14,433
24
0
Kjøpe 110 år gammel sveitservilla: Oppussingsbudsjett
78
Øslandet
0
Er på nippet til å legge inn bud på en 110 år gammel sveitservilla. Fantastisk hus, tun med andre småbygg, stor tomt, usjenert, masse sjel osv.
Men standarden er det så som så med:
- Alle overflater i 1 etg må ut da gulvet er gjennomslitt, og tapet og takstrie har løsnet. 2 etg noe bedre, men alle overflater må behandles.
- Kjøkken må byttes ut
- Har ikke sett noen merknader på røranlegget, men regner med at soil må byttes
- Begge bad må ut (inkld vannskade ned fra bad i 2 etg).
- Det elektriske inn til huset er sikkerhetsgodkjent og har nok futt, men vi ønsker skjult anlegg innvendig om vi først river opp gulv, vegger og tak.
- Vannbåren varme og energibrønn ønsker vi oss også.
- Ytre vedlikehold er bra. Noen morkne bord, men malt for 4 år siden og taket er bra.
- Dreneringen må tas
Vi kalkulerer med et budsjett på 750.000 i første omgang. Er dette galskap? Regner med å gjøre mye selv, supplert litt med noen flinke polakker vi kjenner, men rør og el må jo settes bort.
Men standarden er det så som så med:
- Alle overflater i 1 etg må ut da gulvet er gjennomslitt, og tapet og takstrie har løsnet. 2 etg noe bedre, men alle overflater må behandles.
- Kjøkken må byttes ut
- Har ikke sett noen merknader på røranlegget, men regner med at soil må byttes
- Begge bad må ut (inkld vannskade ned fra bad i 2 etg).
- Det elektriske inn til huset er sikkerhetsgodkjent og har nok futt, men vi ønsker skjult anlegg innvendig om vi først river opp gulv, vegger og tak.
- Vannbåren varme og energibrønn ønsker vi oss også.
- Ytre vedlikehold er bra. Noen morkne bord, men malt for 4 år siden og taket er bra.
- Dreneringen må tas
Vi kalkulerer med et budsjett på 750.000 i første omgang. Er dette galskap? Regner med å gjøre mye selv, supplert litt med noen flinke polakker vi kjenner, men rør og el må jo settes bort.
Da får du mye morro i vente, trur nok budsjette på 750, 000 er litt lite.. må nok fort regne me opp på rundt 1.mill..
2 bad totalren overing med alt nytt: tja 200-300000-,
komplett nytt skjultanlegg: 50-70000-,
nye gulv og overflater: sikkert opp mot 100 -150 000-, avhengig av standard
nytt kjøkken: tja sikkert 100-150000-, hvis det ikke er kun Ikea og Ikea hvitevarer. Lett å svi av 200000-, på kjøkken med kvalitetshvitevarer.
rørleggerarbeid: drar raskt på med kronasje det også...
vannbåren varme ferdig lagt: tipper rundt 90-100 000-,
varmepumpe: ferdig installert ca 100 000-,
borehull: ca 50-70 000-,
for meg høres 750 000-, noe snaut ut. Ting har en tendens til å bli rundt 15-20 prosent dyrere enn budsjettert om man ikke vil inngå kompromisser underveis.
Det er nok ikke galskap, men alt er jo et spørsmål om dette er absolutt maksimum, i verste fall ender du opp med uferdig hus. Ta inn anbud og fastpris på hver e kelt deljobb og regn sammen. Bruk godkjent takstmann som byggekontrollør for å sikre kvalitet på det som utføres. Å bruke polakker til et slikt prosjekt, kjentfolk eller ei, ville jeg vært svært skeptisk til uten en form for garanti eller kontroll av fagmyndighet.
Lekehusbloggen min
Terassebyggebloggen
260m2 bta trehus etter TEK07, Thermia Optimum G2 8kw i serie med 200ltr OZO Super. 180m energihull. Roth vannbåren varme.
Da med spon m. rør ca 100m2 varmepumpe- (vann til vann)
Borrehøl kom i tillegg.
Bare et eksempel på at kronene ruller..
Så 1 million flyger fort avsted for å si det slik.
Er veldig klar over at budsjettet er någet minimalistisk. Vi må i allefall vite at vi får på plass ting som er tungvint å etterinstallere; vannbåren varme, skjult el, rør osv. Så får finishen komme senere. Ellers har jeg ingenting imot IKEA-kjøkken, ingen downlights osv og har heller ingen stor forkjærlighet for veldig eksklusive materialer av typen skipsgulv, marmor, mosaikk, dyre møbler osv.
Angående polakker, så må jeg ærlig innrømme at jeg har vært mye mer fornøyd med deres innsats og grundighet enn de norske håndtverkerne jeg har engasjert. Polakkene er supergrundige, gode på problemløsning og veldig fin finish, og sinnsyk arbeidsmoral, mens jeg har opplevt at norske rørleggere med mesterbrev borret seg gjennom flisene på kjøkkenet da de monterte blandebatteri i dusjen på andre siden av kjøkkenveggen. Ikke sa de noe heller, bare stablet noen krukker med spiralspagetti foran rørene som stakk ut. Akkurat som om jeg ikke skulle merke det, og skjønne hvem som hadde gjort det?! Vel, det var en avsporing.
Men vil selvsagt ha alle papirer i orden mht membran, elanlegg osv.
Vi har veldig høy sikkerhet (nær 50% i egenkapital), men det blir mye lån likevel i forhold til inntekt (lån på 3,7 ganger inntekt om vi regner et litt pessimistisk anslag mht salg av egen bolig). Men på sikt har vi gode inntekter, og vi er motivert for noen år med litt smalhans.
Er derimot ikke så motivert av tanken på å føde barn oppi alt dette... Termin omtrent på overtagelse. Men er jo selv oppvokst med rustne spikre i bleia, så det skal vel gå.
Det som er viktig for å få ned prisen er gode kjentfolk som kan gi deg greie priser. Får du snekkerrabatt på materialer, kjenner en grei rørlegger og eletriker, kommer du greit ut av det.
Dessuten er egeninnsats viktig. Gjør ALT sjøl på mitt prosjekt og med gode tips og triks fra mine håntverkskompiser går det greit. Men tror aldri jeg hadde begynt uten disse kontaktene.
Lykke til.
Vi gjør så og si alt selv(utenom elektrisk, støping av gulver, rørlegger) og regner med ca 1.2-1.4mill. Men da skal HELE huset taes.(ca 350m2) Støpt gulv/vannbåren varme, vp, alle rom og alt utvendig, utenom tak. Håper dette ga deg en pekepinn.