232
6
2
Festeavtale fra 1994
6
0
Hei!
Jeg bor på en festetomt på 900 kvm og med en festeavtale fra 31.121994 som løper til 31.12.2074. Jeg har fått et brev fra bortfester der han tilbyr innløsning til råtomtverdien, som han mener er 320.000.
I følge festekontrakten er det mulig å innløse tomta i 2044, 2054, 2064 og 2074.
Jeg har lest Lov om tomtefeste her, og har to spørsmål: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1996-12-20-106
1. Er det riktig at loven er tilbakevirkende på eldre festeavtaler, jf. § 2, og kan jeg i så fall kreve innløsning etter 30 år?
2. Hvordan fastsette råtomtverdien? Jeg har mistanke om at bortfester har snakket med en eiendomsmegler han har kontaktet for å selge tomter, og som ikke akkurat er en nøytral part.
Jeg bor på en festetomt på 900 kvm og med en festeavtale fra 31.121994 som løper til 31.12.2074. Jeg har fått et brev fra bortfester der han tilbyr innløsning til råtomtverdien, som han mener er 320.000.
I følge festekontrakten er det mulig å innløse tomta i 2044, 2054, 2064 og 2074.
Jeg har lest Lov om tomtefeste her, og har to spørsmål: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1996-12-20-106
1. Er det riktig at loven er tilbakevirkende på eldre festeavtaler, jf. § 2, og kan jeg i så fall kreve innløsning etter 30 år?
2. Hvordan fastsette råtomtverdien? Jeg har mistanke om at bortfester har snakket med en eiendomsmegler han har kontaktet for å selge tomter, og som ikke akkurat er en nøytral part.
Jeg leser §2 som at det ikke er noen tvil om at du, etter §32 kan kreve innløsing etter 30 år.
§37 sier klart at "Ved innløysing av tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, skal innløysingssummen vere 25 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt."
Så hvis den årlige festeavgiften er på 320.000/25 = 12.800 kr, da er innløsingsprisen i samsavar med loven. Betaler du mer i årlig festeavgift, må du være forberedt på å betale høyere pris ved innløsing. Er festeavgiften lavere enn 12.800 kr, kan du kreve lavere pris ved innløsing.
Du sier ingenting om festeavgift, beliggenhet etc.etc, men vi som bor i bystrøk vil vel feire med den flotteste sjampanje om vi fikk kjøpt ei 900 kvm boligtomt til 320.000.
Jeg bor i Kristiansand (på en solrik tomt med sjøutsikt).
Det er ingen tvil om at 320.000 ikke er mye penger for ei tomt, men jeg betaler heller 25 ganger årlig festeavgift.
Innløsningssummen skal som hovedregel settes til 25 ganger justert festeavgift. Hvis partene har avtalt en lavere innløsningssum, skal denne legges til grunn.
Bortfester kan likevel kreve at innløsningssummen settes til 40 % av tomteverdien på innløsningstidspunktet, med mindre tomten er festet bort på ubestemt tid og bortfester ikke har oppsigelsesrett. Ved vurdering av tomteverdien skal det gjøres fradrag for verdiøkning som skyldes fester. Og det skal ikke tas hensyn til at tomtens størrelse eventuelt gir mulighet til å sette opp flere hus på tomten.
Når det er ti år eller kortere igjen av avtaletiden kan bortfesteren kreve avgiften oppregulert før innløsningen. Mer om retten til oppregulering her. Bortfester kan altså oppregulere festeavgiften til 2 % av tomteverdi og deretter velge at innløsningssummen skal settes til 25 ganger oppregulert festeavgift. Innløsningssummen blir i de tilfellene 50 % av tomteverdien.
I praksis vil bortfester benytte seg av muligheten til å kreve innløsning til 40 % av tomteverdien der tomten er relativt verdifull og/eller festeavgiften er relativt lav. Denne beregningen av innløsningssummen vil da som regel føre til en høyere sum enn 25 ganger justert festeavgift.
Men hvor finner jeg bestemmelsene som sier at
Bortfester kan likevel kreve at innløsningssummen settes til 40 % av tomteverdien på innløsningstidspunktet, med mindre tomten er festet bort på ubestemt tid og bortfester ikke har oppsigelsesrett.
Men hvor det man finner denne bestemmelsen (og de videre som følger)? Jeg klarer ikke finne dem, verken i lovteksten eller lovens forskrifter. Men som vi vet, øynene er det man blir først blind på. Kanskje det er jeg som er litt forvirret. Kan du vise til spesifikke paragrafer?