Byggesøknad & Saksbehandling
    333    5    1  

Urettferdig håndtering av byggesøknad
 31     0
Jeg vil gjerne dele en situasjon jeg og min familie har havnet i angående vårt pågående tilbyggsprosjekt. Vi trenger deres råd og innsikt for å håndtere denne saken på best mulig måte.

I mars hadde vi en forhåndskonferanse med kommunen der vi gikk gjennom planene for vårt tilbygg, som var planlagt å være 279 kvadratmeter. På møtet var kommunen positive til våre planer og informerte oss om at vi ikke trengte å søke om dispensasjon så lenge vi holdt oss under 8% BYA (bebygd areal), som tilsvarer 280 kvadratmeter. Vi modifiserte tegningene våre ved å redusere bredden på garasjen fra 7 meter til 6,5 meter for å oppnå et totalt areal på 279 kvadratmeter. Ansvarlig prosjektleder sendte deretter inn byggesøknaden.

Etter tre uker hadde vi ikke hørt noe fra kommunen, og vi antok derfor at alt var i orden. Vi gikk videre med bestilling av vinduer, solceller og grunnarbeid, og entreprenøren har allerede startet arbeidet. Materialer til takopplett er også bestilt, og snekkerne og modulene er planlagt å ankomme i løpet av første uke i september.
Nå, midt i ferien, etter seks uker siden søknaden ble sendt inn, mottok vi et brev fra kommunen hvor de hevder at det er beregnet feil areal i BYA, og at vi nå må søke om dispensasjon.

Vi føler oss urettferdig behandlet og er usikre på hvilke juridiske rettigheter og handlingsmuligheter vi har i denne situasjonen. Kommunen har selv i referatet fra forhåndskonferansen bekreftet at dispensasjon kun er nødvendig hvis arealet overstiger 280 kvadratmeter. Videre har de heller ikke overholdt den opprinnelige treukersfristen for å informere oss om feilen. Burde ikke også prosjektansvarlig ha vært klar over denne informasjonen? Da vi kjøpte huset for tre år siden, var det også opplyst at regulert areal var 280 kvadratmeter.

Vi er takknemlige for ethvert råd eller juridisk innsikt dere kan dele med oss. Hvordan bør vi gå videre juridisk? Vi har allerede investert i materialer, signert kontrakter og arbeidet er i gang. Vi ønsker å forsvare våre rettigheter og sikre at vi blir behandlet rettferdig i denne saken.
Takk på forhånd for deres hjelp.
  Siter
TSt
   #1
 15,078     0
En har selv ansvar for at en ikke bryter grenser som krever dispesasjon. Er opprinnelig hus større enn dere har trodd ? Har dere avdekket hvorfor dere ikke er enige i BYA ? Enten må en sende inn dispensasjon. Med så veldig lav BYA så er det vel sjanse for at en får innvilget dette ? Vet dere noe om andre saker som har fått dispensasjon ? Det at andre har fått skal ikke bety at en automatisk får men motsatt gjelder gjerne hvis ingen har fått dispensasjon fra BYA så kan en ikke forvente å få det selv heller.
  Siter
oddbjoh
   #2
 4,258     1
Først må dere etablere faktum - har noe endret seg av reguleringsplan etc, har dere regnet feil og/eller er det faktisk i strid med planen?

Forhåndskonferanse er ikke det samme som saksbehandling, det gis ingen tillatelser over bordet. Dermed står dere sannsynligvis juridisk veldig svakt - så jeg tror ikke jeg hadde kjørt advokatsporet.

Jeg ville heller tatt kontakt med kommunen og bedt dem ekspressbehandle evt dispensasjon...
1   Siter
skatun
  (trådstarter)
   #4
 31     0
Takk for alle svar,
Tomten er på 3800m^2 men 1800m^2 er NLF område. Då reguleringsplanen vart oprettet i 2017 vart tomten innlemmet i denne. Dei som laget reguleringsplanen den gongen brukte hele arealet når dei satt BYA, noko som da ga BYA areal på 280m^2. Dei andre tomtene i byggefeltet har BYA 30-35% men tomtestørrelser 944-1916m^2. Disse tomtene ligger også lengre vekke frå strandsonen.

I salgsobjektet når me kjøpte eiendomen med hus, sa også at det var positivt for eindomen at denne var regulert til 280m^2 slik at ein kan utvikle tomten videre

Dei saksbehandlerene som var på forhåndskonferansen opererte også med 280m^2 og sa at ein ikkje trengte dispensjon viss ein holdt seg under dette. Så vi justerte ned bredden på garasjen litt og byggmester sendte inn vanlig byggesøknad for påbygg. Så etter 6 uker får vi svar frå nye saksbehandlere i kommunen at det skal brukes 2000m^2 i bergeningen av BYA og ikkje hele tomtearealet på 3800m^2 som det alltid har vore snakk om før.

Spørsmålet er uansett kor står vi i dag, og kvifor svarte ikkje kommunen innen 3 uker som er regelen for vanlige byggesøknader, som var det me og dei gamle sakbehandlareane i kommunen trudde dette var.
  Siter
HanFar
   #5
 841     Oslo     0
Uttalelser fra en forhåndskonferanse er ikke bindende for verken kommunen eller tiltakshaver. Det er selvfølgelig er uheldig hvis kommunen gir misvisende råd, siden tiltakshaver i utgangspunktet skal kunne forholde seg til de opplysninger som gis, men det er altså ikke juridisk bindende. Så det er dere som tiltakshaver som til syvende og sist er ansvarlig for at forskriften er fulgt.

Mismatch mellom forhåndskonferanse og byggesaksbehandling skjer hele tiden og er ganske vanlig. Det er begrenset hvor godt kommunen setter seg inn i saken før en forhåndskonferanse, derfor skjer det ofte at de oppdager nye forhold eller ting de har gitt feil inntrykk av når de starter den formelle saksbehandlingen. Av denne grunn bruker aldri profesjonelle å starte arbeider før de får en endelig godkjenning, selv om de er 100 % sikker på at vilkårene for 3-ukersbehandling er oppfylt. Til dette er risikoen alt for stor. I tillegg kan kommunen også gjøre feil, som de ikke alltid er villige til å erkjenne etterpå.

Så 3-ukersfristen gjelder altså kun hvis søknaden er uten mangler, noe kommunen tydeligvis mener den ikke er her. Det første dere må gjøre er å avklare med med kommunen hvilken hjemmel de bruker for dette kravet. Sannsynligvis står dette rimelig klart i reguleringsplanen eller kommuneplanens arealdel. Alt som har skjedd på forhåndskonferansen er dessverre irrelevant.
  Siter