512    6    0  

Finansiering av stor renovering

 244     0
Hei,

Vi har et relativt nytt boliglån, og vi har brukt alt vi hadde på bolig. Til tross for stor egenkapital har vi ikke mer å låne, da lånet også skal dekke fellesgjeld. Vel. Vi har kjøpt leilighet med mulighet for kjøp av loftareal. Arealet er på omtrent 30BRA, og vil koste oss 350.000-400.000. Loftet over er et råloft, og selv om vi ikke planlegger å legge opp vann, vil det totale prosjektet koste oss over en million. 

De fleste løser slikt ved å kanskje ha opplevd en verdistigning på boligen som gjør at de kan låne opp mer på boligen. Kanskje har de også bodd der en stund og betalt ned lån, og kanskje tjener de mer enn før. 
Likevel hører jeg om dem som relativt kjapt får begynne med slike planer, selv uten overnevnte fordeler. Jeg har snakket med banken, og de sa vi kunne se videre på saken om et år. 

Er det noen som vet hvordan slikt fungerer? Renovering av råloft bruker å kunne gi profitt i Oslo, og det skal ofte mye til for å ikke "tjene" på dette. Verdistigningen på leiligheten vil sannsynligvis bli høyere enn utgiftene - gjør dette det mulig å "låne opp" på boligen selv etter å kun ha bodd der i kort tid? Vi forventer en liten lønnsøkning, men dersom det er snakk om å måtte låne en million kroner til, eller å spare - da tar dette lang tid. Svært takknemlig dersom noen har erfaringer å dele!

   #1
 5 486     0
Du skriver ikke hvorfor banken er kjølig til dette, jeg antar at det er en (eller flere) av tre mulige årsaker:

1) Det er ikke sikkerhet for mer lån
2) Dere har nådd maksgrensen ift inntekt (er det 5 ganger inntekt som er regelen/kravet?)
3) Dere har nådd maksgrensen for hva banken antar at dere kan betjene i måneden (når renteøkning er tatt med som en faktor)

Dersom vi snakker om nr 1, kan det muligens løses ved å ta opp byggelån i byggeperioden som så konverteres til vanlig boliglån etter taksering av bolig etter renovering. Byggelån er dyrere, nettopp fordi de tas uten sikkerhet. Det du egentlig ber banken om er å låne ut penger uten sikkerhet mot lovnad om at sikkerhet kommer senere. Der ligger den en usikkerhet for banken, som de skal ha betalt for. En annen mulighet er, som du skriver, å vente litt til lånet er mindre enn den sikkerheten du allerede har i boligen - eller vente til boligen er verdt mer enn i dag.

Dersom vi snakker om nr 2, har banken noen muligheter for å gå utenom kravene (for en viss andel av kundene), men det er egentlig helt opp til banken. Du kan gå til andre banker, men bortsett fra det har du ikke så mye å stille opp med.

Dersom vi snakker om nr 3, er det egentlig ikke så mye å diskutere. Det vil være uansvarlig for banken å låne dere mer penger, uansett hvor mye verdistigning som kommer, og det vil være uansvarlig av dere å ta opp mer lån.

Jeg antar for ordens skyld at vi snakker om nr 1 her.

En mulig løsning kunne være at dere kjøper arealet, men venter noen år med å pusse det opp. Litt verdistigning vil du kunne få kun ved kjøpet, da boligens areal og potensial øker, men kanskje ikke nok til å dekke kjøpesummen.
  (trådstarter)
   #2
 244     0
Hei og takk for svar!

Tja, jeg forklarte meg kanskje ikke godt nok om hvorfor vi ikke kan låne mer, men svaret er at det i alle fall gjelder alternativ 1 og 2. Vi har kjøpt en leilighet for alt vi hadde: i Oslo er nå kravet strengt på 5 ganger inntekt, og det har vi lånt.

Når du skriver ikke sikkerhet for mer lån, er jeg litt usikker på hva du mener. Siden vi har en del egenkapital, er ikke leiligheten kjøpt 100% med lånte penger, men på grunn av fellesgjeld på noen hundre tusen, har vi ikke mer å gå på.

Jeg antar vi får bo og betale lån noen år, men jeg ser for meg at det kanskje kun er en lønnsøkning som får fiks på dette. Dersom vi trenger en million kroner, må vi samlet tjene 200.000 mer årlig for å være innenfor 5x-grensen. Dog vet jeg ikke om man får en million mer i boliglån og lov til å bruke dem på renovering? Men et byggelån er kanskje innafor med en litt høyere lønn?

Hvordan fungerer det da: Si at hele prosjektet koster én million, men at man øker verdien på boligen med 1.5 millioner. Har dette noe å si for hvor mye man må låne, eller kan låne?
   #3
 830     Østfold     0
Her tror jeg det er veldig forskjellig avhengig av den aktuelle bolig. Gitt at dere har betjeningsevne er det altså spm om utgiftene/lånebehovet vil være innenfor låneverdien av boligen etter at prosjektet er gjennomført. Jeg tror ingen banker legger inn forventet lønnsøkning i en vurdering av betjeningsevne, selv om alle vet at inflasjon spiser gjeld.

Selv kjøpte vi et 70-tallshus med store oppusningsbehov for noen år siden. Siden boligen befinner seg i et område med lite prispress/lave boligpriser har det vist seg utfordrene å ta ut oppgraderingskostnaden i form av økt boligverdi. Verdien har selvfølgelig økt, men ikke i nærheten av hva bekjente i hovedstadsområde har oppnådd. Har også opplevd "panikktilstander" i banken hvor man i en periode har hatt en meget streng utlånspolitikk (konkret i forbindelse med finanskrisen for 7-8 år siden).

Jeg forstår innlegget slik at boligen befinner seg i Oslo. Det må antas at det vil være enklere å påvise verdistigning der enn her på bondelandet hvor vi bor. Det som trekker imot er aktuelle media overskrifter om at man nå opplever en prisnedgang i områder hvor det de siste årene har vært en veldig høy prisvekst. Slik skaper usikkerhet og kan kanskje bidra til at banken holder noe igjen.

Et råd er å engasjere en takstmann og be om en forhåndstakst. Det vil si et estimat på hva boligens verdi blir dersom prosjektet gjennomføres. Gjerne engasjer to ulike takstmenn, da kan dere ta med den som har høyest forhåndstakst til banken for å dokumentere hva verdien kan bli om prosjektet gjennomføres.
   #4
 5 486     0

Når du skriver ikke sikkerhet for mer lån, er jeg litt usikker på hva du mener. Siden vi har en del egenkapital, er ikke leiligheten kjøpt 100% med lånte penger, men på grunn av fellesgjeld på noen hundre tusen, har vi ikke mer å gå på.

Det jeg mente er at banken krever sikkerhet for lånet, for eksempel 75% av boligens verdi. Så dersom det var dette som var begrensningen for lånet er det vanskelig å få vanlig boliglån til videre bygging. Det er der byggelån kommer inn i bildet, som er et dyrere lån (banken aksepterer høyere risiko mot å få bedre betalt).

Hvordan fungerer det da: Si at hele prosjektet koster én million, men at man øker verdien på boligen med 1.5 millioner. Har dette noe å si for hvor mye man må låne, eller kan låne?

Jeg jobber ikke i bank, og jeg vet ikke 100% hvordan de tenker, men for meg er det en skjevhet her. Utgiftene kommer (nesten) 100% sikkert, men verdistigningen er avhengig av mange variabler, inkludert boligmarkedet, og er dermed mer usikker. Det antar jeg at banken tar med i betraktningen. Som forrige innlegg nevnte kunne det kanskje hjelpe med en forhåndstakst.

Men, som du skriver, i ditt tilfelle er det inntektskravet som slår inn, og da er det jo vanskelig. Det gis unntak, og bankene har anledning til å gi unntak på egen risiko, men da er det helt opp til banken(e) (du kan jo høre med andre banker).
HSt
   #5
 22 170     Sørum     0
Det er sagt at 5x grensen skal holdes mer brutalt enn før og at den nettopp skal ta med alle lån en har. Men om de praktisker det vet jeg ikke.
  (trådstarter)
   #6
 244     0
Takk for svar, alle!

Jeg tror sikkerheten vil være innafor: men vi må vel bare sette igang å tjene mer penger! Samt bo litt. Det er det folk gjør, virker det som. Takk!