Velkommen :)

Nå sier vel de siste uttalelser/tester fra forbrukerrådet at separate kontrakter er billigst.

Men hvis en ikke har forutsetning for å håndtere flere grupper i rett kronologisk rekkefølge, ville jeg evt. valgt en takstmann/konsulent el. til styringen. Han vil også klare å luke ut de som er uryddige, og kjenner til hvilke firma som kan anbefales. Han kan også ta seg av kontraktsgjennomgang før signering.

Pris er veldig vanskelig, alt etter standard, byggtekniske forhold...

Dette er ikke noe jeg har spesielt god greie på. Men jeg vet at det fort koster skjorta å pusse opp gamle hus. Du kan oftest rive hele greia og faktisk spare penger.

Naboen min bygde et hus på ca 100m2 grunnflate, halvannen etasje. Den gangen (7-8 år siden) kostet det 900 000. Han gjorde da en del selv, noe leide han folk til.

Året etter pusset jeg opp huset på gården hjemme. Huset har en grunnflate på ca 70 kvadrat, 1 etasje. 2. etasje er svært lav. Gjorde ALT selv (bortsett fra rørleggerarbeid og elektrikerarbeid). Det kom på over en million.

Resultatet er at jeg hadde mye mer arbeid enn naboen. Betalte mer. Og fikk et langt mindre attraktivt hus, fordi det alltid blir litt begrensninger når man pusser opp.

Er nå i avslutningsfasen av noe lignende. Vi har etterisolert utenfra, byttet kledning, nytt undertak og takstein, lagt vannbåren varme, støpt gulver nede, bygd opp et bad fra bunnen i andre etasje, nytt vaskerom, nytt kjøkken, nytt el.anlegg, alt av rør er nytt. Har beholdt en del panel nede, men jammen ble det mer nytt der også enn jeg hadde tenkt. Jeg reiv det aller meste selv både ute og inne. Ellers har jeg ryddet underveis, og gjort en del møkkajobber. La takstein selv, og har malt alt både ute og inne selv. Pluss en del småtteri. Vi ender vel opp på ca. 2,4 mill tenker jeg. Varmepumpe og boring er inkludert i det, samt nytt biovac-anlegg. Har en veldig grei snekker som har hjulpet meg mye underveis, men har ordna alt med håndverkerne selv.

Jeg hadde ett budsjett på ca 1.5 mil for mitt prosjekt, og da gjør jeg det meste innvendig selv.

utvending jobb, etterisolering av tak og vegger, ny bordkledning, tak, og arbeid ca 620.000, el og vva ca 210.000 (baderomsinnred inkl.)
resten av budsjettet går til materiell innvendig

Ta gjerne en titt på prosjektet mitt, kanskje litt mer riving og arbeid enn det du planlegger???

Lykke til!

Takk, interessant. Jeg har nok ikke tenkt å gå så voldsomt til verks, men til gjengjeld setter jeg vel bort mer av jobben, så prisen blir nok fort i samme størrelsesorden. Jeg har hatt to eiendomsmeglere til å kikke på huset, og de anslår mellom MNOK 1 og 3 til oppgraderinger - selvfølgelig avhengig av krav til standard og egeninnsats. Det siste beløpet er til full moderne standard, og det har ikke jeg tenkt.

Jeg har for øvrig hørt at flere er skeptiske til totalentrepriser - da blir det alltid en usikkerhet for leverandøren om han klarer å finne gode underleverandører, og for å ta på seg den risikoen legger de inn ganske solid påslag. Fastpriser er nok vanskelig å få til på gamle hus, igjen på grunn av usikkerhet om hva man finner når man begynner å jobbe, og det må evt. tas igjen med solid påslag. Vel, oppsummert betyr vel dette usikkerhet uansett hva man gjør, så det blir vanskelig å komme særlig lenger enn temmelig grove anslag - før jeg evt. begynner det møysommelige arbeidet med å hente inn detaljerte anbud.

Mulig jeg har kjørt hasardvarianten, men jeg må innrømme at jeg rett og slett har tatt ting etterhvert. Fikk grove overslag av tømrer, elektriker og rørlegger, men det er ikke lett å få det hundre prosent på slike prosjekter. Har ikke hatt fastpris på noe omtrent, kun timebetaling. Tror kanskje det er like greit, om en litt uoversiktlig for en som ikke har mer peiling enn meg.

En må heller ikke glemme at det kan dukke opp en god del ting underveis når en pusser opp gamle hus. Vi har pussa opp ett hus fra 1923 og er vel omtrent helt ferdige utvendig (mangler balkong) samt totalrenovert første etasje innvendig fullstendig. Nå har vi starta i 2. etg. Prismessig har jeg ikke peiling lenger på hva vi har brukt og det er vel helt klart billigere å bygge helt nytt.

Det blir litt ekstra kostnad hele veien på at ting ikke er i standard størrelser, som feks vinduer i snåle størrelser, ekstra takhøyde, skevheter. Joda, masse snadder og sjarm i gamle hus.......men jeg digger det;)

Og det spørs jo veldig hvor man skal hen da. Om man skal bygge om ett eldre hus til ett nytt hus så vil det fort koste uhorvelig mye.

Om man skal oppgradere til god bostandard men faktisk bo i en eldre bolig, så blir det noe annet.

Og husk at det å bygge ett gammelt hus om til nytt sjeldent blir en god løsning i forhold til å bygge nytt fra bunnen av, og det blir aldri bedre enn alle de andre som bygger nytt fra bunnen av, men om man velger å restaurere og oppgradere med nensom hånd så kan man få ett unikt hus som ikke resten av nabolaget har.

Selv mener jeg vel at man ikke bør kjøpe gammelt hvis man ønsker seg nytt, og vise versa ;-)
-----------------------------

Har snakket med en del som har pusset opp/restaurert, forsiktig modernisert eldre hus, de får ikke fastpris av håndtverkere av den enkle grunn at det er henimot umulig å fastslå prisen på forhånd.

En annen viktig ting, alt etter hvor dere skal med prosjektet, er å få tak i riktig håndtverker som har efaring med denne type arbeid og ikke bare sier "riv alt, bygg nytt etter tek ditt og tek datt".

En "totalrehab" av ett eldre hus vil også kreve deres deltagelse i stor grad, det er mange avgjørelser som må taes underveis i forhold til nybygg som teoretisk kan "gå av seg selv".

Normalt er jeg veldig for totalentreprise for det er som regel både billigere og en har noen som følger opp, koordinerer og ikke minst er ansvarlig for alle underleverandører. Men akurat når det gjelder gamle hus ville jeg i større grad valgt underleverandører selv og har helt andre kriterier for valg av fagfolk enn da vi bygde nytt hus. Eks entrepenør valgte vi ut fra pris når vi bygde nytt hus skulle da sprenge og planere hele tomten flat på en bestemt qotehøyde (selv det var jo en utfordring å få dem til å huske høyden), men da vi skulle heve et gamelt hus og støpe ny grunnmur var tillitt til entrepenør ekstremt viktig og det er en oppgave en vanskelig kan detaljstyre og kontraktfeste på forhånd verken når det gjelder pris eller hvordan best utføre det. Slik er det med det meste på gamle hus.

Når det er sagt er det en helt annen stemning i gamle hus og hadde klart valgt et gamelt hus som skulle totalrehabiliteres enn å bygge et nytt hus om jeg skulle valgt igjen. Mye arbeid om en skal gjøre det meste selv, men samtidig har en en mulighet å gjøre ting selv kontra når en bygger nytt da er det veldig begrenset hva en får gjøre. JA det koster penger og JA det hadde nok på mange måter vært billigere å revet huset og bygget nytt, men river en kommer det en rekke andre problemstillinger: mister verdien av å bevare gamelt preg, må søke kommunen på nytt og ingen garanti for at en få bygge opp på nytt, strandsoner, og en er da mer låst til å bruke fagfolk og det blir da et helt annet budsjett....

Vi regner med å bruke ca 1,5 mill på prosjektet vårt. Da er alt av riving både inne og ute, og snekring og isolering innendørs egeninnsats. (utvendig snekring, bad, el og rør blir gjort av proffer) aluvegen.blogspot.com Det gir vel ca 13.500 kr/M2 i oppussingskostnader.