Uten ugrunna opphold er ikke noe som kan tidfestes til et antall dager. Det er alltid noe som må vurderes fra tilfelle til tilfelle.

Men om byggmester blir klar over en forsinkelse første mars og du kommer for å gjøre egne arbeider første april og det ikke kan utføres og du ikke har fått noen beskjed så er fristen overskrevet.

Når noen er ubestridelig klar over at det er en forsinkelse så skal det gis beskjed uten opphold. Det betyr at innen et par tre dager må beskjeden være på veg til deg. Om situasjonen er slik at det får betydning for deg etter kun få dager er kravet til hurtighet fra byggmester sterkere. Men flere ukers utsettelse på å gi deg beskjed er uansett å regne som en oversitttelse av fristen.

Som du ser av teksten spiller det ingen rolle om det er byggmester eller andre som er skyldig i forsinkelsen. Om byggmester oversitter fristen skal han svare den avtalte kompensasjonen som i følge bustadoppføringslova er 1 promille pr dag 7 dager pr uke av det totale kontraktsbeløpet når det går ut over ferdigstillingsdato.

Hos meg forsøkte byggmester å vri seg unna med å si at de trodde jeg skjønte det ble forsinkelse på ca tre mnd fordi byggegodkjenningen var en drøy mnd forsinket. Siden jeg aldri fikk noe besjed om forsinkelse trodde jeg de drøyt fire ukene var tatt høyde for i fremdriftsplanen, i alle fall når de ikke begynte jobbe før det gikk over en mnd etter at alt var godkjent. Muntlig fikk jeg beroligende svar om at det ordner seg når jeg ymtet frampå om de ikke skulle sette i gang snart.

Det er alt for ofte at det ikke informeres om forsinkelser før det har gått alt for lang tid. Da er det bare å trekke fra dagsbøtene på siste innbetaling. Bare noter antall dager på overtagelsespapirene så er det dekning for det.

Takk for godt svar. Slik tror også vi at lovverket må tolkes og leses. Men noen velmente råd om hvordan en jurist kan vri på slikt har fått oss til å tvile på vår sak og hvor hardt vi bør holde på dette. Saken dreier seg om hvor mange dager tidsfristen er overskredet og gjeldende dagbøter.

Det som er vanskelig i slike saker er egeninnsatsen og at det ofte blir ord mot ord hvem som forsinker hvem. Men i og med vi aldri fikk noen varsel om eller krav om utvidet tidsfrist er vel dette irrellevant?

Krav om tilleggsfrist dukket ikke opp før vi informerte at vi kom til å kreve dagbøter. Da var egeninnsatsen forlengst over og sluttmontering i gang. Fikk som deg undervegs stadig vekk muntlig forsikringer om at alt var i rute.

Aasg Tuesday, June 28, 2011

Det er alt for ofte at det ikke informeres om forsinkelser før det har gått alt for lang tid. Da er det bare å trekke fra dagsbøtene på siste innbetaling. Bare noter antall dager på overtagelsespapirene så er det dekning for det.

Hva er overtagelsespapir? Når fikk du dette? Vi har ikke fått noe enda eller signert på noe men flyttet inn. Hele leveransen er heller ikke levert.

Siste redigering: Wednesday, June 29, 2011 1:50:27 AM av Valderøy

§ 14. Overtaking

      Overtaking skjer ved overtakingsforretning.

     Er arbeidet fullført, og forbrukaren har flytta inn i bustaden, er ytinga overteke sjølv om det ikkje er halde overtakingsforretning.

      Ved overtakinga
a. går vågnaden for ytinga over frå entreprenøren til forbrukaren, jf. § 45,
b. tek reklamasjonsfristane til, jf. § 30,
c. stansar eventuell dagmulkt, jf. § 18,
d. får entreprenøren krav på sluttoppgjer, jf. § 46.




Uten ugrunnet opphald blir gjerne tolket i det lengste som tiden det ville ta å sende et varsel i posten , maks et par dager.

dersom du har flyttet inn, gjelder §14.

Foreligger det innflyttingstillatelse fra kommunen?

Jeg tror Aasg sin tolkning er riktig, men selv om det er korrekt etter loven kan ting på deres side velte resonementet.

At dere har flyttet inn uten at det er holdt en overtakelsesforretning er betydelig verre. Det vil i prinsippet si at dere har fraskrevet dere muligheten til å påberope synlige mangler.

Iht til regelerket har dere ikke lov til å flytte inn før ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse er gitt, men det er ikke så viktig i denne sammenheng.

Sett dere ned og se på om dere kan finne en minnelig løsning på det. Det er i mine øyne viktigere at entreprenøren retter eventelle synlige feil og mangler enn å lage en sak om dagmulkt.

Dersom det kan stilles tvil og det kan være misforståelser om egeninnsats osv er ikke saken klar, selv om dere mener det, og det er usikkert om hva resultatet kan bli.

Sørg for at det blir holdt en overtakelsesforretning og at den er skriftlig.

Har dere brukt byggeblankett 3425? I såfall står det der at overtakelsesforretning skal avholdes.

Takk for gode svar her.

Vi hadde med oss takstmann på "befaring", som det ble kalt av byggmester, da huset ikke ble ferdig i tide til overtakelsedatoen vi hadde avtalt. Da det ikke er enkelt å få tak i en takstmann på kort varsel og ferdigstillingen "skled" ut dag for dag på ubestemt tid valgte vi å gjøre det slik da vi ikke helt så forskjellen. I og med vi hadde med takstmann følte vi oss trygge på dette. Mangler som ble påpekt her må vel rettes om vi så flyttet inn noen dager senere?

Snekkerarbeidet var forøvrig ferdig da vi holdt "befaring" og synlige feil ble påpeket, noe er allerede rettet. Skrev aldri under på noen overtaking.

Midlertidig brukstillatelse har vi fått av kommunen.

Byggeblanket 3425 er brukt og vi fikk tidlig en dato der huset skulle være ferdig. Da mener vi at vi bør kunne forholde oss til dette og kreve kompensasjon for forsinkelser i henhold til kontrakt. Det vi føler oss usikre på her er juridiske spissfindigheter som kan vri dette i vår disfavør dersom det skulle gå så langt.

Vi la forøvrig til all tid ekstra vi brukte på egeninnsats selv om denne ble særdeles inneffektiv forårsaket av manglende ferdigstilling av byggfirma. Dette er også det vi har problemer med å akseptere.

I tillegg, dersom byggmester kan i ettertid kreve så mye tilleggstid at dagbøter unngåes er ikke kontrakten stort verdt mener vi. Det blir en sum på over 150 000,- slik vi regner forsinkelsen å være og det er en for stor sum til at vi bare kan la det gå uten videre.

Er det relevant hvem som forsinker hvem når det ikke kreves eller varsles i henhold til § 11.  om Tilleggsfrist?

Uansett hvordan man ser det så er det IKKE holdt en overtakelsesforretning slik regelverket krever det. Hensikten er at man IKKE skal overta noe man ikke er enig i, og overtakelsesdokumentet er det viktigste beviset for at det er funnet feil. Jeg skal ikke gjøre dette mer komplisert enn hva det trenger å være, og har dere en dialog så er det det viktigste. Har dere derimot IKKE engod dialog er jussen slik at du har frivillig overtatt boligen og fraskrevet deg mulighet til å påberope deg synlige feil og mangler. At en takstmann i forkant har funnet feil trenger man ikke hensynta, men det viktigste er at dere har en dialog og at konflikt ikke oppstår.

Når det gjelder dagmulkt osv så er det komplisert når en ferdigstillelsesdato er avtalt og det er forsinkelser som man ikke kan enes om hvem som er ansvarlig. En ting er varslingsplikt, som selvsagt bør være utført så snart det lot seg gjøre, et annet moment er om dere på grunn av faktum enten var klar over det eller har vært med på å forårsake det.

Dersom det 100 % kan sies å være entreprenørens skyld kan dere stå på, kan dere selv lastes for noe av det, eller at det har oppstått omstendigheter som entreprenøren ikke var herre over eller ikke kunne forutse oppstå er ikke saken like god.

Varslingsplikten er selvsagt viktig, men så lenge dere er en del av prosjektet har dere jo daglig kontakt med entreprenør pga egeninnsats, og da er dere jo klar over eventuelle forsinkelser og årsaken til disse, og er kanskje varslet gjenom deres deltakelse.

Jeg sier ikke bastant at det er slik, men ta det med i vurderingen FØR dere går videre med det. Den summen du nevner er så stor at det nok kan lønne seg å kreve det inn, la en advokat med erfaring innen entrepriserett rådgi dere.

Husk også utfordringen med manglende overtakelse og ha i bakhodet at man normalt sett kommer lenger med en dialog enn en konflikt.

Lykke til

Her er det nok en relativt komplisert sak som Incognito tar opp. Det vil lett bli hevdet fra byggmester at dere har skyld i forsinkelser og har overtatt boligen uten å hevde forsinkelse eller kreve dagbøter.

I min sak kom forsinkelsen til syne når mine flisleggere dukket opp på en byggeplass hvor reisverket ikke var på plass enda. Da måtte byggmester innrømme at han for lenge siden hadde laget ny fremdriftsplan.

Så noterte min takstmann på overtagelsespapirene at det var forsinket overlevering. Selv om jussen hos meg er tindrende klar så forsøker byggmester å vri seg unna deler av beløpet og forsøker å "presse" meg gjennom hullete argumenter om at han ikke var skyld i forsinkelsen.
Hos deg er det hele et sammensurium av eget arbeid og forsinkelser og det at du har tatt over uten overtagelsesforretning er ille. Her ville jeg vært troende til å gå løs på takstmannen og stille han medansvarlig for å ikke ha gjort den jobben en må forvente at han skal gjøre.

Det første du bør gjøre er det Incognito anbefaler, ta sporenstreks kontakt med en advoikat som kan noe om dette feltet. Ikke en av disse som kan alt om alt mulig, men en som kan dette.

Så får du se hvordan du kommer ut av det.

Om du har betalt inn alle pengene kan du nesten bare glemme hele saken for å få penger ut er nesten håpløst, da må du garantert gå gjennom rettsapparatet.

Da har vi fått en del å tenke på. Som Aasg nemner her så gjorde ikke vår takstmann oss oppmerksom på noen "felle" ved å flytte inn uten en overtakelseforretning. Vanskelig å være klar over hva en skal gjøre.

Vi la ihvertfall på bordet en løsning som vi gi oss kompensasjon og minske byggfirma sitt tap. Venter fortsatt på tilbakemelding på dette.

Har ikke betalt sluttfaktura, så vi har muligheter til å holde igjen betaling.

Vi ante selvfølgelig tidlig i prosjektet at forsinkelser ville komme, men når vi stadig ble forsikret muntlig og til dels skriftlig at de skal kjøre på med mer folk osv så tror vi på det.

Aasg Wednesday, June 29, 2011

Det vil lett bli hevdet fra byggmester at dere har skyld i forsinkelser og har overtatt boligen uten å hevde forsinkelse eller kreve dagbøter.

Mener du at vi ved å ikke hatt overtakelseforretning har gitt avkall på dagbøter?

Forøvrig, å søke brukstillatelse før huset er ferdig er vel heller ikke helt stuerent vil jeg tro?

Nei du har ikke gitt avkall vil jeg si, men gjort det vanskeligere for deg selv. At du har holdt tilbake penger er absolutt en fordel for deg.

Det å gå til sak for å få ut penger er alltid noe dritt. Når byggmester må gjøre det er det til din fordel egentlig, det gjør vedkommende mer lysten på å gå til et forlik med deg. Og husk at om han går til sak mot deg, da kommer forsikringen til inn og dekker kostnader til advokat (for de aller fleste i alle fall) opp til et bestemt beløp.

Sett opp et oppsett hvor du fremstiller det som om du gir avkall på en del av kravet og si at det er hva du kan tilby om dere kommer til en minnelig ordning, men om det ikke blir mennelig avtale vil du kreve hele beløpet. Bruk en advokat til å sette det opp. Det er mange ganger nok til at de trekker seg for det å bruke masse tid på en slik sak er slitsomt for en byggmester og går ut over inntjeningen hans og kan fort gi dårlig rykte i nærmiljøet. Finn akillesen hans og vis han en nyslipt kniv. Og så tilbyr du et forlik.

Tar han ikke det så kutter du begge akillesene hans og skjærer begge håndleddene på langs. Det er noe med at først bør en få til en avtale, men går ikke det må du være forberedt på at det kan bli nødvendig å være hensynsløs for å få pengene. Slike saker kan bli ganske utrivelige, men gjør du det du mener er riktig så holder du ut. 

Til informasjon.

Frykten for å måtte holde tilbake penger og alt det kan medføre var ugrunna. Alt løste seg på en meget god måte for vår del. Våre krav om dagbøter ble innfridd uten noe mer diskusjon.

Alt i alt er vi nå meget godt fornøyd med de som bygde for oss, spesielt de to faste snekkerne som var på huset.