Første forutsetningen er jo om du som tiltakshaver er blitt løpende orientert om endringene. I så fall har du en dårlig sak.

Vi har vært gjennom en tilsvarende - men mindre sak, hvor ansvarlig sendte skriftlig beskrivelse om oppbygging av bad fra grunnen med Litex plater. Gutta fikk jobben og sprang på RightPricedTiles og kjøpte billigeste sort (ut i fra deres mening var dette tilsvarende produkt - les SINTEF godkjent).

Vi endte opp med at det ville være urimelig å kreve badet revet opp igjen - men fikk et betydelig prisavslag.

Er det i kontrakt med byggmesterfirma skrevet at arktekttegningene skal følges, skal dere ha avslag. Dette regnes med prisdifferanse på vare og dersom det er ulike egenskaper (levetidsbetraktning) legges det til grunn også. Er det spesifisert 25 cm + 5 cm isolasjon - gjør du en kalkyle på hva dette medfører i økte fyringskostnader gjennom forventet levetid og krever dette. 

Nå gjelder dette nybygg der detaljtegningene ikke har blitt kjent for oss boligkjøpere i etterkant.
Det har derfor ikke vært diskutert noen endringer med oss. Om utbygger/byggmester har diskutert seg imellom kan så være, men jeg som endelig kjøper har ikke vært involvert.

Det som er det springene punktet er at det kan ikke være slik at arkitektens tegnigner på et stort prosjekt kan ignoreres på flere av punktene som i etterkant er vanskelig å oppdage. Altså, en ting er å bytte ut type trapp eller tilsvarende, det kan sees, men å utelate 5 cm isolasjon i tak er vanskelig når man ikke har kryploft.

Tilsvarende eller bedre må jo være med utgangspunkt i noe, og hva annet enn arkitektens tegninger på et stort prosjekt kan det være?

Jeg vil anta at det foreligger et prospekt. Det er det du som kjøper kan forholde deg til og ev reklamere på. Ut i fra det du skriver, virker det som om utbygger selger huset nøkkelferdig og derigjennom gjør vurderinger løpende i prosjektfasen for å få huset til å bli "best mulig" (det være seg levert i tide, billigst for utbygger og innenfor gjeldene forskrifter).

Avvik i hva som er presentert i prospektet og dokumentasjon på kjøpet og hva som er utført, er grunnlag for å ta opp.  Annet vil du nok komme til kort med. Det ville vært noe annet om du sto som prosjektansvarlig ovenfor utbygger.

Hvem har hyret inn byggmester, og hva står i kontrakten?

Er det du som har bestilt bygget?

En vare skal være som forespeilet. Utbyggere som skor seg på å levere rimeligere løsninger enn de på forhånd har solgt bør fjernes fra bransjen. Folk må lære at ærlighet lønner seg.

Hvis byggmester har blitt presentert for arkitekttegningen og ikke fulgt den ville jeg krevet at alt rettes opp slik det skal være i følge tegningen. Beregn deg selv et konsulenthonorar på kr 500 pr time for å følge med på at de gjør jobben riktig denne gangen, og krev dette honoraret fratrukket det du betaler.
Om de ikke går med på dette, hold tilbake halve beløpet inntil en annen byggmester har gjort jobben, og trekk fra kostnadene du har i den forbindelse fra betalingen til den første byggmesteren.

Hvis byggmester har blitt presentert for forenklede tegninger, og fulgt dem, må det samme kravet rettes mot det leddet som har byttet ut tegningene etter at kontrakten med deg som kjøper var signert.

Prospektet har med snittegning der man kan se 25+5 cm isolasjon, så den saken er nok grei.

På grunn av komplekse sammenhenger her så snakket jeg med advokat hos huseiernes landsforbund angående dette med tegninger som ikke er fulgt.
Der fikk jeg vite at det spilte ingen rolle om jeg ikke hadde fått tegningen som beskrev detaljer på minste plan.
(Mao detaljtegninger som en "vanlig" huskjøper ikke har noe behov for")
Hun mente at alle tilgjengelige tegninger beskriver boligen slik den var tiltenkt og at det allikevel ville være et kontraktsbrudd hvis endringer ble gjort uten at løsningen ble tilsvarende eller bedre.

petterg Wednesday, June 8, 2011

Hvem har hyret inn byggmester, og hva står i kontrakten?

Er det du som har bestilt bygget?

Det er utbygger som har hyret inn byggmester. Kontrakt mellom dem kjenner ikke jeg, men antar at prisen byggmesteren gav var basert på de samme tegningene som ikke har blitt fulgt til slutt.
Jeg er kjøper av ferdig bolig av utbygger.

For ordens skyld er disse problemene oppdaget i etterkant, og ikke før overtakelse. Det er snakk om reklamasjon i praksis.

Ja - følger deg med at dette i praksis er en reklamasjon mot selger og utbygger. Kostnaden ved å øke isolasjon med +5 er ikke små. Selger har opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3-7 og kan bli tatt på dette. Merk at du har her bevisbyrden på at selger visste om endringen (altså at dette var avtalt mellom utbygger og byggmester). En kjapp telefon til snekkeren kan kanskje hjelpe, da har du et vitne i en ev rettslig prosess.

Dersom du ikke kan positivt bekrefte at selger (utbygger) visste om mangelen og har unndratt sin opplysningsplikt - gjelder avhendingsloven § 3-8. Her stilles det et såkalt kvantitativt og kvalitativt krav. Det kvantivative er at utbedringskostnadene på mangelen overstiger mellom 5-10% av kjøpssum. Det kvalitative kravet er at mangelen i seg selv har betydning for kjøpet.

Det kan være at du rekker opp i en utbedringskostnad på 5-10% av kjøpssum (ingen aldersfratrekk i og med et nybygg) om du må ta ned himling, etterisolere og sette opp himling igjen (maling, listing etc). Hva det kvalitative kravet angår er jeg usikker. Valgte du huset pga de 5 cm ekstra isolasjon - eller er dette en "kjekt å ha" ting. Altså ville folk flest (les domstolen) ikke kjøpt huset om det var tegnet uten de fem cm ekstra...

Uansett - godt å lese du har startet en prosess med HLF. Her er mye ekspertise på dette. Antar du ikke har kjøpsforsikring, men sjekk med fagforening eller husforsikring om du har dekning av advokathjelp. Det kan være nyttig - både kostnadsmessig og for å holde tunga beint i en kompleks situasjon.

Er bygget i henhold til tegningene som er levert til kommunen? Er de ikke det kan jo du risikere å få problemer der i ettertid også.

Har den manglende isolasjonen gitt seg utslag i høyere innvendig takhøyde? Hvis ikke, betyr det at ekstra lag med isolasjon må legges oppover.

Du har definitivt krav mot utbygger. Om utbygger kan rette kravene videre mot byggmester får være hans sak.

Hvem er din kilde til de detaljerte tegningene i etterkant? Er det noen fare for at utbygger kan si at de tegningene bare var et førsteutkast?

petterg Wednesday, June 8, 2011

Er bygget i henhold til tegningene som er levert til kommunen?
(...)
Hvem er din kilde til de detaljerte tegningene i etterkant? Er det noen fare for at utbygger kan si at de tegningene bare var et førsteutkast?

Du kan gå til kommunen og be om innsyn i / kopi av mappa på huset ditt. I denne skal all korrespondanse mellom kommune og utbygger ligge - inklusive godkjente tegninger.

Hei og takk for gode og reflekterte svar. Det er en viss fare for å få personlig synsing i slike saker, men svarene preges av oppegående personer med en over snittet peiling.

Tegningen kom fra utbygger, det var aldri noe kommentarer på at det var noe annet enn beskrivelsen av hvordan det faktisk var bygget. Faktisk så ble tegningene levert som ett bevis på levert løsning basert på en klage på en av gitt prosjektert løsning. Ettersyn av tegning/faktisk bygging viser da at løsning ikke er ihht tegning. (Dette har skjedd på 3 av 3 detaljtegninger)

Når det gjelder isolasjon i huset så skal det sies at vi har hatt problemer med smelting av snø på taket som er en direkte konsekvens av for dårlig isolasjonsevne i taket (og muligens dårlig arbeid med dampsperre).
Er de slik da at man kan si at mangelen skal ha hatt utfall for salget? Det finnes ikke et alternativ til å utbedre da vi får takrenner fulle i snø om vinteren..... Hadde vi snakket om en kronekompensasjon så kan jeg forstå at det må ha påvirket det endelige kjøpet av bolig om det er 25 + 0 eller 25 + 5.

Det er ikke blitt ekstra takhøyde pga de 5 cm som mangler, og taket må ikke senkes for å utbedre.
I praksis så er det over 7 cm  tomt rom over gips og opp til isolasjon, så det er nok plass.

Takk for tipset om kommunen. Jeg skal sjekke opp i dette.