Du gir et ad-absurdum-bevis ved å peke på at for eksempel et riggselskap kan kjøpe en rigg med 100 % lånefinansiering, og mener da at måten min å resonnere på resulterer i en "feil" konklusjon, nemlig at eieren med 0 i egenkapital har en eierandel på 0 i riggen som ble kjøpt. Jeg vil hevde at ad-absurdum-beviset ditt ikke er riktig, siden konklusjonen IKKE er feil. Hvis riggen er 100 % lånefinansiert, så stemmer det man sier på folkemunne perfekt med det man vil oppleve ved oppløsning av et slikt bo: Banken eier alt. Det gir mening å snakke om 0 % eierskap i dette tilfellet. Ved et slikt salg får man ingenting selv. Det er det samme som 0 % eierskap. OK. Det er ikke en absurd konklusjon.
Riktig på folkemunne. Men er folkemunne riktig? ;)
Banken vil ikke eie riggen. Banken kan f.eks. ikke selge riggen, leie ut riggen, flytte riggen etc. - mao. utøve eierrådighet over riggen. Det banken eier, er en fordring mot selskapet som har kjøpt riggen. Banken KAN også bli eier av riggen såfremt (1) banken har panterett i riggen (gitt at det går an) og (2) selskapet ikke betaler tilbake lånet.
Nøyaktig likt er det med boliger. Jeg har banklån, banken har en fordring med pantesikring. Det er alt banken har. Leiligheten er min, banken har 0 eierrådighet. Den kan komme på besøk hvis den ber pent, men kan ikke bo her, leie ut, bestemme innredning etc. (Heldigvis!)
Ja, det er riktig på folkemunne, og det er riktig i denne diskusjonen også, så lenge vi er obs på presiseringene som vi begge gjør.
Vi er enige om at banken ikke "eier" riggen eller leiligheten, i betydning full råderett. Bankens eierskap begrenser seg til en rett til å kreve en andel av en kjøpesum, begrenset av størrelsen på panteobligasjonen og sum av saldo på lånene.
Samtidig har ikke de tradisjonelle "eierne" lenger fullstendig råderett over riggen. De kan for eksempel ikke gi den bort til noen, la den brenne opp uten å forsikre den først, og så videre.
Akkurat det du presiserer her er det jeg prøvde å få fram ved at banken ikke har tradisjonell råderett over leiligheten som sådan, men kan typisk betraktes som involvert som deleier til en salgssum i de tilfeller det finnes huslån, og det er jo utgangspunktet for diskusjonen.
Signatur
Først var nicket mitt her Misfornøyd, men nå har jeg fått sagt det jeg ville si om FolloHus
Jeg mener det er relevant om pengene kommer fra lån med pant i bolig eller f.eks fra et forbrukslån da det i førstnevnte tilfelle legger begrensninger på hva som er disponible midler i boligen etter salg, mens det i det andre tilfelle ikke gjør det.
Jeg og min samboer har separate lån (SPK og bank, så ganske vanlig løsning). SPK har førsteprioritet, min bank har 2. prioritet. Forsåvidt omtrent kun av akademisk interesse siden belåningsgraden er relativt lav nå. Vi har også ulik eierbrøk, dog ikke etter EK men etter inskutte totalmidler (som jo er det vanligste). Men SPK har ikke pant i min del av boligen og min bank har ikke pant i hennes del av boligen så vidt jeg husker.
Nå skal det sies at jeg ikke har studert panteforholdene veldig nøye siden det ikke er så relevant siden det er god med sikkerhetsbuffer i begges eierandel for det underliggende pantekravet.
Jeg mener det er relevant om pengene kommer fra lån med pant i bolig eller f.eks fra et forbrukslån da det i førstnevnte tilfelle legger begrensninger på hva som er disponible midler i boligen etter salg, mens det i det andre tilfelle ikke gjør det.
Nettopp! Det har stor betydning for oppgjøret ved et salg. I det ene tilfellet går pengene rett tilbake til banken, i det andre tilfellet er det i forhold til boligen ren egenkapital som du får utbetalt på kontoen din og kan gjøre som du vil med, om det nå er å betale ned på forbrukslånet eller ta et godt glass med for eksempel eplejuice. Skål!
Signatur
Først var nicket mitt her Misfornøyd, men nå har jeg fått sagt det jeg ville si om FolloHus
Det er såre enkelt: Hvis A og B kjøper noe sammen - f.eks. en leilighet - er det den del hver av dem betaler av kjøpesummen, som avgjør hvor stor andel de eier.
Ja, selvsagt. Og både A og B kan ha arvet penger, kan ha lånt dem fra en onkel i Amerika, kan ha tjent dem på ærlig vis, kan bruke penger av studielånet, eller på andre måter stille opp med egenkapital. A og B fant tak i henholdsvis 900 K og 100 K på denne måten. Det de ikke greier å skrape sammen på denne måten må de låne, og dette kaller vi huslånet, med henholdsvis 100 K og 900 K.
Totalt er lånene altså på en million. Hvis leiligheten så selges for nevnte 2 millioner, har banken rett til halvparten av denne summen, så retten til de 2 millionene fordeler seg, gitt denne salgssummen som følger: Banken: 1 000 K A: 900 K B: 100 K
Fordelingen til eiendomsretten av salgssummen i prosent er altså 50 : 45 : 5.
Men bankens eiendomsrett til salgssummen strekker seg ikke lenger enn til lånebeløpet, så banken kjøpes ut. Bankens eierandel er definert gjennom et beløp, nemlig summen av saldoene på lånene (Forutsatt at det er nok pant). Bankens andel blir borte ved at lånene blir borte. Det som gjenstår da er den gjenværende millionen, fordelt som følger: A: 900 K B: 100 K
Vi ser at fordelingen til eiendomsretten nå i prosent er 90 : 10. Og, som du sier, det er såre enkelt: Hvis A og B kjøper noe sammen er det den del hver av dem betaler av kjøpesummen, som avgjør hvor stor andel de eier. A eier 90 % av det som blir igjen, mens B eier 10 %.
Pant er ikke noe som kan "innfris". Det er det underliggende pantekravet som innfris, hvoretter pantet - som er en heftelse - slettes.
La oss ikke bli vanskelige og begynne med ordkløveri nå. Det er helt vanlig å snakke om innfrielse av et pant, og med det mener man innfrielse av et pantekrav. Dette er ordbruk som omtrent alle andre skjønner og ikke har noe problemer med. Det blir slitsomt å diskutere hvis du skal henge deg opp i slikt.
Du forutsetter fremdeles at både A og B får store nok deler av salgssummen til at de kan dekke sine respektive lån. Som påpekt i tidligere innlegg er dette umulig dersom eierbrøken er 90/10, slik du argumenterer for. Dette (bisarre) prinsippet for eierskapsfordeling fører til at A sitter igjen med en pen gevinst, mens B sitter igjen med et tilsvarende tap.
Det forutsetter jeg aldeles ikke. I talleksemplet, hvor rettighetene til salgssummen er fordelt 50 : 45 : 5 mellom banken, er bankens eierbrøk akkurat så stor at at banken får sin million, siden eierbrøken er fastsatt ut i fra hvor mye banken skal ha. Banken kjøpes ut. Og først resten etter dette skal deles mellom A og B.
Husk at banken har første prioritet. Banken kan og skal løses ut først. De andre slåss om smulene som blir til overs. I dette tilfellet en million smuler.
Siden leiligheten ble kjøpt for 2 millioner (1 million fra banken, 900 K fra A og 100 K fra og selges for samme beløp, 2 millioner (Fordelt med 1 million til banken, 900 K til A og 100 K til blir det ingen gevinst eller tap til noen.
I mellomtiden har A hatt en avtale med banken om å betale renter og eventuelt avdrag på 100 K, og B har tilsvarende hatt en avtale med banken om å betale renter og avdrag på 900 K. Greit nok.
Konklusjonen din forutsetter dermed en 50-50 fordeling av salgssummen på kr 2 mill.
Det gjør den aldeles ikke! Salgssummen skal fordeles 50 : 45 : 5, etter hva hver har betalt.
Dette holder du også øyensynlig fast ved i ditt siste eksempel - hvor fordelingen også blir feil.
Fordelingen blir aldeles riktig også i det siste eksemplet. Lånet var gitt som et kronebeløp, slik de aller, aller fleste lån i Norge. I det siste eksemplet var det verdistigning. Denne verdistigningen får ikke banken noen del av. Det blir dermed en større netto verdi som gjenstår etter at bankens rettighet er kjøpt ut og lånene slettet, og denne netto verdien fordeles som vi hele tiden er enige om, nemlig forholdsvis etter hvor mye hver av A og B har bidratt, nemlig (selvsagt uten hensyn til lånene, som A og B ved dette tidspunktet allerede har fått slettet).
Problemet med din tankegang er at du har satt deg fast i noe som er uriktig. Bl.a. fordi du feilaktig blander inn banken på eiersiden, selv om banken kun er långiver med pantesikring. Du gjør banken til medeier, det er bisart.
Jeg kan love deg at sameieres innbyrdes eierforhold som deklaratorisk regel bestemmes av deres andel av ervervssummen, uavhengig av hvorvidt de har finansiert disse andelene ved lånte midler eller ved rede midler på konto (EK).
Altså kan jeg love deg av A og B eier 50 % hver av leiligheten (med mindre annet er avtalt) dersom den kostet kr 2 mill og ble ervervet ved at A betalte 900' fra konto og 100' med banklån, mens B har betalt 100' fra konto og 900' med banklån.
Spørsmålet er hvor mye du er villig til å vedde på det motsatte.
Og jeg kan legge til for ordens skyld: I innlegget ditt over begynner du å skrive om rettighetene i salgssummen, hvor banken visstnok har en andel. Det er helt feil at banken har noen eiendomsrett i salgssummen, men det viktige er at du da har beveget deg vekk fra temaet: Spørsmålet er om A og B eier 90/10 av leiligheten eller ikke.
Altså kan jeg love deg av A og B eier 50 % hver av leiligheten (med mindre annet er avtalt) dersom den kostet kr 2 mill og ble ervervet ved at A betalte 900' fra konto og 100' med banklån, mens B har betalt 100' fra konto og 900' med banklån.
Det er ikke det samme som at det er økonomisk korrekt. Er du enig i at det blir urettferdig dersom boligen selges med tap, den ene blir gjeldsfri og den andre i praksis tar hele tapet og evt må få det tilbake fra medeieren privat?
For øvrig setter vel meglere opp 50/50 nesten på autopilot med mindre man eksplisitt ber om noe annet. Da jeg var i kontraktsmøte var det forhåndsutfyllt 50/50, vi skulle ha 75/25
Problemet med din tankegang er at du har satt deg fast i noe som er uriktig. Bl.a. fordi du feilaktig blander inn banken på eiersiden, selv om banken kun er långiver med pantesikring. Du gjør banken til medeier, det er bisart.
Du må for min del gjerne mene hva du vil om at banken er medeier. Det er en fri verden.
Det jeg har sagt, er at banken vanligvis ikke har råderett over boligen, men har prioritert rett til en del av pengene som kommer inn ved et salg, pluss noen andre rettigheter.
Det jeg mener om bankens rettigheter er eksakt det samme som står i panteloven:
Med panterett menes en særrett til å søke dekning for et krav (pantekravet) i ett eller flere bestemte formuesgoder (pantet).
På nettet vil du finne enorme mengder med tilfeller hvor folk snakker om at banken er medeier av en bolig, som for eksempel:
Vi og banken eier dette huset - første kjøp for oss begge
Banken eier og vi betaler, så innen 20år eier vi nok selv.
Vi eier en eldre enebolig, som vi nå skal bygge ut! Eller dvs....det er vel strengt tatt banken som eier den da! :knegg:
Kjøpte hus da jeg var 23 jeg. Så jeg eier allerede en god del av huset, banken eier mindre enn meg hvertfall.:knegg: Men vi må nok bygge på og da blir det mere lån gitt.
Vi eier hus, men banken eier vel mest av det.
Det som for deg framstår som bisarrt, ser ut til å være en veldig vanlig tankegang hos andre. Veldig få ser ut til å reagere på en slik ide, unntatt deg.
Det burde ikke være umulig å bli enige om et enkelt og greit faktum: Når man selger en bolig med et typisk boliglån, sikret med pant, har banken en særrett til å kreve dekning for et krav i boligen, i praksis en del av salgssummen. Det jeg har gjort her er bare å ta utgangspunkt i definisjonen på pant i Panteloven, og klargjøre litt og skifte ut enkelte ord for å vise hva Panteloven sier om tilfellet vårt, blant annet har jeg skiftet ut "pantehaver" med "bank", siden det typisk er en bank som er pantehaver.
Resonnementet mitt er basert akkurat på hva loven sier. Banken har en særrett til å kreve dekning for et krav. Banken har en særrett, og denne særretten kommer foran det meste av andre retter. Det gir mening å tenke at dette skjer "først". Når kravet er dekket, har ikke banken noe den skal ha sagt lenger. Når banken har benyttet sin særrett, kan andre ta hånd om resten. Når banken har benyttet sin særrett er også lånene borte, siden lånene hang sammen med panteretten.
Og jeg kan legge til for ordens skyld: I innlegget ditt over begynner du å skrive om rettighetene i salgssummen, hvor banken visstnok har en andel. Det er helt feil at banken har noen eiendomsrett i salgssummen, men det viktige er at du da har beveget deg vekk fra temaet: Spørsmålet er om A og B eier 90/10 av leiligheten eller ikke.
Selvsagt har banken en rett til en andel av salgssummen! Dette er jo hele poenget med pantesystemet! Banken har sikring for sine utlån! Hadde ikke banken hatt rett til en andel av salgssummen kunne jo "eierne" solgt hele greia og tatt alt med seg til Bahamas, både pengene som var lånt og pengene fra salget! Ikke bare har banken en rett til en andel av salgssummen - banken har sogar rett til å forsyne seg først. Blir det ikke noe til overs for de andre er det synd for de andre.
Banken har en eiendomsrett til en del av salgssummen, og resten eier A og B i forholdet 90/10. Jeg har aldeles ikke beveget meg vekk fra noe tema!
Signatur
Først var nicket mitt her Misfornøyd, men nå har jeg fått sagt det jeg ville si om FolloHus
Altså kan jeg love deg av A og B eier 50 % hver av leiligheten (med mindre annet er avtalt) dersom den kostet kr 2 mill og ble ervervet ved at A betalte 900' fra konto og 100' med banklån, mens B har betalt 100' fra konto og 900' med banklån.
Det er ikke det samme som at det er økonomisk korrekt. Er du enig i at det blir urettferdig dersom boligen selges med tap, den ene blir gjeldsfri og den andre i praksis tar hele tapet og evt må få det tilbake fra medeieren privat?
For øvrig setter vel meglere opp 50/50 nesten på autopilot med mindre man eksplisitt ber om noe annet. Da jeg var i kontraktsmøte var det forhåndsutfyllt 50/50, vi skulle ha 75/25
Til ditt eksempel - salg med tap. A (900' EK, 100' lån) og B (100' EK og 900' lån) eier 50/50. Selger de med tap - la oss si til kr 1 mill (de gav kr 2 mill), vil det medføre at A sitter igjen med 400' på konto. B, derimot, sitter igjen med 400 i gjeld. Urimelig? Nei, for begge har mistet like mye, dvs. 500 000. Forskjellen er bare at A lettere kan bære dette siden hans lån var så lite. At det blir verre for B, gjenspeiler bare at B har tatt større risiko ved å låne mesteparten.
At det er utfylt 50/50 på forhånd i skjema, skyldes sikkert at det er lovens utgangspunkt. Hvis to eier sammen, anses de å eie 50 % hver med mindre det er holdepunkter for annet.
Det jeg har sagt, er at banken vanligvis ikke har råderett over boligen, men har prioritert rett til en del av pengene som kommer inn ved et salg, pluss noen andre rettigheter.
(...)
På nettet vil du finne enorme mengder med tilfeller hvor folk snakker om at banken er medeier av en bolig, som for eksempel: (...)
Det som for deg framstår som bisarrt, ser ut til å være en veldig vanlig tankegang hos andre. Veldig få ser ut til å reagere på en slik ide, unntatt deg.
Det burde ikke være umulig å bli enige om et enkelt og greit faktum: Når man selger en bolig med et typisk boliglån, sikret med pant, har banken en særrett til å kreve dekning for et krav i boligen, i praksis en del av salgssummen. Det jeg har gjort her er bare å ta utgangspunkt i definisjonen på pant i Panteloven, og klargjøre litt og skifte ut enkelte ord for å vise hva Panteloven sier om tilfellet vårt, blant annet har jeg skiftet ut "pantehaver" med "bank", siden det typisk er en bank som er pantehaver.
Resonnementet mitt er basert akkurat på hva loven sier. Banken har en særrett til å kreve dekning for et krav. Banken har en særrett, og denne særretten kommer foran det meste av andre retter. Det gir mening å tenke at dette skjer "først". Når kravet er dekket, har ikke banken noe den skal ha sagt lenger. Når banken har benyttet sin særrett, kan andre ta hånd om resten. Når banken har benyttet sin særrett er også lånene borte, siden lånene hang sammen med panteretten.
Og jeg kan legge til for ordens skyld: I innlegget ditt over begynner du å skrive om rettighetene i salgssummen, hvor banken visstnok har en andel. Det er helt feil at banken har noen eiendomsrett i salgssummen, men det viktige er at du da har beveget deg vekk fra temaet: Spørsmålet er om A og B eier 90/10 av leiligheten eller ikke.
Selvsagt har banken en rett til en andel av salgssummen! Dette er jo hele poenget med pantesystemet! Banken har sikring for sine utlån! Hadde ikke banken hatt rett til en andel av salgssummen kunne jo "eierne" solgt hele greia og tatt alt med seg til Bahamas, både pengene som var lånt og pengene fra salget! Ikke bare har banken en rett til en andel av salgssummen - banken har sogar rett til å forsyne seg først. Blir det ikke noe til overs for de andre er det synd for de andre.
Banken har en eiendomsrett til en del av salgssummen, og resten eier A og B i forholdet 90/10. Jeg har aldeles ikke beveget meg vekk fra noe tema!
Nå skal jeg være ærlig: Du snakker for mye om ting du ikke vet stort om.
La oss spole tilbake til start: Spørsmålet er hvor mye A og B eier av leiligheten de har kjøpt sammen. Vi vet begge hva våre standpunkter er. Det ene standpunktet er også riktig.
Det finurlige er at begge kommer til samme resultat, dvs. at hver av A og B totalt sett får 1 mill ved salget (som de så må innfri sine lån med). Min vei til dette resultatet er enkel og korrekt: De får 1 mill hver siden de eier 50 % hver. Din vei er kronglete og selvmotsigende (eier A og B 90/10, skal jo A som 90-prosentsselger få 90 % av kr 2 mill) - og uriktig.
Du vil skifte tema og snakke om noe annet, nemlig rettigheter i en salgssum. Og jo, selvsagt er en salgssum noe annet, f.eks. er det et annet deknings- og formuesobjekt enn en leilighet.
Da blir det vanskelig å diskutere. Jeg er for øvrig ferdig med diskusjonen - dette er ganske basic, og om det ikke har sunket inn nå, er det ikke mye jeg kan gjøre.
Å blande inn panterett i dette - eller hva folk feilaktig sier på "folkemunne" - er avsporinger. Hvis du tror panterett er det samme som eierrett slik at banken blir medeier, ja da foreslår jeg at du leser pantelovens definisjon igjen. Det samme gjelder hvis du tror poenget med pant er å gi banken rett til en del av salgssummen. Formålet med pant er å gi banken sikkerhet for utestående ved at banken kan ta dekning i eiendommen.
Til ditt siste avsnitt er svaret nei, man kan ikke fritt selge pantsatte eiendommer og gi pokker i banken. Pantet er tinglyst, og banken kan dermed fastholde panteretten overfor ny eier. Dét har vi vært innom i en annen diskusjon. Og det er *mulig* banken kan ha pant i salgssummen ved det som heter surrogasjon, men det tviler jeg ærlig talt på.
Til ditt eksempel - salg med tap. A (900' EK, 100' lån) og B (100' EK og 900' lån) eier 50/50. Selger de med tap - la oss si til kr 1 mill (de gav kr 2 mill), vil det medføre at A sitter igjen med 400' på konto. B, derimot, sitter igjen med 400 i gjeld. Urimelig? Nei, for begge har mistet like mye, dvs. 500 000. Forskjellen er bare at A lettere kan bære dette siden hans lån var så lite. At det blir verre for B, gjenspeiler bare at B har tatt større risiko ved å låne mesteparten.0
Enig forutsatt at panten kun er i den enkeltes "andel" av boligen, men det vanlige er vel at panten er i hele boligen? Da kommer A dårligere ut siden han taper 500k mens B ikke lengre har et lån og har tapt sine 100k i egenkapital. B har jo ingen gjeld til banken siden lånet er innfridd gjennom salgssummen.
Det finurlige er at begge kommer til samme resultat, dvs. at hver av A og B totalt sett får 1 mill ved salget (som de så må innfri sine lån med). Min vei til dette resultatet er enkel og korrekt: De får 1 mill hver siden de eier 50 % hver. Din vei er kronglete og selvmotsigende (eier A og B 90/10, skal jo A som 90-prosentsselger få 90 % av kr 2 mill) - og uriktig.
Vi kommer til samme resultat i akkurat ett spesialtilfelle, nemlig at det ikke har vært hverken økning eller reduksjon i verdien av leiligheten. For alle andre tilfeller kommer vi til ulikt resultat.
Jeg har gang på gang påpekt at A som 90 prosent eier ikke skal ha 90 % av 2 mill, men av det som er igjen etter at banken har tatt sitt, nemlig 1 mill. Banken har nemlig etter Panteloven en særrett til å søke deknig for sine krav først, om du liker det eller ikke.
Debatteknikken din er skitten: Du tillegger meg meninger som jeg ikke har, og argumenterer så imot dem.
Du vil skifte tema og snakke om noe annet, nemlig rettigheter i en salgssum. Og jo, selvsagt er en salgssum noe annet, f.eks. er det et annet deknings- og formuesobjekt enn en leilighet.
Det er da aldeles ikke noe annet! Hovedspørsmålet her er rettigheter samboere kan tenkes å opparbeide seg før de eventuelt skiller lag igjen. Hvis partene greier å bli enige om en måte å fordele eiendeler som de kan tenkes å eie sammen, og en måte å fordele gjeld på, så er det glimrende, i motsatt fall skal eiendeler selges. Man har altså i praksis et bo, hvor leiligheten skal selges og det står om hvem som har hvilke rettigheter i en salgssum. Det er akkurat kjernen i det vi snakker om. Det er aldeles ikke noe skifte av tema!
Hvis du tror panterett er det samme som eierrett slik at banken blir medeier, ja da foreslår jeg at du leser pantelovens definisjon igjen.
Her kommer den skitne teknikken inn igjen. Atter en gang tillegger du meg meninger som jeg ikke har, og argumenterer mot dette. Jeg har avklart grundig at panterett ikke er det samme som eierrett, men at det har likhetspunkter når det gjelder retten til salgssummen.
Det samme gjelder hvis du tror poenget med pant er å gi banken rett til en del av salgssummen. Formålet med pant er å gi banken sikkerhet for utestående ved at banken kan ta dekning i eiendommen.
Et viktig poeng med pant ER å gi banken rett til en del av salgssummen. Det er tvangsmidlet banken har til å sørge for at lån blir innfridd. Når noen selger en pantsatt eiendom SKAL banken ha en del av salgssummen. Et vanlig tilfelle er når noen havner i økonomiske vanskeligheter, og diverse inkassosaker ender opp med utlegg og pant eiendommen. Hvis eiendommen da selges, skal de ulike pantehaverne, som kan inkludere en eller flere banker, ha sine deler av salgssummen. Det er hele vitsen. Ved et tvangssalg trenger det ikke engang å være banken, som typisk har høyeste prioritet, som krever tvangssalg gjennomført.
Signatur
Først var nicket mitt her Misfornøyd, men nå har jeg fått sagt det jeg ville si om FolloHus
Ja, det er riktig på folkemunne, og det er riktig i denne diskusjonen også, så lenge vi er obs på presiseringene som vi begge gjør.
Vi er enige om at banken ikke "eier" riggen eller leiligheten, i betydning full råderett. Bankens eierskap begrenser seg til en rett til å kreve en andel av en kjøpesum, begrenset av størrelsen på panteobligasjonen og sum av saldo på lånene.
Samtidig har ikke de tradisjonelle "eierne" lenger fullstendig råderett over riggen. De kan for eksempel ikke gi den bort til noen, la den brenne opp uten å forsikre den først, og så videre.
Akkurat det du presiserer her er det jeg prøvde å få fram ved at banken ikke har tradisjonell råderett over leiligheten som sådan, men kan typisk betraktes som involvert som deleier til en salgssum i de tilfeller det finnes huslån, og det er jo utgangspunktet for diskusjonen.
Jeg og min samboer har separate lån (SPK og bank, så ganske vanlig løsning). SPK har førsteprioritet, min bank har 2. prioritet. Forsåvidt omtrent kun av akademisk interesse siden belåningsgraden er relativt lav nå. Vi har også ulik eierbrøk, dog ikke etter EK men etter inskutte totalmidler (som jo er det vanligste). Men SPK har ikke pant i min del av boligen og min bank har ikke pant i hennes del av boligen så vidt jeg husker.
Nå skal det sies at jeg ikke har studert panteforholdene veldig nøye siden det ikke er så relevant siden det er god med sikkerhetsbuffer i begges eierandel for det underliggende pantekravet.
Nettopp! Det har stor betydning for oppgjøret ved et salg. I det ene tilfellet går pengene rett tilbake til banken, i det andre tilfellet er det i forhold til boligen ren egenkapital som du får utbetalt på kontoen din og kan gjøre som du vil med, om det nå er å betale ned på forbrukslånet eller ta et godt glass med for eksempel eplejuice. Skål!
Problemet med din tankegang er at du har satt deg fast i noe som er uriktig. Bl.a. fordi du feilaktig blander inn banken på eiersiden, selv om banken kun er långiver med pantesikring. Du gjør banken til medeier, det er bisart.
Jeg kan love deg at sameieres innbyrdes eierforhold som deklaratorisk regel bestemmes av deres andel av ervervssummen, uavhengig av hvorvidt de har finansiert disse andelene ved lånte midler eller ved rede midler på konto (EK).
Altså kan jeg love deg av A og B eier 50 % hver av leiligheten (med mindre annet er avtalt) dersom den kostet kr 2 mill og ble ervervet ved at A betalte 900' fra konto og 100' med banklån, mens B har betalt 100' fra konto og 900' med banklån.
Spørsmålet er hvor mye du er villig til å vedde på det motsatte.
Og jeg kan legge til for ordens skyld: I innlegget ditt over begynner du å skrive om rettighetene i salgssummen, hvor banken visstnok har en andel. Det er helt feil at banken har noen eiendomsrett i salgssummen, men det viktige er at du da har beveget deg vekk fra temaet: Spørsmålet er om A og B eier 90/10 av leiligheten eller ikke.
Det er ikke det samme som at det er økonomisk korrekt. Er du enig i at det blir urettferdig dersom boligen selges med tap, den ene blir gjeldsfri og den andre i praksis tar hele tapet og evt må få det tilbake fra medeieren privat?
For øvrig setter vel meglere opp 50/50 nesten på autopilot med mindre man eksplisitt ber om noe annet. Da jeg var i kontraktsmøte var det forhåndsutfyllt 50/50, vi skulle ha 75/25
Du må for min del gjerne mene hva du vil om at banken er medeier. Det er en fri verden.
Det jeg har sagt, er at banken vanligvis ikke har råderett over boligen, men har prioritert rett til en del av pengene som kommer inn ved et salg, pluss noen andre rettigheter.
Det jeg mener om bankens rettigheter er eksakt det samme som står i panteloven:
På nettet vil du finne enorme mengder med tilfeller hvor folk snakker om at banken er medeier av en bolig, som for eksempel:
Det som for deg framstår som bisarrt, ser ut til å være en veldig vanlig tankegang hos andre. Veldig få ser ut til å reagere på en slik ide, unntatt deg.
Det burde ikke være umulig å bli enige om et enkelt og greit faktum: Når man selger en bolig med et typisk boliglån, sikret med pant, har banken en særrett til å kreve dekning for et krav i boligen, i praksis en del av salgssummen. Det jeg har gjort her er bare å ta utgangspunkt i definisjonen på pant i Panteloven, og klargjøre litt og skifte ut enkelte ord for å vise hva Panteloven sier om tilfellet vårt, blant annet har jeg skiftet ut "pantehaver" med "bank", siden det typisk er en bank som er pantehaver.
Resonnementet mitt er basert akkurat på hva loven sier. Banken har en særrett til å kreve dekning for et krav. Banken har en særrett, og denne særretten kommer foran det meste av andre retter. Det gir mening å tenke at dette skjer "først". Når kravet er dekket, har ikke banken noe den skal ha sagt lenger. Når banken har benyttet sin særrett, kan andre ta hånd om resten. Når banken har benyttet sin særrett er også lånene borte, siden lånene hang sammen med panteretten.
Selvsagt har banken en rett til en andel av salgssummen! Dette er jo hele poenget med pantesystemet! Banken har sikring for sine utlån! Hadde ikke banken hatt rett til en andel av salgssummen kunne jo "eierne" solgt hele greia og tatt alt med seg til Bahamas, både pengene som var lånt og pengene fra salget! Ikke bare har banken en rett til en andel av salgssummen - banken har sogar rett til å forsyne seg først. Blir det ikke noe til overs for de andre er det synd for de andre.
Banken har en eiendomsrett til en del av salgssummen, og resten eier A og B i forholdet 90/10. Jeg har aldeles ikke beveget meg vekk fra noe tema!
Til ditt eksempel - salg med tap. A (900' EK, 100' lån) og B (100' EK og 900' lån) eier 50/50. Selger de med tap - la oss si til kr 1 mill (de gav kr 2 mill), vil det medføre at A sitter igjen med 400' på konto. B, derimot, sitter igjen med 400 i gjeld. Urimelig? Nei, for begge har mistet like mye, dvs. 500 000. Forskjellen er bare at A lettere kan bære dette siden hans lån var så lite. At det blir verre for B, gjenspeiler bare at B har tatt større risiko ved å låne mesteparten.
At det er utfylt 50/50 på forhånd i skjema, skyldes sikkert at det er lovens utgangspunkt. Hvis to eier sammen, anses de å eie 50 % hver med mindre det er holdepunkter for annet.
Nå skal jeg være ærlig: Du snakker for mye om ting du ikke vet stort om.
La oss spole tilbake til start: Spørsmålet er hvor mye A og B eier av leiligheten de har kjøpt sammen. Vi vet begge hva våre standpunkter er. Det ene standpunktet er også riktig.
Det finurlige er at begge kommer til samme resultat, dvs. at hver av A og B totalt sett får 1 mill ved salget (som de så må innfri sine lån med). Min vei til dette resultatet er enkel og korrekt: De får 1 mill hver siden de eier 50 % hver. Din vei er kronglete og selvmotsigende (eier A og B 90/10, skal jo A som 90-prosentsselger få 90 % av kr 2 mill) - og uriktig.
Du vil skifte tema og snakke om noe annet, nemlig rettigheter i en salgssum. Og jo, selvsagt er en salgssum noe annet, f.eks. er det et annet deknings- og formuesobjekt enn en leilighet.
Da blir det vanskelig å diskutere. Jeg er for øvrig ferdig med diskusjonen - dette er ganske basic, og om det ikke har sunket inn nå, er det ikke mye jeg kan gjøre.
Å blande inn panterett i dette - eller hva folk feilaktig sier på "folkemunne" - er avsporinger. Hvis du tror panterett er det samme som eierrett slik at banken blir medeier, ja da foreslår jeg at du leser pantelovens definisjon igjen. Det samme gjelder hvis du tror poenget med pant er å gi banken rett til en del av salgssummen. Formålet med pant er å gi banken sikkerhet for utestående ved at banken kan ta dekning i eiendommen.
Til ditt siste avsnitt er svaret nei, man kan ikke fritt selge pantsatte eiendommer og gi pokker i banken. Pantet er tinglyst, og banken kan dermed fastholde panteretten overfor ny eier. Dét har vi vært innom i en annen diskusjon. Og det er *mulig* banken kan ha pant i salgssummen ved det som heter surrogasjon, men det tviler jeg ærlig talt på.
Q.E.D.
Enig forutsatt at panten kun er i den enkeltes "andel" av boligen, men det vanlige er vel at panten er i hele boligen? Da kommer A dårligere ut siden han taper 500k mens B ikke lengre har et lån og har tapt sine 100k i egenkapital. B har jo ingen gjeld til banken siden lånet er innfridd gjennom salgssummen.
Og nå skal jeg være ærlig: Du er iherdig til å komme med nedlatende bemerkninger til andre.
Vi kommer til samme resultat i akkurat ett spesialtilfelle, nemlig at det ikke har vært hverken økning eller reduksjon i verdien av leiligheten. For alle andre tilfeller kommer vi til ulikt resultat.
Jeg har gang på gang påpekt at A som 90 prosent eier ikke skal ha 90 % av 2 mill, men av det som er igjen etter at banken har tatt sitt, nemlig 1 mill. Banken har nemlig etter Panteloven en særrett til å søke deknig for sine krav først, om du liker det eller ikke.
Debatteknikken din er skitten: Du tillegger meg meninger som jeg ikke har, og argumenterer så imot dem.
Det er da aldeles ikke noe annet! Hovedspørsmålet her er rettigheter samboere kan tenkes å opparbeide seg før de eventuelt skiller lag igjen. Hvis partene greier å bli enige om en måte å fordele eiendeler som de kan tenkes å eie sammen, og en måte å fordele gjeld på, så er det glimrende, i motsatt fall skal eiendeler selges. Man har altså i praksis et bo, hvor leiligheten skal selges og det står om hvem som har hvilke rettigheter i en salgssum. Det er akkurat kjernen i det vi snakker om. Det er aldeles ikke noe skifte av tema!
Så panterett har ikke noe med boliglån å gjøre?
At du så enkelt avskriver hva store deler av befolkningen mener og tenker som "feilaktig" bør være en tankevekker for deg.
At det som folk flest tenker på som naturlig og fornuftig for deg framstår som "bisarrt" er også tankevekkende.
Her kommer den skitne teknikken inn igjen. Atter en gang tillegger du meg meninger som jeg ikke har, og argumenterer mot dette. Jeg har avklart grundig at panterett ikke er det samme som eierrett, men at det har likhetspunkter når det gjelder retten til salgssummen.
Et viktig poeng med pant ER å gi banken rett til en del av salgssummen. Det er tvangsmidlet banken har til å sørge for at lån blir innfridd. Når noen selger en pantsatt eiendom SKAL banken ha en del av salgssummen. Et vanlig tilfelle er når noen havner i økonomiske vanskeligheter, og diverse inkassosaker ender opp med utlegg og pant eiendommen. Hvis eiendommen da selges, skal de ulike pantehaverne, som kan inkludere en eller flere banker, ha sine deler av salgssummen. Det er hele vitsen. Ved et tvangssalg trenger det ikke engang å være banken, som typisk har høyeste prioritet, som krever tvangssalg gjennomført.