3,926
4
0
Kontraktsbrudd huskjøp?
29
Hedmark
0
Hei alle sammen,
Jeg har stort sett vært en flue på veggen på dette forumet de siste 2 årene, uten å postet særlig mye, men lest tusenvis av tråder. Men nå trenger jeg sårt innsikt fra noen vise menn og damer, hvis noen har erfaring eller kunnskap rundt en uheldig situasjon jeg har havnet i.
Kort forhistorie: Oktober 2011 kjøpet jeg et frittstående hus på landet (tidligere røkterbolig) fra en gård som er et eget AS. Dette huset har ett nabobygg (også tilhørende gården, leies ut til arbeiderne der), ellers er det dyrket mark på alle kanter. Disse husene har egne, private kloakkanlegg. Fra tiden jeg vant budrunden, til jeg skrev kontrakt, fikk nabohuset et pålegg fra kommunen om å utbedre kloakken, siden anleggets alder nærmer seg 30 år. Samtidig kom det et pålegg på mitt hus om det samme, men med lengre tidsfrist siden anlegget er av noe nyere dato. Selger (AS'et) tilbydde seg derved ved kontraktfesting at de koster nytt kloakkanlegg på begge husene, på betingelsen at jeg selv graver rør fra huset mitt og frem til et felles tilkoblingspunkt de lager.
Her er utdrag av kontrakten hvor dette er festet, under §13 Særlige bestemmelser:
"Kjøper er kjent med at selger nylig har fått brev fra kommunen med forhåndsvarsel om utbedring av naboeiendommens avløpsannlegg, og at det i løpet av en 9-årsperiode kan komme pålegg om utbedring av denne eiendommens anlegg. Selger vil utbedre naboeiendommens anlegg og samtidig legge til rette for en kapasitet på dette anlegget slik at <trådstarters adresse> kan koble seg innpå når man måtte ønske det eller får pålegg om det. Selger vil ikke kreve noen kompensasjon for denne tilretteleggingen, men kjøper må når den tid måtte komme, selv koste graving og legging av rør bort til felles tilkoblingspunkt."
Fristen for dette var 31.05.2013, i følge kommunens pålegg.
Dermed følger sakens kjerne...
I forbindelse med at jeg hadde en gravemaskin hos meg i vår (planering og legging av nytt vannrør til boligen) forhørte jeg meg med gården om hvor felles tilkoblingspunkt blir liggende, og når dette arbeidet starter. Jeg fikk kart på dette fra ansvarlig rørleggeringeniør som hadde fått oppdraget for prosjekteringen, og fikk vite at gravingen av dette anlegget skulle starte så snart innhøstingen var foretatt.
Dermed la jeg nytt kloakkrør ut av huset til dette punktet, og på grunnlag av planeringen, så ble dagens slamavskillerkum overfylt med ca 1 høydemeters masser (denne lå i en skråning som ble oppfylt). Avgjørelsen om å dekke til denne kummen ble gjort på grunnlag av at gravearbeiderne på det nye anlegget skulle starte i høst, og jeg ville dermed rekke å få ny kloakk før den gamle tanken ble full.
Nå har derimot gården bestemt seg for å selge nabohuset, og de har avsluttet planene om å legge nytt kloakkanlegg. De har søkt kommunen om utsettelse på dette, og fikk innvilget 1 års utsettelse. Huset blir solgt med en heftelse om at kjøper av huset må koste nytt kloakkanlegg på samme grunnlag som i utdraget av kontrakten over.
Spørsmålet mitt er egentlig om selger har lov til å overdra kontrakten til andre?
Har selger lov til å utsette denne utbedringen av kloakk, kun med grunnlag i at de skal selge huset?
Jeg trodde kontrakten gjaldt mellom meg og selger (AS'et), ikke (kommende) eier av tomten?
Hva kan jeg slå i bordet med for at de skal skifte mening og utbedre kloakken nå?
Jeg kan til slutt nevne at direktøren for dette AS'et langt fra er lett å ha med å gjøre.. De hadde dekket over mange skjulte skader som har dukket opp under oppussing, og gjort alt de kan for å motarbeide mine erstatningskrav som selvfølgelig gjorde at jeg ikke fikk noe tilbake.. De er en del av et større konsern, og har dyktige advokater som de har avtale med.
Hilsen fortvilet førstegangskjøper!
Jeg har stort sett vært en flue på veggen på dette forumet de siste 2 årene, uten å postet særlig mye, men lest tusenvis av tråder. Men nå trenger jeg sårt innsikt fra noen vise menn og damer, hvis noen har erfaring eller kunnskap rundt en uheldig situasjon jeg har havnet i.
Kort forhistorie: Oktober 2011 kjøpet jeg et frittstående hus på landet (tidligere røkterbolig) fra en gård som er et eget AS. Dette huset har ett nabobygg (også tilhørende gården, leies ut til arbeiderne der), ellers er det dyrket mark på alle kanter. Disse husene har egne, private kloakkanlegg. Fra tiden jeg vant budrunden, til jeg skrev kontrakt, fikk nabohuset et pålegg fra kommunen om å utbedre kloakken, siden anleggets alder nærmer seg 30 år. Samtidig kom det et pålegg på mitt hus om det samme, men med lengre tidsfrist siden anlegget er av noe nyere dato. Selger (AS'et) tilbydde seg derved ved kontraktfesting at de koster nytt kloakkanlegg på begge husene, på betingelsen at jeg selv graver rør fra huset mitt og frem til et felles tilkoblingspunkt de lager.
Her er utdrag av kontrakten hvor dette er festet, under §13 Særlige bestemmelser:
"Kjøper er kjent med at selger nylig har fått brev fra kommunen med forhåndsvarsel om utbedring av naboeiendommens avløpsannlegg, og at det i løpet av en 9-årsperiode kan komme pålegg om utbedring av denne eiendommens anlegg. Selger vil utbedre naboeiendommens anlegg og samtidig legge til rette for en kapasitet på dette anlegget slik at <trådstarters adresse> kan koble seg innpå når man måtte ønske det eller får pålegg om det. Selger vil ikke kreve noen kompensasjon for denne tilretteleggingen, men kjøper må når den tid måtte komme, selv koste graving og legging av rør bort til felles tilkoblingspunkt."
Fristen for dette var 31.05.2013, i følge kommunens pålegg.
Dermed følger sakens kjerne...
I forbindelse med at jeg hadde en gravemaskin hos meg i vår (planering og legging av nytt vannrør til boligen) forhørte jeg meg med gården om hvor felles tilkoblingspunkt blir liggende, og når dette arbeidet starter. Jeg fikk kart på dette fra ansvarlig rørleggeringeniør som hadde fått oppdraget for prosjekteringen, og fikk vite at gravingen av dette anlegget skulle starte så snart innhøstingen var foretatt.
Dermed la jeg nytt kloakkrør ut av huset til dette punktet, og på grunnlag av planeringen, så ble dagens slamavskillerkum overfylt med ca 1 høydemeters masser (denne lå i en skråning som ble oppfylt). Avgjørelsen om å dekke til denne kummen ble gjort på grunnlag av at gravearbeiderne på det nye anlegget skulle starte i høst, og jeg ville dermed rekke å få ny kloakk før den gamle tanken ble full.
Nå har derimot gården bestemt seg for å selge nabohuset, og de har avsluttet planene om å legge nytt kloakkanlegg. De har søkt kommunen om utsettelse på dette, og fikk innvilget 1 års utsettelse. Huset blir solgt med en heftelse om at kjøper av huset må koste nytt kloakkanlegg på samme grunnlag som i utdraget av kontrakten over.
Spørsmålet mitt er egentlig om selger har lov til å overdra kontrakten til andre?
Har selger lov til å utsette denne utbedringen av kloakk, kun med grunnlag i at de skal selge huset?
Jeg trodde kontrakten gjaldt mellom meg og selger (AS'et), ikke (kommende) eier av tomten?
Hva kan jeg slå i bordet med for at de skal skifte mening og utbedre kloakken nå?
Jeg kan til slutt nevne at direktøren for dette AS'et langt fra er lett å ha med å gjøre.. De hadde dekket over mange skjulte skader som har dukket opp under oppussing, og gjort alt de kan for å motarbeide mine erstatningskrav som selvfølgelig gjorde at jeg ikke fikk noe tilbake.. De er en del av et større konsern, og har dyktige advokater som de har avtale med.
Hilsen fortvilet førstegangskjøper!
Parter
1) AS som eier bygning 1
2) Kommune som gir pålegg til bygning 1
3) Trådstarter som eier bygning 2
Kravet fra kommune 2) til 1) er tidsfestet med innen utgangen av dato og er å betrakte som et offentlig pålegg. Avtalen mellom 1) og 3) er et privatrettslig anliggende.
Når 1) søker kommune 2) om utsettelse av frist, selger de bygning 1 med den privatrettslige heftelsen som inngår i kjøpskontrakten med 3). Selger 1) har ingen juridisk plikt å informere trådstarter 3) om utsettelsen, all den tid forutsetningen i den privatrettslige avtale er innfridd. 1) er kjent med pålegget for bygning 2 og utsettelsen av pålegget for bygning 1 vil dermet kunne søkes utsatt.
At dette har praktiske utfordringer for eier av bygning 2 er uomtvistelig. I etterpåklokskapen finner en fort ut at det ville vært noe enklere å etablere en kum / sjakt på punktet for eksisterende slamavskiller.
Slamavskiller skulle uansett vært tømt og fyllt igjen med masse i det man endret til nytt anlegg og dessverre vil nok kommunen ikke kunne hjelpe særlig til. Kommunen har ingen kunnskaper om de private avtaler du har gjort med selger. Worst case scenario vil jo være at kommunen krever søknad på grunnarbeider som er gjort, da det er gjort vesentlige endringer i terrengforhold (fylle på 1 meter masse er nivåendring).
Kan hende ikke det svaret trådstarter ønsker, men skriver seg kanskje inn i kapitlet dyrkjøpte erfaringer.
Og takk for din innsikt og fine oppdeling av parter, jeg forstetter på disse med et oppfølgende spørsmål. Har 1) juridisk rett til å overdra en kontrakt uten 3) sitt skriftlige samtykke? Jeg har ingen juridisk utdannelse eller innsikt, men mitt logiske jeg synes det virker urimelig, da jeg er en sentral part i denne kontrakten. Eller er det grunnet at det ikke er selger, men "uansett eier av naboeiendommen", som er og blir pliktig min private kontrakt med 1)? Er det korrekt jus-messig?
Notis til ditt worst case scenario: Angående søknad på terrengendring, så faller ikke dette under søknadspliktig endring hos meg, siden avviket er mindre enn 3,0 meter i fohold til opprinnelig terreng (spredtbygd strøk, bestemmelse i kommunen jeg bor i).
Legg ved utdrag fra kontrakten.
Lykke til. Utrolig kinkig opplegg.
Skriver også i INTERIØRbloggen