Er det balansert venilasjonsanlegg der i det hele tatt? Om det er, så går det jo an å ettermontere eller bytte aggregat til et som har varmegjenvinning. Om det ikke er balansert ventilasjon i det hele tatt, blir manglen litt større.

geiri Monday, November 12, 2012

Så hva gjør jeg nå? Har vi en sak?

Noterte du det på skjemaet for overtakelsesforretning?

Hvis ikke har du ingen sak. Min erfaring er at man kan lyve om alt som er uvesentlig under hussalg. Uvesentlig betyr alt som koster mindre enn 3-7% av boligen.

Ordlyden høres ut som skrivefeil, og burde etter mitt syn utløst et spørsmål før kjøp.
Hvor alvorlig kommer jo litt an på hva slags ventilasjon som står der pr nå.
Hvis det ikke er ventilasjonsanlegg (overhodet) burde det også være enkelt å se at det umulig kan være balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Det er jo en feil/uklar opplysning, men jeg tror ikke du har noen god sak.

Du har altså vært utsatt for en "skrivefeil" i prospektet. Det er naturligvis en brøler i fra megler / selger sin side. Det er alltid spørsmål om hvor vesentlig denne mangelen, eller feilinformasjonen er for deg som kjøper. i tillegg er det også spørsmål om hvor omfattende det eventuelt vil være for selger å installere det som han tross alt har opplyst om finnes i boligen.

Det er en del begrepsforvirring ute og går her.

"varmegjennvinning" er ikke en installasjon i seg selv. Uttrykket varmegjennvinning henger sammen med den effekten du får av balansert ventilasjon. Balansert ventilasjon er en teknisk installasjon av kanaler og luftanlegg som har til oppgave å sirkulere eller bytte ut luften i huset.
Det blir hentet frisk luft i fra utsiden for å erstatte den "oppbrukte" inneluften og slik sirkulerer det i en pågående utskiftingsprosess. Det sier seg selv at om vinteren når det kanskje er minus grader, kan man ikke hente uteluften direkte inn i boligen. Det ville i så fall ha samme effekten som å åpne et digert kjøleskap.

For at dette ikke skal skje, bruker systemet den oppvarmede inneluften som er på vei ut til å temperere den innkommende luften slik at når den blir blåst ut i rommene holder den en tilnærmet romtemperatur. Når man snakker om gjennvinningsgrad så er det spørsmål om i hvor stor grad luftaggregatet klarer å gjenvinne temperaturen. Moderne såkalte roterende aggregat har en gjenvinningsprosent på mellom 80 – 90, kanskje mer. Hvis du i tillegg vil ha varmeeffekt av den balanserte ventilasjonen så kan du koble på en varmepumpe på aggregatet. Da får du varme i tillegg til frisk luft.

Et vanlig balansert ventilasjonssystem produserer altså ikke varme, det sørger bare for at varmetapet som naturlig vil følge med den kjølige luften skal bli minst mulig.

Så til saken din:

Selger har altså blandet kortene her og kalt varmepumpe for varmegjenvinning. Jeg tviler dessverre på om du får noe gjennomslag for å kreve et slikt anlegg installert da det er svært omfattende. Jeg tror uansett at det i beste fall må bli snakk om en form for kompensasjon som dere begge kan leve med.

Selger vil hevde at kjøper har en undersøkelsesplikt. Han vil nok hevde at dette var noe du burde undersøkt siden det er åpenbart at det hadde stor betydning for deg.

Det er noe uklart hvordan denne prosessen har foregått. Du sier at da du kom til boligen så viste det seg at det ikke var installert balansert ventilasjon, eller varmegjenvinning slik det stod i prospektet. Men i den prosessen skulle du ha hatt minst to forskjellige anledninger til å spørre om, eller undersøke dette forholdet.

Normalt sett så foregår det en visning der alle får anledning til å besiktige boligen før det innledes budrunder. Hvis du får tilslaget vil salget bli avsluttet med en overlevering. Hvis megler får beskjed om at det er oppstått uenighet ved overleveringen vil han / hun la være å iverksette overføring av kjøpesummen. Uten en underskrift på overleveringsprotokollen vil det ikke bli fullført et salg.

Spørsmålet er da: Hadde det ikke foregått en visning med påfølgende budrunde og eventuelt overlevering der du fikk anledning til å besiktige boligen?

Hvis dette har foregått på normal måte og du har hatt anledning til å undersøke boligen før salget ble lukket, så tror jeg dessverre du ikke har all verden å hente på en klage.

Jeg anbefaler deg sterkt at du tar kontakt med selger og at dere setter dere ned og blir enig om en minnelig form for kompensasjon Hvis du ønsker å sette i gang en rettslig prosess så skal du være temmelig sikker i din sak på at du vil vinne fram med klagen din. En slik prosess fører alltid med seg mange ubehageligheter. Og ikke alle er av økonomisk karakter.

Lykke til

Her må du tenke på ordlyden av Avhendingslovens § 3-8.

"Uriktig opplysning om eigedomen
(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.

(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte."

Det høres ut som både (1) og (2) er oppfylt. Det er ikke noe bestemt krav til utbedringskostnad (f. eks i % av kjøpesummen) for mangler etter § 3-8, men manglene må altså ha påvirket kjøpet. Positive, salgsfremmende opplysninger anses nok ofte å ha påvirket kjøpet, med mindre selgeren kan sannsynliggjøre noe annet.

Imidlertid må ikke mangelen ha vært innlysende på visningen for å gjøre mangelskravet gjeldende. Et eksempel i lærebøkene er der hvor det står at yttertaket er nytt & tett, men hvor man ser blå himmel gjennom. Spørsmålet blir hvorvidt det var innlysende at boligen manglet varmegjenvinning (og/eller balansert ventilasjon) på visningen.

Les deg opp på lignende saker hos finansklagenemnda, f.eks
https://publisering.finkn.no/viewStatement.aspx?cs=prod&mode=wa&key=WA020302&sid=2011-646

Saken er her at begrepet "varmegjennvinning" ikke er å anse som en en fornuftig opplysning hverken i negativ eller positiv forstand da det faktisk ikke finnes en teknisk installasjon eller bygningsdel som har den betegnelsen. Som jeg var inne på i forrige innlegg er varmegjenvinning betegnelsen på en praktisk side ved anlegget.

Om annonsen eller prospektet skulle ha oppfylt vilkårene etter avhendingsloven utover enhver tvil, ville feilopplysningen ha forestilt kjøper at det fantes et balansert ventilasjonssystem i boligen. Selger har tydeligvis misforstått eller blandet sammen begrepene her slik at man har kalt varmegjennvinning det som skulle vært kalt varmepumpe.

Det er naturligvis alltid flere sider ved en slik sak, og det kan godt hende at man ville lagt større vekt på det faktum at selger i beste fall har forvirret kjøper, enn at kjøper burde ha visst etter besiktelsen at det faktisk ikke eksisterte balansert ventilasjon i huset.

Både avhendingsloven, bustadoppføringsloven og lov om håndverkertjenester legger alltid en viss vekt på om man bevisst har opptrådt grovt uaktsomt og villedet kjøper i vinnings hensikt.

Det er altså to forhold som står mot hverandre her:

Selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt

Så kan jo spekulere i hva som ville blitt mest vektlagt i en rettslig tvist.

Mitt råd er fortsatt at man skal unngå rettslige oppgjør så langt man kan, og heller prøve å komme fram til en minnelig ordning.

"Varmegjennvinning" ifht aktiv ventilasjon blir "dobbelt feil" mtp at det eneste man oppnår er å unngå et enda større varmetap når man har aktiv ventilasjon.

Så at hverken megler, selger eller kjøper skjønner hva det er snakk om er egentlig ikke rart.

Det kan jo til forveksling høres ut som om det er noe man sparer varme/strøm med, noe man ikke gjør.