260    6    0  

Finansiering sekundærbolig/boligflipping

AKB
 40     Sandvika     0
Fra tid til annen dukker det opp boliger i mitt nærområde (Asker/Bærum) med store tomter. En forlokkende tanke om å kjøpe for å skille ut tomt, for så å selge tomt og opprinnelig bolig melder seg. Jeg har fulgt nøye med på annonser før og etter flipping de siste fire årene og kjenner utelukkende til vellykkede eksempler. Men hvordan bør man gå frem for å finansiere en slik manøver? 

Noen alternativer jeg kommer på:
1) Hente ut nødvendig EK fra rammelånet på hjemmet. Uproblematisk ift bankens lånepremisser
2a) Belåne kjøpet med 85% privat. Men siden samlet gjeldsgrad vil overstige 5 x inntekt vil kanskje prosjektet strande allerede her? Eller kan banken se på dette som et finaniseringsprosjekt hvor slikt ikke er relevant?
2b) Benytte mitt AS som kjøper. EK fra rammelånet gis som et personlig lån til ASet. Hvordan finansierer ASet i så fall de resterende 85%? ASet drives med et overskudd som tilsvarer lånebetjening på et tenkt prosjekt til 4%.

3) Crowdfunde hele eller deler av prosjektet gjennom løsning som Kameo.no eller tilsvarende 


Andre alternativer?


   #1
 3 170     Asker     0
Nummer en. Alt dette er skattbar inntekt. Så fortjenesten er mindre enn du tror relativ risiko.

Dersom du ikke klarer 2a, så skrinlegg det hele. Husk også at alle boliger med tomt over delegrensen (1400m2 er det vel i Asker) blir evaluert av MANGE andre, som på heltid driver med å skille ut og bygge.

Personlig ville jeg holdt meg langt unna. Det er mange kostnader involvert. Dokumentavgift er alene 250-300k og kapitalkostnaden vil være nærmest det samme. Så kommer juridisk hjelp og meglerutgifter. Søknad om deling samt noe arkitekt arbeid. Du får heller ikke avdragsfritt lån før du er nede på 60% finansiering eller noe slikt. 

Og til slutt - Risiko
Signatur
   #2
 1 555     0
Hei,
Jeg har gjort noe tilsvarende tre ganger. Jeg med flere kjøper eldre hus som blir revet, med tomt på 750 - 1500m2. Dette videreselger vi med en fortjeneste på 25-50% før skatt. Forutsetningen for videresalg er godkjent byggesak. Vi er 4-8 personer, og det har tatt 6-8 måneder å omsette de prosjektene. Vi finansierer dette med lån, eller egne midler.
HSt
   #3
 29 721     Lillestrøm kommune     0
Jeg vet om et prosjekt der megler fortalte at de hadde tapt 1Mill og måtte nok tape 1Mill til før det blir solgt

Var barndomshjemmet til min far og han var innom som eneste på visning og megler var veldig interessert i litt gamle fakta om eiendommen

For de som har erfaring så er det kanskje ikke så stor risiko men en kan gå på ordentlige smeller økonomisk. Så glem det.

En annen bekjent fortalte at nabo var eiendomsmegler og han kjøpte renoverte og solgte 1 år etter at botiden var ute, kona var ksnskje ikke like begeistret sim han, men han kjente dyktige håndverkere og visste mer om risiko enn de fleste.
AKB
  (trådstarter)
   #4
 40     Sandvika     0
@Børhaug Jeg er i bunn og grunn helt enig med deg, det er tross alt en grunn til at jeg ikke har gjort en slik manøver etter snart 20 år i boligmarkedet. Det er mange proffe med i gamet og risikoen kan synes for stor. Jeg er i utgangspunktet normalt risikoavers. Tanken var å finne rede på mulige finansieringsformer. Samtidig er det en besnærende tanke å begi seg ut på isen etter hvert som rammelånet etterlater såpass romslighet i økonomien at muligheten for flipping kanskje er nærmere enn man tror. De eksemplene jeg har vært borti later det til å være vel så mange private som firmaer som har kjøpt bolig og skilt ut tomt selv. Det er oppussingsprosjektene hvor småfirmaene har et fortrinn, ettersom de kan pusse opp til kostpris. Prosjekter med ren tomtedeling hvor det ikke er regningssvarende å rive eksisterende hus, vil jeg tro ikke har særlig ulikt kostnadsbilde om du er privat eller proff. Proffe er nok raskere til å få effektuert delingen og slikt sett har mindre tid med bundet kapital og renter.

@Mestertomas Takk for at du deler erfaringene dine! Du er heldig som har funnet noen å dele belåningsgraden og risikoen med. Som jeg mistenkte er nok veien inn som boligflipper å slå seg sammen med likesinnede. Så kan man evt ta spranget som enslig flipper etter hvert som egenkapitalen er sterk nok til det.

@HSt Som de sier så fint i reklamene: Historisk gevinst er ingen garanti for fremtidig avkastning. Risikoen i et prosjekt må man ha en avklart og konservativ tilnærming til. Det kunne vært interessant å vite hvor i landet historiene du har hørt har opphav? I mitt nærområdet, dvs innenfor 3km øst-vest for Sandvika, er det stor pågang på eneboliger, og ikke minst tomter. Det finnes knapt byggbare tomter av god størrelse (1mål+) å oppdrive til under 6mill. Den største risikoen anser jeg å være dersom man mistolker eller har en forenklet tilnærming til plankrav. Kompleksitet rundt grunnforhold er også noe som kan lage en stor bulk i budsjettet.

Det blir neppe et kjøp denne gangen heller skal jeg være ærlig....
Men det hadde jo vært veldig moro å prøve seg på et tidspunkt, da. Så hvis det er noen på forumet som kunne tenke seg å bli med så......Wink
TSt
   #5
 10 231     0
De som gjøre det uten så stor risiko oppretter et AS for hver prosjekt. De har alltid et ferdig AS på "lager" så de kan handle raskt.
HSt
   #6
 29 721     Lillestrøm kommune     0
Huset var i Oslo i det som på salgstidspunktet er er ekstremt dyrt område. Til tross for dette gikk de på kjempe smellen