2,514
7
1
Dere som bygger ny bolig - hvor mye er vanlig å "sprekke" med i budsjettet??
17
0
Sitter og ser over regnskapet vårt, og hadde virkelig ikke forventet at vi skulle "sprekke" sååå heftig. Banken sier at det er ganske vanlig å sprekke litt, men hva er LITT? Vi begynner å bli ganske bekymret for å si til banken hva vi sprekker med...
Bare så det er sagt: grunnen til vi har sprukket såpass er ikke pga dyr parkett og luksuskjøkken + dyre baderomsmøbler og fliser. Vi har virkelig gått for enkle og billigste løsninger. Likevel går alt opp i sømmene, og vi føler "mister litt kontrollen" her, for plutselig blir ting myyye dyrere enn vi har budsjettert for. Det som har kostet mer enn forventet (budsjettsprekker) har vært:
* Dyrere å opparbeide tomten enn det som var forventet (kom en stor ekstrakostnad på stein, og tilkjøring av masse på ca. 80 000,-)
* Omlasting av huset ble blant annet dyrere (pga trange forhold på tomten og vanskelig kjørbar vei -35 000,-)
* Betongen ble dyrere pga en ekstra støttemur måtte opp + innervegger var kommet opp når finstøpen skulle tas - ergo ble betongen dyrere her pga ekstra arbeid (totalt 60-80 000,- dyrere).
* Hadde ikke hensyntatt spotter (oppdaget at det var kun lampepunkter som var med i tilbud). La også til noen trekkerør til lys langs veien bl.a. 70 000,- ekstra her).
* Mange ekstra avgifter fra kommunen enn det vi hadde regnet med (ca. 30 000,- her).
* Vi bestemte oss for å leie inn maler for å sparkle og male da mannen er i mangel på tid, og jeg er i permisjon med en liten baby og ikke får gjort stort (ble ca. 70 000,- dyrere enn budsjettert). Skulle egentlig ha gjort alt dette selv, men er glad vi nå "bare" skal montere baderomsmøbler, kjøkken og legge gulv +++
Listen er sikkert lenger over småbeløp som er større enn forventet. Hvor mye man sprekker med avhenger vel også litt av lån? Vi bygger for 5.1, og er per dags dato (på det vi kan komme på som gjenstår), ca. 500 000,- over dette. Syns det er MYE å sprekke med 1/2 mill... uten at man føler man har flottet seg engang;) Er det mye, eller er dette et beløp som er "vanlig"? Noen meninger?
Bare så det er sagt: grunnen til vi har sprukket såpass er ikke pga dyr parkett og luksuskjøkken + dyre baderomsmøbler og fliser. Vi har virkelig gått for enkle og billigste løsninger. Likevel går alt opp i sømmene, og vi føler "mister litt kontrollen" her, for plutselig blir ting myyye dyrere enn vi har budsjettert for. Det som har kostet mer enn forventet (budsjettsprekker) har vært:
* Dyrere å opparbeide tomten enn det som var forventet (kom en stor ekstrakostnad på stein, og tilkjøring av masse på ca. 80 000,-)
* Omlasting av huset ble blant annet dyrere (pga trange forhold på tomten og vanskelig kjørbar vei -35 000,-)
* Betongen ble dyrere pga en ekstra støttemur måtte opp + innervegger var kommet opp når finstøpen skulle tas - ergo ble betongen dyrere her pga ekstra arbeid (totalt 60-80 000,- dyrere).
* Hadde ikke hensyntatt spotter (oppdaget at det var kun lampepunkter som var med i tilbud). La også til noen trekkerør til lys langs veien bl.a. 70 000,- ekstra her).
* Mange ekstra avgifter fra kommunen enn det vi hadde regnet med (ca. 30 000,- her).
* Vi bestemte oss for å leie inn maler for å sparkle og male da mannen er i mangel på tid, og jeg er i permisjon med en liten baby og ikke får gjort stort (ble ca. 70 000,- dyrere enn budsjettert). Skulle egentlig ha gjort alt dette selv, men er glad vi nå "bare" skal montere baderomsmøbler, kjøkken og legge gulv +++
Listen er sikkert lenger over småbeløp som er større enn forventet. Hvor mye man sprekker med avhenger vel også litt av lån? Vi bygger for 5.1, og er per dags dato (på det vi kan komme på som gjenstår), ca. 500 000,- over dette. Syns det er MYE å sprekke med 1/2 mill... uten at man føler man har flottet seg engang;) Er det mye, eller er dette et beløp som er "vanlig"? Noen meninger?
60"-80" ekstra for støp må vesentlig være støttemur... 70" ekstra for downlight er etterpåklokskap.. 70" i malerarbeid man ikke formår er ikke å regne som "sprekk"...
500" er mye penger, og det meste her burde kunne vært estimert ved litt nøyere
prosjektering... jeg sprekker hver gang, på de merkverdigste ting, største sprekk
ved siste byggeprosjekt var feil mål av benkeplate på kjøkken...
Dersom dere med "normal" standard er under kr 22" pr kvadratmeter, så er det
ikke så galt, det er jo bare å prøve igjen... man må ganske langt ut på landet
før det ikke lønner seg økonomisk å bygge selv...
Opparbeiding 80 000
Omlasting 35 000 (høres fryktelig mye ut??)
Spotter (trekkerør til utelys er ikke en del av huset, selvom det står i regnskapet deres)
Sånn sett så er ikke sprekken på mer enn 200-250. 5-10% sprekk mener jeg er helt normalt, men jeg syns postene deres for tilkjøring av masse, ekstra støttemurer osv er store. Jeg vet ikke hvilken pris dere har på grunnarbeid, men jeg hadde ikke godtatt en budsjettsprekk på 80 000 helt uten videre for noe så enkelt som tilkjøring av masse. Vanskelige grunnforhold er noe helt annet.
At dere må betale for at finstøpingen (vet ikke helt hva som menes med dette) blir mer krevende som følge av at innvendige vegger er satt opp høres rart ut for meg. Er dette en prosjekteringsfeil? I tilfelle er ikke det en kostnad som skal adresseres til dere. Så avhengig av dette, så er ikke denne kostnaden med i deres sprekk.
Jeg stiller spørsmålet om dere har vært flinke nok til å følge opp at dere ikke blir overfakturert og tillagt kostnader som ikke er deres ansvar. Det er kanskje for seint nå, men det er alltid lov å presse priser på ekstra arbeider.
Det normale er at budsjettet sprekker pga oppgraderinger som flere elpunkt og interiørløsninger. Ikke på løsninger som leverandører burde forutsett.
Vi opplevde at banken ba om budsjett, og forholdt seg til det når lån ble gitt. Senere i byggeprosessen kom det frem at "de aldri trodde på at noen klarte å holde busjettet, så de hadde holdt tilbake så det var rom for å øke lånet". Så jeg håper deres bank også er litt forutseende på den fronten.
Uansett, noen kommentarer:
- Opparbeiding av tomt og tilkjøring av masse - høres ut som manglende prosjektering dels av dere, dels av husleverandør. Når det er sagt, dersom opparbeiding/tilkjøring var nødvendig for å kunne sette opp huset burde dere fått en pekepinn av husleverandør.
- Omlasting - Siterer bare HaakonMD. Og, det er vel husleverandør sitt ansvar å sikre ankomst til byggeplassen blant sine egne materialer og ikke dere?
- Dyrere betong - Høres ut som dårlig prosjektering av husleverandør og noe dere burde kunne "ta" de på
- Ekstra EL. (innvendig og utvendig) burde dere ha fanget opp å fått inn i budsjettet før dere skrev kontrakt.
- Ekstra avgifter til kommunen - Vet ikke hva som ligger i dette siden du ikke spesifiserer. Er det byggesak-relatert burde kanskje husleverandør gitt dere en bedre pekepinn, men er det utforutsett, så er det - ja - uforutsett
- Utgifter til maling er vel strengt tatt ikke en sprekk - men en selvvalgt utvidelse av budsjettet
Når det er sagt er vi førstegangsbyggere selv, så vet ikke hva som er vanlig å sprekke med. Det er vet fra mitt eget yrke (IT prosjektledelse) er at <= 10% over eller under budsjett regnet som innenfor.
Selv sprekker vi med nærmere 5-6% slik det ser ut, men dette er mye fordi tok oss god tid innen vi signerte og fikk avdekket mesteparten av tilleggene/manglene. Jeg nevner:
- Ekstra EL: Ca. 70.000 her
- Ekstra VVS: Ca. 50.000 her
- Flis(legging)/gulv: Ca. 30.000 her¨
- Ekstra grunnarb. ifm kjeller: Ca. 155.000
- Ekstra betongarb. ifm. kjeller: Ca. 170.000
- Ekstra kjøkken: 100.000
Alt dette ble da en del av busjettet vårt og således medregnet.
Likevel sprekker vi (ytterligere) med følgende:
- Ekstra VVS: Ca. 20.000
- Flis(legging)/gulv: Ca. 20.000
- Ekstra grunnarb. ifm kjeller: Ca. 38.000
- Ekstra betongarb ifm. kjeller: Ca. 65.000
- Ekstra grunnarb. andre (støttemur/vekkjøring): Ca. 120.000
- Antatt prisstigning: Ca. 15.000
- Endringsordre BP: Ca. 60.000
- Ekstra kjøkken: Ca. -50.000 (vi går for et billigere kjøkken)
- Ekstra peis/pipe: Ca. 25.000
Dette løser vi dels med å utvide lånerammen noe, dels ved å spytte inn egenkapital som var ment som dels buffer, dels innflytting og interiørbudsjett.
Vi beregnet opprinnelig å sette av ca. 8% (f.eks. 320.000 gitt totalkostnad på 4 mill) egenkapital som buffer, og ser at vi nok burde ha hatt 10% her. Dét er kanskje den største erfaringen vi tar med oss videre...
Hvis jeg kan spørre, hvor mange (%) satte dere av til uforutsette utgifter?
Banken vår har gjort det samme (satt av sin egen buffer) og informert oss om det med intensjonen at minst mulig av det skal brukes. Klokt!
Mannen min var byggeleder til huset var på plass (da tok byggeleder i huslevrandørfirma over). Vi mener at byggeleder her burde koordinert bedre og bedt huslevrandøren ta mellomlegget for dyrere finstøp siden de satt opp innerveggene før dette ble gjort. Men de skylder igjen på at de alltid pleier å gjøre alt dette samtidig (før huset kommer), og igjen: dette er jo pga at entrepenøren ble forsinket.
Ekstra avgifter til kommunen innbefatter ulike "plankrav" som måtte dispenseres fra, nye krav som har dukket opp siden det er en spesiell sak dette her. Mye ikke man ikke støter på i et ferdig regulert byggefelt.
Ja, vi burde kanskje ha lagt inn en "buffer" på entrepenør. Men grunnen til at vi valgte han er fordi han var rimelig (og flink), og de andre ga tilbud på opp mot 2 mill for grunnarbeid på en krevende tomt. Så at det kom "litt" i ekstra stein er jo ingenting opp mot 2 mill engang. Men det er likevel over budsjettet. Lett å være etterpåklok. Vi jobber ikke i byggebransjen selv, eller har erfaringer med dette, så ikke lett. Til syvende og sist så er det vel vi som må "svi" for at vi ikke har tenkt på konsekvenser av det ene og det andre.
Omlasting av hus var det huslevrandør som kom med. Det står i kontrakten at det må være 3,5 meter bredde på vei for leveranse. Vi ble ikke informert om dette når vi skrev kontrakten (enda de hadde vært på befaring og sett veien). På oppstartsmøtet fikk vi derimot beskjeden, da fikk vi beskjed om 15-20 000,- En uke etter dette fikk vi mail om at det ble mer, 35 000,- Etter mye krangling fra oss, gikk de med på 30 000,- Huset ble levert på semitrailer, og måtte omlastes på mindre lastebiler og kjøres til tomten.
Vi har ikke bygget før som sagt, men syns dette er mye. og det selv om vi er "etter" folk for ting vi mener ikke er "vår" feil..
Jeg mener dere ene og alene er skyld i budsjettsprekken pga mangelfull forståelse for prosjektets krav og kompleksitet, og sånn sett kan være glad dere slapp unna såpass billig. Dette fordi-
At dere ikke utsatte oppsetting av innervegger før alt var klart inkludert finstøp setter jeg også et spørsmål til. Dere visste vel om at finstøpen ikke var gjort når husleverandøren overtok ansvaret som byggeleder og startet byggingen?
Det normale er å styre fremdrift i henhold til en plan bestående av milepæler, hvor neste oppgave ikke starter før den forrige er ferdig, hvor alle leverandører er klar over eventuelle forskyvelser via dialog..
I all den tid ting var spesifisert i kontrakten, har leverandør opplyst dere. Om ikke det står spesifikt i kontrakten, men henvisninger til tekniske krav og andre spesifikasjoner, er det fremdeles en del av kontrakten.
Spør du meg er leverandøren av grunntjenester utspekulert. Hvis han ikke trodde det ble behov for tilkjørte masser, hvorfor kunne han ikke lagt dette inn i tilbudet han gav?