Men får vi vite all info ? Det sies at styret prøver avhjelpende tiltak. Vet om aksjeleiligheter i Oslo som bruker 0.5-1Mill i advokat utgifter årlig på beboeres klager. De drenerer bytter tak o.l. men ikke i den takt enkelte ønsker. Men det er beboerne som må betale både advokatregningen og vedlikehold. De kan ikke drenere 200 hus samtidig. Tror dette delvis viser problemstilling en må leve med når en ikke er egen herre over det en eier. Men rene reklamasjoner må jo følges opp men er det "feil" eller bare drenert en vegg o.l ?

Det du ikke kan gjøre er å betale håndtverkere selv og sende regningen til styret. Hadde det vært mulig ville det utløst fullstendig kaos i de fleste borettslag, og økoknomien hadde gått over styr (for din del virker det som det er en reklamasjonssak på arbeider som er utført, og da bør utførende entreprenør gjøre det gratisk). Husk at det er ikke "styrets penger", det er dine penger. Bruker styret mer penger så øker fellesutgiftene. At drenering utføres riktig, og at taket skal være tett skulle bare mangle, men andre ting kan være bestemt av økonomiske hensyn selv om du ikke nødvendigvis er enig. Det kan f.eks. være at det er noe sig i veggene slik at noen av vinduene vil slå seg / gå tregt, men at det er for dyrt å stive av veggene og at det da får holde med nye vinduer (som skal være tette). Dette er besluttninger som i såfall fattes av flertallet på generalforsamlingen.

I ditt borettslag høres det ut som styret ikke følger opp arbeidene godt nok i etterkant, og da er (ekstraordinær)generalforsamling riktige stedet å ta det opp. Dere kan da fremme forslag som pålegger / binder styret til å gjøre mer, men det kan også føre til at styret velger å trekke seg. Jeg vet selv etter 4-5 år som styreleder at det er mye arbeid som tar tid, og styremedlemmene er jo ikke annet enn vanlige beboere med begrenset kunnskap og vanligvis full jobb og familie ved siden av.

Hvis du føler du har kunnskap nok til å bedømme hva som er godt uført arbeide og ikke, og er engasjert så kanskje du burde stille til valg? Det er ofte et stort problem i styrer at de som har annsvar for å følge opp et gitt arbeide ikke har god nok kunnskap, selv om de da prøver å lese seg opp og lære så tar det tid og gjør dem usikkre i forhold til hvor hardt de kan presse på entreprenører.Der jeg satt i styret brukte vi en del eksterne konsulenter til å gjøre vurderinger når vi var usikkre, det gav oss mye mer trygghet når vi da skulle konfrontere entreprenøren.

Jeg anbefaler det på det sterkeste hvis du er engasjert og har tenkt å bli boende en stund. Styrearbeid er veldig lærerikt, men også tidvis ganske hardt arbeid, jeg synes styrehonorarene virket høye hos oss til jeg selv ble med og fant ut at omregnet til timelønn var det antagelig godt under 100kr timen...

Ble mye om borettslag og styrearbeid her, men har du noen mer spørsmål relatert til det formelle så bare spør så skal jeg forsøke å svare ut fra det jeg vet.

Hvis vi skal ta for oss et av problemene som jeg har prøvd å ta tak i de siste dagene, så er det dreneringen. Styreleder var på befaring med han som har drenert rundt huset her om dagen. Han som drenerte sier han ikke pigget seg helt ned til under sålen på vest veggen, fordi han mente at trykket kom fra nordsiden. Han pigget derfor grundig på nordsiden. Dette godtar styreleder, som nå mener at vi skal smøre et slags middel på innsiden av veggen for å stoppe vannet, istedenfor å grave opp å pigge seg under sålen. Jeg mener jo at dreneringen ikke er utført riktig å må gjøres på nytt på firmaet sin regning. Styreleder sier at dette er sånn det blir og at hvis jeg utfører noe arbeid selv så blir det dyrt for meg.
Jeg vil jo at jobben skal gjøres riktig, ikke bare lappes sammen. Jeg må vell ha noe å si om hva som skal gjøres i min kjeller, spesielt hvis jeg mener måten de skal fikse kjelleren på er feil? eller må jeg bare godta at styreleder bestemmer metode?

Igjen, dersom du mener at styret/styreleder ikke gjør jobben riktig, må du ta det via generalforsamling.

Meld inn saken skriftlig, og sørg for at den blir tatt opp.

Vanskelig sak du har her, og det er ikke noe standard svar. I utgangspunktet så har ikke styreleder lov til å gjøre noe annet enn å drive borettslaget i henhold til det som generalforsamlingen vedtar. Hvis generalforsamlingen har vedtatt begrensede beløp etc. til vedlikehold så må han prøve å gjøre sitt beste ut fra det han har, men mener han at det er for lite er han også pliktig til å varsle generalforsamlingen.

Så er det selve jobben han gjør (oppfølging av entreprenører etc.). Det kan hende han er lat og gjør en dårlig jobb, det kan hende han ikke er verdens smarteste, men gjør sitt aller beste og selv føler han gjøre en kjempejobb, eller det kan være at han rett og slett har veldig mye å gjøre også med andre bygg i borettslaget deres og kanskje legger ned 15-20 timer uken i arbeid for borettslaget.

Uansett: Er du missfornøyd med jobben styreleder gjør er det egentlig bare en ting å gjøre, lanser en annen kandidat til vervet på neste generalforsamling. Det er så vidt jeg vet ingen konkrete krav til hvordan styreleder skal følge opp denne typen saker (Det er derimot noen krav til hvordan styret må følge opp økonomi, valg og den typen ting).

En annen ting, i et borettslag er det heller ikke din kjeller / ditt bygg. Du eier bare boretten, altså retten til å bo der, selve bygget eies av borettslaget i felleskap, og derfor er det fellesskapet (generalforsamlingen) som bestemmer hva og hvor mye som gjøres og hvilken standard det skal være. Normalt har alle beboere selv ansvar for innredning og innvendige vegger, mens borettslaget har ansvar for yttervegger, dører og vinduer. Denne grensesettingen varierer litt fra borettslag til borettslag (type bygg etc.).

Når alt dette er sagt, det er ikke sikkert at du skal si det fornøyd uansett.

Hvaslags type arbeid er det som gjøres vedlikehold eller oppgradering? Du skrev noe om pigging? Er det fjell som pigges? I så fall er det vel ikke bare vedlikehold av drenering, men en forbedring i forhold til hvordan det var opprinnelig. Er det en plan i borettslaget at det som opprinnelig har vært uinnredede og fuktige kjellere skal oppgraderes slik at de kan bebygges?

Hvordan er avtalen mellom borettslag og entreprenør? Skal hver bygning oppgraderes til en gitt standard, eller skal det brukes en viss mengde penger på å oppgradere hver bygning så mye som mulig. Hvis det første er tilfellet så er det bare å presse på mot entreprenør, hvis det siste er riktig så må du kanskje godta at entreprenøren har gjort det de kunne innenfor de rammene de hadde.

Hva er det bestemt på generalforsamling at skal utføres i disse arbeidene. Normalt vil et generalforsamlingsvedtak inneholde en beskrivelse av arbeid og standard som beboerne vil ha utført, og en økonomisk ramme som beboerne ber styret holde seg innenfor for å oppnå dette. Vanligvis er det basert på anbud fra en eller flere entreprenører.

- Styret har en formening om at vi ikke skal ta opp mer penger i lån, for de mener det går utover de i borettslaget som ikke har råd til økning i fellesutgifter. De har da satt et tak på hva som skal gjøres i året. Men noen av oss har levert inn krav om ekstraordinær generalforsamling nå. Problemet er at det er en del av de gamle beboerne som mener at det blir for dyrt, stemmer på det sittende styret.

- det har blitt bestemt at alle husene skal ha tørre kjellere, så det har blitt bestemt at det skal dreneres rundt de husene der det er problem med vann i kjellere. Rundt mitt hus startet de å drenere, men det var fjell så de måtte pigge seg ned for å komme under sålen. Etter jobben var gjort så var det fortsatt vann i kjeller. Han som drenerte sa at de hadde valgt å ikke pigge på den ene siden da de trodde at trykket kom fra en annen side. Jeg har hatt flere firmaer på befaring i etterkant og alle sier at dette er en reklamasjonsak da firmaet tok en sjefsavgjørelse, men det fungerte ikke.

- som sagt så er det satt av penger til å få tørre kjellere. Det er en vedlikeholdsplan som er satt, men med dreneringer og veggskift så vil ikke arbeidet være ferdig før om 50 år.


Mitt problem er jo nå at jeg mener at styreleder må få dreneringsfirmaet til å utbedre det som ble betalt for, og ikke bare godta at de ikke gjorde jobben de fikk beskjed om. firmaet "glemte" også å isolere på utsiden av murene i samme slengen.

Styreleder vil nå frese opp innsiden av muren og fylle opp med selvekspanderende masse som skal holde vannet ute, men de jeg prater med mener at det er en dårlig løsning. Jeg vil gjerne at det skal gjøres ordentlig når det først skal gjøres.

- Jeg har fått tilbud fra et firma som kan gjøre kjellern tørr for meg, men fikk da beskjed av styreleder med en truende tone at det ble dyrt for meg hvis jeg utførte denne jobben selv. Jeg vil bare at ting skal gjøres riktig og at den høye luftfuktigheten blir borte så fort som mulig. Har ventet på dette i 2 år nå og de som bor her starter å få fysiske problemer grunnet fukt og mugg.

Vet ikke om jeg fikk svart på alt, men litt vanskelig dagen derpå ble det veldig rotete gi meg beskjed.

Når det koker ned til en prioriteringssak om fremdrift så er jeg redd du har lite å stille opp med. Utførende firma kan jo ha luftet ideene om at dette er godt nok for styret da er det ikke nødvendigvis noe reklamasjon.

Et borettslag som kjøper en tjeneste fra en håndverker er heller ikke beskyttet av forbrukerloven slik en privatperson ville være, det kan også påvirke dine muligheter for å reklamere.

Utførende firma ga beskjed om at de hadde valgt å gjøre det slik, da de trodde at det var greit. Dette viste seg å ikke fungere å dreneringen fungerer ikke. Dette var styreleder ikke klar over. Syns det er rart da at det ikke skal være noen mulighet å reklamere da.

Jeg er ikke så godt kjent med forbrukerloven og borettslag, men jeg har en venn som er advokat så har sendt han litt info om saken, så får vi se hva han sier.

klunger86 Sunday, July 3, 2016

- det har blitt bestemt at alle husene skal ha tørre kjellere, så det har blitt bestemt at det skal dreneres rundt de husene der det er problem med vann i kjellere.

Dette er egentlig en for vag beskrivelse til å forholde seg til. Hva, konkret, er vedtatt?
Og: hvem er det som eier kjellerne? Er dette blokker der kjellerne er fellesarealer, eller er det (rekke-) hus der det som forringes av vannet, er innenfor dine fire vegger?

klunger86 Friday, July 1, 2016

Jeg mener jo at dreneringen ikke er utført riktig å må gjøres på nytt på firmaet sin regning. Styreleder sier at dette er sånn det blir og at hvis jeg utfører noe arbeid selv så blir det dyrt for meg.

Du er ikke part i avtalen mellom laget og firmaet. Derimot, dersom styret ikke har gjort det som er vedtatt, så er det en generalforsamling-sak.