599
7
0
Sammenslåing av boenheter (hybel i enebolig) - etikk, fordeler og ulemper
3
0
Hei alle sammen,
Familien har kjøpt en stor åttitallsenebolig langt over takst på slutten av fjoråret. Kommunale avgifter og eiendomsskatt har økt fra annonserte 24k til ca 33k for nåværende år. En del av denne summen kommer av at eneboligen (kode 112) har to boenheter - den ekstra boenheten er en hybel som omfatter stue med kjøkken, "sovealkove", bad og bod på tilsammen ca 40kvm. Den har har sin inngang med en helt enkel innerdør fra et felles vindfang. Såvidt jeg kan forstå kvalifiserer ikke dette engang til å være en egen boenhet.
Intensjonen for hybelen er absolutt utleie og det gjør litt etisk vondt å samtidig se på muligheten for å samtidig betale mindre kommunale avgifter. Dette forsøker jeg selvsagt å rettferdiggjøre med at den vil være bebodd av en person maks 6mnd/år, hybelen ikke har oppvaskemaskin eller vaskemaskin eller tilgang til pipe og at det dermed ikke gir mening å betale to stk abonnement på vann, avløp, feiing og brannettersyn.
1) Hvilke fordeler har en slik seksjonering i mitt tilfelle?
2) Utover dårlig samvittighet for å ikke bidra til kommuneøkonomien, hvilke andre ulemper vil en søknad om sammenslåing medføre?
3) Ser også at kommunen krever plantegninger med påført faktisk bruk av rom ved søknad: hvilke problemer vil en innbygd garasje som er gjort om til oppholdsrom (for lenge siden) som potensielt ikke er søkt om?
Meld fra om andre nødvendige opplysninger mangler. Og på forhånd takk.
Familien har kjøpt en stor åttitallsenebolig langt over takst på slutten av fjoråret. Kommunale avgifter og eiendomsskatt har økt fra annonserte 24k til ca 33k for nåværende år. En del av denne summen kommer av at eneboligen (kode 112) har to boenheter - den ekstra boenheten er en hybel som omfatter stue med kjøkken, "sovealkove", bad og bod på tilsammen ca 40kvm. Den har har sin inngang med en helt enkel innerdør fra et felles vindfang. Såvidt jeg kan forstå kvalifiserer ikke dette engang til å være en egen boenhet.
Intensjonen for hybelen er absolutt utleie og det gjør litt etisk vondt å samtidig se på muligheten for å samtidig betale mindre kommunale avgifter. Dette forsøker jeg selvsagt å rettferdiggjøre med at den vil være bebodd av en person maks 6mnd/år, hybelen ikke har oppvaskemaskin eller vaskemaskin eller tilgang til pipe og at det dermed ikke gir mening å betale to stk abonnement på vann, avløp, feiing og brannettersyn.
1) Hvilke fordeler har en slik seksjonering i mitt tilfelle?
2) Utover dårlig samvittighet for å ikke bidra til kommuneøkonomien, hvilke andre ulemper vil en søknad om sammenslåing medføre?
3) Ser også at kommunen krever plantegninger med påført faktisk bruk av rom ved søknad: hvilke problemer vil en innbygd garasje som er gjort om til oppholdsrom (for lenge siden) som potensielt ikke er søkt om?
Meld fra om andre nødvendige opplysninger mangler. Og på forhånd takk.
Det virker på din beskrivelse som at hybelen fyller alle kriterier for å være en egen boenhet. Legg merke til at det er spesifisert eksplitt at "To boenheter kan imidlertid ha felles gang med hver sin inngangsdør, f.eks. en horisontaldelt tomannsbolig". Mangel på oppvaskmaskin / vaskemaskin er ganske irrelevant. (Begge deler kan settes inn ved behov.)
Hvis det ikke vil være naturlig at de som bor i hovedboligen tar i bruk rommene i hybelen som en naturlig utvidelse (og det å gå ut i vindfanget og inn gjennom en annen dør som kun fører til hybelens rom vil neppe kvalifisere, jfr. sitetert tekst), må du gjøre andre tilpasninger for å få det til å bli som en utvidelse av huset, om du skal få det omgjort til én boenhet.
La meg ta mitt eget konkrete eksempel: Lenge før jeg kjøpte huset var (det eneste) soverommet i 1.etg leid ut som hybel, med direkte inngang fra gang. Da jeg overtok, var det fortsatt opplegg for vann til en liten håndvask og vegghengt VV-bereder, men begge de to var fjernet; kun blindet rørstuss og avløp sto igjen. Hybelen var sikkert grei på 1960-tallet ("I et bittelite rom oppå loftet ..."), men i dag ville det ikke kunne leies ut. Det har fungert i 30+ år som 'gjesterom'.
Hvis jeg blir dårlig til bens og får problemer med trappa til soverommet ovenpå, flytter jeg senga ned på gjesterommet. Nå har jeg tenkt å slå meg gjennom til garasjen, og gjøre den om til hybel-stue og kjøkkenkrok. Da kan den leies ut som hybel så lenge jeg selv handterer trapper. Da kunne jeg spikre igjen døra fra gangen til gjesterommet, slik at hybelen med soverom (dvs gjesterom), stue og kjøkken blir utilgjengelig for meg, uten å gå ut i vindfanget og inn hybel-inngangen. Det har jeg ikke tenkt å gjøre. I dag er gjesterommet en naturlig del av boligen, og om mine gjester får tilgang til en kjøkkenkrok og et oppholdsrom, er det et helt naturlig tillegg.
En annen mulig bruk av hybelen den dagen jeg må flytte ned: Som 'kårbolig', med neste generasjon i hovedboligen, mens bestefar har sin egen lille stue, kjøkkenkrok og soverom. Med barnebarn som løper inn og ut til bestefar gjennom både den ene og andre døra, og det trolig er mye av både felles matstell og sosial aktivitet, vil det også klart være som en naturlig utvidelse av hovedboligen.
Så hvis du kan skjære ut en dør fra hovedboligen til hybelen, på en måte som gjør det klart at rommene der framstår som en naturlig utvidelse av hovedboligen, da har du større sjanser.
Samtidig: Det virker på det som står i linken at det ikke nødvendigvis er så vanskelig å få gjennom at to boenheter ikke er 'fysisk adskilt' - se det siste eksempelet. Hvis du finner noen slik mulighet, kan det hende at du lykkes i å få slått dem sammen uten å behøve å bryte deg gjennom veggen med en ny dør.
Eksempelet som omtales i linken er interessant, da det ser ut til å konkluderes med at tilfellet er én boenhet. Eksempelet ser noeunde sammenlignbart ut; det har egen inngang pluss tilgang gjennom vaskerom, mens jeg har delt inngang. Også størrelsesforskjellen ser ut til å vektlegges i konklusjonen i bunn (hos meg 40kvm hybel mot ca 220kvm eget).
Et gjennomgående tema her er jo adkomsten mellom hybelareal og eget areal - hvor "langt" inn i huset er tilstrekkelig for å få en inngang som definitiv "utvidelse av huset", må det være fra oppholdsrom? Er det greit å omtale vindfanget som gang istedenfor? Sitatet inneholder ordet imidlertid, så det er jo tydelig at en selvstendig boenhet primært skal ha sin egen inngangsdør - men hva er en inngangsdør? Ikke nødvendigvis en dør mellom uteom og innerom tydeligvis.
For å elaborere litt rundt egne forhold, så har jeg med all tydelighet én felles inngangsdør som leder inn til det nevnte vindfanget, som p.d.d. fungerer som en gang med garderobe og varmekabler, herfra er det en innerdør mot hybel og en innerdør mot trappegang i hoveddel (begge uten brannklasse).
Når jeg nevner at hybelen ikke oppfyller krav til selvstendig boenhet, er det med utgangspunkt i punkter vist her (https://byggesoknad.no/relevant-informasjon/opprettelse-av-ny-boenhet/ <-- forøvrig er tilsvarende problemstilling nevnt i kommentarfelt der):
[ol]
1. Egen inngangVed opprettelse av ny boenhet må man sørge for at boenheten har egen inngang; dette vil i praksis si at man ikke skal trenge å benytte en annen bruksenhet sitt areal for å komme til egen boenhet[/ol]
[ol]
Nevnt over.[/ol]
[ol]
2. Fysisk adskilt fra resten av boligenSom nevnt felles inngangsdør og vindfang/gang. Videre deles varmtvannstank i tillegg til at sikringsskap befinner seg i hoveddel.[/ol]
[ol]
3. Alle nødvendige romfunksjoner[/ol]
[ol]
Oppfylt.[/ol]
[ol]
4. Romhøyde[/ol]
[ol]
Høyde er gjennomgående ca 2.3m og oppfyller ikke krav til takhøyde.[/ol]
[ol]
5. Lysforhold[/ol]
[ol]
Ca 1,8kvm vindusflate, med ukjent lystransmisjon. Muliggens ikke oppfylt.[/ol]
[ol]
6. Utsyn[/ol]
[ol]
Ca 95cm fra gulv til bunn av vindu oppfyller ikke krav til utsyn[/ol]
[ol]
7. Innemiljø[/ol]
[ol]
Varme i gulv og lys+fuktstyrt avtrekk på bad burde gi levelig inneklima, men deler av yttervegger ligger nødvendigvis under bakken med isolasjon og drenering fra byggeår, så sannsynligvis ikke oppfylt.[/ol]
[ol]
8. Lagringsplass[/ol]
[ol]
Sannsynligvis oppfylt.[/ol]
[ol]
9. Brannsikring[/ol]
[ol]
Ikke oppfylt, da det tilsynelatende ikke er egen branncelle, men andre tiltak (rømningsvei, varsler og slukker) selvfølgelig i orden.[/ol]
[ol]
10. Parkering og uteområder[/ol]
[ol]
Muliggens oppfylt.[/ol]
Poenget her er - hadde dette vært disponibelt areal som jeg idag hadde innredet tilsvarende dagens stand, hadde det ikke oppfylt kriterier for egen boenhet - burde det tilsi at disse kan slås sammen?
Kom gjerne med tilbakemeldinger på spørsmålene i første post.
Men hvis endringen kun er på papiret, ingen fysisk endring, så er jeg redd kommunen blir ekstra interessert
Men en bekjent har felles inngang nede i sokkel med hybelen og en trapp opp, Men han bruker sekundær inngangsdør på baksiden av huset så han kan leie ut uten kontakt med hybel i det daglige.
Forstår fremdeles ikke hvordan kommunen skulle kunne nekte å fjerne hybelenheten, derfor var det heller ikke en av spørsmålsstillingene jeg ønsket tilbakemelding på. Men det kan jo bli interessant å se hvordan søknaden om sammenslåing går - verste som kan skje er vel et avslag.
Fordelen med en hybel kontra en boenhet, er jo a du slipper en hel del krav (lyd, brann, parkering, etc.... Ulempen er jo at du skal ha tilgang til hybel, dvs. ikke komplett adskilt.