes inn.

Takk igjen for svar!