131
8
0
Tinglyse bruksrett til garasje
13
0
Jeg har en garasje som, i likhet med mange andre garasjer i nærområdet, stikker litt inn på nabotomta. Det er trolig snakk om noen centimeter takutstikk. Jeg har et godt forhold til naboen det gjelder, men han planlegger å selge eiendommen på nyåret.
På sikt ønsker jeg å bygge ut garasjen på min egen tomt, men da fortsatt helt inntil nabogrensen. Dette har nåværende nabo ingen innvendinger mot.
Spørsmålet er om jeg bør forsøke få tinglyst en bruksrett på hans tomt og eventuelt sette i gang med utbyggingen så snart som mulig, for å unngå problemer med nye eiere?
Jeg må jo ha godkjenning fra naboen om jeg skal bygge så nærme grensa, og det vet jeg ikke om jeg får med nye eiere.
Jeg har hørt fra andre naboer at det tidligere var vanlig å bygge uthus og garasjer helt inntil, og av og til litt over, tomtegrensen. Ingen av de andre naboene har slike forhold tinglyst, og det er ingen som lager noe bråk av det, men man kjenner jo bare de naboene man har i dag, ikke dem man kan få i fremtiden.
På sikt ønsker jeg å bygge ut garasjen på min egen tomt, men da fortsatt helt inntil nabogrensen. Dette har nåværende nabo ingen innvendinger mot.
Spørsmålet er om jeg bør forsøke få tinglyst en bruksrett på hans tomt og eventuelt sette i gang med utbyggingen så snart som mulig, for å unngå problemer med nye eiere?
Jeg må jo ha godkjenning fra naboen om jeg skal bygge så nærme grensa, og det vet jeg ikke om jeg får med nye eiere.
Jeg har hørt fra andre naboer at det tidligere var vanlig å bygge uthus og garasjer helt inntil, og av og til litt over, tomtegrensen. Ingen av de andre naboene har slike forhold tinglyst, og det er ingen som lager noe bråk av det, men man kjenner jo bare de naboene man har i dag, ikke dem man kan få i fremtiden.
For garasje under 50 m/2 er det ikke et krav om 4 meter avstand til nabogrense, og ikke krav om 8 meter til andre bygg større enn 50 m/2, og/eller for varig opphold. Bygger du en garasje større enn 50 m/2 inntil tomtegrensen har du båndlagt 8 meter inn på naboens tomt. Han kan da ikke bygge annet enn garasje e.l. under 50 m/2 mellom boligen sin og nabogrensen, han kan feks ikke bygge ut boligen sin nærmere nabogrensen enn 8 meter uten særskilt brannsikring.
Det du trenger er en naboerklæring på at han tillater dette, og denne kan du tinglyse hvis du ikke vil bygge nå. Registreres den som en del av byggesaken, trenger den ikke tinglysing. Grunnen er at rettigheten din da vises i form av bygget garasje, slik at den da er tydelig for tredjepart. Bestemmelser til reguleringsplan kan likevel hindre deg i å bygge større garasje.
Erklæringen vil innebære en råderettsbegrensning hos nabo, som igjen kan føre til redusert salgsverdi på eiendommen.
Før var det ikke uvanlig å bygge garasjer som fellesløsning, der eiendomsgrense delte dobbeltgarasje mellom to eiendommer.
Takk for utfyllende svar. Garasjen har for stått slik i over 50 år, så dette må jo være godt innenfor hevd.
Slik jeg har forstått regelverket, er dagens krav at en garasje under 50 m² uten varig opphold skal ha minimum 4 meter avstand til nabohus, samt minimum 1 meter til bygg på egen tomt. I utgangspunktet gjelder også 1 meter til nabogrense dersom man ikke får samtykke om å bygge nærmere fra nabo:
https://www.dibk.no/bygge-eller-endre/bygg-garasje-uten-a-soke
Jeg har videre forstått det slik at det vanligste tiltaket ved utbygging er å brannsikre veggen mot nabo, for eksempel med dobbel gips. Det er vel 6 meter til nabohuset.
Dersom naboen i fremtiden ønsker å bygge nærmere garasjen, vil han kunne gjøre det på tilsvarende måte, med nødvendig brannsikring og med min godkjenning for å bygge nærmere enn 4 meter. Gi gjerne en lyd om det er noe jeg har misforstått av regelverket.
Når det gjelder videre utbygging, er det viktig å merke seg at hevd i seg selv ikke nødvendigvis beskytter deg mot fremtidige problemer, spesielt med nye eiere. Hevd gjelder kun forhold som allerede er etablert, men det gir ingen garanti for at fremtidige byggeprosjekter på naboeiendommen ikke kan komme i konflikt med dine planer.
Hvis du ønsker å bygge videre på eller endre garasjen på samme måte som i dag, kan det være lurt å forsøke å tinglyse en bruksrett eller en annen form for avtale med naboen. Dette kan sikre at du har rett til å bruke plassen på naboens tomt til en viss grad, og gir en juridisk beskyttelse mot eventuelle krav fra fremtidige eiere.
Hvis naboen er villig til å signere en slik avtale før han selger, kan dette gi deg trygghet for at du kan fortsette byggingen i henhold til planene dine, uavhengig av hvem som kjøper eiendommen. En slik avtale kan også være med på å klargjøre eventuelle rettigheter og plikter mellom deg og naboen (eller fremtidige eiere), og kan forebygge konflikter.
Som du skriver, kan nye eiere av naboeiendommen ha andre holdninger til bygging nær grensen. Selv om du har et godt forhold til nåværende nabo, kan det være nyttig å sørge for at du har en klar og juridisk bindende avtale på plass før eiendomsoverdragelsen skjer.
Hvis du ikke får en tinglyst bruksrett eller avtale, kan det være vanskeligere å håndheve rettighetene dine hvis en ny nabo ønsker å endre noe i forhold til garasjen.
Personlig ville jeg:
a) Få samtykke fra naboen før han selger, hvis du ønsker å bygge tett på grensen og eventuelt utvide garasjen
b) Det kan være en god idé å forsøke å tinglyse en bruksrett eller inngå en avtale
c) Sjekk byggesaksreglene med kommunen for å være sikker på at du overholder gjeldende forskrifter, spesielt knyttet til brannsikring og avstand til nabohus. Dette er særdeles viktig fordi brudd på byggesaksreglene og plan- og bygningsloven kan føre til flere potensielle konsekvenser, både for deg som byggherre og for naboene dine. (Kjipt om kommunen krever at du fjerner eller endrer garasjen.)
d) Mange forsikringsselskaper krever nå at bygg på eiendommer følger lovens krav for å være dekket av forsikring. Hvis en bygger uten godkjenning, eller hvis byggverket ikke er i samsvar med byggetekniske krav, kan det føre til problemer med enkelte forsikringselskaper hvis det skulle oppstå skade.
Galácticos!
Jeg kan ikke se at det er noe krav til 4m mellom garasje og nabohus, annet enn at det følger som en konsekvens av at nabohus (utenom garasje/uthus mindre enn 50m2) normalt skal være 4m fra grensa, med mindre annet er avtalt.
To garasjer med 2m avstand fra hverandre (dvs i utgangspunktet 1m fra hver side av grensa), og 1m fra de respektive husene, er innafor. Det samme er (slik jeg tolker veiledningen til TEK17 §11-6) faktisk også garasje 1m fra ditt hus og 2m fra nabohuset. (men da står jo nabohuset åpenbart nærmere grensa enn 4m...)
https://www.dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17/11/iii/11-6
"Byggverk i risikoklasse 1 med bruttoareal til og med 50 m2 og liten eller middels brannenergi, kan plasseres nærmere (enn hovedregelen på 8m, min anmerkning) byggverk i annen bruksenhet uten at det treffes særlige branntekniske tiltak. Er avstanden mindre enn 2,0 meter mellom byggverk i ulike bruksenheter, må disse være skilt med branncellebegrensende bygningsdel eller bygningsdeler i hvert av byggverkene som til sammen gir samme brannmotstand."
Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense:
Kommunen kan altså fravike alle avstandskrav knyttet til nabogrense. Dette kan gjøres i reguleringsplan eller i vedtak i byggesak. Brannkrav kan kommunen ikke fravike.
Det som er sagt om hevd ellers, kommenterer jeg ikke utfyllende. Men det er riktig at hevd er et omfattende og komplisert felt. Har garasjen stått i 50 år, uten reaksjoner fra naboer, vil en eventuell påvisning av eiendomsgrense som berører fotavtrykket til garasjen ikke ha betydningen for anledningen til å ha garasjen stående. Hevd har to elementer, eiendomshevd og brukshevd. Du kan hevde eiendomsrett til en eiendom eller deler av den, eller du kan hevde bruksrett til en eiendom eller deler av den. Om garasjen innebærer et eiendomshevd eller en brukshevd er uten betydning, som eksempel er festetomt er en bruksrett. For å hevde eiendom eller bruksrett for grarasjen må to vilkår være oppfylt: Du må ha vært i god tro, og du må ha hevdet i minst 20 år. For eiendomshevd må bruken i tillegg ha vært eksklusiv, du hevder ikke eiendomsrett hvis du bruker en eiendom sammen med rett eier. Garasjen oppfyller vilkåret om hevdstid. Garasjen oppfyller sannsynligvis vilkåret om eksklusivitet, idet nabo neppe har brukt den. God tro vet jeg ingen ting om, men vilkåret kan være oppfylt hvis nabo ikke har protestert.
Jeg har ellers kommentert i mitt første svar at utbygging av garasjen kan være problematisk, først og fremst ift brannkrav.
Kort om eiendomsgrenser: Det er ikke kommunen, via en kartløsning, som avgjør hvor grensen går. Formelt sett påvises grensen av eiere av den, altså du og naboen. Det er selvsagt begrensninger i hvor fritt dere kan påvise den. I praksis innebærer dette at du kan påvise grensen din langs veggen på garasjen, og nabo kan påvise grensen på annet vis. Grensen blir da omtvistet. Grensen kan kun fastsettes konkret gjennom dom eller voldgift.
Takk nok en gang for et svært utfyllende svar. Jeg vil ta kontakt med kommunen for å avklare forhold knyttet til utbygging og nødvendige brannsikringstiltak, både for eksisterende garasje og for et eventuelt tilbygg, før jeg innhenter skriftlig nabosamtykke fra nåværende nabo.
Men i utgangspunktet forstår jeg det nå slik at det først er når garasjeveggen står nærmere enn to meter til naboens husvegg at kravet om branncellebegrensende bygningsdel eller bygningsdeler i hvert av byggverkene gjelder.
Jeg vurderer fremdeles å få en tinglyst bruksrett hos nåværende eier. Slik jeg forstår det, kan dette bidra til å forebygge konflikter mellom fremtidige eiere av begge eiendommer, særlig når det gjelder praktiske forhold som vedlikehold. Eksempelvis vil maling av garasjen kreve fysisk opphold på naboeiendommen, og enkelte ønsker jo at snøfall fra garasjetaket også skal fjernes av garasjens eier. Med feil naboer kan slikt bli konflikter.
Brannkravet trer inn i to trinn:
1: Når du har en garasje mindre enn 50 m/2, og denne kommer nærmere enn 2 meter fra bygning i annen bruksenhet (hos nabo, med andre ord)
2: Når du har garasje over 50 m/2, eller bygning med boenhet, og denne kommer nærmere enn 8 meter fra annen bygning over 50 m/2 eller bygning med boenhet.
Reglene er beskrevet i tek17, § 11-6 punkt 2.
Er garasjen din under 50 m/2, gjelder det et krav om minste distanse til bygning hos nabo på 2 meter. Er garasjen din over 50 m/2, gjelder det et krav om minste distanse på 8 meter. Ellers må du brannsikre.