Det ser jo så enkelt ut.. :-)

http://selvbygger.files.wordpress.com/2013/06/20121007_120537.jpg

Verdien på de 81 dårlige kvadratmeterne med slitne rom med 1933-standard er mye lavere enn verdien på en så fantastisk sentralt beliggende tomt.  Jeg støtter deg i at det ville vært mye bedre å rive den gamle greia og bygge noe skikkelig fint nytt i stedet.  Da kan du begynne med blanke ark og fargestifter, i stedet for å lure på om du skal sette opp en gardin slik at de som går på kjøkkenet for å gå på do skal få en litt mer privat opplevelse. 

Du får et hit allerede i starten av teksten:

Enebolig med romslig og fin tomt på 847 kvm. Totalt oppussingsobjekt. Her har du muligheten til å skape drømmehjemmet! Sentral og svært barnevennlig beliggenhet med kort vei til alt.

Ikke ett eneste positivt ord om bygningen.  All godpraten er om tomta! 

Det ble av eier i 1978 satt inn toalett, dusjkabinett og benkeplate på kjøkken.

Da jeg så denne teksten først tenkte jeg å komme med en "morsom" kommentar basert på at dette kan misforstås dithen at det står toalett og dusjkabinett på kjøkkenet.  Men jeg skjønner nå ut i fra innlegget ditt at det faktisk står et toalett og et dusjkabinett på kjøkkenet :-)  Hvis du kjøper en eiendom til 3 millioner kroner er det neppe slik du vil ha det.

Ja, bygg noe her.  Men riv det gamle først, vær så snill!  :-) 

Leca grunnmur lagt rett på terrenget?

Først skal du skifte ut terrenget slik at du får drenerende masser under huset.

Nå for tiden er det ikke så vanlig å tenke på "grunnmur" på samme måte som man gjorde i gamle dager.  Man tenker heller på en plate som ligger over isolasjon på bakken, med en ringmur som er der mest som forsterkning der veggene møter terrenget.

Bygger du på det gamle huset med X kvadratmeter vil det bli endel dyrere og dårligere enn om du bygger X helt nye kvadratmetre, dels fordi du får en mindre effektiv byggeprosess og dels fordi du må tilpasse deg 1933-standard i en viss grad. 

hva kan det koste?

En veldig grov tommelfingerregel for nybygg er 20,000 per kvadratmeter (Med enorm egeninnsats kan man komme under halvparten; med høyt ambisjonsnivå kan man komme over det doble, men 20,000 er nå et greit tall og ligger i nærheten av gjennomsnittet for hva folk får til).  Du bør nok regne med at det vil koste endel mer hvis du bygger på.

Ja, aller helst skulle man nok revet det og bygget nytt. Jeg tror det er det de kommende
eierene kommer til å gjøre også.

Budrunden er i gang og er nå på 4.100.000 kr.

Basert på antall mennesker på visning og etter å ha snakket med en meglervenn så er det nok en investor som kommer til å kjøpe det for et sted mellom 4.5 og 5, bygge et stort hus og selge det for 10-12.

Nå står det "SOLGT". Var du med i budrunden? Vet du hva det gikk for?

Jeg var ikke med i budrunden, og det endte på 5.600.000.

Tipper at det står et nytt hus på tomta tidlig neste år

Eller flere nye hus, hvis kommunen godtar tilsvarende utnyttelse som i Skogholtveien 24 i samme kvartal.

Da jeg så dette huset, tomta, beliggenheten og prisantydningen, slo det meg at her er tomteverdien langt høyere enn prisantydningen. En eiendomsutvikler kan betale 5+ millioner, rive, og bygge tre "eneboliger i kjede" (fancy rekkehus) og selge dem for kanskje 7-8 millioner per stykk.

Men om jeg hadde kjøpt et sånt hus for prisantydningen, ville jeg tenkt: Pent. Harmonisk eksteriør med halvvalmet tak, empirestil-inspirert. Ikke stort, men koselig. Her skal det ikke bygges på, og dermed kludre til fasongen.
Jeg ville satt inn dør mellom gang og kjøkken. Do under trappa hvis det er plass, eller i boden ved vindfanget. Jeg ville vurdert doble dører mellom stuene, og mellom kjøkken og stue.
Oppe ville jeg vurdert om det hadde vært mulig å klemt inn et bad mellom soverommene på høyre side. Minst et av dem ville da sannsynligvis da ha blitt under 15 kubikkmeter pga. skråtak, så det kunne være et alternativ å tenke bad + to brukbart store soverom oppe.

Alternativ 1: Kjøp eiendommen for 5.6 millioner og la den gamle rønna på 81 kvadratmeter stå.  Kvadratmeterpris: 69.135kr, for et elendig hus, over 80 år gammelt, med toalett og do inne på kjøkkenet, med stort vedlikeholdsbehov og høye fyringskostnader.

Alternativ 2: Kjøp tomta for 5.6 millioner og bygg et hus på 250 kvm for 5 millioner.
Kvadratmeterpris: 42.200, for ny, flott, moderne standard med mye lavere kostnader til vedlikehold de første årene og med mye lavere fyringskostnader.

Hva er mest attraktivt: Nytt, bra og moderat priset, eller gammelt, dårlig og dyrt?

Noen ganger er det bare helt riktig å rive for å skape nye verdier.

Jeg drømte om å bo der noen år og spare opp egenkapital til Nordbohus Kuba eller lignende, så nå er jeg tilbake på plan B: drømme og spare litt lenger.

Hvis du kan leve med å kjøre 20 minutter lenger ut fra bykjernen finner du tomter som er større og samtidig koster 4 millioner mindre.  De tomtene er nærmere badestrand, nærmere skog og skiterreng, nærmere fiskevann, nærmere motorvei, nærmere kjøpesenter og nærmere fornøyelsespark. 

Kommer nok alltid å være en Oslo-gutt så lenger unna er ikke så veldig fristende.

Bor i 3-roms på Ryen i dag og blir litt bortskjemt med t-bane, flere busser til sentrum, 1 flybuss til gardermoen, 1 flybuss til rygge, 4 matbutikker innenfor 200m, manglerudsenteret innenfor 10 minutter å gå og ja i det hele tatt..

Kanskje det forandrer seg om noen år.