15,733
41
4
emilskj: Totalrenovering av Rødland-hus fra 1963 med utleie i sokkel
84
0
Så var det vår tur. Flere år med snoking på byggebolig.no, en del visninger gjennom flere år, og noen mindre prosjekter i nåværende halvpart av horisontaldelt, har til slutt resultert i kjøp. Tenker å skrive litt her for å få innspill på diverse ting vi lurer på, og for å dokumentere litt for oss selv. Kanskje kan noen andre ha nytte av det også, har saumfart nettet etter info om Rødland-hus, men funnet lite.
Vi har i utgangspunktet brukt god tid før kjøpet, og gått på en del visninger. Her vi bor et det mye dårlige hus på dårlige tomter. Østvendt, 40-tallshus med mange påbygg, tomter uten parkering osv osv. Våre krav var: forholdsvis fornuftig tomt, med sol og om mulig utsikt. Brunostfasong på huset, helst med selvbærende tak, og i best mulig utvendig stand. Fornuftig pris, enten med eller uten utleie.
Selve kjøpet gikk nok likevel litt fort for seg, da far i huset var ute på brannutrykning med sivilforsvaret natten før buddagen, og mor dermed alene hjemme med hus og avkom på 18mnd. Men vi tvilte oss fram til å legge inn bud på takst, og fikk det for det. Prisantydning var i utgangspunktet noe høyere, men vi var eneste på visning, og eneste budgiver, så det sa seg egentlig selv. Selger godtok etter noen timer betenkningstid.
Fredag 18.9.2015 overtok vi skjønnheten:
Huset er bygget i 1963. Sokkel er bygget i hulmur, etasjeskille i betong. Betongarbeider er generelt i god stand og godt utført, Første eier, hvis sønn vi kjøpte huset av, var betongbas i et større entreprenørfirma. Det fantes ikke en eneste sprekk eller riss i gulv i sokkelen. Utvendig er det byttet drenering i 2003/2015, vinduer i 1998, tak i 1995, og kledning på vestveggen (med verandadør på bildet) i 2015. Innvendig er det bygget et nytt bad/vaskerom fra grunnen av i 2015. Absolutt alt øvrig er fra 1963...
Fant denne på loftet:
Vi har i utgangspunktet brukt god tid før kjøpet, og gått på en del visninger. Her vi bor et det mye dårlige hus på dårlige tomter. Østvendt, 40-tallshus med mange påbygg, tomter uten parkering osv osv. Våre krav var: forholdsvis fornuftig tomt, med sol og om mulig utsikt. Brunostfasong på huset, helst med selvbærende tak, og i best mulig utvendig stand. Fornuftig pris, enten med eller uten utleie.
Selve kjøpet gikk nok likevel litt fort for seg, da far i huset var ute på brannutrykning med sivilforsvaret natten før buddagen, og mor dermed alene hjemme med hus og avkom på 18mnd. Men vi tvilte oss fram til å legge inn bud på takst, og fikk det for det. Prisantydning var i utgangspunktet noe høyere, men vi var eneste på visning, og eneste budgiver, så det sa seg egentlig selv. Selger godtok etter noen timer betenkningstid.
Fredag 18.9.2015 overtok vi skjønnheten:
Huset er bygget i 1963. Sokkel er bygget i hulmur, etasjeskille i betong. Betongarbeider er generelt i god stand og godt utført, Første eier, hvis sønn vi kjøpte huset av, var betongbas i et større entreprenørfirma. Det fantes ikke en eneste sprekk eller riss i gulv i sokkelen. Utvendig er det byttet drenering i 2003/2015, vinduer i 1998, tak i 1995, og kledning på vestveggen (med verandadør på bildet) i 2015. Innvendig er det bygget et nytt bad/vaskerom fra grunnen av i 2015. Absolutt alt øvrig er fra 1963...
Fant denne på loftet:
Signatur
Det ligger noen forutsetninger til grunn for prosjektet: Det første er å holde kostnadene under kontroll. Vi ønsker ikke å koste på mer enn at vi ender opp med en takst som er nøytral i.f.t det vi har investert. Dette tilsier relativt omfattende egeninnsats. Vi er velsignet med i alle fall noe mindre enn ti tommeltotter, men det ligger en del begrensninger på tid, pga jobb og familie.
Videre må vi oppfylle alle lovkrav vedr utleie. Huset er med godkjent utleiedel, men var ikke bygget 100% etter tegningene. Her må vi få på plass branncelle osv. Forutsetningene for det er gode med etasjeskille i betong.
Vi bor ikke i prosjektet, men beholder nåværende leilighet inntil videre. Så lenge det er gratis å låne penger, prioriterer vi å ha en skikkelig bolig, så får det heller være at prosjektet tar litt lenger tid.
Det er nok urealistisk å fullføre dette prosjektet på egen hånd. Men vi har valgt å starte på egen hånd, med visshet om at vi nok må bite i det (for far i huset) meget sure eple å leie inn hjelp etterhvert. Ønsket er at kun elektriker skal inn, så får vi se hva tiden strekker til. Viktig å leie hjelp der hvor det er mest effektivt også, har f.eks leid kjerneboring, da jeg villa hatt dårlig timebetaling på å knote med dette selv.
Vi har av en eller annen grunn valgt å starte med sokkelen. Det var egentlig mest at det bare ble slik, det føltes kanskje mindre skremmende å starte der. Men vi ser etter hvert en viss logikk i det, man starter nederst og jobber seg oppover, og vi gjør garantert en del feil i utleiedelen, som vi da forhåpentligvis kan unngå i hovedleiligheten.
Planen for sokkelen er blitt slik:
Når vi overtok var det vegger mellom kjøkken og stue, og bad var der hvor bod er tegnet inn, mens bad på tegningen var vaskerom og gang med forbindelse til bakkjelleren. Soverom beholdes uendret inntil videre, ellers er utleie-delen av sokkelen strippet.
Klar til å begynne å rive.
Fra stue mot kjøkken i sokkel
En vegg mindre...
Vegger og kjøkken fjernet, og nok et tilhengerlass klart for gjennvinningsstasjonen.
Tilhenger, type stor, ble innkjøpt like etter at vi fikk tilslaget på huset. Endelig fikk far en unnskyldning for å handle:-) Litt av baktanken med å kjøpe stort, var muligheten til å handle diverse brukt. Her lastet med et brukt kjøkken inkludert hvitevarer, tiltenkt sokkelleiligheten. Kunne forøvrig ikke falt meg inn å kjøpe tilleggskarmer, men fikk dem til halv pris pga at det var en utstillingsmodell, og tenkte skitt au. Har vist seg å være vel verdt investeringen.
Første etappe på gammelt bad tatt med slegge.
Borhammer ble raskt innkjøpt, og har jammen fått slitt. Her på gammelt vaskerom.
Heldigvis var gulvene støpt uten armering. Kun betong. Desverre var betongen bare tømt utover delvis ganske store steiner, så det var litt plundrete å få fra hverandre likevel.
Masser ble lastet på tilhengeren etterhvert, og kjørt bort. Har heldigvis tilgang på egnelig dumping-område hvor vi slipper å betale kilopris, men det er en time å kjøre hver veg. Hengeren ble dermed lastet til nøyaktig 1,8 tonn, som er maks for bilen, hver gang. Heldigvis er det vekt like i nærheten, selv om øyemålet ble ganske bra etterhvert.
For å komme videre måtte varmtvannstanken for hovedleiligheten flyttes. Dermed måtte far lære seg rørlegging med kobber og klemringskoblinger, uaktuelt å leie hjelp til dette
I dette rommet kommer det sluk, så her kan varmtvannstanker til begge leilighetene stå, og vannfordeling kan ligge åpent uten skap. I taket ses Sanipex fordeling til nytt bad i hovedetasje. Tanken er å bygge videre på dette.
Her er alle vegger og alt gulv i det som skal bli bad og bod fjernet. Desverre hadde det gått litt fort med målingen, så jeg må fjerne enda 20-30 cm masse her for å få plass til isolasjon under nytt gulv. Kassen til høyre under gulvet er litt interessant, det er en luftekanal som går under hele huset, med åpning til luft i hver ende. Mellom soverom i sokkel og bakkjeller utvides den til full romhøyde, i orginaltegningen står det der "30 cm utluftet areal". Noen som kan si noe om hensikten med det?
Har vært litt sløv med verneutstyr i tidligere tider, men prøver å ikke spare på det. Vil gjerne komme gjennom dette prosjektet med fullt opp med fingre, syn, hørsel osv.
Har kommet litt lenger enn dette, oppdatering følger etterhvert, nå er det natta.
Jeg antar dere kjører rør-o-rør til utleie enhet ? Megaflis har Uponor utstyr. Jeg vil sette inn en vannstopp ventil der jeg kommer til å koble selv
Dere må dokumentere Radon nivå i utleieenhet. Kjøp en Canary måler nå så får dere en indikasjon på om dere må være veldig nøye når dere bygger opp det nye badegulvet (evt legge Radonmembran/brønn under)
Bare å stå på og pøse på med bilder
BE er heldigvis på plass, slik at vi kunne kjøpe to-tonner. Blir mindre spørsmål om utlån da:-) Tok C1E en gang i tiden pga drøm om stor amerikaner, og fikk BE på kjøpet. Som oftest ville man greid seg med mindre, fullt lass med avfall (3,7 kubikk) har sånn typisk vært 4-500 kg. Men akkurat for massetranspurten sin del var det greit med såpass høy tillatt vekt. Erfaringen er forøvrig at Mondeoen nok burde vært begrenset til 1600 kg, kjøreegenskapene for vogntoget gikk raskt nedover over det, men det er en annen sak.
Det blir rør-i-rør alle steder bortsett fra mellom hovedkran og fordelerstokker. Fortsetter med sanipex, siden det allerede er begynt med det. Jeg liker at det er idiotsikkert å montere, så får man heller koste på seg en verktøykoffert. Det er uansett langt billigere enn å betale 100 000 ekstra til et firma for å få et "forsikringsodkjent" bad. Kjøper hoveddelen av rørdelene på nett fra vvskomplett eller noe slikt, og har mulighet til å supplere fra lokal rørlegger ved behov.
Planlegger å dele av rett etter hovedkran, og ha helt separate opplegg derfra til hver leilighet, nettopp slik at vi har mulighet til vannstopp. Ikke helt bestemt om vi monterer det i første omgang. Rommet med varmtvannstank og fordelerstokker er under bad i hovedleilighet, og vegg i vegg med bad i sokkel, så det passer ypperlig å montere all fordeling der. Lengste strekk blir ca 6 m til kjøkken i sokkel, og 7-8 meter til kjøkken oppe.
Er klar over dokumentasjonskravet på radon, men har vel egentlig ikke foretatt oss så mye enda. Vi bor i et lav-radon område, og når jeg gravde opp soilrør, fant jeg tettpakket leire under (og delvis innenfor) banketten. Men, må jo dokumentere uansett, så det er kanskje like greit å kjøpe måler med en gang, takk for påminningen.
Plantegning sokkel. Romfordelingen stemte forran skilleveggen), bærevegg i betong.
Badet var i realiteten ca 20 cm bredere, og vaskerommet tilsvarende mindre. Og trappen er i påbygget som ikke er med på denne tegningen.
I hovedsak ser det ut til at teknisk utførelse stemmer slik det er skissert i snittene. Kjellergulvet forran skilleveggen er faktisk dobbelt lag støp med lecakuler mellom, så her gjør vi minst mulig.
Er det noen som ut fra tegningene kan si om taket faktisk er 100% selvbærende, eller om vi har noen bærevegger i hovedetasjen? Legger ved et bilde fra loftet også:
Titta litt nøyere på tegningen, ser ut som undergurten er sammenføyd, da er det mulig evt at "bæring" er forsøvet i 1etj noe fra senter, er det en drager fra peis området til gavl i 1etj? (mellom spisestue og stue?)