2,180
11
0
Naboen truer med å trekke erklæring om avstand fra grense
5
0
Jeg har kjøpt en liten tomt der det var et ferdigprosjektert hus. Det var gitt rammetillatelse og igangsettelsestillatelse på prosjektet.
Etter at vi kjøpte tomten har vi fått tegnet om huset litt (fasade, noen ekstra kvm og endring fra valmet til saltak), det er fortsatt innenfor de rammene som er satt i rammetillatelsen, men kommunen har sagt vi må nabovarsle endringen. Det har vi gjort, men nå setter den ene naboen seg på bakbeina.
Naboen det er snakk om har tidligere gitt en erklæring om at huset kan bygges inntil 3m fra grensen og at det kan gjøres terrengendring helt i grensen. Det godkjente huset har ene hjørnet 3,4 meter fra grensen, etter at huset er tegnet om står nå hjørnet 3,2m fra grensen.
Nå viser det seg at forrige eier har lovet denne naboen gull og grønne skoger for å få denne retten, naboen truer nå med at han vil trekke erklæringen har gitt på avstand til grense om han ikke får det som ble lovet av forrige eier av tomten.
Disse avtalene var for det meste av muntlig sort og ikke opplyst om da jeg kjøpte tomten. Jeg har forsøkt meg med at han bør ta dette med forrige eier siden dette er/var en avtale mellom de to, men han vil ikke ta den kampen. Han finner det åpenbart mer hensiktsmessig å ta meg. Jeg har også sagt at jeg kan gjennomføre noe av det han er blitt lovet om det gjør han fornøyd og trekker klagen på min endring uten at han er fornøyd med det. Å oppfylle avtalen som forrige eier hadde med naboen er utelukket da det er snakk om kostnader i hundretusenkroners-klassen
Så det jeg lurer på er:
1. Kan han trekke erklæring som er gitt på et allerede godkjent prosjekt? Og hva gjøre eventuelt kommunen om han gjør det?
2. Kan jeg kreve at tidligere eier oppfyller sine avtaler med naboen?
3. Dersom jeg går på selger og krever kjøpet hevet, noe jeg helst vil unngå, vil jeg kunne kreve tilbakebetalt utgifter og forpliktelser på utgifter jeg har/ har hatt på huset?
Etter at vi kjøpte tomten har vi fått tegnet om huset litt (fasade, noen ekstra kvm og endring fra valmet til saltak), det er fortsatt innenfor de rammene som er satt i rammetillatelsen, men kommunen har sagt vi må nabovarsle endringen. Det har vi gjort, men nå setter den ene naboen seg på bakbeina.
Naboen det er snakk om har tidligere gitt en erklæring om at huset kan bygges inntil 3m fra grensen og at det kan gjøres terrengendring helt i grensen. Det godkjente huset har ene hjørnet 3,4 meter fra grensen, etter at huset er tegnet om står nå hjørnet 3,2m fra grensen.
Nå viser det seg at forrige eier har lovet denne naboen gull og grønne skoger for å få denne retten, naboen truer nå med at han vil trekke erklæringen har gitt på avstand til grense om han ikke får det som ble lovet av forrige eier av tomten.
Disse avtalene var for det meste av muntlig sort og ikke opplyst om da jeg kjøpte tomten. Jeg har forsøkt meg med at han bør ta dette med forrige eier siden dette er/var en avtale mellom de to, men han vil ikke ta den kampen. Han finner det åpenbart mer hensiktsmessig å ta meg. Jeg har også sagt at jeg kan gjennomføre noe av det han er blitt lovet om det gjør han fornøyd og trekker klagen på min endring uten at han er fornøyd med det. Å oppfylle avtalen som forrige eier hadde med naboen er utelukket da det er snakk om kostnader i hundretusenkroners-klassen
Så det jeg lurer på er:
1. Kan han trekke erklæring som er gitt på et allerede godkjent prosjekt? Og hva gjøre eventuelt kommunen om han gjør det?
2. Kan jeg kreve at tidligere eier oppfyller sine avtaler med naboen?
3. Dersom jeg går på selger og krever kjøpet hevet, noe jeg helst vil unngå, vil jeg kunne kreve tilbakebetalt utgifter og forpliktelser på utgifter jeg har/ har hatt på huset?
1. Se denne linken (mot slutten) - https://www.fylkesmannen.no/Documents/Dokument%20FMTR/PLAN/Plan%20og%20bygningsloven/Plan-%20og%20byggesakskonferansen%202013/Ole%20Ramberg,%20Fylkesmannen%20i%20Troms%20-%20PBL%20§%2029-4.pdf
Her slår man fast at kommunen skal forholde seg til samtykke på vedtakstidspunkt, dersom det trekkes senere er det et privatrettslig forhold.
Spørsmålet er om vedtaket som kommunen skal fatte på endringene dine er såpass omfattende at de vil se på samtykket igjen, det er vanskelig å spekulere i...
Siden tiltaket ditt påvirker avstanden til nabogrense så vil kommunen garantert vurdere dette igjen. Hvis naboen trekker sitt samtykke trenger du da dispensasjon, noe du ikke kan regne med å få.
Naboen har akseptert huset slik det var prosjektert da han skrev under på papirene. Når du så vil bygge noe annet enn det han har gått med på - fasaden er endret, arealet øket, og takkonstruksjonen endret - får naboen et hus opptil sitt som ikke er det han forventet seg og var villig til å godta.
Du skriver ikke i detalj hva endringene går ut på, men sett f.eks. at fasadeendringen betyr to nye store vinduer som gir deg direkte innsyn i din nabos hage, til terassen der hans unge døtre liker å sole seg. Sett at endringen fra valmtak til saltak betyr at den "skalken" som var skåret av i valmtak-løsningen ga ham den ekstra himmelflaten han ønsket seg - når du vil bygge taket helt ut til gavlen blir ikke hans hage like åpen og lys. De ekstra kvadratmetrene du legger på kan også oppleves fra hans hage som en større skygge.
Selv om de endringer du ønsker er "innenfor de kravene som er satt i rammetillatelsen": Det din nabo gikk med på var ikke rammetillatelsen, med alle de friheter som ligger i den, men ett spesifikt, konkret bygg. Du vil bygge et annet hus enn det din nabo har gitt sitt OK til. Når han får et hus på sin nabotomt som er noe annet enn han tidligere var forespeilet, kan han vurdere det helt annerledes. Jeg finner det helt rimelig at naboen da får uttale seg på nytt, og levere sine innsigelser.
Avtaler mellom tidligere eier og naboen bør i utgangspunktet ikke angå deg i det hele tatt. Du sier ikke noe om innholdet i "gull og grønne skoger"; det kan har vært noe som naturlig følger huset - men da burde det vært slått fast i kjøpekontrakten. Alternativt: Helt unødvendig å gjøre egne muntlige avtaler om. Jeg kan ikke på stående fot komme på noe godt eksempel på hva det kunne være. Du må røpe mer detaljer. Hvis naboen mener at du er forpliktet av muntlige avtaler mellom naboen og forrige eier, er det din nabo som har ansvaret for å begrunne det.
Er du helt trygg på at du får hevet kjøpet? Når du etter overtakelsen vil prøve å bruke tomta på en annen måte enn forutsatt på overdragelsestidspunktet, og det kan bli stoppet, er det forrige eier fullstendig uvedkommende. Han har intet ansvar for det. Jeg vil tro at forrige eier kan nekte å oppheve en inngått salgskontrakt, og hvis hevet skal kjøpes er det du som må dekke en ikke ubetydelig andel av de kostnader forrige eier hadde ved salget, og betale kostnadene ved ny utlysing av eiendommen for salg osv.
Det du kan gjøre uten å få problemer med verken nabo, forrige eier eller kommunale myndigheter er å bygge huset i henhold til opprinnelige planer, uten de endringer du ønsker. Du må se på alle ønskede endringer som om du først hadde bygget det opprinnelige huset, ferdig med det, og så på et senere tidspunkt ønsket å bygge det om - endre fasade, areal og takkonstruksjon. Hvis det i den situasjonen hadde krevd nabovarsel og muligheten for naboen til å protestere, hvorfor skal naboen miste denne retten bare fordi du slår sammen to steg til ett?
Naboen har gitt sitt samtykke og dette samtykket var gyldig da vedtaket ble gjort. Hvis det skal gjøres et nytt vedtak, feks om fasadeendring, så kreves det igjen samtykke eller dispensasjon.
Dersom naboen nå trekker sitt samtykke vil plan og bygg forholde seg til at det ikke er samtykke og ikke vurdere det privatrettslige rundt om naboen har rett til å trekke det.
Skjønner ikke helt formuleringen om rammetillatelse på 3.0 meter. Har du IG på et tiltak lengre vekk fra nabo enn det du søkte om opprinnelig?
Min nabo var innom for et par år siden; han ville bygge en uteplass. Hvis tegningene jeg godkjente var en terasse, på plen-nviå, der han må se gjennom mine bringebærbusker om han vil ha innsyn i min hage, men så endrer han planene og bygger istedet en veranda i 2.etg, betyr det ganske mye for innsynet til meg og mitt, og jeg kunne vært langt mer skeptisk til å gå med på det, selv om avstand til nabogrense er den samme.
Å påpeke én side av saken, avstand til nabogrense, men holde alle de andre sidene, som endring i fasade, takkonstruksjon og areal, "lavt i terrenget" er en lite nøytral presentasjon av saken. Hvis du føler at det å stå klart og tydelig fram med disse andre aspektene, kan vi begynne å mistenke at saken slett ikke er så glassklart i din favør.
Har du mulighet for å presentere de opprinnelige og de nye tegningene, situasjonskart osv? Da kan det være lettere for oss andre å ha noen mening om de andre tingene bare er ubetydelige detaljer, eller noe vi ville vært kritiske til om det var oss som var din nabo.
Mine endringer vil ikke ta hverken sol eller utsikt fra naboen, huset skal sprenges godt inn i en skråning og ligger både nord for og lavere enn hans hus, det er også terreng som skjermer mellom de to boligene. Vinduene mot naboen er ikke endret, ikke noe innsyn. Naboen er ganske åpen på at han bruker klageretten til å trenere prosjektet slik at han skal få noe igjen. Det er altså ikke avstanden som er problemet i seg selv, men at tidligere eier har lovet gjenytelser som ikke han (eller jeg) har til hensikt å oppfylle.
Naboen ble lovet utbedret oppkjørsel til sitt hus (denne veien skulle brukes til tipping av masser) og planering av tomt på nedsiden av sitt hus med bruk av sprengningsmasser fra min tomt. Nå viser det seg at dette ikke er praktisk mulig (ikke plass til massene, tomten hans må klargjøres for massedeponering og det må søkes om terrengendring) Jeg ikke kommer til å benytte hverken veien eller tomten hans, noe som forsåvidt var kjiipt for meg siden jeg også hadde sett for meg å spare litt på vekkkjøring av masser, men han vil altså fremdeles ha utbedret vei og planert tomt noe som jeg (helt objektivt;))finner ganske urimelig.
Kommunen har også gitt en uttalelse på at endringene jeg ønsker er innenfor det som bør kunne behandles som en endring.
Derimot kan kommunen vurdere om endringene er av en slik karakter at man skal vurdere pbl 29-4 igjen. Her er erfaringsmessig terskelen ganske lav, det du beskriver om å minske avstanden fra forrige vedtak (hva som sto i det opprinnelige samtykket er for kommunen irrelevant) tyder på at man må vurdere dette igjen.
Gitt at ingenting er tinglyst stiller etter min amatørmening ingen av dere sterkt juridisk. Naboen har slik jeg ser det anledning til å endre mening nå som det foreligger et endret tiltak, mens du slipper å oppfylle muntlige avtaler fra forrige eier.
Jeg ville spurt kommunen om hvordan de forholder seg til dette, gjerne i en forhåndskonferanse. I utgangspunktet tenker jeg at de må behandle endringen på samme måte som om du skulle bygd huset du fikk rammetillatelse på og så søkt om et helt nytt tiltak med endring av tak, økning av areal og mindre avstand til nabo.