Jeg vil påstå at arealet ikke er ubrukelig som p-rom, men det kan være feil bygget slik det er i dag. Er veggene tette og det ligger teppe/laminat/parkett på gulvet har du ett lite problem. Det er mulig å bygge seg ut av dette ved å enten legge fuktsperre i gulv, eller legge ett gulv som puster, feks fliser. Samme kan gjøres med veggene, ved å bruke difusjonsåpne materialer. (og eventuelt lufting bak vegg)

Jeg er rimelig sikker på at megler/taktsmann kan definere dette som p-rom, selv om rommet ikke oppfyller kravet til rom med varig opphold.

Om du har krav på erstatning på grunn av dette? Tvilsomt, da kostnaden for utbedring trolig vil ligge under det som er gjeldene rettsprakis (4-6% av kjøpesum), som er det beløpet forsikringsselskapene forholder seg til. I tillegg er det vel ikke påvist noen skade enda? At konstruksjonen ikke er bygget etter anbefalte metoder er ikke det samme som at det er en skade/mangel. Med mindre det er noe annet som er feil, tror jeg du har en dårlig sak.

Hvis rommet aldri skulle ha vært innredet, og dermed kun vært rett på grunnmuren/betonggulvet burde jo dette ha gått under bruttoareal og ikke boareal. Den forskjellen utgjør utvilsomt mer enn 4-6%

At rommet ikke er godkjent som soverom f.eks var vi klar over. Dette pga. for lite vindu/rømningsvei + takhøyde.

Kriteriet kan jo ikke være at kostnaden for å kunne utbedre det til godkjent boareal er 4-6%. Da kunne jo alle takstmenn satt alle kjellere som boaeral så lenge kjøpesummen er høy nok.

Vi har ikke åpnet opp og sjekket om det er skade enda nei. Usikker på hva vi skal gjøre. En av grunnene til at vi kjøpte var jo blant annet potensialet som var i kjelleren som er bruttoareal 40m2 +16m2 kjellerstue. Planen var å utvide kjellerstuen til å bli 30-35m2 + å innrede bad/vaskerom osv osv... Nå blir jo dette ikke aktuelt uten betydelige utbedringer.

Mannen fra Anticimex sa forresten at vi ikke kunne legge fliser slik det stod pdd.

Saken mener jeg står i at takstmannen aldri skulle ha tatt dette under boareal.

Det er bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som avgjør om det er P-rom eller S-rom. Megler kan ikke vite om rommet er bygget riktig. Takstmann burde kanskje ha kommentert risikoen knyttet rundt kjellerkonstruksjoner, men dette blir sjelden gjort. Fuktmålinger gjør de stor sett bare på bad. Dessverre gir en takst alt for lite informasjon til kjøper, som egentlig burde leie inn sin egen ekspert. Dette blir sjelden gjort i dagens hete boligmarked.  Gjeldene rettspraksis er at kjøper som regel blir sittende med svarteper i slike situasjoner, med mindre feilene er store, eller selger har brutt opplysningsplikten. Slik som saken framstår her, er ikke det tilfelle. Du har jo fått det arealet som salgsdokumenter tilsier, og som du så på visning.

Jeg kan ikke se at det skulle være noe problem å bygge bad. Du skal vel uansette støpe ned varmekabel, så da er det greit å legge fuktsperre samtidig. Ellers så er det sikkert mange forskjellige meninger her på forumet om hvordan man skal bygge riktig i kjelleren. Men ettersom det er et rekkehus, så blir det kanskje vanskelig å utbedre dreneringen, så du må trolig finne andre løsninger. Jeg mener fliser er ok på gulv, men kanskje noen andre har synspunkter?

Fuktsperre og støp funker jo, men stjeler takhøyde hvis man ikke pigger opp.

Her har du kanskje et reklamasjonsgrunnlag, dersom det viser seg at kjellerstue ikke er omfattet av godkjent byggemelding.  Da er den nemlig, med takhøyde på bare rundt 2 m, og i tillegg små vinduer,  ulovlig å bruke som kjellerstue etter dagens krav.  For bruksendring som ikke har vært godkjent tidligere, er det dagens byggekrav, inkl. TEK10, som gjelder for bruksendringen. Er det imidlertid  i salgsprospektet opplyst at kjellerstuen ikke er godkjent, har du trolig ikke noen sak.

Jeg gikk i samme fellen selv, og ble først klar over problemstillingen etter å ha lest en artikkel på:'

http://www.dinepenger.no/regler/pass-paa-at-kjellerstuen-er-godkjent/22647909
og deretter en artikkel på:
http://www.huseierne.no/Global/Hus%20og%20Bolig%20tidligere%20utgaver/Tidligere%20utgaver/2012/Nr.4_2012/Er%20kjellerstuen%20lovlig.pdf

Videre oppslag førte meg til en artikkel på:
http://www.help.no/Privatrettslig-oppslagsverk/Juridiske-raad-og-veiledninger/Lovlighetsmangler

Deretter undersøkte jeg nærmere teori og praksis.

Ditt neste steg bør være å ta kontakt med teknisk etat / byggesaksavdelingen i din kommune for å få kopi av godkjent byggemelding.  Mine undersøkelser i anledning egen reklamasjonssak, viser at det er nesten ingen kjellere med så lav takhøyde som har godkjente beboelsesrom.  At det jamt over er foretatt ulovlig bruksendring.

F.o.m. 1/1-2015 er boligselgere pålagt å innhente byggetillatelses-dokumentasjon, som takstmann skal gå gjennom før utarbeidelse av boligsalgsrapport.  Dersom det i ditt tilfelle viser seg at kjellerstuen er ulovlig, skal takstmann, og megler i salgsprospektet, opplyse om dette.  Du står dermed i fare for å lide et reelt tap når du selger igjen.  Se f.eks. artikkel her:

http://www.ba.no/nyheter/article7457449.ece


16 kvm av 100, betyr trolig langt mer enn 4 - 6 % av kjøpesummen (vesentlighetskravet).  Dette i tillegg til at kjellerstue er ulovlig å anvende som kjellerstue allerede i dag, dersom den ikke er godkjent, og heller ikke tilfredsstiller dagens krav til bruksendring i forhold til bygningslovgivningen med TEK10.  Vesentlighetskravet er ellers  ikke alltid ensbetydende med en viss prosentvis andel.

Mine videre undersøkelser viser at det etter TEK10, med utfyllende retningslinjer fra Direktorat for byggkvalitet, gjelder samme kvantitative krav til kjellerstue som til soverom.

Begge typer rom defineres som oppholdsrom / rom for varig opphold.  Både mht. krav til takhøyde, lysflate, rømningsvei, fri dørhøyde/fri dørbredde, etc.  Viktigste forskjellen er at soverom skal være avdelt som et eget rom for å medregnes som soverom.  Som en kuriositet kan nevnes at et eierskifteforsikringsselskap i en klagesaksavgjørelse feilaktig fikk nemnda med på at det gjelder andre kvantitative krav til kjellerstue enn til kjeller-soverom.  Som vel gir en indikasjon på hva slags nivå man kan risikere i saksbehandlingen, dersom man ikke bringer saken inn for mer nøytrale instanser.

For bad i kjeller gjelder det for øvrig også krav om minste takhøyde 2,20 m.  Samt jo div. våtroms-krav, også det etter TEK10.

At vedk. eiendomsmegler påberopte seg målereglene etter NS3940, er bemerkelsesverdig.  Eiendomsmeglere har selvstendig undersøkelses/-og opplysningsplikt dersom det er grunn til å mistenke ulovlig bruksendring. Har i anledning egen sak, funnet at dette er en klassisk / velkjent problemstilling for meglere, og også gjenganger i reklamasjonsbunkene.  Så ja, sammenlignet med egne undersøkelser av praksis, er takhøyde ned i bare rundt 2 m i kjellerstue, absolutt noe en eiendomsmegler bør stille seg undersøkende til lovligheten av.

I en klagenemndsavgjørelse for eiendomsmeglere ble konklusjonen at eiendomsmegler hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å unnlate å opplyse om at et soverom i kjeller ikke var godkjent.  Takhøyden var i den saken 2,17 m.  (Det gjelder som nevnt samme krav mht takhøyde m.m. for kjellerstue.)  For nærmere detaljer i avgjørelsen, se:

http://www.eiendomsmeglingsnemnda.no/arkiv/2553

Takstmenn har på sin side, frem til 1/1-2015, anledning til å anvende NS3940 som grunnlag for å ta med i P-arealet også rom som faktisk benyttes som beboelsesrom selv om lovligheten kan virke tvilsom etter dagens krav.  Takstmenns bruk av NS3940 i anledning måleverdige P-areal, er avtalebasert gjennom takstmanns-organisasjonene.

Dersom lovlighetsavvikene er så påfallende at takstmannen har sterk grunn til å mistenke ulovlig bruksendring, kan takstmannen dog ikke gjemme seg bak NS3940.

Eiendomsmeglere / og selgere kan IKKE påberope seg avtalebasert bruk av NS3940.  Eiendomsmegler og selger har selvstendig undersøkelses/-og opplysningsplikt  etter respektive lov om eiendomsmeglertjenester og avhendingsloven (for selger).  Utgangspunktet er at det foreligger opplysningsplikt om ulovlig bruksendring fra f.eks. kjellerbod til kjellerstue.  Noe annet skulle da bare mangle.  Kjøper man en bolig markedsført inneholdende  kjellerstue, har kjøper et naturlig krav på å få opplysning om at kjellerstuen IKKE er lovlig å bruke som kjellerstue!

Under forutsetning av at din undersøkelse mot kommunens byggesaksarkiv viser at kjellerstuen ikke er godkjent, er det selgers eierskifte-forsikringsselskap som er den primære adressat for reklamasjon.  En reklamasjon som i første omgang kan være nøytral, dvs uten angivelse av beløpsmessig krav, inntil du har fått en takstfaglig vurdering av hva det vil koste å utbedre til lovlig stand.  Og i tillegg at takstmannen stipulerer den beløpsmessige innvirkningen på boligens markedsverdi.  Trolig vil det da også være fornuftig å sende likelydende reklamasjon til selger.  Samt å varsle eiendomsmeglerfirmaet om solidarisk erstatningsansvar med selger.  Det er nok, uavhengig av type sak, vanskelig for oss vanlige forbrukere å få noe gehør fra eierskifte-forsikringsselskapet uten advokat.

N.B: Dette er basert på egne erfaringer og undersøkelser gjort i forbindelse med egen reklamasjonssak.  Uten at jeg dermed tør påstå at jeg er ekspert på området.