Det er ikke slik at jeg er redd for at h*n ska stikke av med alt, vi har pratet om det, og h*n har ingen problemer dersom jeg vil skrive en kontrakt. Ville bare høre litt hvordan reglene var, og om det er nødvendig. Mye god info her, tusen takk!
MEN; Er vi "samboere" nå, bare pga h*n har endret adresse? Må vel være noe mer en det som må gjøres for at vi skal bli det?
For de fleste formål er det ikke noen forskjell på å være samboere eller 'roommates'. Dere velger selv om dere vil kalle dere for samboere eller ikke, inntil dere evt får felles formue og gjeld f.eks. ved at h*n kjøper eller får eierandel i din bolig (eller dere sammen kjøper en ny). Da må dere krysse av for samboer med felles formue og gjeld på selvangivelsen og føre opp hverandres fødselsnummere.
Signatur
Bor i horisontaldelt tomannsbolig fra 1948 i Tromsø. Utdannet geolog, jobber i med gravesøknader i kommunen.
Samlivsøkonomi er ikke alltid enkelt: I motsetning til hva som er populært å mene så er det ikke riktig å fordele eierbrøk etter innskutt egenkapital + gjeld. Dersom den ene parten har 100.000 i EK og 900.000 i lån, mens den andre har 900.000 i EK og kun 100.000 i lån så er det økonomisk korrekte at den andre eier 90% av leiligheten, mens den første eier i henhold til EK-andelen, dvs 10%.
Dette er selvsagt vanskelig å gjennomføre i praksis, men det er faktisk den korrekte måten å gjøre det på.
Dette er umulig riktig.
Tenk over det - blir ikke det en helt merkelig ordning?
Faktum er jo at hver av A og B har bidratt 50 % til ervervet: De stiller begge med kr 1 000 000 som går med til kjøpet. Forskjellen ligger kun i at de må bruke ulik andel av inntektene sine på å betjene løpende banklån.
Eierskap 90/10 innebærer at den ene får kr 900 000 fra den andre uten å ha ytt noe som helst tilbake.
Hvorfor skal da ikke eierskapet være 50/50, ut fra hva A og B faktisk har bidratt med ved kjøpet?
Til trådstarter: Skal en samboer få noen som helst eierandel i leieligheten, må det være fordi hun/han har vært med på å erverve den. Enten ved å kjøpe seg inn direkte eller ved å kjøpe seg inn indirekte ved å være med på nedbetaling av lån. Sistnevnte er vanskeligere å komme noen vei med. Det gjelder desto mer dersom også nedbetalingen har vært indirekte - f.eks. ved at hun overfører "leie" til samboeren, som så bruker noe av beløpet til å betale ned lånet. Da er det nok utelukket at hun har en eierandel, så lenge det ikke er avtalt at hun vitterlig skal ha det.
Samlivsøkonomi er ikke alltid enkelt: I motsetning til hva som er populært å mene så er det ikke riktig å fordele eierbrøk etter innskutt egenkapital + gjeld. Dersom den ene parten har 100.000 i EK og 900.000 i lån, mens den andre har 900.000 i EK og kun 100.000 i lån så er det økonomisk korrekte at den andre eier 90% av leiligheten, mens den første eier i henhold til EK-andelen, dvs 10%.
Dette er selvsagt vanskelig å gjennomføre i praksis, men det er faktisk den korrekte måten å gjøre det på.
Dette er umulig riktig.
Jeg prøver å forstå resonnementet som ligger bak utsagnet til rolfy, og jeg har en følelse av at det kan være riktig.
Ved et skifte av et bo kan eiendeler selges. Hvis en leilighet skal selges så må hver av partene få tilbake i forhold til hva som er betalt. Et lån er nettopp det som IKKE er betalt. Så hvis leiligheten i talleksemplet kostet to mill, A stilte med 100 K i cash og måtte låne 900 K, mens B hadde 900 K klar til å dyttes inn i leiligheten og måtte låne bare 100 K, så er det jo ikke relevant hva som IKKE er betalt, det viktige er hva som faktisk er betalt for leiligheten. Når leiligheten selges og den gir mer enn lånene lyder på, så vil lånene slettes først, og de gjenværende to mill må fordeles etter hvem som har betalt hvor mye for leiligheten. A har betalt 10 % og får 10 % = 200 K av de gjenværende to millene, mens B har betalt 90 % og får 1800 K.
Det man har betalt for, har man en eierandel i. Egenkapitalen er det man har betalt. Lånet har man IKKE betalt.
Signatur
Først var nicket mitt her Misfornøyd, men nå har jeg fått sagt det jeg ville si om FolloHus
Jeg prøver å forstå resonnementet som ligger bak utsagnet til rolfy, og jeg har en følelse av at det kan være riktig.
Ved et skifte av et bo kan eiendeler selges. Hvis en leilighet skal selges så må hver av partene få tilbake i forhold til hva som er betalt. Et lån er nettopp det som IKKE er betalt. Så hvis leiligheten i talleksemplet kostet to mill, A stilte med 100 K i cash og måtte låne 900 K, mens B hadde 900 K klar til å dyttes inn i leiligheten og måtte låne bare 100 K, så er det jo ikke relevant hva som IKKE er betalt, det viktige er hva som faktisk er betalt for leiligheten. Når leiligheten selges og den gir mer enn lånene lyder på, så vil lånene slettes først, og de gjenværende to mill må fordeles etter hvem som har betalt hvor mye for leiligheten. A har betalt 10 % og får 10 % = 200 K av de gjenværende to millene, mens B har betalt 90 % og får 1800 K.
Det man har betalt for, har man en eierandel i. Egenkapitalen er det man har betalt. Lånet har man IKKE betalt.
Nei, dette er feil. :)
Prinsippet må være at eierbrøkene bestemmes av partenes respektive bidrag til ervervet. Dersom A og B har bidratt like mye - og har betalt 50 % av kjøpesummen hver - eier de også like mye. Hvordan A og B finansierer sin del av kjøpesummen er knekkende likegyldig. Det kan ikke spille noen rolle for eierbrøkene om kronene de har betalt til selger ved kjøpet er lånt fra banken eller ikke.
Jeg er enig med deg i at hver av partene ved et salg skal få tilbake i forhold til det de har betalt. "I forhold til det de har betalt" er et annet uttrykk for at eierandelen skal tilsvare andelen av ervervet, og at denne andelen skal legges til grunn ved fordelingen av salgssummen. Og har hver part betalt inn kr 1 mill da de kjøpte, skal de også ha 50 % av kjøpesummen.
Du sier at "lånene slettes". Lån slettes ved at de betales tilbake. Du forutsetter altså at A og B mottar nok midler ved salget til å dekke sine respektive lån. Dersom A har skutt inn 900 000 i EK og derfor eier hele 90 %, mottar han imidlertid 90 % av salgssummen. Det følger jo av avsnittet over. B, som har lånt 900 000 og bare skutt inn 100 000 i EK, mottar bare 10 %.
Får de like mye for leiligheten som de ga for den (2 mill), betyr dette at A får kr 1,8 mill. Han betaler tilbake lånet på kr 100 000 til banken og kan sette kr 1,7 mill på sparekonto. B, derimot, får bare kr 200 000 av salgssummen og sitter igjen med et restlån på kr 700 000. Dette selv om begge betalte like mange kroner til selger da de kjøpte leiligheten.
Du skriver at lån er penger som ikke er betalt. Det er riktig, men på feil måte. Lån er her penger man mottar fra banken og deretter disponerer ved boligkjøp. Selgeren får betalt det han skal ha, men kronene stammer til dels fra banken.
Sett at jeg kjøper en leilighet som er 100 % lånefinansiert, og at min kjæreste skyter inn 1 krone (EK) som hun har på konto. Med logikken over vil det innebære at hun eier 100 %. Jeg får ikke et øre ved et evt. salg, men må fortsette å betale ned på lånet. Jeg har da effektivt gitt min kjæreste leiligheten.
Og hvis eierbrøker skulle bero på andelen EK, ville næringslivet blitt veldig merkelig. Det er ikke få investeringer i næringslivet som skjer utelukkende ved lånefinansiering. Konsekvensen av logikken over ville være at redere, konserner, riggselskaper m.v. ville få 0 % eierandel i skip, rigger, eiendommer mv. som er finansiert slik.
For å vise enda tydeligere hvor outrert logikken er: Sett at jeg låner et beløp av banken og lar pengene ligge på konto urørt inntil videre. Så kjøper jeg og min kjæreste leilighet, og jeg tømmer kontoen ved kjøpet. Er pengene fremdeles fremmedkapital og dermed "ugyldige"? Hva hvis jeg ikke lot pengene ligge på konto, men har brukt dem på aksjer og har solgt aksjene senere igjen; så betaler jeg leiligheten med provenyet. Er provenyet fortsatt "fremmedkapital" som ikke gir eierandeler? Eller er de forvandlet til EK på et eller annet tidspunkt?
Det var mye fornuft i det der. Kanskje har du rett. Men en venn sa en gang til meg at "Du tenker ikke som meg, altså tar du feil". Ut i fra et slikt prinsipp tar du, sett fra mitt perspektiv, feil :-)
Så gjenstår det å komme opp med en god forklaring på hvorfor du tar feil... Det krever litt mer enn en flåsete bemerkning... :-)
Jeg tror man må ta hensyn til banken på en litt annen måte enn du gjør. Ved et boliglån vil banken ha pant i boligen - det er vel nærmest en del av definisjonen på et bolig lån. Ved et salg vil man måtte behandle banken omtrent som de var en eier. Det ser man hvis et belånt hus må (tvangs-)selges, spesielt i tilfellet hvor salgssummen ikke er nok til å dekke opp lånet: Da tar banken alt. Så det første som skjer ved et salg hvor det blir noe til overs for selgerne er at banken trer ut av sin rolle som långiver og panthaver, ved at lånene og pantet slettes. Det som selges eller gjøres opp er derfor et hus uten heftelser. Lånene er borte, gjort opp, forsvunnet, ikke-eksisterende. Det som gjenstår er derfor hva som faktisk er betalt, nemlig egenkapitalen.
Nå ser jeg at det jeg sier nå egentlig bare er det samme jeg sa først, men jeg har nå ihvertfall flyttet tyngdepunktet i forklaringen litt og fokusert mer på bankens rolle.
Et lån er en avtale mellom en (eller flere) juridiske eller fysiske person(er) og en långiver. I tilfellet med boliglån er banken også panthaver. For å slippe tjafs med om en ny eier vil tre inn i lånetakerens låneavtale, så gjør man det ikke slik; man kvitter seg heller i prinsippet med banken først ved å innfri lån og pant først. Salget er en avtale mellom selger og kjøper, derfor må banken bort. Å innfri lånet er normalt den eneste måten man har for å få banken til å gi fra seg pantet sitt. Greier man å kjøpe ut banken kan man selge resten. "Resten" er derfor det som er eiet med egenkapital. Lånet er borte. Selger man noe som er eiet bare med egenkapital, må nettoprovenyet fordeles etter eierbrøkene, definert ved egenkapitalen.
Du gir et ad-absurdum-bevis ved å peke på at for eksempel et riggselskap kan kjøpe en rigg med 100 % lånefinansiering, og mener da at måten min å resonnere på resulterer i en "feil" konklusjon, nemlig at eieren med 0 i egenkapital har en eierandel på 0 i riggen som ble kjøpt. Jeg vil hevde at ad-absurdum-beviset ditt ikke er riktig, siden konklusjonen IKKE er feil. Hvis riggen er 100 % lånefinansiert, så stemmer det man sier på folkemunne perfekt med det man vil oppleve ved oppløsning av et slikt bo: Banken eier alt. Det gir mening å snakke om 0 % eierskap i dette tilfellet. Ved et slikt salg får man ingenting selv. Det er det samme som 0 % eierskap. OK. Det er ikke en absurd konklusjon.
Ofte så investerer man for å få en verdiøkning. Øker verdien av riggen utover kjøpeprisen/pantebeløpet, så oppstår en egenkapital. Egenkapital er aktiva minus lån, og øker verdien av aktiva får man mer i egenkapital. Siden det bare er en eier, vil eierbrøken være 100 %. Plutselig er kjøperen blitt eier av en rigg (minus lånebeløpet). Det gir full mening, ihvertfall for meg.
Om du ikke hører mer fra meg om denne saken i kveld, er det ikke fordi jeg er lei av diskusjonen, men fordi jeg er søvnig
Signatur
Først var nicket mitt her Misfornøyd, men nå har jeg fått sagt det jeg ville si om FolloHus
Samlivsøkonomi er ikke alltid enkelt: I motsetning til hva som er populært å mene så er det ikke riktig å fordele eierbrøk etter innskutt egenkapital + gjeld. Dersom den ene parten har 100.000 i EK og 900.000 i lån, mens den andre har 900.000 i EK og kun 100.000 i lån så er det økonomisk korrekte at den andre eier 90% av leiligheten, mens den første eier i henhold til EK-andelen, dvs 10%.
Svakheten i dette eksemplet er at det ikke er realistisk at to personer hvert sin lån til samme bolig. Om man skulle få det får kun den ene et førsteprioritetslån, mens den andre får et lån med lavere sikkerhet for banken og dermed høyere rente.
Ja, selvsagt kan man betale inn forskjellig beløp til dekning av egenkapital. Men lånet begge signerer på er begge like ansvarlig for og normalt fordeles gjelda 50/50 mellom begge eiere. Gjennom samboerkontrakt eller andre avtaler kan man selvsagt avtale at den ene står ansvarlig for 90% av gjelda og at man betaler renter og avdrag etter samme fordeling, men jeg anbefaler heller løsningen jeg og hun jeg eier hus sammen med har valgt: Regneark hvor alle kostnader til huset hver av oss betaler føres opp. Først de litt ulike tallene til egenkapital, deretter hva vi hver måned bidrar til av renter og avdrag, strøm, forsikring, kommunale utgifter, utgifter til oppussing etc. som vi begge er enig om skal inn i regnskapet. Dermed har vi et godt grunnlag for å se hva hver av oss har brukt på huset, og hvordan vi skal fordele pengene ved et eventuelt salg eller dersom den ene skal kjøpe ut den andre.
Signatur
Bor i horisontaldelt tomannsbolig fra 1948 i Tromsø. Utdannet geolog, jobber i med gravesøknader i kommunen.
Det som gjenstår er derfor hva som faktisk er betalt, nemlig egenkapitalen.
Og å fordele det som blir til overs, evt. det som fremdeles skyldes, når man har eierbrøk og fordelingsbrøk på lånet i f,eks en samboeravtale er trivielt.
Det gjøres på samme måte som om man hadde solgt selv: Partene skal ha salgsum etter eierbrøk fratrukket avtalt andel av restlån og omkstninger. Omkostninger deles halvparten hver for faste beløp og etter gjeldende brøker for omkostninger som er avhengig av låne-salgs- beløp.
Og ja, det er mulig at en av partene i minus vil den skylde den andre parten penger som de kan kreve tilbake. Det er akkurat derfor man skriver kontrakt...
Det blir kanskje lettere, hvis man ikke liker prosentregning, å bare dele det likt eller etter en forhåndsdefinert andel. Men riktig blir det ikke; da vil alltid være en av partene som kommer bedre eller dårligere ut, avhengig av om slaget gikk i pluss eller minus.
Prinsippet må være at eierbrøkene bestemmes av partenes respektive bidrag til ervervet. Dersom A og B har bidratt like mye - og har betalt 50 % av kjøpesummen hver - eier de også like mye. Hvordan A og B finansierer sin del av kjøpesummen er knekkende likegyldig.
Det er ikke likegyldig siden gjeld er tatt opp med sikkerhet i bolig, og banken skal ha pengene sine først.
La oss si at den ene har 1 mill EK mens den andre tar opp et forbrukslån på 1 mill og spytter inn i boligen. Da eier de 50% hver og boligen har ingen gjeld. Så faller boligprisene 20% og boligen er verdt 1.6 mill. Boligen selges, den første tar et tap på 200k, den andre sitter igjen med et restlån på 200k etter å ha brukt sin del av salgssummen på å betale ned forbrukslånet.
Dersom lånet er tatt med sikkerhet i boligen får banken først sin million, da er det 600k igjen. Person 1 har tapt 400k, person 2 sitter igjen med 0 og har 0 i gjeld. Dvs at person 1 tar hele tapet selv om person 2 hadde 100% lånefinansiering. Og man kan da si at person 2 "skylder" person 1 penger, men den fordringen kan fort være rimelig verdiløs.
Og hvis eierbrøker skulle bero på andelen EK, ville næringslivet blitt veldig merkelig. Det er ikke få investeringer i næringslivet som skjer utelukkende ved lånefinansiering. Konsekvensen av logikken over ville være at redere, konserner, riggselskaper m.v. ville få 0 % eierandel i skip, rigger, eiendommer mv. som er finansiert slik.
Det er akkurat slik det fungerer i næringslivet. Långivere eier ikke en pøkk, det er aksjonærene som eier hele sjappa og stikker av med hele overskuddet. På den andre siden får långiverene pengene sine tilbake først ved en konkurs og aksjnærene taper alt. Det er for øvrig ikke mye i næringslivet som er 100% lånefinansiert.
Uansett hvor mye penger du låner en bedrift har du ikke stemmerett i generalforamlinger, du har ikke rett til noen andel av overskuddet. Eneste du har krav på er rentebetalingene på lånet og hovedstol ved forfall. Ved konkurs har du eventuelt pant i noe konkret, om lånet er usikret har du et krav mot konkursboet på linje med andre kreditorer med samme prioritet.
Det er ikke slik at jeg er redd for at h*n ska stikke av med alt, vi har pratet om det, og h*n har ingen problemer dersom jeg vil skrive en kontrakt. Ville bare høre litt hvordan reglene var, og om det er nødvendig. Mye god info her, tusen takk!
MEN; Er vi "samboere" nå, bare pga h*n har endret adresse? Må vel være noe mer en det som må gjøres for at vi skal bli det?
http://no.wikipedia.org/wiki/Samboerskap sier at "Det er i dag ingen generell definisjon i det norske lovverket av hva en «samboer» er", men les gjerne wikipediaartikkelen og diskusjonen av hva som regnes som samboerskap.
Se også denne: http://www.skatteetaten.no/en/Person/Folkeregister/Ekteskap-og-samliv/Registrering-av-samboerskap/
For de fleste formål er det ikke noen forskjell på å være samboere eller 'roommates'. Dere velger selv om dere vil kalle dere for samboere eller ikke, inntil dere evt får felles formue og gjeld f.eks. ved at h*n kjøper eller får eierandel i din bolig (eller dere sammen kjøper en ny). Da må dere krysse av for samboer med felles formue og gjeld på selvangivelsen og føre opp hverandres fødselsnummere.
Dette er umulig riktig.
Tenk over det - blir ikke det en helt merkelig ordning?
Faktum er jo at hver av A og B har bidratt 50 % til ervervet: De stiller begge med kr 1 000 000 som går med til kjøpet. Forskjellen ligger kun i at de må bruke ulik andel av inntektene sine på å betjene løpende banklån.
Eierskap 90/10 innebærer at den ene får kr 900 000 fra den andre uten å ha ytt noe som helst tilbake.
Hvorfor skal da ikke eierskapet være 50/50, ut fra hva A og B faktisk har bidratt med ved kjøpet?
Til trådstarter: Skal en samboer få noen som helst eierandel i leieligheten, må det være fordi hun/han har vært med på å erverve den. Enten ved å kjøpe seg inn direkte eller ved å kjøpe seg inn indirekte ved å være med på nedbetaling av lån. Sistnevnte er vanskeligere å komme noen vei med. Det gjelder desto mer dersom også nedbetalingen har vært indirekte - f.eks. ved at hun overfører "leie" til samboeren, som så bruker noe av beløpet til å betale ned lånet. Da er det nok utelukket at hun har en eierandel, så lenge det ikke er avtalt at hun vitterlig skal ha det.
Jeg prøver å forstå resonnementet som ligger bak utsagnet til rolfy, og jeg har en følelse av at det kan være riktig.
Ved et skifte av et bo kan eiendeler selges. Hvis en leilighet skal selges så må hver av partene få tilbake i forhold til hva som er betalt. Et lån er nettopp det som IKKE er betalt. Så hvis leiligheten i talleksemplet kostet to mill, A stilte med 100 K i cash og måtte låne 900 K, mens B hadde 900 K klar til å dyttes inn i leiligheten og måtte låne bare 100 K, så er det jo ikke relevant hva som IKKE er betalt, det viktige er hva som faktisk er betalt for leiligheten. Når leiligheten selges og den gir mer enn lånene lyder på, så vil lånene slettes først, og de gjenværende to mill må fordeles etter hvem som har betalt hvor mye for leiligheten. A har betalt 10 % og får 10 % = 200 K av de gjenværende to millene, mens B har betalt 90 % og får 1800 K.
Det man har betalt for, har man en eierandel i. Egenkapitalen er det man har betalt. Lånet har man IKKE betalt.
Nei, dette er feil. :)
Prinsippet må være at eierbrøkene bestemmes av partenes respektive bidrag til ervervet. Dersom A og B har bidratt like mye - og har betalt 50 % av kjøpesummen hver - eier de også like mye. Hvordan A og B finansierer sin del av kjøpesummen er knekkende likegyldig. Det kan ikke spille noen rolle for eierbrøkene om kronene de har betalt til selger ved kjøpet er lånt fra banken eller ikke.
Jeg er enig med deg i at hver av partene ved et salg skal få tilbake i forhold til det de har betalt. "I forhold til det de har betalt" er et annet uttrykk for at eierandelen skal tilsvare andelen av ervervet, og at denne andelen skal legges til grunn ved fordelingen av salgssummen. Og har hver part betalt inn kr 1 mill da de kjøpte, skal de også ha 50 % av kjøpesummen.
Du sier at "lånene slettes". Lån slettes ved at de betales tilbake. Du forutsetter altså at A og B mottar nok midler ved salget til å dekke sine respektive lån. Dersom A har skutt inn 900 000 i EK og derfor eier hele 90 %, mottar han imidlertid 90 % av salgssummen. Det følger jo av avsnittet over. B, som har lånt 900 000 og bare skutt inn 100 000 i EK, mottar bare 10 %.
Får de like mye for leiligheten som de ga for den (2 mill), betyr dette at A får kr 1,8 mill. Han betaler tilbake lånet på kr 100 000 til banken og kan sette kr 1,7 mill på sparekonto. B, derimot, får bare kr 200 000 av salgssummen og sitter igjen med et restlån på kr 700 000. Dette selv om begge betalte like mange kroner til selger da de kjøpte leiligheten.
Du skriver at lån er penger som ikke er betalt. Det er riktig, men på feil måte. Lån er her penger man mottar fra banken og deretter disponerer ved boligkjøp. Selgeren får betalt det han skal ha, men kronene stammer til dels fra banken.
Sett at jeg kjøper en leilighet som er 100 % lånefinansiert, og at min kjæreste skyter inn 1 krone (EK) som hun har på konto. Med logikken over vil det innebære at hun eier 100 %. Jeg får ikke et øre ved et evt. salg, men må fortsette å betale ned på lånet. Jeg har da effektivt gitt min kjæreste leiligheten.
Og hvis eierbrøker skulle bero på andelen EK, ville næringslivet blitt veldig merkelig. Det er ikke få investeringer i næringslivet som skjer utelukkende ved lånefinansiering. Konsekvensen av logikken over ville være at redere, konserner, riggselskaper m.v. ville få 0 % eierandel i skip, rigger, eiendommer mv. som er finansiert slik.
For å vise enda tydeligere hvor outrert logikken er: Sett at jeg låner et beløp av banken og lar pengene ligge på konto urørt inntil videre. Så kjøper jeg og min kjæreste leilighet, og jeg tømmer kontoen ved kjøpet. Er pengene fremdeles fremmedkapital og dermed "ugyldige"? Hva hvis jeg ikke lot pengene ligge på konto, men har brukt dem på aksjer og har solgt aksjene senere igjen; så betaler jeg leiligheten med provenyet. Er provenyet fortsatt "fremmedkapital" som ikke gir eierandeler? Eller er de forvandlet til EK på et eller annet tidspunkt?
Det var mye fornuft i det der. Kanskje har du rett. Men en venn sa en gang til meg at "Du tenker ikke som meg, altså tar du feil". Ut i fra et slikt prinsipp tar du, sett fra mitt perspektiv, feil :-)
Så gjenstår det å komme opp med en god forklaring på hvorfor du tar feil... Det krever litt mer enn en flåsete bemerkning... :-)
Jeg tror man må ta hensyn til banken på en litt annen måte enn du gjør. Ved et boliglån vil banken ha pant i boligen - det er vel nærmest en del av definisjonen på et bolig lån. Ved et salg vil man måtte behandle banken omtrent som de var en eier. Det ser man hvis et belånt hus må (tvangs-)selges, spesielt i tilfellet hvor salgssummen ikke er nok til å dekke opp lånet: Da tar banken alt. Så det første som skjer ved et salg hvor det blir noe til overs for selgerne er at banken trer ut av sin rolle som långiver og panthaver, ved at lånene og pantet slettes. Det som selges eller gjøres opp er derfor et hus uten heftelser. Lånene er borte, gjort opp, forsvunnet, ikke-eksisterende. Det som gjenstår er derfor hva som faktisk er betalt, nemlig egenkapitalen.
Nå ser jeg at det jeg sier nå egentlig bare er det samme jeg sa først, men jeg har nå ihvertfall flyttet tyngdepunktet i forklaringen litt og fokusert mer på bankens rolle.
Et lån er en avtale mellom en (eller flere) juridiske eller fysiske person(er) og en långiver. I tilfellet med boliglån er banken også panthaver. For å slippe tjafs med om en ny eier vil tre inn i lånetakerens låneavtale, så gjør man det ikke slik; man kvitter seg heller i prinsippet med banken først ved å innfri lån og pant først. Salget er en avtale mellom selger og kjøper, derfor må banken bort. Å innfri lånet er normalt den eneste måten man har for å få banken til å gi fra seg pantet sitt. Greier man å kjøpe ut banken kan man selge resten. "Resten" er derfor det som er eiet med egenkapital. Lånet er borte. Selger man noe som er eiet bare med egenkapital, må nettoprovenyet fordeles etter eierbrøkene, definert ved egenkapitalen.
Du gir et ad-absurdum-bevis ved å peke på at for eksempel et riggselskap kan kjøpe en rigg med 100 % lånefinansiering, og mener da at måten min å resonnere på resulterer i en "feil" konklusjon, nemlig at eieren med 0 i egenkapital har en eierandel på 0 i riggen som ble kjøpt. Jeg vil hevde at ad-absurdum-beviset ditt ikke er riktig, siden konklusjonen IKKE er feil. Hvis riggen er 100 % lånefinansiert, så stemmer det man sier på folkemunne perfekt med det man vil oppleve ved oppløsning av et slikt bo: Banken eier alt. Det gir mening å snakke om 0 % eierskap i dette tilfellet. Ved et slikt salg får man ingenting selv. Det er det samme som 0 % eierskap. OK. Det er ikke en absurd konklusjon.
Ofte så investerer man for å få en verdiøkning. Øker verdien av riggen utover kjøpeprisen/pantebeløpet, så oppstår en egenkapital. Egenkapital er aktiva minus lån, og øker verdien av aktiva får man mer i egenkapital. Siden det bare er en eier, vil eierbrøken være 100 %. Plutselig er kjøperen blitt eier av en rigg (minus lånebeløpet). Det gir full mening, ihvertfall for meg.
Om du ikke hører mer fra meg om denne saken i kveld, er det ikke fordi jeg er lei av diskusjonen, men fordi jeg er søvnig
Svakheten i dette eksemplet er at det ikke er realistisk at to personer hvert sin lån til samme bolig. Om man skulle få det får kun den ene et førsteprioritetslån, mens den andre får et lån med lavere sikkerhet for banken og dermed høyere rente.
Ja, selvsagt kan man betale inn forskjellig beløp til dekning av egenkapital. Men lånet begge signerer på er begge like ansvarlig for og normalt fordeles gjelda 50/50 mellom begge eiere. Gjennom samboerkontrakt eller andre avtaler kan man selvsagt avtale at den ene står ansvarlig for 90% av gjelda og at man betaler renter og avdrag etter samme fordeling, men jeg anbefaler heller løsningen jeg og hun jeg eier hus sammen med har valgt:
Regneark hvor alle kostnader til huset hver av oss betaler føres opp. Først de litt ulike tallene til egenkapital, deretter hva vi hver måned bidrar til av renter og avdrag, strøm, forsikring, kommunale utgifter, utgifter til oppussing etc. som vi begge er enig om skal inn i regnskapet. Dermed har vi et godt grunnlag for å se hva hver av oss har brukt på huset, og hvordan vi skal fordele pengene ved et eventuelt salg eller dersom den ene skal kjøpe ut den andre.
Og å fordele det som blir til overs, evt. det som fremdeles skyldes, når man har eierbrøk og fordelingsbrøk på lånet i f,eks en samboeravtale er trivielt.
Det gjøres på samme måte som om man hadde solgt selv: Partene skal ha salgsum etter eierbrøk fratrukket avtalt andel av restlån og omkstninger. Omkostninger deles halvparten hver for faste beløp og etter gjeldende brøker for omkostninger som er avhengig av låne-salgs- beløp.
Og ja, det er mulig at en av partene i minus vil den skylde den andre parten penger som de kan kreve tilbake. Det er akkurat derfor man skriver kontrakt...
Det blir kanskje lettere, hvis man ikke liker prosentregning, å bare dele det likt eller etter en forhåndsdefinert andel. Men riktig blir det ikke; da vil alltid være en av partene som kommer bedre eller dårligere ut, avhengig av om slaget gikk i pluss eller minus.
100% korrekt.
La oss si at den ene har 1 mill EK mens den andre tar opp et forbrukslån på 1 mill og spytter inn i boligen. Da eier de 50% hver og boligen har ingen gjeld. Så faller boligprisene 20% og boligen er verdt 1.6 mill. Boligen selges, den første tar et tap på 200k, den andre sitter igjen med et restlån på 200k etter å ha brukt sin del av salgssummen på å betale ned forbrukslånet.
Dersom lånet er tatt med sikkerhet i boligen får banken først sin million, da er det 600k igjen. Person 1 har tapt 400k, person 2 sitter igjen med 0 og har 0 i gjeld. Dvs at person 1 tar hele tapet selv om person 2 hadde 100% lånefinansiering. Og man kan da si at person 2 "skylder" person 1 penger, men den fordringen kan fort være rimelig verdiløs.
Det er akkurat slik det fungerer i næringslivet. Långivere eier ikke en pøkk, det er aksjonærene som eier hele sjappa og stikker av med hele overskuddet. På den andre siden får långiverene pengene sine tilbake først ved en konkurs og aksjnærene taper alt. Det er for øvrig ikke mye i næringslivet som er 100% lånefinansiert.
Uansett hvor mye penger du låner en bedrift har du ikke stemmerett i generalforamlinger, du har ikke rett til noen andel av overskuddet. Eneste du har krav på er rentebetalingene på lånet og hovedstol ved forfall. Ved konkurs har du eventuelt pant i noe konkret, om lånet er usikret har du et krav mot konkursboet på linje med andre kreditorer med samme prioritet.