4,119
3
0
Fra ettroms til toroms med åpen kjøkkenløsning - hybel
2
0
Vi har en gammel hybel i kjelleren som vi vurderer å gjøre om fra ettroms til toroms ved å flytte kjøkkenet ut i stua og gjøre om det gamle kjøkkenet til soverom. Det er en liten hybel på ca. 30 kvm., og dagens kjøkken er kun på 1,80x2,00 meter, men vil være en fordel å ha soverom adskildt med tanke på lufting om natten osv. Vurderingen ligger i om det er lønnsomt ettersom vi skal flytte herfra om et par tre år. Vi vil antakeligvis ikke få tid til å tjene inn prisen for å gjøre dette ved å sette opp utleieprisen innen vi flytter, og lurer derfor på om det vil ha en fortjeneste når huset selges?
Kjøkkenet ligger som dere ser på tegningen (kjapp i paint), og det virker som om rørene er trukket fra badet og over dit og delvis lagt inn i bokser. Jeg antar at det da ikke vil bli store problemene med vannrør. Taket på badet er senket, og da har vi tenkt at det kanskje er mulig å legge inn ventilasjonsrør til vifte under der og ut samme røret som ventilasjonen på badet?
En siste ting ville vært å legge opp nye kurser. Det er tre (fire) kurser fra før; en til badet (10A), en til stue+kjøkken (10A), en til stekeovn (20A) og en siste til stua som også går delvis på stua i huset (10A). Aner ikke hva som bør endres på, legges til.
Er det noen som kan gi et overslag for hva dette vil koste? Tenker mest på arbeidskraft her - elektriker og rørlegger. Regner med å gjøre så mye som mulig selv av alt annet (Rive/sette opp kjøkken, rive vegger (?), "tette" vegger...).
Legger ved to "plantegninger" som jeg mekket i en fei.
Kjøkkenet ligger som dere ser på tegningen (kjapp i paint), og det virker som om rørene er trukket fra badet og over dit og delvis lagt inn i bokser. Jeg antar at det da ikke vil bli store problemene med vannrør. Taket på badet er senket, og da har vi tenkt at det kanskje er mulig å legge inn ventilasjonsrør til vifte under der og ut samme røret som ventilasjonen på badet?
En siste ting ville vært å legge opp nye kurser. Det er tre (fire) kurser fra før; en til badet (10A), en til stue+kjøkken (10A), en til stekeovn (20A) og en siste til stua som også går delvis på stua i huset (10A). Aner ikke hva som bør endres på, legges til.
Er det noen som kan gi et overslag for hva dette vil koste? Tenker mest på arbeidskraft her - elektriker og rørlegger. Regner med å gjøre så mye som mulig selv av alt annet (Rive/sette opp kjøkken, rive vegger (?), "tette" vegger...).
Legger ved to "plantegninger" som jeg mekket i en fei.
Du kjenner markedet lokalt, og vil vel ha en følelse av hvor mye ekstra du kan ta i leie for en toroms hybel i forhold til en ettroms.
Mange verdsetter en utleieleilighet til omtrent 10 ganger årlige leieinntekter. Det er 12 måneder i året, så hvis du kan få gjort dette til en kostnad som ligger under 120 ganger økningen i månedsleie vil det lønne seg.
Hvis det f.eks. koster 5000,- å leie nå, så vil man kunne øke utleie til 6000,-. Dette vil da bli 36.000,- over tre år. Og ved salg vil vi få 10.000,- mer for en hybel man kan leie ut for 6000,- enn 5000,-, så da vil det lønne seg om man får det til for under 46.000,-?
Fint, la oss gå ut i fra at dere får 1000 kr mer i måneden. Hvis dere, og framtidige, eiere er slike som tror på at verdien av en bygning er like 10 ganger årsleien, så betyr det at det det vil lønne seg å bygge ut hvis dere greier det innenfor 1.000 kr/mnd * 12 mnd/år * 10 år =120.000 kr.
(Så kan man argumentere med at med dagens lave rentenivå samt verdistigning på hus kan kanskje 10 år erstattes med 12, 15 eller kanskje til og med enda mer; det blir i så fall bare en endring av et tall i regnestykket).
Modellen er selvsagt bare en grov tilnærming, men det er en tilnærming som er grei i praktisk bruk, og den ble ihvertfall tidligere benyttet i noen takstrapporter. Å regne "riktig", med neddiskontering av framtidige kontantstrømmer og under hensyntagen til ulike risikoer, fører til masse antagelser og gjetninger om framtidig rentenivå år for år og så videre, og blir lett komplisert og tvilsom. Så det er praktisk å ha en enkel og grei liten regnemodell som gir et noenlunde greit anslag med et minimum av jobb.
Man kan hevde at for beregning av dagens verdi har det i prinsippet ikke noe å si om huset/leiligheten selges en eller flere ganger i framtiden; så lenge kjøper og selger tenker etter samme modell. Kjøper og selger skal da være i stand til å komme fram til en "riktig" pris som gjenspeiler denne modellen.