8 951    9    0  

Pusser opp gammelt hus, brukt opp sparepenger og lån, men ikke helt ferdig

 25     0
Hei

Vi har kjøpt et gammelt hus fra 1916 for 3 millioner kroner  med veldig bra beliggenhet - i ett av de dyreste området i denne byen. Huset har en tomt på 1,3 mål og har dobbelgarage.

Dette huset har vi renovert slik:


1) Helt nytt tak med rød keramisk taksten, inkludert ny pipe og takrenner (kostet 450.000!!!)
2) Totalrenovert hele andre etage i tråd med hvordan huset en gang så ut (perlestaff-panel på tak og vegger som vi har malt, alt listverk er nytt, men i gammel stil, lysbrytere og kontakter i gammel stil, en del nye vinduer i gammel stil (koblede og med støyisolering) laget hos lokal snekker
3) Heltre eikegulv fra Dinesen Eik på alle rom
4) Nytt sikringsskap


Det som gjenstår i andre etage nå er å ferdigstille oppussing av badet. Det skal vi renovere til sommeren. Megler har gitt oss takst på 4 millioner kroner, som ble brukt da vi søkte om lån til oppussingen. Taksten var basert på det vi hadde planlagt å pusse opp/gjøre med andre etage på huset, samt skifte tak. Imidlertid har budsjettet sprukket så vi er ikke helt ferdig med badet enda. Alt rørleggerarbeid er ferdig, men vi har ikke flislagt eller kjøpt inventaret enda, ei heller lagt strøm der.

Nå har vi brukt opp alle sparepengene og lånet (for sikkerhet skyld røk girkassa på bilen og vi måtte bruke 80.000 på å reparere denne!), men vi er altså ikke helt ferdig med andre etage. Resten av badet gjenstår. Vi skraper sammen noen tusen hver måned av ordinær lønning og jobber oss sakte men sikkert ferdig med badet.

Men nå som vi har begynt har vi lyst til å ta kjøkkenet og to stuer i første etage også. Det er snakk om å ta ned senket tak og sette opp nye panel, listverk og nye heltre dører. Ny innredning på kjøkkenet. Vi har også en svensk, gammel kakkelovn som er nedpakket nå, men som vi har lyst til å sette opp på stua.

Vi eier i tillegg til huset vårt en to-roms leilighet i en stor by i Norge som vi leier ut. Denne er "egenkapitalen" vår. Leiligheten ligger i et veldig populært område og for ett år siden fikk vi en prisvurdering på 2.5 millioner kroner på leiligheten. Vi har igjen 1.2 mill i lån på denne leiligheten. Huset vi har kjøpt er belånt med 3.3 millioner kroner, så til sammen har vi 4.5 millioner i lån. Renter og avdrag på lånet på leiligheten dekkes av leieinntektene.

Nå er vi uenige om hva vi skal gjøre med hensyn til eventuelt å refinansiere/låne mer. Til sammen har vi ca 1.3 millioner i inntekt pr år, og av leieinntekter har vi 13.000 pr måned, dvs 156.000 pr år. Er det galematias å låne 2-300.000 til? Hvis vi gjør det, blir vi ferdig med første etage også. Etter denne oppussigen vil jo verdien stige betraktelig. Men det er jo heller ikke sikkert at vi får lov til å låne noe mer....

Dette ble rotete ... men prøver meg på et innlegg. Ser noen noen muligheter her? Er det en muighet å be om ny takst på hus og leilighet etter allerede ett år - dvs. kan vi vente at verdien har steget ytterligere på objektene slik at vi har mer sikkerhet? Andre muligheter? Hva ville dere ha gjort?

   #1
 158     Sandnes     0
Synes dere har vært flinke!!!!

Selv mener jeg at det er en "no-brainer"; dere har 4.5 MNOK i lån, men verdiene deres utgjør 2.0 MNOK; altså har dere et "nettolån" på usle 2.5 MNOK.

Med "faste inntekter" på nærmere 1.5 MNOK per år tangerer dere såvidt "inntekt x 2" dersom dere tar opp ytterligere 300.000.- i lån.

Dersom banken går med på det og dere kan betjene lånene greit, og har faste inntekter så ville jeg kjørt på... Bo- og livskvaliteten deres øker i tråd med at arealene deres pusses opp, og boligen stiger også i verdi...

Det var nå mine 2c ihvertfall Smile Lykke til!
   #3
 1 519     Oslo     0
Lån mer og få fullført. Ikke noe å tenke på i det hele. Dere har ikke spesielt mye lån i forhold til inntekten og sikkerheten er svært god basert på det du skriver her.
   #5
 688     Drøbak     0

Lån mer og få fullført. Ikke noe å tenke på i det hele. Dere har ikke spesielt mye lån i forhold til inntekten og sikkerheten er svært god basert på det du skriver her.


+1
Signatur
   #6
 591     Øvre Eiker     0
Her ser det ut som Ridderspore har postet samme spørsmål to ganger. Den andre er i http://www.byggebolig.no/byggebudsjett-anbud/pusser-opp-gammelt-hus-brukt-opp-sparepenger-og-lan-men-er-ikke-helt-ferdig/. I den tråden er alle som svarer enige om at han bør spare først så lenge det ikke er helt nødvendige reparasjoner. Og her er alle enige om at han bør låne mer for å fullføre raskt.

Det viser hvordan den første som svarer fort legger føringen for hvordan resten svarer også. Jeg har sett det samme i helt andre sammenhenger også.
   #7
 1 519     Oslo     0

Her ser det ut som Ridderspore har postet samme spørsmål to ganger. Den andre er i http://www.byggebolig.no/byggebudsjett-anbud/pusser-opp-gammelt-hus-brukt-opp-sparepenger-og-lan-men-er-ikke-helt-ferdig/. I den tråden er alle som svarer enige om at han bør spare først så lenge det ikke er helt nødvendige reparasjoner. Og her er alle enige om at han bør låne mer for å fullføre raskt.

Det viser hvordan den første som svarer fort legger føringen for hvordan resten svarer også. Jeg har sett det samme i helt andre sammenhenger også.


Da bør han forholde seg til den tråden som gir de riktige svarene - nemlig denne.

Om de er flinke og sparer 10.000 kroner i måenden så vil det ta et par år +/- å spare opp 2-300.000 kroner. Det er lenge å vente på å få ferdig et så sentrale rom som bade og kjøkken. Særlig siden trådstarter enkelt kan låne pengene og uansett betale det ned raskt med pengene de ellers skulle ha spart opp dersom de er bekymret for lånemengden. Med rask nedbetaling vil det ikke koste mange tusenlappene å få det ferdig nå mens man uansett er i gang. Det blir neppe billigere å pusse opp badet i løpet av noen år heller.

2-300.000 til er fullt forsvrlig lånemengde og med god sikkerhet, så det er ingen grunn til at de ikke skal få lånet. For ve og vel og generell livskvalitet er det i min verden en no-brainer å gjøre mest mulig ferdig forteste mulig. Risken er selvsagt at det resterende går på en stor budsjettsmell og blir mye dyrere enn forutsatt...

   #8
 17 440     Akershus     0
Spørsmålet er ikke hva dere har av verdier, men hvor mye dere er i stand til å betale av renter og avdrag.

Kjører en veldig stramt blir "girkassen" er "problem".

Signatur
   #9
 1 096     Skjetten     0
Greit å ta med i beregeningen om dere forventer noe lønnsøkning også, eller om lønnen blir værende på samme nivå.
Signatur