4,704
19
2
Ta en sak vidre med eierskifteforsikring
38
Trøgstad
0
Vi har en del utfordringer i forhold til en enebolig vi kjøpte i fjor høst. Selger har eierskifteforsikring, og vi ønsker nå å vite hvordan vi går vidre og generelt høre andres innvendinger og erfaringer rundt dette.
Før vi la inn bud gikk vi grundig over huset. Vi var først på fellesvisning, og siden vi var såpass interessert og det ikke var noen andre på interesselisten foreløpig, var vi å tittet på huset ytterligere 2 ganger i etterkant for å være sikker på hva vi kjøpte.
Huset i seg selv er bygget i 1976 og "oppgradert / modernisert" i flere omganger, og selger vi kjøpte av hadde gjort en god del, men egentlig gjort ting bare værre.
Feilene vi visste om før kjøp, som var grunnlaget for vårt bud:
- Minirenseanlegg, krav fra 01.01.15 (ca 80.000,-)
- Ny drenering med tilhørende terasse (ca 150.000,-)
- Oppussing og innredning av kjeller etter ny drenering (ca 150.000,-)
- Ellers lett oppussing og modernisering av 1. etg og diverse andre ting som vi gjør av fri vilje, ikke fordi det nødvendigvis var i dårlig stand, men fordi vi ønsket å heve standarden.
Men i tilegg dukket disse manglene opp (i veldig korte trekk):
- Mye problemer med mus. Skade på isolasjon på loft, skade på avløpsrør med påfølgende lekkasje. Tidligere eier må ha visst om dette (bodd her i 11 år)
- Vannlekkasje på et kloakkutluftingsrør, med påfølgende skader på innervegg og gulvplate mellom 1. etg og kjeller. Tidligere eier visste om dette.
- Luktdannelse på kjøkken om døra lukkes. Nabo sa det muligens kunne være pga et akvarie som knuste i nærheten av kjøkkenet, og derav nytt gulv i hele 1.etg
- En rekke amatørmessige utførelser på det elektriske anlegget, og mye av det elektriske er gjort av tidligere eier, kan nabo bekrefte. Alikevel hevder de i samværserklæringen at ingen ufaglærte har rørt det.
- Taket er veldig dårlig, og har mye mangler som hverken er opplyst av megler, i takst eller av selger. Dårlig utførte reperasjoner, mønesteiner som mangler spiker, sprekte steiner, sultakplater som mangler eller er revet istykker, tydelige fukttegn fra innsiden osv.
- Vindsperrene på gavlveggene er mangelfult satt opp
- Inngangsdør i kjellerhals som er oppført av selger er amatørmessig satt inn. Det er skjært hull i grunnmur helt opp slik at muren er splittet, og det er ikke blitt tettet tilstrekkelig rundt døra slik at dette har vært en inngang for mus (over døra, der døra møter kledning)
- Kjelleren viser seg å være pill råtten og ALT må strippes ned. Alle veggene jeg har revet hittil (lektet ut med panel og isolert) har vært råtne og våte.
- Det er kvikkleire i området, og nabo kunne fortelle om et ras som hadde gått lenger nedafor den private veien som går til huset vårt og naboens. Likevel står det ikke opplyst noe om dette i taksten.
- Generelt sett synes det at alt vedlikeholdsarbeide som noensinne er gjort i huset er gjort av folk med null kompetanse eller interesse, og alt er gjort etter den billigste eller raskeste måten.
Legger også ved noen linker med en rekke bilder av rønna, bilder sier jo mer enn 1000 ord.
Dette har vi gitt 1,6 mill for. Tatt standen og beliggenheten på denne boligen i betraktning, ville jeg tro at verdien egentlig ligger på rundt 1 mill, og kanskje under.
https://plus.google.com/photos/116331499838876803388/albums/6118406465772784497
https://plus.google.com/photos/116331499838876803388/albums/6118432099575320241
https://plus.google.com/photos/116331499838876803388/albums/6118416597522587537
Før vi la inn bud gikk vi grundig over huset. Vi var først på fellesvisning, og siden vi var såpass interessert og det ikke var noen andre på interesselisten foreløpig, var vi å tittet på huset ytterligere 2 ganger i etterkant for å være sikker på hva vi kjøpte.
Huset i seg selv er bygget i 1976 og "oppgradert / modernisert" i flere omganger, og selger vi kjøpte av hadde gjort en god del, men egentlig gjort ting bare værre.
Feilene vi visste om før kjøp, som var grunnlaget for vårt bud:
- Minirenseanlegg, krav fra 01.01.15 (ca 80.000,-)
- Ny drenering med tilhørende terasse (ca 150.000,-)
- Oppussing og innredning av kjeller etter ny drenering (ca 150.000,-)
- Ellers lett oppussing og modernisering av 1. etg og diverse andre ting som vi gjør av fri vilje, ikke fordi det nødvendigvis var i dårlig stand, men fordi vi ønsket å heve standarden.
Men i tilegg dukket disse manglene opp (i veldig korte trekk):
- Mye problemer med mus. Skade på isolasjon på loft, skade på avløpsrør med påfølgende lekkasje. Tidligere eier må ha visst om dette (bodd her i 11 år)
- Vannlekkasje på et kloakkutluftingsrør, med påfølgende skader på innervegg og gulvplate mellom 1. etg og kjeller. Tidligere eier visste om dette.
- Luktdannelse på kjøkken om døra lukkes. Nabo sa det muligens kunne være pga et akvarie som knuste i nærheten av kjøkkenet, og derav nytt gulv i hele 1.etg
- En rekke amatørmessige utførelser på det elektriske anlegget, og mye av det elektriske er gjort av tidligere eier, kan nabo bekrefte. Alikevel hevder de i samværserklæringen at ingen ufaglærte har rørt det.
- Taket er veldig dårlig, og har mye mangler som hverken er opplyst av megler, i takst eller av selger. Dårlig utførte reperasjoner, mønesteiner som mangler spiker, sprekte steiner, sultakplater som mangler eller er revet istykker, tydelige fukttegn fra innsiden osv.
- Vindsperrene på gavlveggene er mangelfult satt opp
- Inngangsdør i kjellerhals som er oppført av selger er amatørmessig satt inn. Det er skjært hull i grunnmur helt opp slik at muren er splittet, og det er ikke blitt tettet tilstrekkelig rundt døra slik at dette har vært en inngang for mus (over døra, der døra møter kledning)
- Kjelleren viser seg å være pill råtten og ALT må strippes ned. Alle veggene jeg har revet hittil (lektet ut med panel og isolert) har vært råtne og våte.
- Det er kvikkleire i området, og nabo kunne fortelle om et ras som hadde gått lenger nedafor den private veien som går til huset vårt og naboens. Likevel står det ikke opplyst noe om dette i taksten.
- Generelt sett synes det at alt vedlikeholdsarbeide som noensinne er gjort i huset er gjort av folk med null kompetanse eller interesse, og alt er gjort etter den billigste eller raskeste måten.
Legger også ved noen linker med en rekke bilder av rønna, bilder sier jo mer enn 1000 ord.
Dette har vi gitt 1,6 mill for. Tatt standen og beliggenheten på denne boligen i betraktning, ville jeg tro at verdien egentlig ligger på rundt 1 mill, og kanskje under.
https://plus.google.com/photos/116331499838876803388/albums/6118406465772784497
https://plus.google.com/photos/116331499838876803388/albums/6118432099575320241
https://plus.google.com/photos/116331499838876803388/albums/6118416597522587537
Du sier at dere hadde ganske omfattende gjennomgang av huset før dere kjøpte. Det vil bli brukt mot dere. Hvis dere skal vinne frem må det være tydelig skjulte feil og mangler som gjør at eiendommen skulle hatt en lavere verdi.
En annen sak er at alt må dokumenteres og ikke utbedres før tidl eier i følge sin rett har fått mulighet til å utbedre skader selv. (Lite trolig at dette er av interesse)
Slike saker tar ofte lang tid da selskapet (til selger) virker til å elske å trenere saker. Ergo må dere være forberedt på 1 til 2 år før et evt positivt utfall. Kommer litt an på hvor "på" dere er.
Første skritt er å engasjere en god takstmann som har erfaring på området med slike saker. Det finnes mange av de. Så kan det være smart å bruke en advokat til å kjøre saken mot selskapet. Det koster litt, men kan være verdt de kronene om dere ikke er sylskarpe i kantene selv og ønsker å fremme krevet selv. Alt er mulig
Det som er positivt er at prisen ikke er så høy. Kravet må mist komme opp i 5-6% av kjøpsverdien ( her refereres det til en høyesterettsdom som har lagt dette nivået til grunn)
Ja det var noen betraktninger fra min side. Ønsker dere lykke til da det er noe shit å finne slikt etter man har kjøpt selg hus..
Vi hadde et krav på 100-150k og kunne med risiko for avkorting grunnet alder få kanskje halvparten. Skulle vi da satse nye 20-30k for kanskje for å få 60-70k? Selskapet oppnådde jo det de ønsket at vi ikke tok disse kostnadene og lot saken ligge. Huskjøpere må enten gjøre enda bedre inspeksjonsjobb eller starte å ikke overbetale for eldre hus slik at de kan ta kostnadene som dukker opp. (Vet jo at det siste ikke er så lett når markedet er fullt av kunder som nettopp undervurderer kostnader for vedlikehold/oppgraderinger).
Her var kjellervegger nypusset for å skjule vanninntregning og falsk grunn for hvorfor dette var gjort oppgitt (egentlig feil var densrør på en fjelltomt var pakket inn i leire og gal leggemåte for densrør) og en stor terasse med bærekonstruksjon med råte (beklageligvis gal informasjon i takst om at at alt var impregnert i følge selger, fikk aldri noen respons fra selskapet på dette).
Husk alltid å legg inn margin hvis selger har eierskifte forsikring er mitt beste råd.
http://mobil.nordlys.no/Husselgerne_m__ut_med_1_78_mill__for_muselort-5-34-50844.html
- Rådgivende ingeniør areal og samferdsel som yrke.
- Personlig opptatt av byggtekniske løsninger. Har også et lite gravefirma sammen med min far.
Skriver her som privatperson om ikke annet er beskrevet.
Typisk....
Men jeg mener det stiller seg kanskje noe anderledes når selger bevisst ikke har fortalt om feil eller mangler han visste om. Tenker da spesielt på mus og påfølgende skader det har gjort, og vannlekkasjen på kloakkrøret. Og badet bør vel også være et punkt da han åpenbart ikke har fulgt kravene når han pusset det opp.
Kjelleren skulle uansett strippes og bygges opp på nytt, men jeg ønsker alikevel å ta dem på det, så langt det lar seg gjøre for det er en prinsippsak i forhold til hva vi faktisk har gitt for huset og hva det faktisk er verdt.
Mangler vi reklamerte på:
- Krypkjeller som ikke var anført i boligsalgsrapport. Stod kun støpt gulv på grunn.
- Utleie som var anført som godkjent, men hadde fellesareal som ikke var registrert i matrikkel hos Harstad kommune. (Byggesak)
- Tomt (festetomt) som var ca. 250m² mindre enn anført. Hadde vært en delingssak rett før salg.
- Mugg og råtesanering i krypkjeller.
- Skjevhet i etasjeskille som ikke kunne merkes på visning grunnet strategisk møblering.
- Tapt leieinntekt som følge av skader. (Indirekte kostnader).
Mangler vi ikke reklamerte på:
- Drenering. Eksisterte ikke drenering, men var anført som et kontrollpunkt i boligsalgsrapport.
- Taktekking. Stålplatetak fra 80-tallet som hadde TG1. Ukorrekt TG etter min mening.
- Punkterte vinduer, 9stk. Ikke anført noe sted, men kunne forventes grunnet alder.
- Råteskade i kledning og raftekasser som var nymalt noen måneder før salg. Vi var på visning i januar i mørket.
- Sprekker i grunnmur som nylig var flikket grunnet salg. Har nå sprukket opp igjen.
Vi fokuserte altså på de punkter som ikke trenger så mye skjønn for å vurdere og som var direkte feil i teksten i boligsalgsrapport.
Vi sendte først inn en melding om mangel umiddelbart etter vi oppdaget krypkjeller. Fikk takstmann til å vurdere kostnadene og sendte inn krav om erstatning kun på krypkjeller. Fikk selvfølgelig avslag med påstand om at mangelen ikke var vesentlig (200´000,-). Vi oppdaget i mellomtiden tomteforhold og bestemte oss for å måle opp arealet inne i boligen. Dermed avdekket vi feil i matrikkelførte arealer (byggesak). Vi engasjerte da en advokat som tok seg av korrespondansen med eierskifteforsikringen. Advokat fremmet krav om heving av kjøpet, fikk avslag også på dette kravet. Først da advokat etter gjentatte henvendelser varslet om stevning ble det igangsatt forhandlinger fra eierskifteforsikringen.
Resultatet var at vi fikk et forlik som vi kan leve med. Riktig nok ikke tilstrekkelig for å dekke de reklamerte skadene dersom vi leier inn fagfolk til å utføre det. Skadetakst var på 880´000,- for de forhold som ble reklamert på. Vi hadde en veldig dyktig takstmann og advokat. Men jeg tror at årsaken til at vi fikk til et forlik uten rettsak var siling av saker innledningsvis.
Konklusjonen må være at man skal ikke gi seg når motpart kommer med gode argumenter gjentatte ganger. Dyktig takstmann og advokat hjelper! Bruk penger på dette. Vi betalte 20´000,- for skadetaksten. Lykke til med prosessen!
Se også denne:
http://www.boligsvindel.no/
- Rådgivende ingeniør areal og samferdsel som yrke.
- Personlig opptatt av byggtekniske løsninger. Har også et lite gravefirma sammen med min far.
Skriver her som privatperson om ikke annet er beskrevet.
Facebook gruppe: https://www.facebook.com/groups/524393837627552/
Her er det mange som står/har stått i lignende situasjon som du kan søke råd og støtte hos. Det er også flere advokater, takstmenn, meglere, bank og forsikringsfolk blant våre medlemmer
Se også vår:
Nettside: http://boligsvindel.no/
Facebook side: https://www.facebook.com/boligsvindel
Twitter: https://twitter.com/Boligsvindel
Facebook gruppe: https://www.facebook.com/groups/524393837627552/
Her er det mange som står/har stått i lignende situasjon som du kan søke råd og støtte hos. Det er også flere advokater, takstmenn, meglere, bank og forsikringsfolk blant våre medlemmer
Se også vår:
Nettside: http://boligsvindel.no/
Facebook side: https://www.facebook.com/boligsvindel
Twitter: https://twitter.com/Boligsvindel
Det viktigste: Klag umiddelbart! Ikke vent og samle dokumentasjon. Klagen skal framsettes når mangel oppdages, og så kan du ettersende dokumentasjon. Reklamasjonsfrist er normalt 2 mnd.
Forsikringsselskap vil sannsynligvis sende egen takstmann, men det kan være lurt å ta kostnaden på å ha egen takstmann med relevant erfaring/kunnskap til å utarbeide rapport for klage.
Snakk med naboer, eieren av huset før den dere kjøpte av. Samle navn, datore, uttalelser.
Deres husforsikring kan dekke noen advokatutgifter. Å ha en slik sak gående er stressende og belastende, og det kan være verdt pengene å gi saken til en advokat tidlig i prosessen både for å vurdere om dere har en sak, og for å ta hånd om klageformulering.
Du kan ikke utbedre eller gjøre tiltak på mangelen det klages på.
Let etter liknende saker:
Feks: https://publisering.finkn.no/Forsikring.aspx?cs=prod&mode=wa
Lykke til!
Den ene faktoren var at vi i utgangspuktet ville gjøre store endringer i form av oppussing og modernisering av boligen fra starten av, og var forbredt på å bruke en betydelig sum på dette. Vi var fullt klar over at vi kjøpte et hus som var snart 40 år gammelt og som trengte litt arbeid for å møte dagens standard. Men vi hadde ikke sett for oss et så stort omfang, hadde ikke sett for oss at vi måtte åpne alle etasjeskiller, rive ned alle innervegger, kleding osv. I starten følte vi oss lurt, selgerne visste om mange feil og mangler ved huset som vi har funnet eller avdekket i etterkant. I utgangspunktet så vi kun for oss å pusse opp overflater, bytte listverk etc. Det gikk fra et oppussingsobjekt til et renoveringsobjekt.
Men jeg angrer ikke i det hele tatt i etterkant. Vi startet renoveringa i mai, og er snart halvveis allerede på hele huset. Vi har lært ufattelig mye hva angår husbygging, og ikke minst er vi utrolig fornøyde med resultatet vi oppnår.
Den andre faktoren var om vi var villig til å ofre de neste 2-3 årene av livet med en lang rettslig prosess som vi i verste tilefelle ikke kommer noen vei med. Så tar huset ca 1 år å renovere selv med litt innsats, så blir det en vurderingssak. Og ikke minst bo i huset slik det var i hele denne perioden, som var helt forferdelig den vinteren som var, da isolasjonen som var i huset var fullstendig ødelagt.
Takk for at du tok deg tid til å svare!
Det er forskjell på å ha rett, få rett, og de eventuelle kostnadene med å få rett (hvorav timer med bekymringer ofte får en særdeles lav timepris)...
Samtidig er det j*** surt at folk som bevisst dekker over, svindler og lyver kommer unna med det. At forsikringsselskapene også "støtter" opp om slik oppørsel er også irriterende, men det er en annen diskusjon.
Synes det høres fornuftig ut.
Må allikevel få uttrykke min irritasjon over hvor mange boligeiere som helt bevisst bruker tiden før salg på å dekke over skader og mangler!!
Flere ganger i arbeidslivet har jeg møtt kunder som ønsker hjelp til å skjule mangler i boligen sin!
Jeg nekter å tro at de setter seg inn i situasjonen til neste eier av boligen.
Irriterer meg kanskje enda mer hvor vanskelig det er å få dette dekket etter "bomkjøp". Jeg mener at så sant en bevisst dekker over betydelige mangler er det kriminelt!
Der fikk jeg jammen meg ut litt frustrasjon gitt;)
Nå maler og fikser jeg på hobbybasis.