Kostnad med skifte av bjelker da?

Det er norsk lov som avgjør om du får noe igjen for mangelen du har oppdaget, det er hverken selger eller hans forsikringsselskap. Selger har betalt forsikring for at at advokater skal kjøre hans sak i forhold til om du har et krav i henhold til norsk lov, og selgers advokat har foreløpig landet på at du ikke har en sak.

Kostnaden ved utbedring må i ditt tilfelle trolig beløpe seg til opptil 7% av kjøpesummen siden du har et gammelt hus. Er du i nærheten av det? I så fall anbefaler jeg deg å få en takstmann til å bekrefte det. Husk også at du må trekke fra for 50 års alder. I tilfelle du har en sak, så er det snakk om så mye penger at du har råd til å betale en advokat til å hjelpe deg (og generelt kan jeg anbefale å kjøpe boligkjøperforsikring ved kjøp av så gamle boliger, da har forsikret deg for advokatutgifter på samme måte som selger).

I denne saken er det nok lite å hente. Utbedringskostnadene er, etter hva jeg vil mene, svært begrenset.

Det er faktisk ikke loven, men rettspraksis som avgjør om man har noe å hente ved mangler etter avhendigsloven.

Eneste mulighet for å kunne nagle selger, er om man kan positivt bevise at selger visste om mangelen ved salget og unnlot å opplyse om mangelen. Det vil jeg tro er svært vanskelig og da gjelder rettspraksis og fortolkninger for skjulte mangler.

Det er to krav for skjulte mangler: Det kvalitative (om mangelen isolert ville påvirket handelen) og det kvantitative (om omfanget av mangelen er så stort at det er rimelig at det ville påvirket handelen).

Det kvalitative elementet: Ville du kjøpt huset, selv om du var kjent med mangelen? Er svaret ja, er det kvalitative elementet ikke innfridd = intet å hente

Det kvantitative elementet: Er utbedringskostnaden av en slik karakter at det ville påvirket handelen. Her er det flere saker i rettssystemet og prosentregninga har blitt uthulet over tid. Det skrives i dag mellom utbedringskostnaden må utgjøre omlag 5-10% av kjøpesum. Nå skal det sies at loven er med forarbeider av en annen verden. Grunnet at prisstigning på bolig har vært høyere enn utbedringskostnader, er det kvantitative kravet stadig vanskeligere å ordne.

Eksempel: Bolig hvor det viser seg å være feilkonstruksjon av tak, mugg og med resultat at taket må byttes. Det kvalitative kravet = dekket. Utbedringskostnad i 1990 var kanskje 100.000,- i dag for enkelhets skyld 200.000,-. I mellomtiden har derimot boligprisene eksplodert. Boligen som i 1990 kostet 2.000.000,- har i dag verdi på 5.000.000,-.

Regnestykket i 1990 ville vært utbedringskostnader = 5 % av kjøpesum = det kvantitative krav er innfridd. Derimot utgjor utbedringen i 2013 4 % av kjøpesum = vil ikke dekkes.

Det er riktig at utbedringskostnad helst skal nærme seg 4-5% før det anses som vesentlig. Er du sikker på at råte på noen bjelker er det eneste problemet med boligen? Hvis du finner flere skjulte feil på boligen og den samlete sum for oppretting estimert av takstmann er på 4-5% av kjøpesum har du en sak og da er det lettere å få protector i tale.