780    21    4  

Ny lovgivning for kjøp og salg av bolig fra 2022

kip
 261     Vestfold     0
https://www.nef.no/nyhetsbrev/de-viktige-endringene-i-avhendingsloven-trer-i-kraft-den-1-januar-2022/

Er det noen som kan oppsummere for meg litt mer objektivt og nøytralt  (og kortere) enn meglerne og journalistene som hittil har vært i media, om hva dette går ut på? For meg virker det hele som et resultat av vellykket lobbyvirksomhet fra takstmennene.

Gitt at man sikter på å bytte bolig i nær fremtid (selge +  kjøpe), hva er eventuelt grunnene til å få gjort dette før nyttår eller vente til etter nyttår?

   #1
 3 232     0
Forbehold 1: Er ikke jurist - bare noe over gjennomsnittet rutinert med å lese Lovdata og lov-relaterte tekster
Forbehold 2: Har ikkke gravd fram den nye teksten i lovparagrafer og forskrift - hvis dette er åpent tilgjengelig på Lovdata (uten Pro), da er det godt gjemt. Kommentarene nedenfor er (essensielt) basert på artikkelen som det linkes til.

For å summere det essensielle i én setning: Det som selges skal være bedre dokumentert.

Det vil si: Det stilles mer omfattende og bedre spesifiserte minimumskrav til en tilstandsrapport. Det betyr nok at tilstandsrapporten blir dyrere, fordi det må gjøres grundigere arbeide. Om du setter pris på en mer utfyllende rapport eller ikke, avhenger vel av hvilken situasjon du er i:

Er du kjøper vil du høyst sannsyligvis sette pris på en mer fullstendig tilstandsrapport. Du vil trolig foretrekke å vente til over nyttår, for å være mer sikker på hva du kjøper.

Er du selger av en helt strøken bolig, der alt er i flotteste stand, og du må betale noe merfor en grundigere rapport som forteller at boligen virkelig er i topp stand, kan den bygningssakkyndige bekreftelsen bidra til at du kan sette opp prisen med langt mer enn prisøkningen på tilstandsrapporten. Da synes du kanskje det bare er bra at du får kvaliteten bekreftet, og du kan vente til over nyttår med å selge. Jeg vet ikke om du før nyttår kan 'frivillig' be om å få en tilstandsrapport som er like grundig som det som blir minimum over nyttår. Er det tilgjengelig, er selvsagt det et alternativ til å vente.

Hvis du (som selger) derimot kjenner til visse problemer og svakheter, men håper at det ikke blir oppdaget av den bygningssakkyndige, da vil du nok se negativt på den grundigere undersøkelsen, og bør se å få solgt før nyttår.

Siden du angir at du både skal selge og kjøpe, avhenger det ganske mye av hvor mye du krysser fingrene for at tilstandsrapporten ikke skal si noe om svakheter som du vet at finnes i din nåværende bolig.

En håndfull punkter som mer eller mindre er en følge av krav til bedre dokumentasjon:

  • Kjøper får et større ansvar for å sette seg grundig inn i alle papirer knyttet til salget. Det nytter ikke å komme og klage på noe (mangel, svakhet) hvis det var eksplisitt påpekt i parirene.

  • Kjøper kan ikke klage på "småting": Dersom noe må utbedres eller prisen reduseres, tar kjøper de første 10.000 kr som "egenandel". M.a.o: Kjøper får et større ansvar for å sette seg inn i boligens stand.

  • For boligareal er det nå eksplisitt definert at avvik på 2% eller mindre, eller under 1 kvadratmeter ikke er tilstrekkelig til at det kan kalles en mangel.

  • Det er ikke lenger tillatt å selge en bolig med en generell "selges som den er"-klausul. Dersom en slik formulering skal brukes, må det være på et så spesifikt felt at kjøper har mulighet for å gå inn og gjøre sine undersøkelser for å vurdere hvordan det påvirker prisen.


  • Hvis papirene ikke sier noe om ett eller annet område, og kjøper vil hevde at det der er en mangel, må vurderingen gjøres ut fra "relevante forhold", som f.eks. boligens alder. Kjøper kan ikke forvente at en femti år gammel bolig oppfyller alle (ikke beskrevne) kvaliteter som man kan forvente av en fem år gammel bolig.




kip
  (trådstarter)
   #2
 261     Vestfold     0
  • Kjøper får et større ansvar for å sette seg grundig inn i alle papirer knyttet til salget. Det nytter ikke å komme og klage på noe (mangel, svakhet) hvis det var eksplisitt påpekt i parirene.

  • Kjøper kan ikke klage på "småting": Dersom noe må utbedres eller prisen reduseres, tar kjøper de første 10.000 kr som "egenandel". M.a.o: Kjøper får et større ansvar for å sette seg inn i boligens stand.

  • For boligareal er det nå eksplisitt definert at avvik på 2% eller mindre, eller under 1 kvadratmeter ikke er tilstrekkelig til at det kan kalles en mangel.

  • Det er ikke lenger tillatt å selge en bolig med en generell "selges som den er"-klausul. Dersom en slik formulering skal brukes, må det være på et så spesifikt felt at kjøper har mulighet for å gå inn og gjøre sine undersøkelser for å vurdere hvordan det påvirker prisen.


  • Hvis papirene ikke sier noe om ett eller annet område, og kjøper vil hevde at det der er en mangel, må vurderingen gjøres ut fra "relevante forhold", som f.eks. boligens alder. Kjøper kan ikke forvente at en femti år gammel bolig oppfyller alle (ikke beskrevne) kvaliteter som man kan forvente av en fem år gammel bolig.






Men alle disse puntkene er jo ikke "nye"?
Kjøper har vel heller ikke pr idag noen sak om det er spesielle opplyst om forhold i papirene/prospektet, han kan vel ikke idag da si at "men jeg gadd ikke lese prospektet, så denne manglen visste jeg ikke om"?

Småting kan vel heller ikke kjøper komme noen vei med pr idag, rettspraksis er såvidt jeg vet at utbedringskostnadene må ligge på 3–6 prosent av kjøpesummen før det kjøper har noen sak. Ved 3% av 3 millioner snakker vi om 90 tusen. Med andre ord blir vel ditt punkt 2 dermed omvendt; etter nyttårkan kjøper klage på småting helt ned til kr 10 000 som han tidligere ikke ville kommet noe vei med.

Ifht punkt 3 betyr vel dette en innstramming på lik linje med punkt 2, at kjøper da kan klage på "små avvik". Litt avhengig av område forsåvidt. Tidligere gikk vel dette på den generelle prosentregelen av verdi, dvs 90 tusen ref eksempelt over. De fleste steder i landet har ikke kvadratmeterpris over 90 tusen.

Punkt 4 er greit nok, men det forteller ikke hvordan dette vil slå ut i praksis. Ihvertfall klarer ikek jeg helt å tenke meg til det. Kommer man i prospektene i praksis til å liste opp en rekke forbehold isteden, "Selger har ikke kjennskap utover takstrapporten til spesielle forhold vedrørende A,B C, D, E, F, G H, I, J eller K, og tar forbehold ved mangler vedrørende dette."?

Siste punkt er vel heller ikke nytt? Også idag kan man vel ikke klage på at huset ikke har 2021-standard f.eks. grunnarbeider om den var bygget etter normal byggeskikk i 1930?


   #4
 3 232     0
Men alle disse puntkene er jo ikke "nye"?

Det er vel i stor grad en presisering og understreking. Det har ikke vært lovfestet tidligere.

§3-1 punkt (4) er nytt:

(4) Kjøparen må sjølv dekke tap og kostnadar ved manglar opp til eit beløp på 10 000 kroner om ikkje anna er sagt i lova. Dette gjeld likevel ikkje avtalar der ein bygning er seld som ny. Departementet kan i forskrift justere beløpet i fyrste punktum ved vesentlege endringar i pengeverdien.

§3-2 Generelle krav til tilstanden har fått nytt punkt (1) - dette var kanskje 'selvsagt' (for noen, kanskje ikke for alle) tidligere, men nå er det altså klart og entydig i loven, ikke bare underforstått:

(1) Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand.

Punkt (2) har fått en endring som forsåvidt er en 'liberalisering': Tidligere sa loven 'skal eigedomen vere i samsvar med offentlegrettslege krav', den nye teksten sier at 'har eigedomen ein mangel om han ikkje er i samsvar med offentlegrettslege krav' - med andre ord kan likevel eiendommen omsettes. (Men det er en mangel selgeren må gjøre klart oppmerksom på).

Den gamle §3-5 om arealsvik gjaldt kun 'grunnareal (tomt)', ikke bygningsareal. Selvsagt kunne man også tidligere klage om det var gitt feil opplysninger, men nå er det eksplisitt i loven, med toleransegrenser: Det har kommet på et nytt punkt (2):

(2) Det er ein mangel dersom bygningar på eigedomen har mindre areal enn det som er opplyst av seljaren eller medhjelparane til seljaren, så framt avviket er større enn to prosent og utgjer minst ein kvadratmeter. Det er likevel ikkje ein mangel dersom seljaren godtgjer at kjøparen ikkje la vekt på opplysninga.

§3-9, Eigedom selt «som han er  e.l., har fått et nytt punkt (2):

(2) Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd har «som han er -atterhald og liknande allmenne atterhald ingen verknad. Det same gjeld for atterhald som ikkje er spesifiserte nok til å kunne verke inn på vurderinga kjøparen gjer av eigedomen.

§3-10 Synfaring og anna forundersøking, punkt (1) har blitt utvidet. Tidligere var bare teksten fram til første punktum med; resten kommer på fra nyttår. Kall gjerne dette en presisering:

(1) Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått. Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i. Departementet kan i forskrift gje føresegner om kva krav som må vere innfridde for at ein tilstandsrapport skal ha verknad som nemnt i andre punktum, medrekna krav til autoriserte bygningssakkunnige og innhaldet i rapportane.

§4-10, Retting av manglar, har blitt justert for å ta hensyn til kjøperens egenandel.  Det skytes inn i under punkt (4):

Krenking av retten etter fyrste ledd hindrar ikkje eit krav frå kjøparen om skadebot, men kjøparen kan måtte bere delar av tapet etter § 7-2 fyrste ledd.

Det er en tilsvarende retting i §4-17, Rettsmanglar m. m., men her for å angi at kjøper ikke har en egenandel. Gammel tekst: Kjøparens rett til å krevje retting etter § 4-10 gjeld likevel ikkje. Ny tekst: Kjøparens rett til å krevje retting etter § 4-10 og beløpsgrensa i § 3-1 fjerde ledd gjeld likevel ikkje. Det betyr f.eks. at hvis selgeren ikke har fortalt at det er tatt opp et lån med pant i huset, behøver ikke kjøperen ta 10.000 kr av dette lånet på sin egenandels-kappe når det blir avslært.


Tilsvarende gjelder § 4-18, Offentlegrettslege rådvaldsband, får tillegg: Føresegna i § 3-1 fjerde ledd gjeld likevel ikkje. (Jeg gjettet riktig på hva 'rådvaldsband' er for noe - begepet var ukjent for meg, men jeg måtte slå det opp i Nynorskordboka for å være sikker! Jeg er ganske sikker på at det i bokmålsform ville hete 'disposisjonsrett'.) Det kan f.eks. være hvis selger har holdt hemmelig at allmennheten har rett til å bruke en sti over eiendommen, og en takst sier at den retten reduserer verdien av eiendommen med 50.000 kr, så skal kjøper få et en reduksjon i prisen på hele beløpet, ikke redusert med egenandelen ned til 40.000 kr. ... Jeg fant på dette eksempelet på sparket ... Hvis denne heftelsen på eiendommen er tinglyst vet jeg ikke om selgeren kan legges til last, eller om kjøperen kunne forventes å oppdage heftelsen på egen hånd. Mistenker at tinglyste heftelser må ansees som tilgjenglig for kjøperen.

Som man ser: Jeg fant de nye formuleringene på Lovdata! I kommentarene under endrede paragrafer er en link: ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864, som går til de nye tekstene. En rekke andre paragrafer er også justert, men rent språklig - spesielt er det en del steder rettet fra  mangel til ein mangel, og et par bokmåls-former er rettet til nynorsk-former, uten endring i meningsinnhold.

Så oppdaget jeg at forskriftene på https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/2021-06-08-1850 er de nye forskriftene som gjelder fra nyttår, og jeg har ikke vært i stand til å finne de som gjelder i dag. Derfor kan jeg ikke angi punkt-for-punkt hva som er endret. Så vidt jeg forstår er det Kapittel 2. Minstekrav til tilstandsrapporter som er blitt utvidet betydelig i forhold til gammel utgave.

Som TS sier, det er ikke så veldig mye "nytt". Faktisk det viktigste helt nye er kjøperens egenandel ved mangler. Det øvrige er presiseringer og utvidelser, særlig i minstekravene til tilstandsrapport, i forskriftene.



kip
  (trådstarter)
   #5
 261     Vestfold     0
Ja, forsåvidt egentlig en formalisering av gjeldende praksis med noen få unntak.

Oppsummert virker det hele for meg å medføre risiko for massevis av nye konflikter om småting (10 000kr grensen vs 3-6%) med mindre man ender med å i praksis benytte en lang rekke mer spesifikke forbehold som default til erstatning for "selges som den er", som altså går ut. Mer tekst men samme innhold. Samt at takstmennene får lønnsøkning...

Skulle likt å vite hvem som snakket med hvem på kammerset da denne lovendringen ble kokt sammen...

Denne ene kvadratmeteren før det er en mangel er jeg også svært skeptisk til, fører vel bare til at takstmannen må bruke masse tid på nøyaktighet som ikke spiller noen praktisk rolle for kjøper egentlig, særlig ved skrående tak og/eller ukvadratiske rom. Når det gjelder areal kjøper man jo det man besiktiger uansett om det er 121 eller 123 kvm, og boligens er vel akkurat like brukanes uansett tall...
   #6
 3 232     0
Og nettopp derfor tror jeg ikke så mange kjøpere vil ettergå med millimetermål for å lete opp "mangler" som de kan krangle på.

Jeg har ingen tro på at 10.000-kroners-grensen "medrører risiko fro massevis av nye konflikter". Tvert om; mange vil tenke at det ikke er verd kranglingen. Det gjør jo boligen 10.000 kr dyrere, selv om den ikke nødvendigvis blir så perfekt som de kunne tenkt seg. Vi snakker jo om mangler som de ikke visste om da kontrakten ble underskrevet, så det dreier seg neppe om dramatiske ting; det er gjerne ting man kan leve med.

Ja, mindre diffuse kontrakter ser jeg på som en fordel. Lovforslaget var ute til høring hos en god del instanser; det var slett ikke 'prating på kammerset'. Det er faktisk mange som setter pris på at "alt kommer på bordet" ved et boligkjøp, og er positive til presiseringene.

Forøvrig er vurderingene som gjøres av en bygningssakkyndig av rent teknisk karakter, og sier ingenting om salgsverdien på huset. En takstmann vil bruke tilstandsrapporten som grunnlag for å gjøre en verdisetting, men vil også ta hensyn til helt andre forhold, som beliggenhet og etterspørsel etter den typen hus. Ofte har du ingen tilstrekkelig ny tilstandsrapport for huset ditt, og i så fall blir den gjort som grunnlag for takseringen. Har du en tre måneder gammel tilstandsrapport, kan den brukes ved takseringen - det er to ulike oppgaver. Den som tjener mer er den bygningssakkyndige, ikke takstmannen. En takstmann har ikke 'ingeniørmessig' ansvar av det slaget som kreves for å levere en tilstandsrapport. Hvis en og samme person fyller begger roller, er det i rollen som bygningssakkyndig har får mer å gjøre, ikke som takstmann.
kip
  (trådstarter)
   #7
 261     Vestfold     1
Jeg har ingen tro på at 10.000-kroners-grensen "medrører risiko fro massevis av nye konflikter". Tvert om; mange vil tenke at det ikke er verd kranglingen. Det gjør jo boligen 10.000 kr dyrere, selv om den ikke nødvendigvis blir så perfekt som de kunne tenkt seg.

Tvert om? Den gamle grensen for krangle var jo ved 3-6% av kjøpesum, altså 9-18 ganger høyere gitt et hus til 3 millioner. Nå har kjøper altså mulighet til  trekke frem "småting" i forhold. Skjønner derfor ikke helt argumentet ditt, men mulig det er noe jeg har misforstått.

Det du skriver om takstmenn er også helt ulikt hva jeg har opplevd før; Alle tilstandsrapporter jeg har vært borti både som kjøper og selger frem til nå har vært laget av personer som hadde jobbtittel "Takstmann" eller "Takstingeniør", aldri opplevd at det har vært separat bygningssakkyndig + takstmann i tillegg involvert. Det er derimot megler som anbefaler prisantydning basert på tilstandsrapporten som jo inneholder tilstandsrapportens utførende sitt verdiestimat.

Er forøvrig også uenig i dette med "diffuse kontrakter", kontraktene frem til nå har da ikke vært diffuse. Det å ikke bruke tid og penger på flisespikkeri er ikke det samme som diffust. Mangler av betydning var dekket av lovgivningen før også, nå dekkes tydeligvis også mangler av svært liten betydning (og de som ender med å tjene noe som helst på dette virker å være hovedsaklig takstmenn og advokater).
Og selvsagt var forslaget på høring, men vi vet da alle at de viktige innspill og beslutninger tas før noe går på høring (altså på kammerset), svært sjeldent endres forslag vesentlig grunnet formelle høringsinnspil.

HSt
   #8
 30 154     Lillestrøm kommune     0
10k egenandelen/grense er jo egnet til å lage flere saker, i dag er egenandelen i praksis vanligvis over 100k (prosentsats av total kjøpesum)

Registrerer at en av eierskifte forsikring selskapene avvikler virksomheten fra nyttår, for kjøpere er det nyttig at en slik useriøs aktør forsvinner
   #10
 3 232     0
Den gamle grensen for krangle var jo ved 3-6% av kjøpesum, altså 9-18 ganger høyere gitt et hus til 3 millioner.

I større byer får du vel ikke mye mer enn mellomstor leilighet for 3 mill - en del steder knapt nok det. Skal du kjøpe (eie selv) frittstående eller kjedet enebolig, er vel 5 mill langt mer typisk.

Så når du kjøper en bolig til 5 mill, og den har så store mangler i forhold til det som er angitt i salgspapirene at du må få utbedret boligen for en kvart million (5%) før du flytter inn, så trekker du på skuldrene og sier 'pytt pytt, en kvart million er ikke så mye, jeg gidder ikke klage på selger med slike smådetaljer'?

Denne grensen på 3-6% har ihvertfall ikke vært nedfelt i noen lov eller forskrift. Hvis du kjenner til rettskraftige dommer som direkte eller indirekte viser til et slikt nivå, altså at en kjøper ikke har fått medhold der det er påvist en reell mangel, men verdiforringelsen har 'bare' vært på 4-5% og derfor uvesentlig, da vil jeg gjerne se en referanse til denne dommen.

Sorry, jeg tror ikke et dugg på at noen kjøper av et hus til 5 mill uten å mukke vil akseptere en mangel på 250-300.000 i forhold til det som står i kontrakten. Naturligvis er det mange som bruker så mye penger på utbedringer og oppussing før de flytter inn, men da er det ikke snakk om en "kjøpsrettslig mangel", en mangel i forhold til hva som ble avtalt ved kjøpet.

Om jeg forstår deg rett har du kommet til at de aller fleste endringer i loiven ikke betyr noen reell endring (bortsett fra at om du har rett, er kjøperens egenandel for mangler på en 5 mill bolig redusert fra 300.000 til 10.000), bare en presisering av gjeldende praksis. I så fall har du vel ikke noen stor grunn til å bekymre deg for hva som blir endret ved årsskiftet.