5,143
16
0
Renteberegning og nedbetalingsplan ved annuitetslån.
5,432
Akershus
0
Kan noen forklare prinsippene med nedbetalingsplanen for meg. Jeg tok opp lån på 2,4 mill i Dnb for 3 - 4 år siden. Det går i sneglefart med nedbetalingen, da det som kjent betales mer renter enn avdrag i begynnelsen av annuitetslån. Ser forøvrig at det skiller en god del mellom Dnb og Skandiabanken, da man fortere når krysningspunkt mellom betalte renter og avdrag i Skandiabanken.
Så til poenget. Betalingsplanen viser pr. idag at jeg i 2020 kommer til å betale like mye i avdrag som i renter, altså det jeg kaller krysningspunktet. Deretter blir det betalt mer og mer avdrag og mindre og mindre renteandel pr. år.
Vil det si at jeg dermed, for hvert år som går, blir mindre sårbar for et eventuelt rentehopp, eller greier banken å skvise meg for like mye kroner til tross for at jeg på en måte har forskuddsbetalt rentedelen gjennom en årrekke? Det fysiske lånet har jo tross alt gått marginalt ned i løpet av disse årene, i forhold til hva det hadde gjort ved et serielån?
Så til poenget. Betalingsplanen viser pr. idag at jeg i 2020 kommer til å betale like mye i avdrag som i renter, altså det jeg kaller krysningspunktet. Deretter blir det betalt mer og mer avdrag og mindre og mindre renteandel pr. år.
Vil det si at jeg dermed, for hvert år som går, blir mindre sårbar for et eventuelt rentehopp, eller greier banken å skvise meg for like mye kroner til tross for at jeg på en måte har forskuddsbetalt rentedelen gjennom en årrekke? Det fysiske lånet har jo tross alt gått marginalt ned i løpet av disse årene, i forhold til hva det hadde gjort ved et serielån?
Prinsippet for annuitetslån er enkelt:
1) du betaler dagens lånerente for det du til enhver tid har igjen av lån.
2) du plusser på et avdrag opp til fastbeløpet.
Dersom det er forskjell på DNB og Skaniabanken for samme lånebeløp og lånetid, så er det forskjell i lånerenten.
Skaniabanken har forøvrig en egen, slu, måte å presentere rente på.
Ved et "vanlig" serielån betaler du like store avdrag hvert år. De første årene er lånet større enn mot slutten av nedbetalingsperioden, så dermed blir renten hvert år høyere de første årene. Det du betaler til banken er renter pluss avdrag, så derved betaler du ved et serielån mer til banken de første årene enn mot slutten.
Ved et annuitetslån betaler du et fast beløp hvert år. De første årene er lånesaldoen større enn mot slutten av nedbetalingstiden, derfor blir beløpet til renter større, og det blir mindre igjen til nedbetaling av lånet. Lånesaldoen ved et annuitetslån minsker de første årene langsommere enn ved serielån, som du påpeker.
Jeg synes ikke det er riktig å si at dette betyr at banken "skviser" deg. Du betaler for å låne penger av banken. Det er fair. Du har to ulike modeller for tilbakebetaling. Det er også fair. Renten (i prosent per år) er gjerne den samme. Forskjellen er bare hvor mye penger du låner hvor lenge, derfor får du forskjellige kronebeløp.
Det er heller ikke riktig å snakke om at du har "forskuddsbetalt rentedelen". Rentene betales per år i begge tilfeller. Forskjellen er bare om du har konstante låneavdrag (serielån) eller konstante totalbeløp (annuitetslån).
Når det gjelder sårbarhet for rentehopp: Det er ikke noe skvising ute og går her heller. Du får det du betaler for, beregnet på en fair måte. Du har rett i at etter hvert som tiden går vil du bli mindre og mindre sårbar for et rentehopp, rett og slett fordi lånesaldoen blir mindre og det da blir mindre å betale renter av. Det første året vil en dobling av rentene føre til en betraktelig mye høyere beløp å betale; det siste året du har lånet vil en dobling av rentene ha veldig lite å si. Hvis du er bekymret for framtidige rentehopp (hvilket er forståelig) er dette et argument i favør av å velge et serielån, siden du da betaler et større beløp i begynnelsen av låneperioden og derved får senket lånesaldoen fortere tidlig i nedbetalingsperioden. Jo lavere lånesaldo (restlån) du har, jo mindre problematisk blir en renteøkning.
Jeg kjenner ikke spesielt til akkurat hva Skandiabanken gjør, men det er ihvertfall et tema at det finnes ulike måter å beregne og presentere renter. Renter kan forskuddsberegnes eller etterskuddsberegnes, og de kan legges til saldo årlig, månedlig eller daglig (så du får rentesrente-effekt). Innen Islam er det ofte ansett som forbudt med renter (slik det var for kristne tidligere også), så noen banker tilbyr rentefrie lån til muslimer, og har til gjengjeld "gebyrer" som i praksis totalt sett blir omtrent så store som renter ville ha vært
Renten bankene bruker med store bokstaver er gjerne en nominell rente.
Fordi nominell rente kan benyttes på så mange måter, med og uten gebyrer, er bankene pålagt å også oppgi en "effektiv" rente, basert på en standardisert regnemåte. Denne skal også oppgis, men skrives vanligvis med mye mindre bokstaver siden den ofte er høyere. Det er denne effektive renten man bør bruke ved sammenligning av ulike lånetilbud.
Med annuitetslån betaler du mer i rente i lånets løpetid enn med serielån.
Det er ingen dårlig strategi. Dette gir en god kombinasjon av mye/langvarig låning og mye fleksibilitet. Et mulig valg av ekstra innbetalinger er å betale så mye ekstra på annuitetslånet at man betaler ned like mye på lånesaldoen hvert år. Da har man selv gjort om annuitetslånet til et serielån
Er jo det jeg forsøkte å si, men KB formulerer det bedre. Max flesibilitet i vår tid uten noe som het flexilån.
Igjen, pass på gebyrer og rentefot, blir fort penger av rentesrente.
Jeg har selv flere ganger, grunnet en grei sparekonto, nærmest blitt dratt opp på ivrige bankansattes kontorer, for å bli presentert for "gode investeringsforslag". Følte nesten at jeg ble sett på som idiot som ikke ble med på de fantastiske oppleggene som ble presentert for meg i begynnelsen av 2000 årene.
Hadde jeg gått i fella den gangen, kunne jeg lett ha vært rammet av sakene jeg linker til under.
http://stavrum.blogg.no/1404280675_slik_blir_du_lurt.html
For ikke å snakke om........
"Røeggen-saken:
Ivar Petter Røeggen kjøpte et såkalt garantert spareprodukt fra DNB i 2000. Han investerte 500.000 kroner. Da bindingstiden var over i 2006, hadde han tapt 230.000 kroner.
Bankklagenemnda mente banken hadde gitt for dårlig informasjon om spareproduktet, og gikk i 2009 inn for at banken måtte betale Røeggen erstatning.
Da DNB nektet gikk Røeggen med støtte fra Forbrukerrådet til sak mot banken.
Røeggen vant i tingretten, tapte i lagmannsreteen og vant så igjen i Høyestrett. (NTB)"
Kan også fortelle at jeg i mange år hadde et serilån i banken, jeg har ikke tall på alle de gangene bankansatte prøvet å få meg over på annuitetslån. Regner ikke med at det var fordi det skulle komme meg tilgode.
Tilbake til trådstart. Ja, jeg ser fordelen med fleksibilitet hvis man fritt kan nedbetale lånet, noe jeg ikke har prøvet og noe jeg ikke vet om er mulig uten diverse gebyrer gjennom Dnb, eller om min fremtidige situasjon som pensjonist vil tillate slikt.
Jeg har enda ikke fått klarhet i hvordan renteberegningen/nedbetalingsplanen med annuitetslån virker, mulig jeg forklarer meg dårlig, mulig jeg er litt treg.
Jeg regner forøvrig med at det er dårlig business å skifte bank, da jeg har tatt de årene med størst rentebelastning i nåværende bank og regner med at jeg vil starte på nytt om jeg bytter bank.
Ser ikke helt hva du etterspør. Over har flere poster forklart prinsippet ved både serielån og annuitetslån.
Eksempel serielån: du låner 100.000 10% rente etterskudsvis 10 år løpetid,
Etter ett år må du betale 10.000 i rente pluss 10.000 i avdrag. Rentebærende restlån er 90.000 og neste nyttår betaler du 9000 i rente og 10.000 i avdrag, 80. 000 i rentebærende restlån...
Annuitetslån 100.000 10%, 10 år: (tallene under er litt fiktive, men viser prinsippet)
Etter ett år betaler du 10.000 i rente og litt avdrag (2000) opp til fastbeløpet på 12.000. Rentebærende restlån er 98.000
Neste år betaler du 9.800 i rente og 2.200 i avdrag opp til fastbeløpet 12.000. Rentebærende restlån 95.800 osv
En ser at med serielån er avdraget konstant og rentene minker med lånet.
Med annuitetslån er innbetalingen fast og nedbetalingen liten de første årene.
Det finnes greie formler. Alternativt kan en lage et enkelt regneark som viser innbetalingene renter/avdrag alle år, mao en nedbetalingsplan.
En slik plan forutsetter at alt er konstant. Ev avvik som ekstra innbetalinger eller endring i rentefot kan behandles forskjellig av de forskjellige bankene.
Dersom du utdyper hva som er det konkrete problemet, så kanskje vi kan utdype videre. Med konkrete tall kan vi lage et regneark for ditt tilfelle.
Ad banken som ville ha deg over på annuitetslån: sett fra banken ville du brukt lenger tid på å betale tilbake og de ville fått mer i rente. Min taktikk var et annuitetslån, men betale ned fortest mulig, i praksis langt fortere enn serielån, men med muligheten til å betale lite de mnd det ev kom noe på.
Så vidt jeg har oppfattet, så har du annuitetslån. Jeg er ikke enig i din oppfatning om at du har "tatt de årene med størst rentebelastning". Annuitetslån medfører lavere innbetalinger pr mnd i begynnelsen enn med et serielån. Hadde du hatt serielån, så hadde du betalt mer pr mnd enn hva man gjør med ett annuitetslån. Dette gjelder for alle banker.
Du kan når som helst bytte bank, og du vil ikke tape på det (gitt at effektiv rente blir lavere enn hva du har i dag).
Det er ikke forskjellene i låneformene jeg er ute etter, har stort sett klarhet i hvordan det fungerer. Spørsmålet grunner egentlig i om jeg skal vurdere rentebinding for 10 år, eller ikke. Går snart av med førtidspensjon, som absolutt ikke gjør meg til millionær og teller på knappene om jeg skal/skal ikke binde renten.
Med dagens rente, antagelig synkende enda en del tid før den igjen stiger, må jeg se på hvilken "fare" jeg utsetter meg for ved å ikke binde renta. Jeg har ikke problemer med en moderat renteøkning, men som en av 16% generasjonen, klarer jeg ikke å slå meg til ro med at, nei dit kommer vi aldri igjen. Jeg tenker at om renta når opp til dagens nivå som den er ved rentebinding (3,6%) om 4-6 år, hvor stor andel av restlånet vil bli rammet av en renteøkning? Selv om det bestrides at det er forskuddsbetalt renter, kommer man jo ikke utenom det faktum at regnestykket er basert på at den største rentebelastningen foregår i begynnelsen av lånetiden.
Kort og godt, vil en eventuell renteøkning bli regnet ut fra innestående restgjeld, eller forteller regnearket en annen historie?
Av samme grunn er det ikke riktig som snektriker antyder over. Dersom du får lavere effektiv rente i annen bank vil det lønne seg å skifte uansett hvor lang tid (eller hvor mye) en har betalt.
Et tankeeksperiment: La oss si at du tar opp et serielån i dag. Du vil da betale et visst beløp i renter. La oss si at halvparten av nedbetalingstiden for lånet ruller hen. Siden du har et serielån er avdragene fortsatt de samme, men du betaler bare halvparten så mye renter. Så, dagen etter, dobler banken din lånerenten din. Hvis du da velger å beholde samme bank vil du være tilbake til å betale like mange kroner per år i rente som idag (det doble av halvparten).
(Alt dette er ved flytende renter. Ved fastrente har de ulike bankene i tillegg diverse regler for når renten kan reguleres, og hvordan man straffes for å flytte lånet eller betale ned for mye eller for lite).
Det er vanskelig å spå, spesielt om framtiden. Flertallet av de som har som jobb å spå tror at renten de neste 10-25 årene ikke vil være vesentlig høyere enn i dag; det ser man på kursen på langsiktige statsobligasjoner. Men de kan jo ta feil, da.
Det er veldig fornuftig å tenke gjennom om man vil tåle en renteendring. Hvis man ikke tåler en renteøkning, bør man hoppe i det sure eplet og betale litt ekstra for å få fastrente, for å unngå å få skjegget fullt av postkasser senere.
Selv ville jeg satset på at om renten skulle vise seg å stige, så stiger den nok ikke like fort som lånesaldoen synker for et serielån over 10-15 år. Jo mindre lånesaldoen er, jo mindre blir effekten av en renteøkning. Derfor ville jeg satset på flytende rente, som sett i ettertid vanligvis har gitt litt lavere kostnad enn fastrente.
I tillegg ville jeg tenkt at jeg får hjelp av inflasjonen. Det er et klart langsiktig mål i de fleste europeiske land å ha stabil, forutsigbar inflasjon på et par-tre prosent. Åtte prosent av en halv million om ti år vil for de fleste av oss være lettere å betale enn fire prosent av en hel million nå.
Det kan være noen gebyrer for å avslutte og å starte opp nytt lån, men ingen form for tapt eller strafferente ved overgang til nytt lån.
Si at du lånte 2 mill annuitet og har halvparen igjen. Nå begynner avdragene å dra på. Betalt rente er kun for den tiden du har hatt lån.
Du bytter bank (ser bort fra ev overgangsgebyter) du er i behov av å låne restbeløpet, 1 mill. Du kan velge annuitet med siste innbetaling som i den banken du forlot. Da vil du plutselig ikke betale så mye avdrag og rentedelen blir større enn om du fortsatte i første bank. Bedre kanskje å nå velge serielån med samme avslutning som i første bank. Da vil du trolig betale noe mer enn i første bank til å begynne med, men siste avdraget blir ikke like "hissig".
Igjen, du betaler kun rente for restgjeld. Total rente er avhengig av løpetiden.
Som en litt eldre person med en noe gammeldags tenkemåte, (har bestandig vært livredd for ikke å kunne gjøre opp for meg), har jeg nok tatt noen uøkonomiske valg mht. langsiktig planlegging, særlig på skattefronten. Har i mange år, pga nøkternt forbruk og stor grad av egeninnsats ved bygging/oppussing , vært så nær som gjeldfri og nok betalt en del mere skatt enn mange synes har vært nødvendig. I ettertid ser jeg at det antagelig ville vært lurt å sette bort mer arbeid, fått ting utført raskere og hatt litt mere overskudd tidsmessig, men, men, spist er spist som reven sa...
I senere år også med ekstra formueskatt da verdien på hus og hytte øker. Som Olav Thon så treffende sier det, det er en ekstraskatt for de som har oppført seg skikkelig.
Pga inntrufne omstendigheter, har jeg i senere år tatt opp nytt lån, denne gang som annuitetslån. Den gammeldagse økonomen? i meg strittet imot, men økonomien tilsa denne låneformen framfor serielån som ville vært en del dyrere i starten. Ser av tipsene at det kanskje ikke er så dumt allikevel.
Får gå i tenkeboksen igjen med for/imot rentebinding.
Igjen, takk for innspill.