9,863
14
0
Pia Hartvig: Bygge på huset i tre etasjer
3
0
Hei,
Vi skal sette i gang med et stort prosjekt (stort i mitt hode i hvert fall), og jeg har aldri gjort noe lignende før. Vi har i dag et hus fra 1947 på 100 kvm grunnflate og tre etasjer. Kjeller er kald og deler er ikke utgravd, og 2. etasje har skråtak, så totalt har vi 167 kvm boområde.
Vi skal mer eller mindre forlenge huset i bredden i tre etasjer og i kjeller får vi vaskerom (må flytte på rør så det blir vann der)(11kvm) og kjellerstue (20kvm) med trapp ned fra utsiden og fra innsiden. I 1. etasje skal vi utvide med en gang (12,5 kvm) og en ekstra tv-stue (16.8kvm). I 2. etasje skal vi bygge to barnerom (11,2 kvm pr rom), samt bygge om et lite bad til et større bad. Badet har ikke varmekabler i dag. Vi ønsker i tillegg å bytte hele taket, hele kledningen rundt hele huset, etterisolere, og (hvis vi har penger) pusse opp eksisterende stue. Da snakker vi om å rive opp gulv, fjerne stubbloftsleire, isolere gulv, bytte veggplater og tak. Totalt vil nytt areal være på ca 80 kvm på tre etasjer.
Vi har fått tegnet påbygget og søknad ligger inne hos plan og bygg nå. Vi må igangsette kontraheringsfasen og det er mange som kommer med råd. Vi vil ikke ha mulighet til å gjøre noe selv av utførende arbeid, og heller ikke så mye av prosjektledelse grunnet stor arbeidsmengde på hver vår jobb. Så vi trenger en totalentreprenør med prosjektledelse. Har noen vært borti noen selskaper som er gode?
Vil man regne ca 25.000 kr pr kvm på et sånt stykke arbeid? Hvor mye ekstra burde jeg regne med at det koster utover avtalt pris (veldig grovt regnet, tenker 15 % kanskje)? Har noen vært borti lignende prosjekt? Jeg kjenner at det er ganske overveldende å skulle sparke i gang noe sånt med to små barn, to fulltidsjobber (og mer til), men vi trenger plassen sårt. Lønner det seg å ha byggeledese eller prosjektledelse?
Er det noen klassiske fallgruber? Hvor lang tid vil et slikt prosjekt ta omtrent?
Hvis noen har noe som helst av råd, forslag, anbefalinger eller tanker setter jeg svært stor pris på det!!!
Vi skal sette i gang med et stort prosjekt (stort i mitt hode i hvert fall), og jeg har aldri gjort noe lignende før. Vi har i dag et hus fra 1947 på 100 kvm grunnflate og tre etasjer. Kjeller er kald og deler er ikke utgravd, og 2. etasje har skråtak, så totalt har vi 167 kvm boområde.
Vi skal mer eller mindre forlenge huset i bredden i tre etasjer og i kjeller får vi vaskerom (må flytte på rør så det blir vann der)(11kvm) og kjellerstue (20kvm) med trapp ned fra utsiden og fra innsiden. I 1. etasje skal vi utvide med en gang (12,5 kvm) og en ekstra tv-stue (16.8kvm). I 2. etasje skal vi bygge to barnerom (11,2 kvm pr rom), samt bygge om et lite bad til et større bad. Badet har ikke varmekabler i dag. Vi ønsker i tillegg å bytte hele taket, hele kledningen rundt hele huset, etterisolere, og (hvis vi har penger) pusse opp eksisterende stue. Da snakker vi om å rive opp gulv, fjerne stubbloftsleire, isolere gulv, bytte veggplater og tak. Totalt vil nytt areal være på ca 80 kvm på tre etasjer.
Vi har fått tegnet påbygget og søknad ligger inne hos plan og bygg nå. Vi må igangsette kontraheringsfasen og det er mange som kommer med råd. Vi vil ikke ha mulighet til å gjøre noe selv av utførende arbeid, og heller ikke så mye av prosjektledelse grunnet stor arbeidsmengde på hver vår jobb. Så vi trenger en totalentreprenør med prosjektledelse. Har noen vært borti noen selskaper som er gode?
Vil man regne ca 25.000 kr pr kvm på et sånt stykke arbeid? Hvor mye ekstra burde jeg regne med at det koster utover avtalt pris (veldig grovt regnet, tenker 15 % kanskje)? Har noen vært borti lignende prosjekt? Jeg kjenner at det er ganske overveldende å skulle sparke i gang noe sånt med to små barn, to fulltidsjobber (og mer til), men vi trenger plassen sårt. Lønner det seg å ha byggeledese eller prosjektledelse?
Er det noen klassiske fallgruber? Hvor lang tid vil et slikt prosjekt ta omtrent?
Hvis noen har noe som helst av råd, forslag, anbefalinger eller tanker setter jeg svært stor pris på det!!!
Huset er forsåvidt relativt solid. Jeg tenkte kun hvis noen hadde erfaring fra lignende prosjekter. Det er klart at når vi ikke har bygget før har vi heller ingen erfaring med det. Dog har vi pusset opp en del, totalrenovert både huset da vi kjøpte det (bortsett fra stuen), samt bygget om og totalrenovert en hytte, pusset opp tidligere boliger etc., så vi har i hvert fall nok erfaring til å vite at dette er et prosjekt vi ikke har kapasitet til å kjøre selv. Vi har erfart at i større prosjekter som dette kommer vi til å trenge totalenterprise med ekstern prosjektledelse. I tillegg til at vi ikke verken kan snekre eller skru, og har ikke kapasitet til å lære oss det nå.
Jeg har også satt opp et foreløpig budsjett på et sted mellom 2,5 og 3 millioner. Men spørsmålet er jo hva som ligger under overflaten som man ikke ser før man river, eller som dukker opp underveis. Og som du sier er det et gammelt hus (isolasjon av avispapir og tomflasker), så det er jo interessant. Så jeg tenkte å begynne med research nå og forberede meg på situasjoner som dukker opp, lese om andres erfaring med entreprenører (gode og dårlige), og andre tips og triks som erfarne besitter.
Det var det jeg hadde håpet på å få feedback på. Setter pris på om noen har noen gode råd.
Har selv bygget på et hus fra 1942. Ett tilbygg i hver ende av eksisterende hus, på ca 50m2 grunnflate på hver av dem. begge tilbyggene ble bygget i halvnnen etasje på støpt plate.
Men jeg trengte ikke endre noe nevneverdig på eksisterende del.
Vi byttet kledning på hele huset og nytt tak, nye sløyfer, lekter og undertak.
Vi bytta og vinduer og dører i eksisterende del.
Ene tilbygget inneholder bad, vaskerom og gang i 1. etasje. i 2. etasje blir det loftstue, et soverom og et toalett.(2. etsjen ikke ferdig innredet.)
I det andre tilbygget er det en stue,bod og en stue til.
I 2.etasje er det 2 soverom.
Om byggefirmaet skulle gjort alt ferdig fikk jeg pris på ca 1.7. Men jeg gjør alt innvenig bortsett
frabadet og vaskerommet selv.
Vi betalte firmaet 840 000 for å gjøre alt ferdig utvendig og ferdgstille bad og vaskerom. resten var kun råbygg (tett utvend, ). Vi må legge spongulv i 2. etasjene selv, isolere, sette opp lettvegger, kle vegger, panele tak, legge gulv osv selv.
Kjøpte hus fra 1942 i 2004. Har siden da renovert, revet, pusset opp, tegnet om og bygget på.
Jobber som teknisk tegner i et RIB-firma på Ringerike som tilbyr Tjenestene: Energimerking/prosjektering-byggeledelse/byggteknikk/forvaltning-tegning/taksering/ansvarlig søker.
Har oppussing av eget hus som hobby
Er her på forumet kun som privatperson.
https://byggebolig.no/garasje-anneks-og-smahus/garasje-ombyging-av-hus-fra-1942/msg851318?last=True#msg851318
https://byggebolig.no/tilbygg-pabygg/ombygging-av-hus-fra-1942/msg796479?last=True#msg796479
https://byggebolig.no/garasje-anneks-og-smahus/soppelskur-for-3x140l-og-1x240l-dunke/msg923765?last=True#msg923765
Vi bygger ut nå. 40m2, huset forlenges i lengderetning. Kjeller + en etasje. I tillegg skifter vi kledning, setter inn 2 nye vinduer i gammel del. Hadde planer om å flytte bad og trapp. Skal gjøre mye selv. Kommer til å koster mer enn 2,5 mill i stavanger (jeg gjør mye selv). Fordyerende er at hele den nye brystveggen er i glass. Men standard vindu, og stål som reisverk.
Fallgruber som vi har sett, men heldigvis unngått:
-Drenering under ny kjeller. For å få takhøyde nok så kommer nytt kjellergulv under eksisterende. Her har vi bare vært heldige, platen på den gamle delen er veldig tykk under veggene (kanskje den er bærende?).
-Fall til ny drens ledning. Kommunen krever seperasjon av over og spillvann. Der fikk vi disp, og skal installere noe som heter fordrøynings system. Kort fortalt, overvann fra tak går inn i en tank, denne tanken blør vannet inn i kloakk. Komunen gevinst her er at det blir tilført mindre vann som maks i kloakk, men samme mengde over lang tid...
Vår gevinst er at vi slipper å greve 100m gjennom to veier...
-Bruke arkitekt. Kostet oss 150000. Til alle, ikke bruk arkitekt om dere må tenke på pengene. Bruk teknisk tenger, eller byggmester.
En annen ting. Vurder å legge ny drens rundt hele huset
Velg en byggmester som har erfaring med slike jobber og har referanser som du kan snakke med før du velger. Finner du en som har gjort tilsvarende kan du nok stole mer på hans estimater.
Det kan hende du kan inngå en avtale en plass mellom fastpris og løpende timer med noe a la en målpris. En med erfaring bør kunne gi deg en sannsynlig pris og en "worst case scenario". Om du så har en byggeleder til å følge opp fremdrift bør du kunne være trygg på at arbeiderne ikke forsøker å dra ut tiden på din bekostning.
Hvis dere skal sette bort en slik jobb, og ikke gjøre noe selv, kan det bli temmelig dyrt når uforutsette ting dukker opp.
Av erfaring er det ingen entrepenører som liker å jobbe gratis, derfor vil de ikke gi fast pris på noe slikt. Sluttsummen er det umulig å vite på forhånd, men det blir garantert mye dyrere enn man tror. Det billigste blir ofte å rive det gamle og bygge alt nytt.
Mitt forslag er at dere selger huset og kjøper en bolig som passer for dere. Da er det lettere å vite sluttsummen på forhånd.
Dette er et prosjekt for personer med masse arbeidslyst, viljestyrke, mye fritid i tillegg til nok penger.
Det var da svært til pessimisme. Pia skriver jo ikke noe om at de har lite penger... Det er vel slik at mange av dem som har en del penger, har mer enn oss andre ved å være kostnadsbevisste...
Og hvor for du det i fra at det er rimeligere å rive og så bygge nytt? Noe sier meg at du glemmer at man skal bo et sted og. 3-5 soverom, relativt sentralt er jo ikke gratis, hverken her i Stavanger eller andre steder. De vil få priser, sikkert både time og fast. Da er det regler for hvor mye dyrere ting kan bli. I tillegg vil det jo komme uforutsette ting, som ikke vil dekkes. Det har du rett i. Men om man gir ut det man ikke ønsker å gjøre selv, som et totaltentreprise, så har man rimelig god kostnadskontroll fra starten.
Så er det jo slik, kanskej det ikke "lønner" seg for dem å gjøre det, i dine øyne, men dette kan være et sted de begge har et forhold til, barna på skole osv. Kanskje dette er ett av få "rimelige" hus i det området, slik at huset vil øke det dobbelte ++ i verdi enn hva dem bruker på påbygget.
Til trådstarter: Lykke til
Tusen takk for støtte. Jeg må ærlig innrømme at jeg mistet litt motet da jeg ble anbefalt å rive hele huset og bygge det opp på nytt, vente med prosjektet til vi har lært oss å snekre eller andre "gode" råd. Du har helt rett i at vi bor i et relativt dyrt område i Oslo, og at vi fikk tilgang på eksisterende bolig til en relativt lav pris sammenlignet med andre hus i samme område. Jeg har fulgt med på finn.no hver eneste dag i over to år for å se om det er noen hus vi heller kan flytte til, men alle hus koster godt opp mot 10 millioner for å være noe "mer" enn det vi har i dag (som også er, i mine øyne oppussingsobjekt i større eller mindre grad). Andre hus i nærheten vil koste 3 ganger så mye som det vi betalte for vårt, og ved å bygge på og pusse opp vil vi uansett "få igjen" pengen våre ved et eventuelt salg. Så det er ingen tvil om at dette prosjektet vil lønne seg uavhengig av form.
Slik vi har tenkt ekstremt røft regnet er at siden vi skal bygge på ca 80 kvm i enkel konstruksjon og man tar en pris på mellom 25.000 og 35.000kr/kvm, vil det ligge på mellom 2 og 3 millioner. I tillegg kommer arkitekt, prosjektledelse, uforutsette problemer etc. Vi har også full forståelse for at det kommer til å dukke opp ting underveis som ingen kan forutse, men med en totalenterprise med byggeledelse på toppen (muligens) vil vi i hvert fall få et prosjekt som blir styrt relativt effektivt. Effektiv byggeprosjekt vil være kostnadsbesparende for oss da vi i utgangspunktet ikke har noe annet sted å bo i byggeprosessen. Så jeg er enig i å ha en nøytral byggeleder vil være hensiktsmessig i en slik prosess. Det er et godt tips! Tusen takk!
Skal komme tilbake med mer info når jeg har sendt entreprenørene tegninger og arbeidsbeskrivelse av prosjektet. Gleder meg til å få priser og løsninger på plass.
Byggeledelse, hvorfor og hvor mye. Ved total entreprise så vil jo firmaet som har den jobben ha et ansvar å ivareta. Skjønner at det kan være greit at firmaene kan ha en å ringe til, men jeg ville strukket meg langt for å få til en ordning at en av dere kan kjøre hjemmom, om det skulle dukke opp noe helt hinsides viktig, som ikke kan vente til neste dag. Om dere har en byggeleder der, skal han ta avgjørelser for dere? Er jo ikke sikkert han tenker likt dere?
Tror det er en kjekk ting å ha, som kanskje fort kan bli en stor utgift.
Når sant skal sies, mine meninger her er nok farget av våre egne dårlige opplevelser når det gjelder arkitekten (som også tilbyr byggeledelse).
Har også en del positive erfaringer, kanskje ikke kostnadsbesparende, men økt kvalitet og standard til samme pris samme pris som lavere kvalitet og standard her hjemme. Send meg en pm om du er interesert