17,472
20
0
Hvordan få råd til å pusse opp oppussingsobjekt?
107
0
Vi har akkurat råd til å kjøpe et oppussingsobjekt. Har god økonomi ellers. Ettersom jeg kan se er det mest overflatebehandling i første omgang, det er da 70 tallstapet, og gulvtepper. Dette kan vi ta av det vi tjener hver måned. Stuen er pusset opp. Men når vi har overflatebehandlet de fleste rom. Tror dere det da er mulig å ta opp 300 000 i lån for å pusse opp kjøkken og bad? Og vil alt dette svare seg slik at man får det innenfor huslånet, at boligverdigen øker så pass av oppussningen at vi får bakt alt inn i et lån?
det er ikke mye som skal gjøres for 10% prisøkning på grunerløkka. ute på finnmarksvidda derimot må du nok ikke regne med store profitten ???
http://www.finn.no/finn/torget/annonse?finnkode=43144247
Å fikse opp, med mer i lån er litt risikabelt. Skal en betale full pris på alt risikerer en å tape penger på jobben. Setter en bort "alt" koster det fort 1 million å fikse et 40 år gammelt hus.
Når det gjelder spørsmålene dine. Dere vil kunne få refinansiering på lånet om dere kan godtgjøre at verdistigningen som følge av oppussingen er tilstrekkelig, men praksis varierer nok fra bank til bank. Vi fikk en verdivurdering av en megler, det holdt for vår bank i sin tid (2011). Dessuten må jo betjeningsevnen for et høyere lån/tilleggslån være til stede. Går det noen år før det blir aktuelt har dere jo også betalt litt ned på lånet, så da er det mer å gå på. Samtidig bør man som jaf sier være litt forsiktig - i tillegg til at det kanskje ikke svarer seg er det ikke noe gøy å "alltid" være belånt til pipa.
Så kommer det kostnader ved å bygge nytt.
Den endelige verdistigningen kan man tenke seg da framkommer ved verdien av det man har bygget, minus verdien av det som fantes fra før og som ikke finnes lenger.
Men dette er bare en tankemodell som kan være mer eller mindre praktisk; en potensiell kjøper trenger ikke å følge en slik tankemodell.
Så totalt sett, hvis man bruker 300 000 på å pusse opp bad og kjøkken som funker, vil man vanligvis oppleve mye mindre enn 300 000 i verdiøkning.
Med tall: Har du brukt 300 000 på oppussing måtte du kanskje bruke 100 000 på riving og personlig tilpasning, og hvis det gamle badet og kjøkkenet hadde en verdi på 100 000 betyr det at de 200 000 i "verdi" på det nye badet og kjøkkenet bare utgjør en verdiØKNING på 100 000. Det er ikke sikkert at kjøperne har disse pengene, så kanskje den endelige effekten du får ved salg av huset (som er den effekten som er interessant for banken når de skal vurdere sikkerheten sin) kanskje bare blir en økning 50 000.
Her finnes det selvsagt mange unntak og spesialtilfeller. Noen gamle bad og kjøkken kan være ubrukelige og/eller uappetittelige, og kan gjøres brukbare og attraktive med små billige grep - her kan man gå i pluss. Egeninnsats endrer bildet. Kjøperes betalingsvillighet er uforutsigbar. Og så videre.
Mange oppussingsprosjekter , spesielt bad og kjøkken, handler mer om ens egen trivsel og velvære enn om "kynisk" økning av verdien på huset.
Har dere god økonomi, og har banken god sikkerhet for lånet, kan det godt tenkes at banken vil låne dere 300 000. Men det er ikke nødvendigvis fordi banken tror at verdien på huset går like mye opp.
Det er jeg ikke enig i. Det kommer veldig an på hva utgangspunktet er. For et hus fra midten av 90-tallet som bare er litt umoderne tror jeg oppussingsprosjekter har mindre å si enn dette tilfellet hvor huset er omtalt som et "oppussingsobjekt". Det ordet får meg til å tenke på noe som såvidt er beboelig, og da får en standardheving mer å si.
Vær veldig nøye med å legge opp til en god økonomisk og arbeidsmessig plan for hva dere gjør! Vi kjøpte et 40 år gammelt hus for tre år siden. Kjøpesummen var rimlig og godt innenfor låneevne. Selv om vi synes vi har greie lønninger har huset blitt et pengesluk slik at vi ikke har det spesielt romslig etter at vi kjøpte det rimlige huset. I tillegg til det kjipe med å alltid ha dårlig råd blir man utrolig lei alt arbeidet. Og, som det sies over, når man ikke bor i et pressområde får man ikke igjen alle pengene man legger i huset i økt verdi. For vår del ser har vi kommet til en milepæl nå hvor vi endelig nærmer oss tidspunktet hvor det blir mindre oppussingsarbeid og romsligere økonomi.
Mitt poeng er at hvis man kjøper et oppussingsobjekt må man være innstilt på noen år hvor omtrent alt av penger går til huset og det blir mye dugnadsarbeid.
Men: Man blir utrolig glad i et hus hvor en har lagt ned så mye arbeid!:)
Og huset for øvrig: Hvordan er det elektriske anlegget? Hvordan er isolasjon? Hvordan er vinduene? Hvordan er panel, tak og drenering? Må det males utvendig? Det kommer alltid kostnader man ikke hadde planlagt for i utgangspunktet.
Personlig ville jeg aldri i verden kjøpt et oppussingsprosjekt med et oppussingsbudsjett for 300.000. Da måtte det i tilfelle vært i såpass stand at man kunne bo der en del år (med en relativt høy trivsel) mens man sparer opp et større oppussingskapital.
Greit, hvis du kan og vil gjøre absolutt NULL selv, så koster ting penger. Men om du enten bruker litt tid på å shoppe litt rundt når det gjelder materiell eller går noen runder med flere forskjellige håndverkere så vil du garantert spare tosifrede prosenter.
Jeg holder på med noe i nærheten av en totalrenovering av 200 kvadrat og har et budsjett på 300-350k. Det vil nok sprekke litt, og jeg gjør ekstremt mye selv, men om jeg skulle tatt det første og beste tilbudet på elektro, rør, snekker, tak, gulv etc så ville det gått tregangen. Lett. Og så mye er ikke fritiden min verdt. Da ofrer jeg heller fritiden et år.
Men helt generelt om oppussing: Med mindre utgangspunktet er elendig så får man "aldri" igjen kronene man bruker. På mitt hus var det på taksten maks fradrag for standard (huset urørt siden byggeår på slutten av sektitallet), så i følge (min egen) takstmann var det nok et av relativt få hus hvor man vil kunne få igjen krone for krone det man bruker. Og med mye egeninnsats vil man kunne få en pen gevinst.
Når det gjelder bad. Her må man ikke bygge for 200 000,- for å få et godt resultat som er i henhold til gjeldende krav. Vi gjør noe liknende som i dette eksempelet: http://www.aftenposten.no/bolig/inspirasjon/article3269771.ece#.UjLNYj_g32M. Vi ender ikke på så lav kostnad som vedkommende, men det blir langt unna 200 000,-
Men det er klart - det baller fort på seg når man gyver løs på et oppussingsobjekt. Når du tenker at du "bare" skal ha en ny kurs i sikringsskapet, kommer fort elektrikeren og påpeker flere mangler. Dermed kjøper du fort nytt skap med jordfeilautomater, for det er tross alt billigere å kjøpe en komplett pakke enn å bytte kurs for kurs. Så er det fint å få jordet alle kontakter og annet som ikke er jordet. Er du litt uheldig har jordlederen i en kabel som ellers ville funket, blitt klippet. Nye kabler må strekkes og regningen vokser.
Og bare så det er sagt: ikke et vondt ord om elektrikere, er bare ment som et eksempel på hvordan det kan arte seg å eie et oppussingsobjekt. Jeg kommer selv til å bytte sikringsskap og få inn jordfeilautomater etter at trikkeren anbefalte det. Blir kjempebra, men koster mer enn jeg i utgangspunktet hadde tenkt :)
Ellers synes jeg Haakon2012 har gode innspill på hva TS bør se etter.
Så doit kom med et innlegg akkurat. Mange gode betraktninger der.
Jeg har sett bad som har blitt pusset opp for over 300 000, og bad som har blitt pusset opp for under 30 000. Det avhenger sterkt av egeninnsats, kompleksitet, størrelse, materialvalg, kreativitet, stahet, fornuft, lovlydighet og diverse annet :-)