14,347
41
0
Endre vilkår for husleie
20
Harstad
0
Hei.
Har kjøpt en leiegård med tre leiligheter.
Tidligere eier har leid ut inkl strøm, noe jeg ikke ønsker og gjøre.
Har jeg lov til å trekke "strømavtalen" de har ( har ikke overtatt og ikke skrevet nye kontrakter), få installert målere i hver leilighet, og fortsette leie ut til samme pris som tidligere huseier, bare eksl strøm?
Prøvd å lese meg frem til dette på diverse sider, men finner ikke noe som kan gjøre meg klokere..
Tidligere huseier har ikke noe kontrakter det egentlig er noe å skryte over, og heller ikke ordnet depositum...
Kan jeg kreve feks 2 mnd depositum når jeg tegner kontraktene med de som bor der?
Kan og nevne at de ikke har spess dyre husleier (eks. 7700 for en 5 roms)...
Har kjøpt en leiegård med tre leiligheter.
Tidligere eier har leid ut inkl strøm, noe jeg ikke ønsker og gjøre.
Har jeg lov til å trekke "strømavtalen" de har ( har ikke overtatt og ikke skrevet nye kontrakter), få installert målere i hver leilighet, og fortsette leie ut til samme pris som tidligere huseier, bare eksl strøm?
Prøvd å lese meg frem til dette på diverse sider, men finner ikke noe som kan gjøre meg klokere..
Tidligere huseier har ikke noe kontrakter det egentlig er noe å skryte over, og heller ikke ordnet depositum...
Kan jeg kreve feks 2 mnd depositum når jeg tegner kontraktene med de som bor der?
Kan og nevne at de ikke har spess dyre husleier (eks. 7700 for en 5 roms)...
Jeg ville først forsøkt med en dialog, hvor du gir beskjed om at du ønsker å installere strømmåler, slik at du kan avregne strømmen pr. beboer, samt at du ønsker at dette betales av leietaker. Dersom dette ikke aksepteres, så er antakeligvis alternativet ditt å si opp avtaleforholdet i henhold til lovens avsnitt om "Oppsigelse av tidsubestemt leieavtale". Jeg antar at det er dette leieboerne har.
Utfordringen din her, er at det stilles et krav om at en oppsigelse av en tidsubestemt leievatale skal være saklig begrunnet. Jeg er usikker på om det at en leietaker nekter å godta at avregning av strøm skal skje etter eget forbruk og ikke bakes inn i husleia, kan regnes som en saklig grunn.
Andre måter å si opp husleie er at leier misligholder sin del av avtalen. Eksempelvis ved at leie ikke innbetales i henhold til avtale, eller at leier ikke utviser aktsomhet eller utfører sin del av vedlikeholdsplikten, eller at de ikke innretter seg etter husordensregler (som er saklige).
Som du ser er dette ikke spesielt enkelt. Du bør påse at du leier ut i henhold til en tidsbestemt avtale (minimum 3 år), slik at du slipper formkravet med saklig oppsigelse når 3-års perioden er over. Tidsbestemte avtaler kan også sies opp før de tre årene er gått, men da med saklig begrunnelse.
Min anbefaling vil være:
* Installer strømmålere for alle leiligheter, som du har tilgang til å avlese uten å gå inn i leilighetene.
* Sett opp et regnskap som gir deg god oversikt over at husleie dekker dine kostnader (kapital) samt driftskostnader og vedlikeholdskostnader.
* Justere husleien i henhold til konsumprisindeksen, normalt fra 01.01 hvert år.
Uansett få egne målere for hver leilighet. Da kan du prøve å grille leieboerne hvis de direkte sløser med strømmen.
Forklar leieboere at du har overtatt og vil at alt skal være i ordnede former: nye husleiekontrakter osv...Og at du skal oppgradere med egne målere osv......
Dessuten er jo kontraktene "ugyldige" dersom det ikke er ordnet med depositum...
Går ikke leieboerne med på dette, så må du si dem opp......
Tekniker med verktøy.......Festool, Makita, Paslode
(gassverktøy med lav vekt), Millvaukee ....og litt til
Om det er vanlig løpende avtaler, er terskelen for å si dem opp (evt. betinget oppsigelse for å endre avtalevilkår) forholdsvis høy. Salg er normalt ikke god nok grunn.
Sett deg i leieboers situasjon, ville du funnet deg i at en løpende avtale skulle endres sånn uten videre, og at du plutselig skulle betale for strømmen som du fra før hadde inkludert i avtalen din... nepppe ;-)
Så du har nok en litt tung vei å gå her.
Hvorfor er kontraktene ugyldige uten depositum? Man står vel fritt til å avtale at det ikke skal være depositum?
Dette er utleiers problem, ikke leietaker. Leieforholdet er opprettet, det er utvilsomt og dokumentert gjennom innbetaling av husleie på konto, samt de eksisterende kontraktene (om enn dårlige). Det er ingen krav om depositum, men "mulighet" til å kreve dette. Leietaker har et sterkt vern i husleieloven. Mange vil hevde at det er urimelig sterkt, og til tider kan det nok føles slik for utleiere. Men loven er nå en gang slik.
Det er ikke enkelt å si hva gjengs leie er. Nå vet vi lite om størrelse etc. for utleieobjektene, men 7.500 i det kalde nord høres ikke urimelig billig ut, såfremt det ikke er snakk om store luksuriøse leiligheter.
Som flere andre har skrevet her så overtar man kontraktene, dersom disse ikke blir sagt opp, som de er. Det er derfor ikke mulig å "forklare" leietakerne at det kommer nye kontrakter med krav om depositum og forhøyet leie.
Vi har et meget sterkt forbukervern og leietakervern i Norge, og lovverket er utarbeidet for å hensynta disse, så disse kjappløsningene som enkelte foreslår har ingen ting med virkeligheten å gjøre.
Husleieloven er enkel å lese og forholde seg til, og der står det hvordan man skal gå fram for å gjøre dette på lovlig måte. Fordelen med å gjøre ting på lovlig måte er at man slipper bråk med diverse myndigheter dersom leietaker kjenner egne rettigheter eller tar kontakt med noen som kjenner regelverket.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Har kjøpt huset via megler og gav beskjed at leietakere skulle sies opp pga bla jeg skulle ha depositum og at jeg skulle ordne dette med målere.
I de leiekontraktene de har med tidligere huseier så er det skrevet 1 mnd depositum, og dette er vel ikke helt etter husleieliven heller .... og han sendte dem bare en sms at de var oppsagt fra 1.1.12 og måtte være ute til 1.2.12...
og så har han holdt litt helvette med dem pga dette med depositum (som jeg ga klart utrykk for til megler, at skulle jeg overta leietakerne måtte depositum være i orden, )at de måtte innbetale dette til hans konto snarest, ellers ville de ikke få tilbud om fornyet leiekontrakt... dette er ikke mine ord til megler altså, men jeg sa at jeg skulle ha dette i orden, om så evt en del av kjøpesummen måtte holdes tilbake som "depositum" til det var ordnet, så kunne vi gjøre det slik..
Om jeg hadde akeptert det i min situasjon, så hadde jeg nok hatt en viss forståelse for dette...
Tror jeg stikke innom megleren i morgen og ber han be demmes jurist og se på saken om hvordan jeg kan gjøre dette, for jeg SKAL ha det slik :)
Går det ikke på annen måte, så får jeg si dem opp pga at jeg skal oppgradere huset (to av badene er litt shabby, men fullt forsvarbart i forhold til den husleia som er nå )
Skulle noen komme på noe annet lurt, takker jeg for videre tips/innspill :)
-Terje-
Når det gjelder dine krav, som tydeligvis ikke er oppfylt, så er det et krav mellom deg og selger, samt deg og megler, IKKE deg og leietakerne. Så lenge de oppfyller kpntrakten, dvs å betale husleie og ikke bryte andre regler er det lite du kan gjøre.
Det du må gjøre er å si dem opp med lovlig varsel, og med lovlig grunn. Husk å følge formkravene.
Den oppsigelsen du henviser til, som er sendt på SMS er ikke en gyldig oppsigelse og de trenger ikke ta hensyn til dette. Få ut en oppsigelse med 3 mnd varsel innen den 31.12 så er de iallefall ute til 1 april. Dersom du sender oppsigelsen 1 januar er de ute til 1 mai.
Når det gjelder depositum så må det fremgå av kontrakt, og det tyder på at du har overtatt kontrakten slik den er. Det er ikke noe krav at de skal betale depositum. Loven er preseptorisk, dvs at leietakers rettigheter ikke kan fravikes, men det er ikke noe forbud mot å gi leietaker bedre rettigheter, f.eks ved å ikke kreve depositum.
Det man skal være klar over er at dersom man overtar en eiendom med kontrakter, overtar man også kontraktene med sitt innhold.
Dersom du har det skriftlig med selger om at han skulle sørge for innbetaling av depositum mm har du nok en sak som megler og kjøper må finne en løsning på.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.