9,953
12
1
Hvordan beregnes husleie i brl?
918
OSLO
0
Vi bor i et lite USBL andelssameie på sju enheter i Oslo sentrum, og synes vår husleie er urimelig høy. Etter å ha undersøkt litt med USBL viser det seg at styret har fastsatt husleie basert på hvor store de forskjellige leilighetene er.
Problemet for oss er at vår leilighet er mye større enn de andre seks. Vi har en hel etasje for oss selv, mens det er to leiligheter i hver av de andre etasjene. Det er altså en stor leilighet på 94kvm, tre stykk på ca 65kvm og tre på ca 48kvm.
Resultatet er at vi betaler over dobbelt så høy husleie som enkelte av de andre leilighetene, og det virker ikke helt rettferdig. Utover standard ting som kommunale avgifter m.m. er det kun varmtvann og kabel tv som er inkludert i husleien. Den dekker altså ikke ting som fyring, trappevask osv.
Det er egentlig helt greit at vi må betale litt mer enn de andre, da vår leilighet tross alt tar mer av fasaden enn de andre. Vi har også et ekstra lite soverom/kontor, så det kan potensielt bo flere folk her enn i de andre leilighetene. Dette kunne økt vår forbruksandel av varmtvann, men er ikke dobbel husleie litt drøyt?
Vi har årsmøte om kort tid, og jeg har lyst å ta opp dette på en saklig måte. Har jeg en sak? Hvordan beregnes husleie andre steder? Hvor stor del av det en slik husleie dekker vil påvirkes av størrelsen på leiligheten? Har vi andre kommunale avgifter enn de andre enhetene?
Mange spørsmål her, men jeg setter stor pris på all kunnskap folk sitter på.
Problemet for oss er at vår leilighet er mye større enn de andre seks. Vi har en hel etasje for oss selv, mens det er to leiligheter i hver av de andre etasjene. Det er altså en stor leilighet på 94kvm, tre stykk på ca 65kvm og tre på ca 48kvm.
Resultatet er at vi betaler over dobbelt så høy husleie som enkelte av de andre leilighetene, og det virker ikke helt rettferdig. Utover standard ting som kommunale avgifter m.m. er det kun varmtvann og kabel tv som er inkludert i husleien. Den dekker altså ikke ting som fyring, trappevask osv.
Det er egentlig helt greit at vi må betale litt mer enn de andre, da vår leilighet tross alt tar mer av fasaden enn de andre. Vi har også et ekstra lite soverom/kontor, så det kan potensielt bo flere folk her enn i de andre leilighetene. Dette kunne økt vår forbruksandel av varmtvann, men er ikke dobbel husleie litt drøyt?
Vi har årsmøte om kort tid, og jeg har lyst å ta opp dette på en saklig måte. Har jeg en sak? Hvordan beregnes husleie andre steder? Hvor stor del av det en slik husleie dekker vil påvirkes av størrelsen på leiligheten? Har vi andre kommunale avgifter enn de andre enhetene?
Mange spørsmål her, men jeg setter stor pris på all kunnskap folk sitter på.
Jeg er selv styreleder i et borettslag i Oslo med 9 stk. andeler. På generelt grunnlag kan jeg si at husleien vår er satt sammen basert på følgende: løpende kostnader (kommunale avgifter+forretningsførsel+div), renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld+sparing til fremtidig vedlikehold.
Når disse kostnadene fordeles på den enkelt andel så beregnes dette ved at hver enkelt andel har en egen andel av borettslagets fellesgjeld - herav følger da andelens utgifter til renter/avdrag på borettslagets fellesgjeld mens de øvrige utgiftene fordeles etter en brøk i forhold til andelenes størrelse.
Jeg synes du kan be om innsyn i hva denne brøken faktisk er, men min mening er absolutt at det riktige er å fordele utgiftene etter en størrelsesbrøk - forutsatt at denne brøken er lineær (lik kost/m2 for alle).
Jeg er helt klart enig i at det gir mening å regulere store deler av husleien etter størrelse, men jeg er også ganske sikker på at det blir "urettferdig" hvis det er eneste kriterium.
Kanskje du kunne hjulpet meg litt med å sette de forskjellige utgiftene til sameiet i forskjellige båser? Hvilke er/er ikke uavhengig av størrelse?
Beregnes de løpende kostnadene du nevner her (kom. avgifter, forretningsførsel etc) ut fra størrelse? Jeg ville jo trodd at dette var faste priser pr leilighet eller blir min store leilighet belastet med flere kommunale avgifter enn en liten? Hvis det er tilfelle skal jeg selvfølgelig måtte betale for det.
Det virker jo også rimelig at vi må betale en større del av sparing til fremtidig vedlikehold, da vi tar opp en mye større del av fasaden enn de andre.
Jeg fant fram resultatregnskapet fra ifjor og følgende punkter finnes på driftskostnadssiden:
1. Personalkostnader
2. Styrehonorar
3. Revisjonshonorar
4. Forretningsførerhonorar
5. Andre honorarer
6. Kontigent USBL
7. Forsikringspremier
8. Energikostnader
9. Kommunale avgifter
10. Andre driftskostnader eiendom
11. Driftskostnader administrasjon
12. Reperasjoner og vedlikehold
13. Andre kostnader
Sånn som det er nå er jo faktisk vi med på å subsidiere selv USBL-kontigenten til de andre som bor her? Energikostnadene er ikke til fyring men for strøm i fellesarealer, strøm til varmtvannstank osv. Hvilke av punktene er det rimelig at vi betaler en større del av?
Hvis jeg intuitivt skulle delt de opp i avhengig/uavhengig av størrelse:
Avhengig:
7, 12, 13
Uavhengig:
1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11
Usikker:
9
Hva tror du? Det er i tillegg finansposter for renteinntekter og kostnader.
Beklager sent svar, men jeg måtte bruke litt tid på å grave ekstra i dette.
Hovedregelen er at kostnader fordeles etter fordelingsnøkkelen som er fastsatt ved stiftelse av borettslaget. I de aller fleste tilfeller baserer denne seg på størrelsen av leiligheten, i noen tilfeller har utbygger tatt hensyn til hvilken etasje leiligheten ligger i også. Borettslagsloven sier også noe om dette i § 5-19, og sannsynligvis har vedtektene til laget ditt også en bestemmelse om fordeling av felleskostnader. Dersom man eventuelt skulle gjøre noen endringer så må det ha samtykke fra absolutt alle eiere noe jeg er usikker på at de som vil få økte felleskostnader vil akseptere i og med at man vil avvike fra hovedregelen (se krav om dette i § 5-19 pkt (2)).
Det er ikke uvanlig at man lager en egen kategori på felleskostnadene som f.eks kan hete Kabel-tv slik at man fordeler dette likt på leilighetene. Det man da vil gjøre er å se den totale kostnaden og nedjustere prosentvis likt på alle leilighetene den vanlige felleskostnadskategorien for deretter opprette en egen kategori på alle leiligheter på en bestemt sum.
Men slik som Borettslagsloven § 5-19 pkt. 2 er formulert så er det tvilsomt om en endring i fordelingsnøkkelen av felleskostnader vil lett la seg gjennomføre.
Jeg kjenner ikke til hvordan de beregnes i din kommune men i her i Tromsø er de kommunale avgiftene størrelsesavhengige.
1: Eiendomsskatt, den suverent største delen av de kommunale avgiftene, beregnes ut fra bruksareal, men med et fradrag per boenhet.
2: Vann og avløp beregnes ut fra areal, dersom man ikke har installert vannmåler.
3: Renovasjon beregnes ut fra størrelse på søppeldunk, ikke arealavhengig.
4: Feieavgift beregnes per pipe, ikke arealavhengig.
Hvordan dette beregnes i din kommune, og hvordan det beregnes i sameier og borettslag vet jeg ikke, du kan sannsynligvis finne ut noe på kommunens hjemmesider eller ved å snakke med kommunens servicetorg eller tilsvarende, men du kan neppe regne med at det er flate kommunale avgifter uavhengig av boligstørrelse.
Hei,
fordeling av fellesutgifter er ikke en enkel sak og det er nok derfor de fleste borettslag og sameier deler alt på brøk, muligens med unntak av kabel-TV, internett og andre utgifter som er pr. boenhet.
Problemet med andre fordelingsnøkler er at man baserer dette på budsjetterte kostnader og ikke reelle kostnader.
Hos oss (boligsameie) har vi fordelt alle fellesposter som ikke har direkte tilknytning til den enkelte leiligheten likt, slik at det kun er forsikring, vedlikehold av bygningsmassen som fordeles på brøk. Hos dere bør kommunale avgifter som beregnes etter brøk fra kommunen sin side også deles på brøk og for meg ville det vært naturlig at utgifter til varmtvann ble fordelt på samme måte.
Dette med fordeling på brøk er dessverre såpass innarbeidet at jeg regner med at du vil møte mye motstand når du tar opp forslaget, men jeg mener at du har en god sak.
Lykke til!
Selv varmtvannet virker urimelig da vi ikke bor flere her enn i de andre, men den kan jeg forstå bedre da vi potensielt kan bruke kontoret som et ekstra soverom.
Hvis man ser litt på tallene i resultatregnskapet fra tidligere år, så tror jeg ikke det vil gjøre store utslag for noen. Hvis jeg setter kommunale avgifter som totalavhengig av areal og bruker listen min fra isted, så er de totale utgiftene:
arealavhengige: 167000,-
ikke avhengige: 106000,-
TOT: 273000,-
Antar at sameiet er på totalt 424kvm.
Med gammel brøk: 3250,- pr måned pr leilighet
Med evt ny brøk:
Arealkostnad pr kvm pr mnd = (167000/424) / 12 = 33
Ikke avhengig: 1261,-
Dvs at ny leie for leiligheter av forskjellig størrelse da blir:
48kvm: 1261 + 33*48 = 2845
62kvm: 1261 + 33*62 = 3307
94kvm: 1261 + 33*94 = 4363
Foreløpig konklusjon er vel dermed at jeg bare burde holde kjeft og ikke ta opp saken
Men .... Var ikke gammel brøk avhengig av størrelsen, da?
Her skriver du jo at leien er lik for alle med dagens brøk, mens innledningsvis skriver du at den beregnes ut fra antall kvm?
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
TOT: 273000,- sameiet på totalt 424kvm gir 53.5 kroner pr kvadrat.
48kvm: 53,5*48 = 2568
62kvm: 53,5*62 = 3317
94kvm: 53,5*94 = 5029
da kommer man jo plutselig en del bedre ut mot
48kvm: 1261 + 33*48 = 2845
62kvm: 1261 + 33*62 = 3307
94kvm: 1261 + 33*94 = 4363
De medium leilighetene kommer såklart cirka likt ut, så da er det jo et spørsmål om de tre små har lyst å spleise på en redusert leie for meg.
Jeg har også fått tak i et mer detaljert regnskap som sier litt mer om hva hvert punkt omhandler. De som kan utdypes:
Andre driftskostnader eiendom:
Containerleie
Verktøy og redskaper
Møbler til felleslokaler
Lyspærer, sikringer o.l.
Nøkler
Driftsmateriell
Avgifter TV/Bredbånd
Reperasjoner og vedlikehold:
Vedlikehold parkeringsplasser og grøntanlegg
Vedlikehold brannvernsutstyr
Malerarbeider
Andre reperasjoner og vedlikehold
Dette vil jo strengt talt si at punkt 12 for reperasjoner og vedlikehold heller ikke er arealavhengig, så jeg vil jo komme enda bedre ut. Det mangler opplagt litt tall både her og der, så dette er ikke på noen som helst måte presist men gir et lite bilde av fordelingen. Vi betaler jo faktisk en sum som er nærmere den jeg beregner for areal-uavhengig her, så det er kanskje ikke så ille. Umulig å si noe sikkert før jeg har sett hvordan brøken faktisk er.
Formålet med hele innlegget var egentlig å forsøke å kartlegge om det er så store pengebeløp at det er verdt å risikere noen nabokrangel. Det bryr meg egentlig ganske lite om jeg må ut med noen tusenlapper ekstra i året, men det kan jo faktisk gjøre ganske store utslag på en evt takst om et par år.
Det kan du nok være ganske sikker på at de ikke er. Det er altså 3 små, 3 medium og 1 stor leilighet?
Nå vet ikke jeg hva slags flertall som kreves for å endre sånt, men jeg vil tro det burde være en god sjanse på å få de med medium leiligheter med på at det bør endres. I såfall er dere 4 mot 3.
Med unntak av malerarbeider syns jeg alt dette er ting som burde deles likt, ikke etter kvm. TV/Bredbånd burde i det minste være 100% åpenbar.
Utemøbler, containerleie og sånt burde gå på antall rom i leiligheten (=antall personer man kan anta vil bo der)
Jeg ville definitivt tatt dette opp. Det er litt for mange punkter som ikke burde vært knyttet til areal.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Det står i mitt innlegg nummer 4 i denne tråden:
"Dersom man eventuelt skulle gjøre noen endringer så må det ha samtykke fra absolutt alle eiere noe jeg er usikker på at de som vil få økte felleskostnader vil akseptere i og med at man vil avvike fra hovedregelen (se krav om dette i § 5-19 pkt (2))."