Mor skrev også under på et slikt tilbud og fikk kalde føtter. Hun ble forespeilet som deg å betale 5%, så hun signerte etter en runde i tenkeboksen en kontrakt. Prosjektet ble derimot ikke gjennomført pga for få interresenter så mor slapp unna
Tror du skal bruke noen kroner på en advokat hvis megleren står på sitt. Denne kontrakten virker ubalansert. Det ser ut som selger har sikret seg alle rettigheter til å bryte avtalen mens kjøper er bundet. Meld fra så fort som mulig at du vil trekke deg. Vil anta at selger ikke kan kreve dekket mer enn reelle tap. Da gjelder det å stoppe transaksjonen så fort som mulig. Jeg er ikke like pessimistisk på dine vegne som andre her, men jeg er ingen jurist. Lykke til.
Du kan meget mulig være inne på noe der. Finnes dommer i høyesterett på lignende sak hvor kjøper slapp billigere unna. Hvor da bygging ikke var i gang og IG ikke var søkt. Slike dommer blir da ofte brukt som rettspraksis i senere tilfeller. Så snakk med advokat.
Jeg har selv betalt en advokat drøyt ti tusen (og det er del år siden) for å fortelle meg at det var totalt bortkastet å gå til sak.
Hvis saken går til retten, kan advokatregningen raskt komme opp i femti tusen eller mer - jfr. en annen sak som ble referert i en annen tråd nettopp: http://www.byggebolig.no/el-installasjon-teknisk-installasjon/branntillop-ved-varmepumpe der det blir referert til "støvletthælhældommen". Der kranglet man om kunden skulle akseptere en reparasjon av en løsnet støvletthæl - det ville medføre kostnader på 60-65 kr for selger - eller om kjøper kunne kreve å få nye støvletter - noe som ville gi selgeren en kostnad på 447 kroner. Kunden hadde advokatutgifter på kr 56 360, tapte saken, og måtte betale advokatregnignen selv.
Det kan bli verre: Lagmannsrettens kjennelse var at taperen skulle betale ikke bare sine egne saksomkostninger, men også motpartens. Antagelig ville det minst doblet beløpet. I denne saken var det selgeren som fikk medhold i lagmannsretten (men det ble altså snudd i Høyesterett), men i prinsipp kunne det vært kunden. Tommelfingerregelen er at hvis saken er slik at det var god grunn til å ha en domstol til å se på saken, at det slett ikke er klart hva loven sier, da betaler man hver sin advokat. Men hvis saken er så opplagt at den ene part burde vært forskånet fra slik "krangling", da må den "kranglevorne" parten ta alle kostnadene.
Når du har undertegnet en "bindende avtale med selger om kjøp av ovennevnte leilighet", da er det ihvertfall ikke selger som er kranglevoren når han betrakter avtalen om kjøp av leilighet som bindende, så du må minst regne med å betale dine egne advokatutgifter. Det kan hende at du får rettens medhold i at en undertegnet bindende avtale om kjøp av leilighet likevel ikke er en bindende avtale om kjøp av leilighet, og at dine utgifter stopper der. Det kan også hende at retten vurderer en undertegnet bindende avtale som at det er en bindende avtale, og at selgeren da burde vært forskånet for krangling på dette. Da kan følgen bli når du taper saken må du ikke bare må betale de 5%, men også dine egne advokatutgifter, og dertil meglerens. I verste fall (f.eks. om du anker saken etter å ha tapt i tingretten) kan kostnadene dine doble, fra 175.000 til 350.000, eller mer!
Jeg har litt vanskeligheter med å forstå hva du trodde du forpliktet deg til - og hva du ikke forpliktet deg til - når du satte din signatur under "bindende avtale med selger om kjøp av ovennevnte leilighet". Det forekommer meg at du ikke fullt ut forstod hva som ligger i "bindende avtale om kjøp", at det betydde at du inngikk en bindende avtale om kjøp. Fra visse synsvinkler kan det synes bedre å vedgå at "Jeg leste ikke skikkelig hva jeg skrev under på, så jeg dreit på draget!" enn å prøve å si at "Ingen kunne vel vente at jeg skulle forstå da jeg undertegnet en bindende avtale om kjøp at det betydde at jeg inngikk en bindende avtale om kjøp...". Jeg ville ihvertfall ikke ønske å ha sistnevnte alternativ som ettermæle!
Denne kontrakten virker ubalansert. Det ser ut som selger har sikret seg alle rettigheter til å bryte avtalen mens kjøper er bundet.
Det som står er i hovedsak at kontrakten er bindende når begge parter har undertegnet. Kjøper undertegner først, og selger har visse krav som må være oppfylt før også han undertegner. Inntil også selger undertegner, eksisterer ingen gjensidig bindende kontrakt. Det er faktisk ikke så uvanlig at det er slik det fungerer. Jeg vil vel si at det er svært vanlig. Det er enkelte andre forbehold som ikke er helt symmetriske - i hovedsak at hvis huset ikke blir bygget, er det ikke noen leiligheter å flytte inn i (surprise, surprise!). Kjøperen belastes ikke for en krone, men har heller ikke den forespeilede leiligheten å flytte inn i. Dette er "ubalansert" - men er svært vanlig, etablert forretningspraksis. Jeg fikk selv fibertilknytning til Internett på en slik avtale: Dersom minst halvparten av husstandene i gata vår underegnet avtale, ville det bli lagt ut fiber. Fikk vi ikke med oss halvdelen, ble planene skrinlagt, og vi som hadde undertegnet hadde ikke noe juridisk krav på at de likevel skulle legge ut fiber. Om det var slik at vi alle var fri til å først skrive under på at vi skulle bli kunder, og så trakk de aller fleste seg etter det: Hvordan ville da de juridiske forpliktelsene være? Kunne de to-tre som fortsatt ønsket tilknytning kreve utbygging kun for seg, siden leverandøren hadde undertegnet en bindende kontrakt? Plutselig er ubalansen vippet andre veien: At kunden kan fravike en avtale, men ikke selgeren. Både i fiberutbygging hos oss og i denne utbyggingen av en leilighets-gård blir det gjort fullstendig klart før du undertegner: Dette prosjektet blir det noe av kun dersom prosjektet blir realisert, noe som avhenger av følgende faktorer: [...]. Hvis denne typen avtaler skulle bli "forbudt", dvs. at bindende tilsagn om kjøp likevel ikke skulle være bindende, da ville all utbygging (av fibernett, boliger og alt annet) bare være basert på gallupper og løselige rundspørringer. En utbygger ville løpe en så stor risiko ved å gamble på at de muligens kunne være interesse for prosjektet at sjansene er store for at han ikke ville våge. Ved å spørre en del folk: Hvis jeg setter i gang dette, lover dere da å støtte meg? kan det løftet være det som får ting i gang.
Så lenge risikoen er minimal, eller eventuelle tap svært begrensede, fungerer det helt fint å ikke tegne bindende kontrakter: Kolonialen kan ta inn nye brødtyper uten å ha kontrakt med x antall kunder om at de vil kjøpe brødet. Men å grave opp et helt boligstrøk for å legge ned fiber til internett, eller å starte bygging av en boligblokk til en totalkostnad på mange titalls millioner, ligger et litt annet sted på skalaen. Derfor er det som Rembrandt her er borte i en ganske standard måte å tegne kontrakter på.
Du kan påpeke visse sider som er "ubalanserte". Men for det første, når denne ubalansen er uttrykk for noe som er etablert og akseptert praksis er det et åpent spørsmål om du får retten med på at den bør fravikes. For det andre, hvis kjøperen påberoper seg en rett til å fravike en bindende avtale, en rett som selgeren ikke har, da tipper ubalansen i den andre retningen. Hvis så retten fastslår at det skal være balanse: Både selger og kjøper skal ha rett til å oppheve en avtale, til tross for at begge parter har undertegnet på at den er bindende, da får vi et lite jordskjelv i norsk avtalerett! Jeg er 100% sikker på at en dom med et slikt utfall vil bli anket til Høyesterett, og er 100% sikker på at den vil komme gjennom nåløyet for vurdering der!
Det kommer godt fram av kontrakten at du har bundet deg til å kjøpe denne leiligheten. At du ikke har signert side 2, har nok mindre betydning i så måte. Jeg finner ikke noe sted i kontrakten noe som sier at du skal betale 5% ved heving av kontrakten. "Kostnader ved avbestillinger" er en litt rar formulering, men må tolkes som kostnader ved heving av kontrakten. Der står det: "Kjøper er ansvarlig for selgers merkostnader ved eventuell avbestilling". Du kan derfor kreve at selger dokumenterer merkostnadene ved heving av kontrakten og at det er disse du skal betale, ikke en flat 5% av kontraktssum - da måtte det ha stått det i kontrakten. Mer kostnader vil sannsynligvis være hovedsakelig meglerutgifter, men de blir neppe 5%.
Hei, jeg lest igjennom denne tråden, og har noen kommentarer til saken:
Det klare utgangspunkt her er at et kjøpstilbud som det foreliggende er bindende mellom partene når kjøpstilbudet er kommet frem til utbygger og utbygger har akseptert tilbudet.
Jeg legger til grunn at du har fått melding fra megler om at utbygger har akseptert tilbudet ditt, og da er du bundet til å skrive kjøpekontrakt til den pris det som er satt i kjøpetilbudet. Dette er tilsvarende for den som legger inn bud: Når budet er akseptert er det etablert en avtale mellom partene, selv om kjøpekontrakten ikke blir signert før på et senere tidspunkt.
Jeg kan ikke se at det er spesielle ting ved kjøpstilbudet som det linkes til her som skulle gjøre at du ikke skulle være budet. Dette ser rimelig "standard" ut. At utbygger har tatt en rekke forbehold er ikke av særlig betydning, all den tid dette ble presentert for dere i forkant av tilbudet.
Hvorvidt du var kjent med side 2 blir eventuelt et bevisspørsmål, siden dere ikke har signert på denne siden. Jeg ser at det på kjøpstilbudet er satt angitt at det er to sider, og jeg må si det høres rart ut dersom megler ikke har gitt dere side 2. Men det er jo umulig for meg å ta stilling til. Jeg tror dessverre ikke at det får særlig praktisk betydning, fordi det følger allerede av side 1 at dere binder dere til å kjøpe.
Jeg gjør også obs på at det er riktig - som flere har anført - ikke angitt et konkret avbestillingsgebyr (eks. 5 %). Det er merkostnadene som eventuelt skal dekkes, og det er ikke bare ekstra utlegg til megler, det er i tillegg prisdifferansen mellom det tilbudet som dere har gitt, og den salgssummen som utbygger oppnår ved et dekningssalg.
Utbygger har en tapsbegrensningsplikt, det betyr at han/hun må gjøre det som er mulig for å minimere tapet. Selger kan altså ikke bare "lene seg tilbake", og hente penger fra dere. Men vi ser i praksis at det dessverre ofte er stor risiko knyttet til å bryte slike kjøpstilbud.
Senest i 2013 ble boligkjøper (som hadde signert på et tilsvarende dokument som dere) dømt til å betale kr. 791 253,- i erstatning til utbygger pluss noe over kr. 100 000,- i sakskostnader for tingrett og lagmannsrett. Jeg tviler ikke på at det måtte vært en dårlig dag for boligkjøper. (Gulating lagmannsrett).
Et raskt googlesøk bekrefter også at det er flere som har brent fingrene sine i tilsvarende saker.
Min vurdering er at din beste mulighet i denne saken er å gå i dialog med utbygger, og få avklart hvilke krav de vil stille ved en eventuell avbestilling, derunder om utbygger vil være interessert i å la dere slippe med at leiligheten legges ut for salg på nytt, og at en oppnår (forhåpentligvis) en tilsvarende eller høyere pris. Utbygger er helt sikkert heller ikke noe lysten på en tvist her, men det er klart at utbygger driver butikk, og han må passe bunnlinjen.
Du bør i alle fall ikke bare "nekte" å oppfylle avtalen.
Men: Det er mye penger involvert i denne saken (potensielt mye mer enn meglerhonorar!), og det er umulig å gi presise juridiske råd basert på en tråd her på byggebolig, da det ikke på langt nær gir et tilfredsstillende bilde av sakens faktiske sider. Jeg vet etter mange år som advokat at en sak ofte(st) har flere enn en side, og det kan selvsagt være elementer i saken som ikke har kommet frem godt nok her.
Men det jeg kan si er at: Der det foreligger en avtale mellom partene, som er bekreftet skriftlig, er det svært vanskelig for den ene parten å kreve seg fri fra de forpliktelser som ligger i avtalen.
Jeg må avslutningsvis få presisere at dette er ment som et innspill i en debatt fra meg som privatperson, og at det kan nok som noen har anbefalt deg her være greit å konsultere en advokat dersom du ønsker å gå videre med denne saken. Det er mulig at en ved et nærmere dykk i sakens forhistorie kan finne elementer som tilsier at du kan kreve deg fri fra avtalen, selv om det basert på det som jeg har sett så langt synes å være stor sannsynlighet for at du risikerer en skikkelig blåmandag hvis du bryter denne avtalen.
Jeg bemerker for ordens skyld at jeg selvsagt ikke har noen binding til verken kjøper eller selger her.
Hun ble forespeilet som deg å betale 5%, så hun signerte etter en runde i tenkeboksen en kontrakt. Prosjektet ble derimot ikke gjennomført pga for få interresenter så mor slapp unna
Hvis saken går til retten, kan advokatregningen raskt komme opp i femti tusen eller mer - jfr. en annen sak som ble referert i en annen tråd nettopp: http://www.byggebolig.no/el-installasjon-teknisk-installasjon/branntillop-ved-varmepumpe der det blir referert til "støvletthælhældommen". Der kranglet man om kunden skulle akseptere en reparasjon av en løsnet støvletthæl - det ville medføre kostnader på 60-65 kr for selger - eller om kjøper kunne kreve å få nye støvletter - noe som ville gi selgeren en kostnad på 447 kroner. Kunden hadde advokatutgifter på kr 56 360, tapte saken, og måtte betale advokatregnignen selv.
Det kan bli verre: Lagmannsrettens kjennelse var at taperen skulle betale ikke bare sine egne saksomkostninger, men også motpartens. Antagelig ville det minst doblet beløpet. I denne saken var det selgeren som fikk medhold i lagmannsretten (men det ble altså snudd i Høyesterett), men i prinsipp kunne det vært kunden. Tommelfingerregelen er at hvis saken er slik at det var god grunn til å ha en domstol til å se på saken, at det slett ikke er klart hva loven sier, da betaler man hver sin advokat. Men hvis saken er så opplagt at den ene part burde vært forskånet fra slik "krangling", da må den "kranglevorne" parten ta alle kostnadene.
Når du har undertegnet en "bindende avtale med selger om kjøp av ovennevnte leilighet", da er det ihvertfall ikke selger som er kranglevoren når han betrakter avtalen om kjøp av leilighet som bindende, så du må minst regne med å betale dine egne advokatutgifter. Det kan hende at du får rettens medhold i at en undertegnet bindende avtale om kjøp av leilighet likevel ikke er en bindende avtale om kjøp av leilighet, og at dine utgifter stopper der. Det kan også hende at retten vurderer en undertegnet bindende avtale som at det er en bindende avtale, og at selgeren da burde vært forskånet for krangling på dette. Da kan følgen bli når du taper saken må du ikke bare må betale de 5%, men også dine egne advokatutgifter, og dertil meglerens. I verste fall (f.eks. om du anker saken etter å ha tapt i tingretten) kan kostnadene dine doble, fra 175.000 til 350.000, eller mer!
Jeg har litt vanskeligheter med å forstå hva du trodde du forpliktet deg til - og hva du ikke forpliktet deg til - når du satte din signatur under "bindende avtale med selger om kjøp av ovennevnte leilighet". Det forekommer meg at du ikke fullt ut forstod hva som ligger i "bindende avtale om kjøp", at det betydde at du inngikk en bindende avtale om kjøp. Fra visse synsvinkler kan det synes bedre å vedgå at "Jeg leste ikke skikkelig hva jeg skrev under på, så jeg dreit på draget!" enn å prøve å si at "Ingen kunne vel vente at jeg skulle forstå da jeg undertegnet en bindende avtale om kjøp at det betydde at jeg inngikk en bindende avtale om kjøp...". Jeg ville ihvertfall ikke ønske å ha sistnevnte alternativ som ettermæle!
Det som står er i hovedsak at kontrakten er bindende når begge parter har undertegnet. Kjøper undertegner først, og selger har visse krav som må være oppfylt før også han undertegner. Inntil også selger undertegner, eksisterer ingen gjensidig bindende kontrakt.
Det er faktisk ikke så uvanlig at det er slik det fungerer. Jeg vil vel si at det er svært vanlig.
Det er enkelte andre forbehold som ikke er helt symmetriske - i hovedsak at hvis huset ikke blir bygget, er det ikke noen leiligheter å flytte inn i (surprise, surprise!). Kjøperen belastes ikke for en krone, men har heller ikke den forespeilede leiligheten å flytte inn i.
Dette er "ubalansert" - men er svært vanlig, etablert forretningspraksis. Jeg fikk selv fibertilknytning til Internett på en slik avtale: Dersom minst halvparten av husstandene i gata vår underegnet avtale, ville det bli lagt ut fiber. Fikk vi ikke med oss halvdelen, ble planene skrinlagt, og vi som hadde undertegnet hadde ikke noe juridisk krav på at de likevel skulle legge ut fiber. Om det var slik at vi alle var fri til å først skrive under på at vi skulle bli kunder, og så trakk de aller fleste seg etter det: Hvordan ville da de juridiske forpliktelsene være? Kunne de to-tre som fortsatt ønsket tilknytning kreve utbygging kun for seg, siden leverandøren hadde undertegnet en bindende kontrakt? Plutselig er ubalansen vippet andre veien: At kunden kan fravike en avtale, men ikke selgeren.
Både i fiberutbygging hos oss og i denne utbyggingen av en leilighets-gård blir det gjort fullstendig klart før du undertegner: Dette prosjektet blir det noe av kun dersom prosjektet blir realisert, noe som avhenger av følgende faktorer: [...]. Hvis denne typen avtaler skulle bli "forbudt", dvs. at bindende tilsagn om kjøp likevel ikke skulle være bindende, da ville all utbygging (av fibernett, boliger og alt annet) bare være basert på gallupper og løselige rundspørringer. En utbygger ville løpe en så stor risiko ved å gamble på at de muligens kunne være interesse for prosjektet at sjansene er store for at han ikke ville våge. Ved å spørre en del folk: Hvis jeg setter i gang dette, lover dere da å støtte meg? kan det løftet være det som får ting i gang.
Så lenge risikoen er minimal, eller eventuelle tap svært begrensede, fungerer det helt fint å ikke tegne bindende kontrakter: Kolonialen kan ta inn nye brødtyper uten å ha kontrakt med x antall kunder om at de vil kjøpe brødet. Men å grave opp et helt boligstrøk for å legge ned fiber til internett, eller å starte bygging av en boligblokk til en totalkostnad på mange titalls millioner, ligger et litt annet sted på skalaen. Derfor er det som Rembrandt her er borte i en ganske standard måte å tegne kontrakter på.
Du kan påpeke visse sider som er "ubalanserte". Men for det første, når denne ubalansen er uttrykk for noe som er etablert og akseptert praksis er det et åpent spørsmål om du får retten med på at den bør fravikes. For det andre, hvis kjøperen påberoper seg en rett til å fravike en bindende avtale, en rett som selgeren ikke har, da tipper ubalansen i den andre retningen. Hvis så retten fastslår at det skal være balanse: Både selger og kjøper skal ha rett til å oppheve en avtale, til tross for at begge parter har undertegnet på at den er bindende, da får vi et lite jordskjelv i norsk avtalerett! Jeg er 100% sikker på at en dom med et slikt utfall vil bli anket til Høyesterett, og er 100% sikker på at den vil komme gjennom nåløyet for vurdering der!
Jeg finner ikke noe sted i kontrakten noe som sier at du skal betale 5% ved heving av kontrakten. "Kostnader ved avbestillinger" er en litt rar formulering, men må tolkes som kostnader ved heving av kontrakten. Der står det: "Kjøper er ansvarlig for selgers merkostnader ved eventuell avbestilling". Du kan derfor kreve at selger dokumenterer merkostnadene ved heving av kontrakten og at det er disse du skal betale, ikke en flat 5% av kontraktssum - da måtte det ha stått det i kontrakten. Mer kostnader vil sannsynligvis være hovedsakelig meglerutgifter, men de blir neppe 5%.
Det klare utgangspunkt her er at et kjøpstilbud som det foreliggende er bindende mellom partene når kjøpstilbudet er kommet frem til utbygger og utbygger har akseptert tilbudet.
Jeg legger til grunn at du har fått melding fra megler om at utbygger har akseptert tilbudet ditt, og da er du bundet til å skrive kjøpekontrakt til den pris det som er satt i kjøpetilbudet. Dette er tilsvarende for den som legger inn bud: Når budet er akseptert er det etablert en avtale mellom partene, selv om kjøpekontrakten ikke blir signert før på et senere tidspunkt.
Jeg kan ikke se at det er spesielle ting ved kjøpstilbudet som det linkes til her som skulle gjøre at du ikke skulle være budet. Dette ser rimelig "standard" ut. At utbygger har tatt en rekke forbehold er ikke av særlig betydning, all den tid dette ble presentert for dere i forkant av tilbudet.
Hvorvidt du var kjent med side 2 blir eventuelt et bevisspørsmål, siden dere ikke har signert på denne siden. Jeg ser at det på kjøpstilbudet er satt angitt at det er to sider, og jeg må si det høres rart ut dersom megler ikke har gitt dere side 2. Men det er jo umulig for meg å ta stilling til. Jeg tror dessverre ikke at det får særlig praktisk betydning, fordi det følger allerede av side 1 at dere binder dere til å kjøpe.
Jeg gjør også obs på at det er riktig - som flere har anført - ikke angitt et konkret avbestillingsgebyr (eks. 5 %). Det er merkostnadene som eventuelt skal dekkes, og det er ikke bare ekstra utlegg til megler, det er i tillegg prisdifferansen mellom det tilbudet som dere har gitt, og den salgssummen som utbygger oppnår ved et dekningssalg.
Utbygger har en tapsbegrensningsplikt, det betyr at han/hun må gjøre det som er mulig for å minimere tapet. Selger kan altså ikke bare "lene seg tilbake", og hente penger fra dere. Men vi ser i praksis at det dessverre ofte er stor risiko knyttet til å bryte slike kjøpstilbud.
Senest i 2013 ble boligkjøper (som hadde signert på et tilsvarende dokument som dere) dømt til å betale kr. 791 253,- i erstatning til utbygger pluss noe over kr. 100 000,- i sakskostnader for tingrett og lagmannsrett. Jeg tviler ikke på at det måtte vært en dårlig dag for boligkjøper. (Gulating lagmannsrett).
Et raskt googlesøk bekrefter også at det er flere som har brent fingrene sine i tilsvarende saker.
Min vurdering er at din beste mulighet i denne saken er å gå i dialog med utbygger, og få avklart hvilke krav de vil stille ved en eventuell avbestilling, derunder om utbygger vil være interessert i å la dere slippe med at leiligheten legges ut for salg på nytt, og at en oppnår (forhåpentligvis) en tilsvarende eller høyere pris. Utbygger er helt sikkert heller ikke noe lysten på en tvist her, men det er klart at utbygger driver butikk, og han må passe bunnlinjen.
Du bør i alle fall ikke bare "nekte" å oppfylle avtalen.
Men: Det er mye penger involvert i denne saken (potensielt mye mer enn meglerhonorar!), og det er umulig å gi presise juridiske råd basert på en tråd her på byggebolig, da det ikke på langt nær gir et tilfredsstillende bilde av sakens faktiske sider. Jeg vet etter mange år som advokat at en sak ofte(st) har flere enn en side, og det kan selvsagt være elementer i saken som ikke har kommet frem godt nok her.
Men det jeg kan si er at: Der det foreligger en avtale mellom partene, som er bekreftet skriftlig, er det svært vanskelig for den ene parten å kreve seg fri fra de forpliktelser som ligger i avtalen.
Jeg må avslutningsvis få presisere at dette er ment som et innspill i en debatt fra meg som privatperson, og at det kan nok som noen har anbefalt deg her være greit å konsultere en advokat dersom du ønsker å gå videre med denne saken. Det er mulig at en ved et nærmere dykk i sakens forhistorie kan finne elementer som tilsier at du kan kreve deg fri fra avtalen, selv om det basert på det som jeg har sett så langt synes å være stor sannsynlighet for at du risikerer en skikkelig blåmandag hvis du bryter denne avtalen.
Jeg bemerker for ordens skyld at jeg selvsagt ikke har noen binding til verken kjøper eller selger her.
Lykke til.