4,602
46
4
Behandling av dispensasjonssøknad, samt evt. klagemuligheter.
535
Horten
0
Trenger litt støtte /hjelp her.
Vi planlegger å bygge hus med utleie og frittliggende garasje.
For å få til dette er vi avhengige av dispensasjon fra reguleringsplanen med tanke på grad av utnytting.
Reguleringsplanen ble utarbeidet på 70tallet, og vedtatt for området i 1984.
Planen sier tillatt utnyttelse 20%, og siden denne er fra 1984 skal det taes utgangspunkt i bruttoareal, og avsettes 45m2 til garasje.
Tomten er 958m2, og med tilleggs arealer er det 1229m2 som skal brukes til beregningen.
Huset vi ønsker å bygge er på totalt 357 (bruttoareal) slik at totalt inkludert garasje blir på ca. 400m2.
Dette betyr at vi får en utnyttelse på 29% pluss garasje.
BYA vil til sammenligning være 28% inkludert garasje.
Saken skal behandles av politikere 27/10-15, og saksbehandler anbefaller at søknad avslås.
- Begrunnelse til dette er at naboers byggemapper er gjennomgått, og bygget vårt skiller seg vesentlig ut i plassering, volum og uttrykk.
Vi har nå gått gjennom byggemappene til naboer og funnet rystende avvik, og jeg skal forsøke å forklare:
Nabo 1:
Byggemappe oppgir totalt bruttoareal på 227m2
Riktig totalt bruttoareal er på ca 450m2
Huset ble gitt midlertidig brukstillatelse, med krav om innsendelse av riktige tegninger før ferdigattest gies, dette er aldri gjort.
Denne naboen har dermed en utnyttelse på 38.5% (bruttoareal)
BYA 32%
Nabo 2:
Byggemappe oppgir totalt bruttoareal på 270m2
Riktig totalt bruttoareal er på ca 435m2
Huset ble bygd i 1995, hvor det brant ned 1 uke før ferdigstillelse.
Huset ble da uten å søke utvidet med 4x3.5meter.
Utnyttelse på 27% (bruttoareal)
Bya: 36%
vi mener vi må kunne få de samme forutsetninger som naboer, og at det blir feil med et "lite" hus i mellom disse palassene.
informasjon som kommune kjenner til, men velger å unnlate fra saksfremmlegget når vår søknad skal behandles.
Er dette å betegne som saksbehandlingsfeil, og som kan påklages?
bør ikke kjente avvik hos naboer være en del av vurderingen?
Videre er det slik at ca 7 meter inne på vår eiendom er det en ny og moderne regulering vi ikke får benytte oss av som sier maks utnyttelse 30% BYA.
denne er avgrenset med en såkalt byggegrense.
Hvordan er fremgangsmåten rundt en detaljregulering for å få vår tomt til å bli innbefattet av disse bestemmelsene, og hva er våre klagemuligheter ved avslag?
Vi planlegger å bygge hus med utleie og frittliggende garasje.
For å få til dette er vi avhengige av dispensasjon fra reguleringsplanen med tanke på grad av utnytting.
Reguleringsplanen ble utarbeidet på 70tallet, og vedtatt for området i 1984.
Planen sier tillatt utnyttelse 20%, og siden denne er fra 1984 skal det taes utgangspunkt i bruttoareal, og avsettes 45m2 til garasje.
Tomten er 958m2, og med tilleggs arealer er det 1229m2 som skal brukes til beregningen.
Huset vi ønsker å bygge er på totalt 357 (bruttoareal) slik at totalt inkludert garasje blir på ca. 400m2.
Dette betyr at vi får en utnyttelse på 29% pluss garasje.
BYA vil til sammenligning være 28% inkludert garasje.
Saken skal behandles av politikere 27/10-15, og saksbehandler anbefaller at søknad avslås.
- Begrunnelse til dette er at naboers byggemapper er gjennomgått, og bygget vårt skiller seg vesentlig ut i plassering, volum og uttrykk.
Vi har nå gått gjennom byggemappene til naboer og funnet rystende avvik, og jeg skal forsøke å forklare:
Nabo 1:
Byggemappe oppgir totalt bruttoareal på 227m2
Riktig totalt bruttoareal er på ca 450m2
Huset ble gitt midlertidig brukstillatelse, med krav om innsendelse av riktige tegninger før ferdigattest gies, dette er aldri gjort.
Denne naboen har dermed en utnyttelse på 38.5% (bruttoareal)
BYA 32%
Nabo 2:
Byggemappe oppgir totalt bruttoareal på 270m2
Riktig totalt bruttoareal er på ca 435m2
Huset ble bygd i 1995, hvor det brant ned 1 uke før ferdigstillelse.
Huset ble da uten å søke utvidet med 4x3.5meter.
Utnyttelse på 27% (bruttoareal)
Bya: 36%
vi mener vi må kunne få de samme forutsetninger som naboer, og at det blir feil med et "lite" hus i mellom disse palassene.
informasjon som kommune kjenner til, men velger å unnlate fra saksfremmlegget når vår søknad skal behandles.
Er dette å betegne som saksbehandlingsfeil, og som kan påklages?
bør ikke kjente avvik hos naboer være en del av vurderingen?
Videre er det slik at ca 7 meter inne på vår eiendom er det en ny og moderne regulering vi ikke får benytte oss av som sier maks utnyttelse 30% BYA.
denne er avgrenset med en såkalt byggegrense.
Hvordan er fremgangsmåten rundt en detaljregulering for å få vår tomt til å bli innbefattet av disse bestemmelsene, og hva er våre klagemuligheter ved avslag?
Blir ikke det litt som at "noen kjørte for fort og ble ikke tatt, så da kan du få tillatelse til å kjøre like fort". 28% er vesentlig mer enn 20%, og strider nok med hensikten til reguleringsplanen.
Kommunen burde selvfølgelig rydde opp i forholdet til naboene.
Vi mener det siste, da kommunikasjon i byggesaker viser til størrelser ulikt tegninger.
Når det nå viser seg at de aller fleste har bebygd med rundt 30%, mener vi at dette bør danne grunnlag for de 2 siste eiendommene i området.
(Det er benygd ca 70 eiendommer og 2 gjennstår inkludert vår)
Videre er egentlig det store spørsmålet her om det kan betraktes som saksbehandlingsfeil, når saksbehandler bevisst tilbakeholder informasjon som bør være av betydning ovenfor politikere i utvalget.?
Det er en gang slik at saksbehandler skal forholde seg til regelverket, mens politikere skal gjøre det sammen, dog har de den myndighet at de kan legge skjønn ovenpå for et mer nyansert bilde av sakene.
Dette mener jeg ikke kan utføres på riktig måte når all tilgjengelig informasjon ikke deles ved behandling.
Hva er ankemuligheter ved negativt utslag? Og hva plikter saksbehandler å fremmlegge av kjent dokumentasjon?
Når det gjelder detaljregulering/omregulering, har jeg idag vært i samtaler med utbygger av det nye boligfeltet nær min eiendom, og det viser seg at planen i det området ble omgjort som følge av at den var lite egnet til moderne eiendomsutvikling (eneboliger)
Denne planen var lik den som vi har idag, og de var overasket over at ikke også denne ble endret i samme behandling som det nye.
De mente å huske at dette måtte være på grunn av at det kun var 2 eiendommer igjen i feltet, og at det derfor var en enighet om å bruke skjønn ved behandling av disse tomtene.
Dette velger nå kommune å ikke gjøre.
Det blir nok ikke helt det samme.
Blir heller slik at om myndigheter bedriver manuel dirigering i en enveiskjørt gate mot bilen forann deg og du følger på, kan de ikke bøtelegge deg for det.
Man må huske på her at det er med kommunes viten, og veiledning at disse overtrampene har skjedd.
Kommunen forholder seg til regelverket og hva som er godkjent, ikke hva som faktisk er skjedd. Naboene som har tatt seg til rette kan vel i teorien bli bedt om å rive for å tilfredsstille BYA krav. Det er vel egentlig det eneste riktige når man har gått så ekstremt langt over streken. Reguleringsplanen blir i dette tilfellet helt meningsløs, og derfor forstår jeg anbefalingen til saksbehandleren.
Jeg er nok desverre enig med deg, at dette kan være et utfall.
Det jeg imidlertid er opptatt av er at saken skal vurderes med de riktige fakta.
Dette kan ikke gjøres slik som saken nå er lagt frem, og jeg søker råd for fremgangsmåte for å få dette frem.
Argumentene om naboene dine er ikke en del av saken, det er problemet.
Det at naboene har tatt seg til rette, er med velsignelse av kommune, dermed bærer kommune som styringsorgan et visst ansvar.
Reguleringsplanens overordnede hensikt er å sikre en helhetlig bebyggelse med hensyn til volum, uttrykk og estetikk.
mitt argument er derfor, at for å sikre hensikten med reguleringsplanen, må det dispenseres på en slik måte at man sikrer nettopp dette.
Dette er selvsagt min subjektive mening, men det finnes en vanvittig stor mengde saker hvor fylkesmann har gått inn og brukt nettopp dette som argumentasjon for å overprøve kommunale avslag.
Man kan selvsagt diskutere i det lange hvorvidt reguleringsplanen utgjør sin hensikt ved å dispensere, men det er slett ikke uvanlig at gamle reguleringsplaner finnes urimelige og ut-daterte.
selvsagt.
Vi har argumentert i det vide, og dette med hva naboer har fått tillatelse til er kun brukt som tilleggs informasjon.
det er imidlertid kommune som benytter naboer sine hus som argumentasjon for ikke å godkjenne søknaden, dette med viten om at informasjon om størrelse og utforming som legges frem er uriktig.