Saken din stiller seg ganske dårlig.

For det første det kommunale pålegget ble oppdaget av megler. Dette nok som du "burde ha oppdaga" jf. § 4-19 førsle ledd. Megleren har ikke en særlig kompetanse hva gjelder å oppdage kommunale pålegg osv. Dette er offentlig tilgjengelig, og du som kjøper kan lett undersøke denslags ved telefon eller fremmøte i rådhuset.

For det andre reklamasjonsfristen er fem år. Fristen endelig. Dette for å verne selger fra å oppdage å bli ansvarlig for ting langt tilbake i tid. Det er en presumsjon for at jo lengre tid det går før en mangel oppdages, jo mindre vesentlig er den, og jo mindre behov er det for å erstatte mangelen gjennom heving, prisavslag og erstatning.

Kommunen kan ikke stilles erstatningsansvarlig. Dette fordi kommunen ikke har opptrådt på en ansvarsbetingende måte. Kommunen er ikke pliktig til å følge opp bebyrdende vedtak - iallfall ikke i relasjon til erstatningskrav. Tvert imot bør du være takknemlig for at kommunen ikke har krevd utbedring av tanken.

For at du kan kreve erstatning av eiendomsmegleren kreves det at han har opptrådt ansvarsbetignende. Altså det må foreligge ansvarsgrunnlag. Dette kan være med tanke på at han burde ha opplyst i prospektet om dette. På den andre siden, så må det spørres om du burde ha oppdaget feilen. Konkret vurdering av hvem som er nærmest til å bære risikoen hopper jeg lett over - det er slik en har rettssaker for.

Derimot erstatning utenfor kontrakt følger reglane om foreldelse i foreldelsesloven. Den alminnelige foreldelsesfrist er 3 år. Tviler på at du vil bli hørt i at fristen skal utsettes i medhold av lovens § 10 første ledd som sier:

"Dersom fordringshaveren ikke har gjort fordringen gjeldende fordi han manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren, inntrer foreldelse tidligst 1 år etter den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap".

Takker for svar!

Jeg er klar over at kjøper har undersøkelsesplikt. Jeg trodde det bare gjaldt husets fysiske tilstand, ikke at kjøper også skal kontakte kommunen i tillegg. Jeg trodde det var meglers oppgave å undersøke/innhente kommunal informasjon om eiendommen?  ??? Det er jo megler som innhenter målebrev, etc...

Er fem års fristen endelig? Det står jo i § 4-19 tredje ledd at fem års fristen ikke gjelder hvis selger har opptrådd "...grovt uærlig eller handlet i strid med god tro". Du mener altså at selger ikke har opptrådd grovt uærlig ved unnlate å opplyse meg/megler om denne mangelen ved eiendommen?  ???

Undersøkelsesplikten gjelder alle forhold knyttet til eiendommen. Både faktiske forhold, og rettslige - altså om det hefter pålegg fra det offentlige om tredjemenn har retter til eiendommen. Reglene om godtroerverv hjelper til dels for kjøper som i god tro kjøper eiendom. Det vil si at sier grunnboken at A er selger, B kjøper eiendommen på bakgrunn av denne informasjon får B eiendomsretten til eiendommen selv om C er den egentlige eier. Høres kanskje noe brutalt ut, men slik er jussen.

Når det gjelder den utvidede fristen i avhendigsloven som gir kjøper rett til å kreve erstatning dersom selger har opptråd "grovt uærleg eller handla i strid med god tro" er dette ment fra lovgiver å være en sikkerhetsventil for de alvorlige forhold. HAr ikke lest forarbeidene, men i alminnelighet er "grovt uærlig" slike ting som at den naturskjønne tomten egentlig bare er et fint ytre som skjuler en tidligere lagringsplass for giftige kjemikalier eller lignende ekstraordinære forhold. At selger har unnlatt å opplyse om et kommunalt pålegg som medfører kostnader tilsvarende  1,5 % av kjøpesummen er desverre ikke noe som regnes å være grovt uærlig.

Har jeg forstått det rett: Du ønsker å få tilbake de 15000 kronene det kostet deg...?

Mondeo150 Wednesday, January 14, 2009

Har jeg forstått det rett: Du ønsker å få tilbake de 15000 kronene det kostet deg...?

Selvfølgelig. Men ser jo ut ifra gode svar fra subprime08 her, at med "grovt uærlig" så mener myndighetene at selger virkelig skal være en satans jævel før man kan slå han med paragrafer...

subprime08: Tror du det er sannsynlig at man kommer noen vei med å påstå at selger har "handlet i strid med god tro" iht. § 4-19 tredje ledd?  ??? Jeg mener, som kjøper tror man jo ikke at man sammen med huset får et kommunalt pålegg med kostand på 15.000 kr....

"God tro" referer seg til en rettslig standard. "God tro" er litt misvisende da det her skal tolkes ut fra hva som er vanleg ved omsetting av bolig.

Likevel, § 4-19 isolert kan dra i retning av at du har krav på prisavslag/erstatning. På den andre siden må bestemmelsen sees i lys av § 3-10 som pålegger kjøper en undersøkelsesplikt. Viser til det jeg har sagt tidligere om denne.

Konklusjonen er altså at selgeren går fri selv om han har opptrådt svikaktig, fordi du som kjøper burde ha undersøkt forholdet da du kjøpte, eventuelt før den alminnelige reklamasjonsfristen var løpt ut.

Takker for avklaring vedr. begrepet "god tro"  :)

Men jeg mener fortsatt at selger har brutt § 3-7 vedr. selgers opplysningsplikt. Selger kjente til denne mangelen, og jeg hadde "grunn til å regne med å få" opplysninger om denne mangelen.

Så da blir det vel en vekting mellom selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt. Jeg mener selvfølgelig at selgers opplysningsplikt bør veie tyngst i denne saken. Men du er av motsatt oppfatning, subprime08?  ???

Du har neppe mye å fare med, jf argumentene ovenfor.  Men det koster ingenting å kontakte forrige eier og spørre om vedkommende er villig til å dekke denne kostnaden.  Jeg har erfaring med tildligere huseiere som har vært villige til å strekke seg langt over hva de juridisk er forpliktet til - dersom man spør høflig og pent.

Har stor forståelse for dine synspunkter.  Det at ”din” megler tilsynelatende rutinemessig oppdaget pålegget kan vel tyde på at megleren som solgte eiendommen ikke har utøvd god meglerskikk (NOU 2006:1 Eiendomsmegling).

Etter å ha lest subprime08 interessante kommentarer er jeg vel også av den oppfatning at det kan bli vanskelig å nå fram.

Siden du karakteriserer det kommunale pålegget dere ikke var informert om, som en mangel, burde kanskje fremgangsmåten overfor selger vært å informere denne før utbedring startet (ref. Avhendingsloven).

"Grovt uærlig" er en ganske streng karakteristikk. Ordlyden tilsier at selger har opptrådt vesentlig mer uærlig enn det som er vanlig ved overdragelse av hus. Meg bekjent er det ikke uvanlig at negativ fakta tilbakeholdes ved hussalg. De fleste mangler av betydning oppdages innen femårsfristen og kan således avhjelpes ved de alminnelige reklamasjonsfrister. Skal ikke uttale meg for bastant, men tror neppe at retten ville tolke oppførselen til selger som grovt uærlig.

Mitt tips i denne saken er å nå å opplyse om kommunens pålegg til eventuelle interessenter. Opplys også at kommunen ikke har gjort noe de siste årene med pålegget. Har ikke kommunen foretatt seg noe ift. pålegget fram til nå, kan det tyde på at de ikke er så ivrige å få det gjennomført. Dessuten er det vanskelig for kjøper å verdsette et slikt pålegg. Er du heldig vil du neppe oppleve prisreduksjon.